Gli interessi su un mutuo per la casa sono un costo che deve essere sostenuto quando si finanzia l'acquisto di un immobile. Il tasso di interesse che pagherai dipenderà dalla tua posizione finanziaria individuale, come determinato dal tuo prestatore. Il tuo tasso di interesse sarà probabilmente basso se hai un credito eccellente, un reddito elevato e pochi prestiti. Tuttavia, se la tua situazione finanziaria non è ottimale, potresti essere soggetto a un tasso più elevato. Fortunatamente, puoi negoziare un tasso di interesse ridotto con il creditore prima di finalizzare l'affare. Pagando i punti del mutuo in anticipo, i mutuatari possono assicurarsi un tasso di interesse inferiore e ridurre i pagamenti mensili. In questo articolo discuteremo i punti ipotecari con crediti, tasse e come funzionano.
Cosa sono i punti ipotecari?
I punti ipotecari sono costi anticipati che un acquirente di un immobile può pagare in cambio di un tasso di interesse un po' più favorevole.
Un punto di sconto è pari all'uno percento dell'importo del prestito. Un punto, ad esempio, ti costerebbe $ 1,000 su un prestito di $ 100,000. I punti riducono il capitale mensile e il pagamento degli interessi pagando anticipatamente gli interessi. Il tuo prestatore aggiungerà tutti i punti che acquisti al costo di chiusura.
Puoi abbassare il tuo tasso di interesse di un importo predeterminato per ogni punto di sconto che acquisti. Se acquisti un punto da un prestatore, puoi aspettarti un quarto di punto percentuale dal tuo tasso di interesse. La quantità di punti che puoi acquistare su un mutuo è spesso limitata. Nella maggior parte dei casi, puoi acquistare punti con incrementi dello 0.125% (o anche inferiori).
Ad esempio, prendi un mutuo a tasso fisso di $ 200,000 a 30 anni al 5.125%. Se paghi in anticipo al prestatore 1.75 punti ipotecari, abbasseranno il tuo tasso di interesse al 4.75%. Ogni punto su un prestito di $ 200,000 costa $ 2,000, quindi il costo totale di 1.75 punti sarebbe di $ 3,500.
Il tasso di interesse sul tuo mutuo rimarrà al 5.125% se non paghi i punti di sconto. Senza effettuare pagamenti di capitale o interessi, il prestito costa $ 391,809.
Tuttavia, se vuoi approfittare della riduzione di 1.75 punti, i tuoi pagamenti di interessi totali ammonteranno a $ 375,586. Se avessi un mutuo di 30 anni, il pagamento dei punti ti avrebbe fatto risparmiare $ 16,223.
L'utilizzo dei punti di sconto per un mutuo ipotecario ARM è analogo a quello di un mutuo ipotecario a tasso fisso. Calcola per quanto tempo l'acquisto di punti sarà redditizio poiché il tuo prestito cambierà dopo 5 o 7 anni.
Come funzionano i punti ipotecari?
Un punto di sconto ipotecario equivale a una riduzione di 0.25 punti percentuali del tasso di interesse per tutta la durata del prestito, quindi pagare un punto ridurrebbe il tasso ipotecario dal 4% al 3.75%. L'importo di cui ogni punto riduce il tasso varia da prestatore a prestatore. La capacità dei punti ipotecari di abbassare i tassi dipende in parte dalla natura del mutuo ipotecario e dal clima prevalente dei tassi di interesse. I dettagli sui punti di acquisto dovrebbero essere forniti dagli istituti di credito ipotecario al momento dell'esame.
Inoltre, i mutuatari possono acquistare un numero intero di punti o un numero specifico di punti frazionari. Se hai un mutuo di $ 300,000 e vuoi tagliare il tasso di interesse di 0.125 punti percentuali, dovresti pagare $ 1,500 (mezzo punto).
Sia il preventivo del prestito (ricevuto dopo una richiesta di mutuo) che l'informativa di chiusura (ricevuta prima della chiusura del prestito) riporteranno in dettaglio i punti che dovranno essere pagati alla chiusura.
I punti ipotecari valgono la pena?
I pagamenti dei punti di sconto possono essere investiti per generare un rendimento superiore all'importo risparmiato pagando i punti, ma la paura del proprietario medio di contrarre un mutuo che non può permettersi supera il potenziale vantaggio che potrebbe accumulare se riesce a selezionare il giusto investimento. Estinguere il mutuo è spesso una priorità più alta.
È importante ricordare perché vuoi comprare una casa. Sebbene la maggior parte degli acquirenti di case preveda un aumento di valore, pochi effettivamente acquistano una casa con l'intenzione di utilizzarla come investimento. Anche se il valore della tua proprietà triplica, potresti non volerlo vendere per il motivo molto pratico che dovresti poi trovare un nuovo posto dove vivere, annullando il valore dell'investimento dell'aumento.
È probabile che i prezzi delle case del tuo quartiere aumentino insieme ai tuoi se il mercato immobiliare migliora. In tal caso, i soldi che otterresti dalla vendita della tua casa non sarebbero sufficienti per acquistarne un'altra di circa lo stesso valore. Inoltre, se impieghi tutti i 30 anni per estinguere il tuo mutuo, probabilmente avrai pagato all'incirca il quadruplo del prezzo di vendita iniziale in pagamenti principali e interessi, quindi non otterrai un profitto reale se vendi al prezzo più alto .
Dovresti rifinanziare per abbassare il tasso di interesse?
L'acquisto di punti ipotecari consente ai mutuatari di ridurre il tasso di interesse e il pagamento mensile fornendo un contributo anticipato. In situazioni specifiche, è l'opzione più razionale:
#1. Se prevedi di trascorrere una notevole quantità di tempo lì
L'acquisto di punti abbassa il tasso di interesse per la durata del mutuo, quindi il denaro che metti in punti avrà un impatto maggiore quanto più a lungo hai il prestito. Pertanto, il risparmio mensile può giustificare l'investimento iniziale se si intende rimanere nella casa per un periodo di tempo prolungato. Ci vorrà molto tempo per recuperare quell'investimento iniziale. (Al contrario, è probabile che i punti di pagamento ti costino di più a lungo termine se non intendi mantenere la tua casa per un lungo periodo di tempo.)
#2. Hai già effettuato un significativo acconto del 20%
In tal caso, probabilmente stai ottenendo il tasso di interesse più basso possibile dal tuo prestatore ed evitando l'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Tuttavia, se non hai ancora risparmiato il 20% per l'acconto, potresti ottenere una riduzione della tariffa ancora maggiore investendo quel denaro nell'acconto invece di acquistare punti. Ciò è dovuto al fatto che un mutuo più piccolo in relazione al valore della casa (rapporto prestito/valore, o LTV) risulta da un acconto maggiore.
#3. Non stai pianificando un rifinanziamento nel prossimo futuro
L'attuale clima di tassi di interesse relativamente alti potrebbe indurti a contemplare un rifinanziamento in futuro, anche se desideri rimanere in casa per un po'. Se hai intenzione di rifinanziare nel prossimo futuro, potresti voler sospendere l'acquisto di punti ipotecari fino al completamento del processo di rifinanziamento.
Inoltre, i mutuatari dovrebbero calcolare quanto tempo impiegherebbero per andare in pareggio se acquistassero punti ipotecari, tenendo conto delle dimensioni e dell'ubicazione della proprietà, della situazione occupazionale del mutuatario e dell'attuale contesto dei tassi ipotecari.
Puoi negoziare punti su un mutuo?
In linea di principio, sia i punti di sconto che i punti di origine possono essere negoziati quando si richiede un prestito. Ma in realtà, non è sempre così. Dopo l'approvazione del prestito, il tuo agente di prestito è l'unica persona che può darti risposte definitive.
Uno dei modi più semplici per negoziare con successo sconti o punti di origine è richiedere un mutuo a diversi istituti di credito. Una volta che hai in mano offerte di prestito, puoi fare acquisti e vedere se puoi ricevere condizioni migliori da diversi istituti di credito.
Puoi essere certo che ciò non avrà un impatto negativo sul tuo punteggio di credito perché le agenzie di credito visualizzano i controlli del credito eseguiti da diversi istituti di credito ipotecario entro lo stesso periodo di 30 giorni di un singolo controllo del credito. Dal momento che ovviamente vuoi risparmiare, presumono che tu stia confrontando i prezzi. Inoltre, leggi MUTUO INVESTIMENTO IMMOBILIARE: Tariffe, requisiti, come ottenerlo e migliori proprietà di mutuo
Quali sono i vantaggi del pagamento dei punti ipotecari?
Idealmente, pagheresti punti ipotecari per ridurre il tasso di interesse e risparmiare denaro per tutta la durata del prestito. I vantaggi dei punti ipotecari includono:
#1. Bilancio saggio
Questo è il vantaggio principale dell'acquisto di punti ipotecari. I punti ipotecari sono una spesa anticipata che può aggiungere migliaia al costo totale dell'acquisto di una casa, ma potrebbero valerne la pena se prevedi di rimanere in casa per un periodo di tempo abbastanza lungo da recuperare i tuoi soldi attraverso la riduzione tasso d'interesse.
È stato dimostrato che è possibile risparmiare decine di migliaia di dollari durante la durata del prestito pagando qualche migliaio di dollari in più in anticipo. Tuttavia, potresti non risparmiare denaro pagando punti se intendi rifinanziare o vendere la tua proprietà prima del punto di pareggio.
#2. Spendi meno soldi per le tue tasse
Tieni presente che gli interessi che paghi sul mutuo sono deducibili dalle tasse. Poiché i punti ipotecari sono essenzialmente interessi prepagati sul mutuo, è molto probabile che sarai in grado di detrarre il costo di quei punti ipotecari dal tuo reddito imponibile. Tuttavia, prima di fare ipotesi su questo vantaggio, è fondamentale valutare la propria situazione con un esperto fiscale certificato. Solo allora dovresti passare al passaggio successivo.
#3. Un pagamento mensile potenzialmente ridotto
Potresti anche essere in grado di ridurre il tuo prezzo mensile utilizzando i punti. Poiché i punti ipotecari ti aiutano ad abbassare il tasso di interesse, di conseguenza l'importo degli interessi che devi pagare su base mensile sarà inferiore. Il tuo pagamento regolare sarà inferiore in proporzione all'importo degli interessi che paghi ogni mese.
Conviene acquistare punti su un mutuo?
Se hai i soldi a portata di mano e sei interessato a risparmiare denaro nel corso della durata del prestito, i punti di pagamento possono essere una buona opzione. Se non hai molti soldi per un acconto ma vuoi comunque risparmiare sugli interessi, potresti prendere in considerazione l'acquisto di crediti del prestatore.
Tuttavia, potrebbe non essere saggio pagare punti o accettare un tasso di interesse più elevato in cambio di crediti del prestatore se non sei sicuro di quanto tempo rimarrai in casa.
Per determinare quale opzione è la migliore per te, il tuo agente di prestito può mostrarti le spese totali in diverse situazioni alternative, sia con che senza punti o crediti.
Quando acquistare punti ipotecari
L'acquisto di punti ipotecari potrebbe essere una buona idea se rientri in una delle seguenti categorie:
- Speri di trascorrere molti altri anni nella tua attuale residenza. I punti e un mutuo più basso sono un buon investimento se vuoi mantenere la tua casa a lungo. I punti ipotecari possono aiutarti a risparmiare denaro se prevedi di mantenere il mutuo attuale a lungo termine. Puoi risparmiare più soldi con i punti sconto più a lungo mantieni lo stesso prestito.
- Hai calcolato quando le cose saranno di nuovo redditizie. Stima quanto tempo ci vorrà affinché i risparmi mensili del tuo mutuo superino il costo una tantum dei punti. L'acquisto di punti è una buona idea se sei sicuro di non muoverti o rifinanziare prima di raggiungere la soglia di pareggio.
Quando non acquistare punti ipotecari
Non tutti gli acquirenti di case dovrebbero pagare i punti del mutuo. I motivi per cui non dovresti acquistarli sono i seguenti:
- Al momento non stai stabilendo una residenza permanente. Non è molto utile ottenere uno sconto se sei il tipo di persona a cui piace sradicare ogni pochi anni. Pagare meno interessi nel tempo può essere ottenuto utilizzando i punti come approccio a lungo termine. Il risparmio sugli interessi supererà il costo dell'acquisto dei punti una volta trascorso un certo periodo di tempo. Il valore dei punti diminuisce se prevedi una mossa nel prossimo futuro.
- Hai intenzione di effettuare un pagamento forfettario per il tuo mutuo. I punti su un mutuo sono investimenti utili solo se prevedi di continuare a effettuare pagamenti per lungo tempo. È possibile che non risparmierai molti soldi se hai la capacità di saldare presto il tuo debito.
- Il tuo investimento iniziale verrebbe danneggiato. Nella maggior parte dei casi, è preferibile un acconto maggiore rispetto al pagamento dei punti sconto. Tassi di interesse più bassi, premi assicurativi ipotecari più bassi (o nessun premio) e pagamenti mensili più bassi sono tutti possibili risultati di un acconto più grande. Nessuno di questi vantaggi è incluso nei punti di sconto sui mutui.
- Fondi insufficienti ti impediscono di acquistare punti. Non ha senso prosciugare i tuoi fondi per risparmiare sui pagamenti degli interessi in futuro. Invece, puoi risparmiare denaro sugli interessi nel tempo pagando un extra per il tuo capitale ogni volta che puoi. Inoltre, leggi MUTUO CON ANTICIPO BASSO: Come ottenerlo e il miglior prestito
- Speri di subire presto un rifinanziamento. Gli acquisti di punti ipotecari potrebbero essere allettanti quando i tassi di interesse sono alti. Tuttavia, se rifinanziate presto il vostro mutuo, pagherete nuovamente i punti origination e discount. Ciò si tradurrà in dover pagare due volte per gli stessi servizi.
Cosa sono i punti ipotecari e i crediti?
Puoi negoziare il mutuo e le spese di chiusura utilizzando punti e crediti del prestatore. Il pagamento di un costo anticipato sotto forma di punti (a volte chiamati punti sconto) riduce il tasso di interesse. Se sei disposto ad accettare un tasso di interesse più elevato dal prestatore, potrebbero offrirti un credito per i costi di chiusura.
C'è un certo margine di manovra nelle definizioni di queste frasi. Il termine "punti" è stato utilizzato dagli istituti di credito ipotecario per decenni. È possibile che il tuo prestatore utilizzi il termine "punti" per fare riferimento a una commissione anticipata pari a una determinata percentuale dell'importo del prestito, indipendentemente dal fatto che la commissione si traduca o meno in un tasso di interesse inferiore. I crediti del prestatore sono una forma di compensazione offerta da alcuni istituti di credito che non sono legati al tasso di interesse che ti viene addebitato.
Come vengono calcolati i punti ipotecari e i crediti?
Un punto è pari all'uno percento del saldo principale del prestito.
I crediti sono anche determinati in proporzione all'importo complessivo del prestito. Gli incentivi per ridurre i punti del mutuo o aumentare i crediti (a seconda dell'opzione selezionata) possono essere messi a disposizione dall'istituto di credito a sua discrezione a causa di vari fattori come offerte promozionali, ecc.
Le singole strutture dei prezzi dei prestatori spiegano perché tassi di interesse altrimenti identici potrebbero essere trovati a tassi di interesse ampiamente variabili da un'istituzione all'altra.
Quando controlli le tue opzioni tariffarie personalizzate nel tuo account Better Mortgage, tutti i punti e i crediti vengono mostrati nei loro importi in dollari effettivi nell'interesse della piena divulgazione. I punti (più soldi dovuti alla chiusura) ei crediti del prestatore (meno soldi dovuti alla chiusura) sono rappresentati rispettivamente da numeri positivi e negativi nella colonna punti/crediti.
Come scegliere tra punti ipotecari o crediti
La migliore linea d'azione, come nel caso di molte altre considerazioni relative ai mutui, varia da persona a persona. Ciò dipende dalla tua risposta a una delle prime domande che ti farà il tuo professionista del mutuo:
"Qual è il periodo di detenzione previsto per la proprietà che stai acquistando o rifinanziando?"
C'è un punto di pareggio al centro di questo dilemma, poiché ci sono molte decisioni finanziarie. Entro i prossimi sei anni, la maggior parte degli americani venderà, rifinanzierà o chiuderà.
Quanto a lungo prevedi di mantenere il prestito può influenzare la tua decisione tra crediti e punti. I crediti possono essere preferibili se sei come la maggior parte degli americani e non intendi mantenere il prestito per un periodo molto lungo. Eventuali future riduzioni dei costi saranno controbilanciate dall'investimento iniziale. Potrebbe essere più conveniente pagare i punti se prevedi di mantenere il prestito per una durata più lunga. Mentre avrai un pagamento più alto ogni mese, i soldi che risparmi a lungo termine varranno la pena di pagare il tasso di interesse più alto ora.
L'opzione di tariffa più bassa che non include i punti è la "tariffa nominale", che è un'opzione che puoi selezionare. Questa opzione potrebbe essere la più pratica se non puoi impegnarti in nient'altro in questo momento.
Il tempo è importante, ma quanto denaro puoi risparmiare in anticipo è altrettanto importante da considerare. Tieni presente che mentre i crediti possono ridurre i costi di chiusura, i punti ipotecari possono aumentarli.
Qual è la differenza tra i punti e le commissioni di origine?
Nel mondo dei mutui ipotecari esistono due tipologie di “punti”: punti di sconto e punti di origination. Questi "punti", sebbene possano suonare allo stesso modo, hanno significati completamente diversi. Dovresti conoscere la differenza tra queste due frasi che gli istituti di credito usano alla chiusura e cosa significa per le spese di chiusura e il pagamento mensile del mutuo prima di firmare sulla linea tratteggiata.
La rata mensile di un mutuo può essere ridotta pagando punti di sconto in anticipo per "riacquistare" il tasso di interesse. Un punto di sconto in genere si traduce in una riduzione dello 0.25% del tasso di interesse fisso su un mutuo. Se specifichi le tue detrazioni e paghi molto in tasse, i punti di sconto possono essere deducibili dalle tasse come gli interessi ipotecari. (Poiché le normative fiscali sono soggette a modifiche, è importante consultare un professionista fiscale prima di acquistare punti sconto.)
Al contrario, i punti di origine vengono pagati per coprire le commissioni e le spese di elaborazione della domanda di prestito. Ci sono diversi fattori che possono modificare questi costi. Alcuni istituti di credito ipotecario addebitano punti per l'origine di un prestito, mentre altri hanno un tasso forfettario. L'intervallo del punto di origine per un mutuo sulla casa va dallo 0.50% all'1.50%, con l'1.00% come norma. Il punto di origine non può beneficiare di una detrazione fiscale.
Tasse sui punti ipotecari
Se soddisfi i requisiti, potresti essere in grado di detrarre dalle tasse l'intero importo dei punti ipotecari che hai pagato quell'anno. In ogni caso, i punti ipotecari possono essere pagati nel corso del prestito.
I punti ipotecari aumentano il costo totale del mutuo ipotecario in anticipo, ma il conseguente tasso di interesse inferiore spesso si traduce in maggiori risparmi su base mensile. È confortante sapere che alcuni dei vari costi associati all'acquisto di una casa, come i punti mutuo, sono deducibili.
Ma ci sono molte cose che devi sapere prima di provare a cancellare i punti ipotecari sulle tue tasse. Quindi, in un'app mobile per l'assicurazione sulla casa e sull'auto, Jerry ti darà il minimo sui punti del mutuo e su come si relazionano alle detrazioni fiscali.
I punti ipotecari sono deducibili dalle tasse?
In alcune circostanze, i contribuenti potranno detrarre i punti pagati su un mutuo come interessi. La fattura fiscale o il rimborso potrebbero essere influenzati dall'importo delle detrazioni richieste quest'anno.
I punti potrebbero essere cancellati nell'anno in cui sono stati pagati o distribuiti per tutta la durata del prestito. L'IRS ha stabilito le seguenti linee guida che devono essere seguite per richiedere una detrazione per i punti pagati in un determinato anno:
- La tua residenza principale funge da garanzia per il prestito.
- Il pagamento dei punti deve essere una procedura standard nel mercato in cui ha avuto origine il prestito.
- Il pagamento in punti è equo alla luce del tasso corrente nel mercato.
- Quando si dichiarano le tasse, si utilizza il metodo di contabilità in contanti, che richiede di registrare il reddito nell'anno in cui si verifica e di detrarre i costi nell'anno in cui vengono pagati.
- Non otterrai alcun punto da cose come la valutazione, l'ispezione o la ricerca del titolo.
- Non hai preso un prestito per coprire il costo dei punti pagati al broker ipotecario.
- Oggetto del mutuo è la tua abitazione principale, già esistente o da costruire.
Se rifinanzi il tuo mutuo e soddisfi le prime sei condizioni sopra elencate, potresti avere diritto a detrarre i punti che paghi nello stesso anno in cui li paghi. Tuttavia, i punti che paghi su un mutuo per la casa chiuso dopo il 15 dicembre 2017 non possono essere detratti. L'anno fiscale 2025 è l'ultimo che rientra in questa esenzione.
Come detrarre i punti ipotecari dalle tasse
Dopo aver verificato di avere diritto a una detrazione fiscale e aver pagato i punti del mutuo, detrarli è semplice. Quando dichiari le tue tasse, inserisci semplicemente le informazioni pertinenti dal tuo modulo 1098 nell'Allegato A del modulo IRS 1040. Se archivi le tue tasse elettronicamente, il software che utilizzi potrebbe richiedere questi dati automaticamente.
Il tuo creditore ipotecario dovrebbe inviarti un modulo 1098 che include informazioni importanti sul tuo prestito, come ad esempio:
- Quantità di mutuo ancora in scadenza
- Pagamento degli interessi ipotecari annuali
- Rimborso degli interessi per pagamenti in eccesso
- Rimborso dei premi assicurativi ipotecari
- Pagando al prestatore un premio in punti.
Puoi trovare l'importo in denaro associato ai tuoi punti nella casella 6 del modulo 1098. Puoi richiedere una copia del modulo 1098 al tuo prestatore se non ne hai ricevuto uno. Il pagamento dei punti può essere visualizzato anche sulla dichiarazione di liquidazione del mutuo.
Ricorda che non potrai più detrarre i punti mutuo dalle tasse se estingui anticipatamente il mutuo. Tuttavia, se soddisfi i requisiti dell'IRS, puoi dedurli nello stesso anno in cui li paghi.
Conclusione
L'acquisto di punti è un'ottima strategia per ridurre il tasso di interesse del mutuo. Tieni presente che ci vorranno cinque anni o più prima che si ripaghino da soli. Vale la pena pagare i punti solo se si desidera mantenere il prestito per un periodo di tempo prolungato.
I punti possono essere un'opzione decente se prevedi di impostare il tuo mutuo e dimenticarlo, ma potrebbero non valerne la pena se prevedi di gestire attivamente il tuo account e rifinanziare a un tasso inferiore se il mercato diminuisce.
Domande frequenti sui punti ipotecari
Come sono noti anche i punti di origine?
Una commissione di origine (a volte nota come "punto di origine") è un prezzo pagato a un prestatore affinché possa elaborare una richiesta di prestito. Il mutuatario si impegna a pagare al prestatore questo addebito anticipato per istituire il prestito o il mutuo.
Quali sono i punti negativi su un mutuo?
L'opposto di un credito prestatore è un punto negativo. I crediti funzionano in modo simile ai punti ipotecari ma nella direzione opposta. L'istituto di credito ti addebita un tasso di interesse più elevato in cambio del tuo aiuto per pagare i costi di chiusura del mutuo. Un tasso di interesse più elevato significa un pagamento iniziale inferiore ma un impegno totale maggiore.
Quanto costano 25 punti su un mutuo?
I punti sono una percentuale dell'importo del prestito; quindi, 25 punti equivalgono al 25% dell'importo del prestito.
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