Il rapporto LTV è la percentuale del valore di un asset con cui un prestatore è disposto a finanziare il debito. È spesso indicato come percentuale. Inoltre, è spesso più elevato per gli elementi più "desiderabili" come garanzia. La stabilità del valore, l'attività del mercato secondario e la facilità di trasferibilità del titolo di un bene sono indicatori tipici di quanto sia auspicabile utilizzarlo come garanzia, tra le altre cose. Leggi di seguito per ulteriori panoramiche sui rapporti Ltv.
Rapporto LTV
Prima di concedere un mutuo, le banche e altri istituti di credito considerano il rapporto prestito/valore (LTV) come un modo per misurare il rischio del prestito. Le valutazioni del prestito LTV elevato sono spesso considerate prestiti ad alto rischio. Di conseguenza, se il mutuo viene approvato, il tasso di interesse sul prestito aumenterà.
Se il rapporto LtV è elevato, il mutuatario potrebbe anche dover acquistare un'assicurazione ipotecaria per ridurre il rischio per il prestatore. L'assicurazione ipotecaria privata è il nome di questo tipo di copertura.
Come funzionano i rapporti LTV
Il tuo rapporto LTV aumenterà man mano che ti viene dato più denaro, aumentando il rischio che il prestatore si assume. Se il prestatore ti vede come un mutuatario ad alto rischio, questo in genere significa:
- L'approvazione del prestito è più difficile da ottenere.
- C'è la possibilità che il tuo tasso di interesse aumenti.
- Sono possibili i pagamenti dell'assicurazione ipotecaria.
Se stai lavorando con un calcolo LTV, generalmente hai a che fare con un prestito supportato da una sorta di garanzia. Quando prendi in prestito denaro per comprare una casa, ad esempio, il prestito è garantito da un pegno sulla proprietà. Nel caso in cui non si effettuino i pagamenti, il creditore ha il diritto di pignorare l'immobile e venderlo tramite pignoramento. Ti sequestrano la macchina se smetti di pagare il mutuo.
Il vero interesse da parte degli istituti di credito per l'acquisto della tua casa non è presente. Hanno semplicemente bisogno di qualche garanzia che, se non paghi, ti restituiranno i soldi. Se prestano solo fino all'80% del valore della proprietà, possono recuperare i loro soldi vendendo la proprietà a un prezzo inferiore al prezzo richiesto.
Come calcolare il rapporto LTV
Il rapporto LTV di una casa è semplice da determinare per gli acquirenti interessati. Funziona così:
Rapporto LTV= APV/MA
dove:
MA=Importo ipotecario
APV=Valore della proprietà stimato
Il rapporto LTV può essere trovato dividendo l'importo del prestito per il valore dell'immobile, che viene espresso in percentuale. Ad esempio, se metti da parte $ 10,000 per acquistare una casa del valore di $ 100,000, dovrai prendere in prestito $ 90,000. Di conseguenza, il rapporto LTV è del 90 percento (90,000/100,000).
LTV è calcolato dividendo l'importo del prestito per il valore della garanzia. Nel caso di un mutuo, questo sarebbe l'importo dovuto sul mutuo diviso per il valore della proprietà. Tuttavia, a seconda del punto di partenza, esistono numerose tecniche pratiche per calcolare o derivare LTV. Ecco alcune illustrazioni:
#1. Minimo richiesto per l'equità
Un buon esempio sono gli immobili residenziali.
Considera l'acquisto di una casa. Un prestatore può avere un requisito di "equità minima", che può arrivare fino al 5% (0.05) del prezzo di acquisto come acconto. L'LTV massimo in quella situazione espresso in percentuale sarebbe del 95% (1-meno-0.05).
#2. Massima tolleranza al rischio
Sarà utile utilizzare l'esempio di un mutuatario aziendale che desidera finanziare attrezzature di produzione.
Diversi istituti di credito commerciali vorranno garantire che esista un margine di sicurezza tra l'importo del prestito e il valore del bene. Forse il team di rischio di un istituto finanziario è sicuro di poter facilmente vendere l'attrezzatura con uno sconto del 25%. Ciò probabilmente significa che sono disposti a estendere un LTV massimo del 75% rispetto all'asset. È equivalente a 1 meno il "cuscinetto di capitale".
#3. Flusso monetario
Un esempio sono i mutui commerciali. Molti prestatori di mutui commerciali considerano il credito di un affittuario in base a quanti soldi possono portare.
Spesso eseguono un calcolo della capacità del mutuo per raggiungere questo obiettivo. Un analista lo utilizzerà per calcolare il futuro reddito operativo netto (NOI) di una proprietà e quindi utilizzerà un tasso di interesse presunto e un obbligo minimo di pagamento del debito per calcolare il valore attuale di quei flussi di cassa futuri.
L'importo massimo del prestito che offriranno è qualunque sia il valore attuale. Il LTV massimo è determinato sottraendo l'importo del mutuo dal valore attuale di perizia dell'immobile e moltiplicando il risultato per 100 (espresso in termini percentuali).
Comprensione del rapporto LTV
Una parte essenziale della sottoscrizione di un mutuo è determinare il rapporto LTV. Può essere utilizzato per acquistare una casa, trasformare un mutuo esistente in un nuovo prestito o prendere in prestito denaro contro il valore di una proprietà.
Quando si valuta un mutuo, gli istituti di credito utilizzano il rapporto LTV per valutare la quantità di rischio che sono disposti ad assumersi. I finanziatori ritengono che vi sia una maggiore possibilità che il prestito non venga rimborsato se l'importo preso in prestito è vicino o uguale al valore. Ciò significa che il rapporto LTV è più alto. A causa del capitale estremamente basso della proprietà, questo è il caso.
Di conseguenza, in caso di pignoramento, l'istituto di credito potrebbe avere difficoltà a vendere la casa a un prezzo che coprirà il saldo del mutuo residuo e fornirà un profitto.
Modi per ridurre il rapporto LTV
Ridurre il LTV sui prestiti, in particolare i mutui per la casa, riduce i costi per tutta la durata del prestito. Abbassare il LTV è facile perché solo due fattori lo influenzano: l'importo del prestito e il valore del bene.
Spendi di più per l'acconto. Se sei davvero desideroso di possedere una casa o un'auto, risparmiare per un acconto considerevole potrebbe mettere alla prova la tua pazienza. Inoltre, lo sforzo può essere utile a lungo termine.
Ancora una volta, è fondamentale comprendere in che modo il tuo rapporto LTV influenza i costi complessivi del prestito quando richiedi un mutuo o un prestito auto, cosa puoi fare per abbassare il tuo LTV e in che modo farlo può farti risparmiare denaro nel corso del prestito.
Quale rapporto LTV è buono
Un rapporto LTV dell'80% o inferiore è ottimale se stai ricevendo un prestito tradizionale per acquistare una casa. I mutui tradizionali con rapporti LTV superiori all'80% possono richiedere un PMI, che può aggiungere decine di migliaia di dollari ai pagamenti per tutta la durata del prestito.
Puoi farla franca con rapporti LTV eccezionalmente alti con alcuni mutui garantiti dal governo. Ad esempio, un prestito della Federal Housing Administration (FHA) richiede un acconto minimo del 3.5% e un rapporto LtV del 96.5%. Non è necessario alcun acconto per i prestiti tramite i dipartimenti per gli affari dei veterani e l'agricoltura (100% LTV).
Il rapporto LTV è una considerazione meno importante per i prestiti auto. Mentre un prestito auto con un rapporto LTV più elevato può avere tassi di interesse più elevati, non esiste una soglia paragonabile all'80% LTV che si qualifica per le migliori condizioni di mutuo ipotecario.
Cosa significa LTV 85%?
Quindi, se una banca limita l'LTV all'85%, non puoi avere più dell'85% del valore della tua casa sul mutuo e sul prestito per la casa messi insieme. Un LTV dell'85%, ad esempio, sarebbe di $ 170,000 utilizzando il valore della nostra casa di esempio di $ 200,000. Con queste informazioni, puoi prendere in prestito altri $ 20,000 oltre ai $ 150,000 che devi ancora.
Il 60% di LTV è il più basso?
SÌ. Con uno dei criteri LTV più bassi comunemente offerti dagli istituti di credito, un mutuo LTV del 60% avrà probabilmente alcuni dei tassi di interesse migliori e più economici disponibili. Inoltre, avrai bisogno di meno prestiti se depositi un deposito del 40% anziché uno inferiore. Pagherai meno interessi complessivi se sottoscrivi un importo minore di credito. Inoltre, se prendi in prestito una parte minore del valore della proprietà, potresti essere in grado di rimborsarlo più velocemente.
Tuttavia, poiché i tassi di interesse sono aumentati per tutti nel 2022, la scelta di un rapporto LTV inferiore (se puoi risparmiare per un acconto maggiore) potrebbe aiutarti a ottenere tassi di interesse più elevati e pagare meno interessi totali.
Il mutuo da 90 LTV è buono?
Può essere un buon mutuo. I mutui LTV sono spesso compresi tra il 50% e il 95%, con il 90% nella fascia più alta dell'intervallo. Ci sono alcune soluzioni a tua disposizione con un LTV del 90%, ma hanno tassi più alti perché gli istituti di credito si assumono un rischio maggiore. Probabilmente dovrai avere un punteggio di credito molto alto.
Pensa se puoi risparmiare più soldi per un acconto o abbassare la rata del mutuo. Questo ti darà più opzioni con offerte migliori e un costo complessivo inferiore, che ti farà risparmiare denaro a lungo termine. Puoi discuterne con un professionista dei mutui.
Un LTV del 65% è buono?
Un rapporto LTV del 65% è considerato piuttosto basso. Ciò significa che di solito puoi ottenere tassi di interesse più bassi sul tuo mutuo rispetto ai mutui con un LTV più elevato, il che significa che i tuoi pagamenti mensili del mutuo saranno inferiori.
Se non paghi il mutuo, il creditore prenderà la tua casa per venderla e recuperare i suoi soldi. Il prestatore può ricevere abbastanza denaro per estinguere il prestito se il LTV è basso. Quindi, un mutuo LTV del 65% richiede un deposito del 35% sul prezzo della casa.
Come funziona un mutuo LTV al 95%?
Un mutuo al 95%, comunemente indicato come mutuo LTV (Loan-to-Value) al 95%, è un mutuo utilizzato per acquistare una casa con un basso acconto (almeno il 5% ma inferiore al 10% del prezzo di acquisto).
L'importo che devi versare su un mutuo per coprire il 100% del prezzo totale di acquisto è noto come deposito.
Conclusione
I rapporti LTV sono un'ipotesi piuttosto che un fatto provato. Sebbene non vi sia alcuna linea scolpita nel granito che indichi che un prestito sarà approvato se il tuo rapporto LTV raggiunge una percentuale specifica, le tue possibilità di ottenere un prestito aumentano se è vicino a una percentuale accettabile.
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