C'è una buona probabilità che tu abbia sentito parlare di miglioramenti su beni di terzi da qualche parte in passato. Tuttavia, potresti non essere a conoscenza di cos'altro rientra in questa categoria o quale sia effettivamente il significato di questo termine. Inoltre, la maggior parte delle persone è curiosa di sapere chi è responsabile di pagare il conto per queste modifiche. Se gestisci una piccola impresa e affitti uno spazio commerciale, probabilmente dovrai apportare modifiche allo spazio in modo che soddisfi i requisiti della tua azienda. Le modifiche o i miglioramenti apportati alla proprietà in affitto per renderla più desiderabile sono indicati come miglioramenti su beni di terzi. Questo post esaminerà alcuni esempi di miglioramento dei beni di terzi e la durata dell'ammortamento per i miglioramenti dei beni di terzi.
Cosa sono le migliorie su beni di terzi?
I miglioramenti su beni di terzi (noti anche come build-out e miglioramenti degli inquilini) sono modifiche apportate da un locatario o proprietario di un immobile. Lo fanno per rendere la stanza più piacevole o utile per l'inquilino. Nel contesto degli immobili commerciali, gli aggiornamenti su beni di terzi sono estremamente diffusi. Il ragionamento alla base di questi sviluppi è che migliorano una proprietà al punto in cui ottenere inquilini diventa molto più facile. Rendono anche molto facile aumentare i tassi di ritenzione degli inquilini.
Inoltre, è raro che una proprietà commerciale sia perfetta per l'azienda di un potenziale inquilino quando la vede per la prima volta. Le migliorie su beni di terzi si riferiscono ad eventuali modifiche necessarie all'immobile. Gli inquilini possono richiedere queste modifiche in qualsiasi momento durante la durata del contratto di locazione, ma sono spesso discusse durante il contratto di locazione iniziale.
Un locatore può offrire incentivi per effettuare riparazioni o aggiornamenti a una proprietà in affitto al fine di aumentarne l'appetibilità per i potenziali affittuari. Se l'affittuario non contribuisce al costo dei lavori di ristrutturazione, l'inquilino è responsabile di coprirli e fornire la relativa documentazione.
Quindi, quali sono esattamente i miglioramenti su beni di terzi accettabili?
L'argomento "Chi paga per le migliorie su beni di terzi?" è comune quando si tratta di miglioramenti su beni di terzi. Questi sono i tipi di miglioramenti della proprietà che il proprietario in genere paga. Gli inquilini possono beneficiare di riduzioni dell'affitto dai loro proprietari se pagano i miglioramenti di tasca propria. Inoltre, i proprietari e gli inquilini possono stipulare un accordo in cui suddividere il prezzo dei miglioramenti.
Le migliorie su beni di terzi hanno limiti a specifici tipi di migliorie. I miglioramenti apportati a un edificio che gli inquilini esistenti trovano utili o che attraggono nuovi affittuari rientrano in questa categoria. I lavori di ristrutturazione di pavimenti, pareti e soffitti rientrano tutti in questa categoria.
Inoltre, i miglioramenti su beni di terzi non includono modifiche all'esterno dell'edificio o miglioramenti a beneficio esclusivo degli affittuari di altre unità, nonostante la percezione popolare contraria. Questo esclude cose come l'installazione di un nuovo tetto, l'aggiornamento dell'ascensore o la pavimentazione di un marciapiede.
Inoltre, è una domanda popolare tra proprietari e inquilini: "La segnaletica è un miglioramento del contratto di locazione?" In altre circostanze, la segnaletica non soddisfa i criteri in quanto non aumenta il valore pratico della proprietà. Tuttavia, nel contesto degli immobili commerciali, è assolutamente accettabile installare la segnaletica su una proprietà in cui si trova un negozio o un'altra attività, poiché questo è spesso il desiderio dell'inquilino. In poche parole, le migliorie su beni di terzi sono una modifica dell'edificio adattata alle esigenze estetiche o funzionali dell'inquilino.
Quali sono i tipi di miglioramenti su beni di terzi?
#1. Indennità per norme edilizie
Un build-out è un altro nome per questa potenziale azione. In questo scenario, il proprietario offre all'inquilino una selezione di possibili aggiornamenti. L'affittuario ha più tempo per concentrarsi sulla gestione della propria attività perché il proprietario si occupa della gestione del progetto. Gli inquilini non ottengono sempre i miglioramenti che desiderano, il che potrebbe essere dannoso per il successo della loro azienda. Sono responsabili del pagamento di qualsiasi lavoro extra derivante dalla loro decisione di modificare il progetto.
#2. Indennità per migliorie inquilini
Il controllo dell'inquilino su questa forma di miglioramento della locazione solleva il proprietario dalle responsabilità di supervisione, che potrebbero essere sostanziali se il lavoro richiesto è esteso. Il proprietario in genere include clausole nel contratto di locazione che rappresentano il budget di miglioramento dell'indennità dell'inquilino. Una tariffa forfettaria o un prezzo per piede quadrato è il formato abituale per presentare queste informazioni. Sia il proprietario che l'inquilino potrebbero effettuare il pagamento iniziale all'impresa di ristrutturazione o costruzione. Inoltre, l'inquilino è responsabile del recupero di eventuali superamenti dei costi di un progetto.
#3. Girare la chiave
Il momento per apportare tale miglioria su beni di terzi è all'inizio del contratto di locazione. In genere, l'inquilino è responsabile della presentazione delle stime e dei piani dei costi, mentre il proprietario è responsabile della supervisione e del pagamento dei lavori.
#4. Riduzione affitto
Se l'inquilino apporta migliorie al contratto di locazione, il proprietario può ridurre l'affitto. Gli inquilini, tuttavia, possono beneficiare di uno sgravio dell'affitto sotto forma di un mese gratuito o di un canone ridotto durante determinati periodi dell'anno se questa disposizione è inclusa nel contratto di locazione. Ciò riduce il costo dei lavori di ristrutturazione per l'inquilino. L'inquilino ha lo stesso livello di supervisione e controllo sugli aggiornamenti del contratto di locazione che aveva con il TIA. Se le spese superano il piano, anche l'inquilino è pronto per la differenza.
Quali sono i 5 miglioramenti su beni di terzi?
La costruzione di miglioramenti su beni di terzi, spesso chiamati miglioramenti degli inquilini o ampliamenti degli inquilini, è in genere la fase successiva alla firma di un contratto di locazione commerciale. Queste modifiche consentono agli affittuari di soddisfare meglio le esigenze delle loro singole attività.
Gli aggiornamenti su beni di terzi possono essere modifiche strutturali o estetiche apportate all'interno di un edificio. I contratti di locazione normalmente non coprono gli aggiornamenti al riscaldamento, alla ventilazione, all'aria condizionata, alla protezione antincendio o ai sistemi di sicurezza di un edificio o alla sua facciata. Sia il proprietario che il locatario sono ugualmente responsabili del pagamento degli aggiornamenti del contratto di locazione.
Ecco una rapida carrellata dei numerosi miglioramenti su beni di terzi commerciali disponibili.
#1. Installazione dell'attrezzatura
I miglioramenti del contratto di locazione possono anche includere servizi come sedie per shampoo e vasche di lavaggio presso un servizio di toelettatura per animali domestici. I miglioramenti di questa natura per gli inquilini sono in genere permanenti e difficili da rimuovere dopo la conclusione del contratto di locazione, ma sono necessari per il buon funzionamento dell'attività dell'inquilino. L'inclusione di migliorie su beni di terzi in un contratto di locazione commerciale è una pratica standard. I proprietari possono fare affidamento su Clarity Commercial per assisterli nella negoziazione della costruzione di inquilini con potenziali inquilini, ad esempio chi pagherà per i lavori di ristrutturazione e quanto costerebbe.
#2. Pavimenti e Pareti Ristrutturati
Rientrano inoltre nella categoria delle migliorie su beni di terzi i rinnovi di pareti e pavimenti. È pratica comune installare cartongesso, vernice, carta da parati o altri trattamenti murali negli spazi in affitto per adattarli a usi alternativi. Anche le modifiche al pavimento fanno parte di questo. La moquette non è probabilmente l'opzione ideale per un centro benessere e il pavimento in piastrelle probabilmente non è l'opzione migliore per un ufficio.
#3. Modifiche alla struttura interna
Non è insolito che i nuovi inquilini apportino modifiche strutturali all'interno dell'immobile che affittano quando si trasferiscono per la prima volta. È possibile che i call center abbiano bisogno di cubicoli, che gli uffici legali richiedano la creazione di una lobby e che i le cliniche richiederanno la creazione di sale d'esame e spazi di laboratorio.
#4. Armadi e piani di lavoro rinnovati
Allo stesso modo, gli inquilini potrebbero scegliere di rinnovare la propria area con nuovi controsoffitti e soluzioni di scaffalatura. Può essere costoso installare nuovi scaffali in un negozio, ma anche un modesto investimento in nuovi controsoffitti può trasformare completamente l'aspetto di un negozio, di una clinica o di un ufficio.
#5. Installazione di nuova elettronica, cablaggio e luci
L'installazione di nuove linee telefoniche, Internet e porte Ethernet, nonché l'illuminazione aggiornata, rientrano tutti nella categoria delle migliorie su beni di terzi. Sarà necessario apportare modifiche al modo in cui uno spazio ottiene elettricità e illuminazione prima che possa essere convertito da un uso a un altro, ad esempio da un negozio al dettaglio a uno spazio ufficio o da una clinica medica a un negozio al dettaglio. Inoltre, leggi Finanziamento di miglioramenti domestici: opzioni per il finanziamento di miglioramenti domestici.
Come si registrano i miglioramenti su beni di terzi?
I lavori di ristrutturazione minori su beni di terzi includono nuove vernici o pavimentazioni, mentre i miglioramenti sostanziali su beni di terzi includono nuove costruzioni, il trasferimento o la demolizione di muri esistenti. I miglioramenti su beni di terzi hanno una vita utile superiore a un anno, quindi agli occhi dell'IRS sono beni capitali. In generale, l'IRS consente di detrarre il costo di un acquisto di capitale per tutta la vita utile prevista del bene. Ecco i modi per registrare i miglioramenti su beni di terzi.
- Nell'area delle risorse della contabilità generale, crea un nuovo account e etichettalo come "Miglioramenti su beni di terzi".
- Aggiungi l'importo totale di denaro speso per miglioramenti su beni di terzi al conto corrispondente.
- L'importo totale speso per i miglioramenti su beni di terzi dovrebbe essere detratto dal budget operativo.
- Nella contabilità generale contabile, alla voce “Migliorie su beni di terzi”, creare un nuovo conto per il fondo ammortamento delle migliorie su beni di terzi.
- Prima della fine dell'anno solare, dai un'occhiata alle regole dell'IRS per calcolare l'ammortamento sui miglioramenti su beni di terzi. I limiti possono cambiare di anno in anno, con alcuni anni che ti consentono di detrarre più dell'importo standard di ammortamento se soddisfi i criteri stabiliti dall'IRS per l'indennità di quel particolare anno.
- Determinare l'ammortamento annuale in conformità con le linee guida dell'IRS.
- Aggiungere l'ammortamento annuale al conto ammortamento accumulato per migliorie su beni di terzi.
- Aumentare il conto spese di ammortamento nella contabilità generale per riflettere l'ammortamento annuale.
Esempi di migliorie su beni di terzi
In genere, i miglioramenti su beni di terzi vengono apportati all'interno di un edificio e includono cose come nuovi infissi, attrezzature e arredi.
Uffici, negozi e fabbriche sono solo alcuni dei tanti contesti immobiliari commerciali che potrebbero subire tali ristrutturazioni, la stragrande maggioranza dei quali comporta modifiche alle pareti, ai soffitti e ai pavimenti della struttura.
Inoltre, diamo un'occhiata ad alcuni casi del mondo reale per illustrare meglio l'ambito e i limiti della definizione di miglioramento della locazione. Prendiamo, ad esempio, un edificio commerciale che funge da call center di un inquilino. L'aggiunta di cubicoli per i lavoratori e linee telefoniche per la comunicazione sono esempi. Allo stesso modo, contano l'installazione di stanze nuove di zecca, l'illuminazione specializzata, l'area del bancone per gli addetti alla reception, la moquette e gli scaffali dei negozi.
È una domanda comune sia tra i proprietari che tra gli affittuari: "Il miglioramento dei beni di terzi è un bene immateriale?" In poche parole, i miglioramenti su beni di terzi non sono essenziali. Si tratta di ristrutturazioni o trasformazioni piuttosto palesi di un immobile. Nuove stanze, cubicoli, tecnologia e altri miglioramenti della proprietà sono beni tangibili.
Ammortamenti su migliorie su beni di terzi
Poiché il locatore (proprietario) piuttosto che il locatario (affittuario) possiede i miglioramenti su beni di terzi, questi vengono ammortizzati anziché ammortizzati. Il diritto di utilizzare un bene durante un leasing è un'attività immateriale perché il locatario non possiede effettivamente il bene. Anche le migliorie su beni di terzi sono ammortizzate e non ammortizzate in quanto considerate diritti immateriali. Attraverso il processo di ammortamento, l'importo totale da pagare per le migliorie su beni di terzi si azzera nel tempo. Durante il processo di contabilizzazione dell'ammortamento, ora ci sono diverse linee guida da seguire:
- La durata della vita utile. Se la durata residua del leasing è inferiore alla vita utile prevista delle migliorie su beni di terzi, queste devono essere ammortizzate. Ad esempio, se la durata del leasing è ancora di cinque anni ma si prevede che un impianto di illuminazione installato di recente dovrà essere sostituito entro tre anni, il cespite dovrebbe essere ammortizzato nel periodo più breve.
- Periodo di noleggio. Se le migliorie su beni di terzi hanno una vita utile pari o superiore alla durata del leasing, i costi ad esse associati devono essere ammortizzati lungo la durata del leasing. L'ammortamento di una partizione per ufficio con una vita utile di 10 anni su un periodo di locazione di 5 anni è ragionevole.
- Rinnovo locazione a Bas. Nessun importo di riduzione del canone da parte del locatore impedirà al locatario di esercitare la propria opzione di prorogare il contratto di locazione. In tal caso, è ragionevole ipotizzare che la durata del leasing sarà estesa, consentendo l'ammortamento del bene per un periodo di tempo più lungo fino alla vita utile del bene.
Qual è la differenza tra migliorie su beni di terzi e migliorie edilizie?
I miglioramenti a un edificio non sono gli stessi dei miglioramenti su beni di terzi. Quest'ultimo, d'altro canto, viene svolto entro i confini dell'area affittata e in modo da favorire gli interessi degli inquilini. Simile al terreno in affitto, anche il terreno in affitto produce edifici in affitto. È anche possibile che i miglioramenti dell'edificio si concludano prima che l'area specifica di un inquilino sia pronta.
Un esempio di miglioramento della locazione è quando un proprietario installa un bagno nell'unità di un inquilino. Facciamo finta, però, che venga ristrutturato un intero piano dei bagni comuni dell'edificio. Ma supponiamo che si sviluppino ulteriormente; cosa poi? Questo potrebbe essere pensato come un aggiornamento dell'edificio perché andrà a vantaggio di più inquilini.
Chi paga per i miglioramenti su beni di terzi?
Per aiutare gli inquilini con il costo dei lavori di ristrutturazione, i proprietari possono offrire un'indennità di miglioramento dell'inquilino o ridurre l'affitto mensile degli inquilini. Possono anche compensare fornendo all'inquilino un menu di opzioni di aggiornamento. Le spese per l'eccedenza sono spesso a carico dell'inquilino.
Qual è la durata dell'ammortamento per migliorie su beni di terzi?
Le migliorie su beni di terzi non sono fiscalmente deducibili. Le migliorie su beni di terzi sono invece soggette ad ammortamento vitalizio in quanto parte integrante della struttura. I principi contabili generalmente accettati (GAAP) stabiliscono un piano di ammortamento di 15 anni per i miglioramenti su beni di terzi, che devono essere rivisti annualmente in base alla vita economica del bene.
Un miglioramento su beni di terzi dovrebbe essere ammortizzato o ammortizzato?
In accordo con la prassi contabile accettata, le migliorie su beni di terzi sono ammortizzate anziché ammortizzate. Questo perché la legge riconosce il locatore, non il locatario, come proprietario dei miglioramenti locativi. Il locatario ha il diritto astratto di utilizzare l'oggetto durante il leasing, ma non ne è proprietario. Invece di essere ammortizzati, i diritti immateriali sono ammortizzati nel tempo.
Conclusione
I miglioramenti su beni di terzi sono obblighi imposti ai proprietari o ai proprietari di immobili per preparare, mantenere o riparare le unità in affitto e garantire che siano conformi ai codici edilizi applicabili. La pittura, la riparazione, l'aggiornamento e la sostituzione di infissi ed elettrodomestici sono tutti esempi di questi tipi di miglioramenti.
Poiché queste spese sono considerate miglioramenti del capitale, i proprietari non possono dedurle direttamente dalle tasse; tuttavia, l'IRS consente ai proprietari di richiedere le spese di ammortamento nel corso della vita del miglioramento.
Domande frequenti sulle migliorie su beni di terzi
Le migliorie su beni di terzi sono un bene fisso?
Le migliorie su beni di terzi sono trattate come immobilizzazioni e sono pertanto incluse nella parte dello stato patrimoniale delle immobilizzazioni materiali (PP&E) come attività non correnti. Le migliorie su leasing sono classificate come "altre immobilizzazioni" in conformità con ASC 360 in US GAAP (Principi contabili generalmente accettati).
I miglioramenti su beni di terzi sono ammortizzati o spesati?
Quando un inquilino apporta modifiche a una proprietà in affitto per soddisfare meglio le proprie esigenze, sta apportando un miglioramento della locazione. Le ristrutturazioni su beni di terzi non sono fiscalmente deducibili. Le migliorie sono invece soggette ad ammortamento in quanto parte integrante della struttura.
Che cosa non è la proprietà di miglioramento del contratto di locazione qualificato?
L'IRS considera qualsiasi miglioramento apportato all'interno di un edificio un miglioramento della proprietà in locazione ammissibile. Inoltre, l'IRS non prende in considerazione aggiunte di edifici, ascensori, scale mobili o miglioramenti strutturali interni.
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