Non è passato molto tempo da quando la maggior parte delle persone ha venduto la prima casa prima di acquistarne un'altra. L'1% che aveva le giuste connessioni potrebbe possedere una proprietà in affitto. Oggi i tempi sono cambiati e un numero crescente di proprietari di case acquista una seconda casa e affitta la prima per fare un po' di soldi extra e sviluppare ricchezza a lungo termine.
Mentre ci sono alcuni possibili vantaggi nell'affittare la prima casa, ci sono anche alcuni svantaggi da considerare. In questo post, esamineremo i passaggi per l'acquisto di una seconda casa mentre tu affitti la prima, iniziando dai vantaggi principali di mantenere una casa in affitto piuttosto che venderla a un investitore.
Dove posso acquistare una seconda casa?
Scegliere dove acquistare la tua nuova casa è una decisione importante. Dovresti comprare una casa vicino alla tua famiglia? Oppure ne preferisci uno in spiaggia, in montagna o nella tua città preferita?
È fondamentale consultare il proprio coniuge e tutti gli altri membri della famiglia che potrebbero essere coinvolti in questa scelta. Dedica un po' di tempo a indagare sui più grandi quartieri locali. Collaborare con un agente immobiliare locale per individuare le posizioni ideali per una seconda casa. Inoltre, questo semplifica la fase iniziale del processo di acquisto della casa, la pre-approvazione. Condurre una ricerca preliminare sulla tua nuova posizione, collaborare con un agente immobiliare in quella zona e analizzare le tue finanze all'interno del nuovo posto può dimostrare un'iniziativa proattiva al tuo prestatore mentre navighi nella procedura di mutuo per la tua seconda casa.
Motivi per acquistare una seconda casa
Sono numerose le situazioni in cui una seconda casa ha senso:
- Desiderate una casa per le vacanze, magari per una pausa frequente o per andare in pensione un giorno.
- Hai bisogno di una casa per pendolari perché tu o il tuo partner lavorate troppo lontano dalla vostra casa principale per rendere fattibile un viaggio quotidiano in auto o in treno.
- Vuoi fare un investimento immobiliare acquistando una seconda casa da affittare o ribaltare.
- Vuoi salire acquistando una nuova proprietà ma mantenendo quella esistente come affitto.
- Stai acquistando una casa per un membro della famiglia, possibilmente per tenere i tuoi genitori vicini o per fornire un appartamento adiacente al campus per il tuo studente universitario.
È fondamentale essere chiari sulle tue intenzioni perché il modo in cui usi la tua seconda casa influenza le tue opzioni di finanziamento e i costi continui, nonché l'ubicazione e lo stile della tua casa.
Comprare un condominio invece di una casa unifamiliare unifamiliare può avere più senso se hai bisogno di una casa per il pendolarismo o di un alloggio per il tuo studente universitario. Per essere un buon investimento, una proprietà in affitto o un flip deve attrarre inquilini o acquirenti. Se non vivi vicino alla zona, gestire una casa vacanza che funge anche da affitto a breve termine può essere complicato.
Fattori importanti da considerare quando si acquista una seconda casa
Una seconda casa può essere un luogo in cui rilassarsi in vacanza, ma possederne una non lo è. Dovrai preventivare costi aggiuntivi e tenere traccia di quanto tempo tu (o chiunque paghi per utilizzarlo) trascorri lì.
- Accessibilità: Se non paghi in contanti per la tua seconda casa, dovrai pagare una seconda rata del mutuo. Esamina attentamente il tuo budget per vedere se il costo mensile aggiuntivo ha senso per le tue finanze. Dovrai anche prevedere un budget per assicurazioni aggiuntive per i proprietari di case, bollette elettriche, tasse sulla proprietà e tutti gli altri costi associati al possesso di una seconda casa.
- Requisiti di occupazione: Se stai acquistando una seconda casa, puoi prendere in considerazione la possibilità di affittarla quando non la usi. Tuttavia, se la affitti troppo frequentemente, la tua seconda casa potrebbe essere considerata un investimento immobiliare e potrebbe essere soggetta a regole diverse. Se il tuo prestito è garantito da Fannie Mae o Freddie Mac, la proprietà deve essere "principalmente disponibile per uso personale e godimento del mutuatario" per più della metà dell'anno solare. Anche l'IRS ha delle regole: se affitti la tua seconda casa per più di 14 giorni all'anno, devi registrare i ricavi dell'affitto.
- Sede: Acquistare una seconda casa in una località di mare può sembrare un'ottima idea, ma se abiti molto lontano, arrivarci potrebbe essere così difficile che non ci arrivi molto spesso. Considera il tuo stile di vita e scegli una seconda casa in un luogo in cui la utilizzerai frequentemente.
- Manutenzione: Anche se non trascorrerai molto tempo nella tua seconda casa, dovrai comunque pagare per la manutenzione. Il sistema HVAC dovrà essere sostituito in seguito e la casa potrebbe richiedere un nuovo tetto. Anche l'esterno richiederà manutenzione (pensa alla falciatura del prato e alla rimozione della neve), quindi se non ci sei spesso, dovresti pianificare un budget per una società di manutenzione per gestirlo.
Passaggi per l'acquisto di una seconda casa durante l'affitto della prima
Sebbene ci siano vari vantaggi nell'affittare la prima casa, avere due proprietà è qualcosa da considerare attentamente. Ecco le cinque procedure fondamentali per acquistare una seconda casa affittando la prima.
# 1. Valuta la tua situazione finanziaria.
Avere due residenze può significare avere due mutui, che possono creare una tensione finanziaria. Gli esperti consigliano di saldare debiti ad alto interesse, sviluppare un budget finanziario praticabile e risparmiare abbastanza denaro come fondo per i giorni di pioggia per le emergenze personali prima di acquistare una seconda casa. Parla con un pianificatore finanziario o un gestore di proprietà per saperne di più sui costi per mantenere la prima casa in affitto.
#2. Risparmia per un altro acconto.
Ottenere i fondi per un acconto su una seconda casa può essere una sfida semplice da superare. Un mutuo per la casa, noto anche come a linea di credito di equità domestica (HELOC), è un prestito che utilizza il capitale della prima casa per sostenere l'acconto di una seconda casa. Altre opzioni per ottenere denaro per un acconto includono l'utilizzo di un conto pensionistico, il rifinanziamento con prelievo in contanti o il prestito da familiari e amici.
#3. Conferma che la prima casa sarà un affitto decente.
Anche se la proprietà in affitto è molto richiesta nella maggior parte delle regioni, alcune residenze generano un ritorno finanziario maggiore rispetto ad altre.
Il foglio di calcolo di base di Roofstock rende semplice vedere la futura performance finanziaria di una determinata proprietà. Può essere utilizzato per prevedere il probabile ritorno di una proprietà. Basta aggiungere alcune informazioni per visualizzare importanti misure del ROI previste come flusso di cassa, rendimento cash-on-cash, reddito operativo netto e tasso limite.
#4. Determina come gestirai la casa in affitto.
Alcuni dei lavori più comuni di un padrone di casa e autogestore di una proprietà in affitto sono i seguenti:
- Leggere e comprendere la legislazione locale, statale e federale sui locatari dei proprietari terrieri, nonché le normative federali sugli alloggi equi.
- Preparare una casa per l'affitto rendendola attraente per i potenziali inquilini.
- La commercializzazione della casa, il controllo degli inquilini e la firma di un contratto di locazione fanno tutti parte del processo.
- Riscuotere l'affitto mensile, mantenere e riparare la proprietà, pagare le bollette in tempo e condurre frequenti ispezioni della proprietà
- Fornire un avviso adeguato per un aumento dell'affitto o sfrattare un inquilino per violazione del contratto di locazione.
La gestione di una proprietà in affitto richiede una notevole quantità di conoscenza e impegno, motivo per cui molti investitori si rivolgono a un gestore di proprietà. I gestori di proprietà locali rendono facile sperimentare i vantaggi dell'affitto della tua prima casa evitando le solite responsabilità di essere un padrone di casa.
#5. Stabilire un sistema di contabilità competente.
Quando anche una casa viene affittata, c'è una quantità sorprendente di scartoffie. I contratti di locazione, le ricevute di pagamento dell'affitto, le fatture di manutenzione pagate e le registrazioni della corrispondenza locatore-inquilino devono essere strutturati e conservati in modo sicuro.
Posso permettermi una seconda casa?
Le tue finanze sono così in buono stato che puoi permetterti di acquistare una seconda casa? Anche se hai intenzione di guadagnare soldi per l'affitto dalla proprietà, dovresti essere sicuro che sia un acquisto che puoi permetterti, soprattutto se sarà libero per diversi mesi all'anno.
Ecco alcune considerazioni finanziarie da tenere a mente.
# 1. Tassi di interesse e acconto
A meno che tu non voglia pagare in contanti, l'acquisto di una seconda casa richiederà un acconto e un mutuo (con interessi, ovviamente).
Per una seconda casa, infatti, è necessario un acconto maggiore. Perché è così? Gli acquisti di una seconda casa rappresentano un rischio maggiore per un prestatore di mutui a causa della maggiore probabilità di insolvenza su una seconda casa (rispetto a un'abitazione principale) in caso di difficoltà finanziarie.
Lo stesso ragionamento può essere utilizzato per i tassi di interesse. Un mutuo per una seconda casa ha quasi sempre un tasso di interesse più alto per coprire potenziali perdite in caso di insolvenza.
#2. Requisiti per il rapporto debito/reddito
Per beneficiare di un mutuo per una seconda casa, è necessario soddisfare le linee guida del rapporto debito/reddito (DTI). L'importo del debito che hai rispetto alla quantità di denaro che guadagni è indicato come DTI. Per calcolare il tuo DTI, somma i pagamenti mensili del debito e dividili per il salario mensile al lordo delle imposte.
Per ottenere la qualifica per un secondo mutuo, la maggior parte degli istituti di credito desidera un DTI del 43% o meno.
#3. Budget per il mese
Potresti essere accettato per una seconda ipoteca sulla carta, ma dovresti fare i numeri per vedere se prendere un altro prestito ha un senso finanziario. Per fare ciò, somma tutti i tuoi pagamenti mensili e rimuovi il totale dal tuo salario mensile al netto delle tasse. I fondi rimanenti verranno utilizzati per effettuare la seconda rata del mutuo.
Potresti puntare sui ricavi dell'affitto per bilanciare la tua seconda rata del mutuo, ma dovresti comunque essere sicuro di poterla gestire da solo nel caso in cui la tua proprietà non venga affittata non appena lo desideri.
Prima di fare questa selezione, dovresti anche considerare le tasse sulla proprietà, le tasse di associazione dei proprietari di case e le spese generali di manutenzione.
#4. Manutenzione di immobili in affitto
Dovresti anche prevedere le spese per l'acquisto di una proprietà in affitto e la relativa manutenzione. Sarai responsabile di tutte le riparazioni e danni sia come proprietario che forse come padrone di casa. Ciò potrebbe includere l'assunzione di un addetto alle riparazioni, l'acquisto di vernice, maniglie delle porte e altri articoli per la casa o l'assunzione di un servizio di giardinaggio per la manutenzione del cortile.
Mettere da parte almeno il 10% del canone annuo per la manutenzione e la gestione della proprietà. Se la tua proprietà affitta per $ 2,000 al mese, l'affitto annuale sarebbe di $ 24,000. Di conseguenza, dovresti mettere da parte $ 2,400 per riparazioni di emergenza. Tieni presente che le riparazioni potrebbero costare più o meno di questa stima, quindi avere più soldi risparmiati è sempre un'idea intelligente.
Conclusione
L'acquisto di una seconda casa garantisce di avere sempre un posto in cui fuggire, ma essere proprietari di una seconda casa comporta alcune dure realtà: aumento dei prezzi, problemi di manutenzione e oneri fiscali significativi. Se intendi assicurarti un mutuo per la seconda casa, pianifica in anticipo e lavora con un agente immobiliare che abbia esperienza nel luogo in cui desideri chiamare la tua seconda casa.
Domande frequenti su come acquistare una seconda casa
Quanto devo spendere per una seconda casa?
Una seconda casa, invece, richiederà quasi sicuramente un acconto del 10%. Poiché una seconda ipoteca sottopone l'acquirente di una casa a una maggiore pressione finanziaria, i prestatori in genere richiedono un punteggio di credito leggermente più alto su una seconda ipoteca.
Posso acquistare un'altra casa se ho già un mutuo?
Poiché hai già un mutuo, aspettati che il processo di sottoscrizione sia notevolmente più difficile quando richiedi un secondo.
È facile acquistare una seconda casa?
I finanziatori considerano le seconde case più rischiose, sia che si tratti di case per le vacanze o di investimenti immobiliari. I criteri di punteggio minimo di credito sono spesso maggiori e il rapporto debito/reddito massimo è inferiore a quello di un'abitazione principale.
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Riferimenti
