I prestiti fix e flip, noti anche come "fix n flip loans", sono prestiti concessi a un acquirente per ristrutturare una casa in difficoltà per venderla. In questo tipo di investimento immobiliare residenziale, gli investitori acquistano una casa per venderla il prima possibile con profitto. I progetti fix e flip sono estremamente redditizi, ma sono costosi perché l'investitore investe molti soldi dall'inizio alla fine. I prestiti fix e flip possono aiutare a compensare alcuni di questi costi in questa situazione.
Lanciare case può essere redditizio se fatto correttamente, ma iniziare può essere difficile dal punto di vista finanziario. Scopri di più sui prestiti fix-and-flip nei paragrafi seguenti e su come ottenere i finanziamenti necessari per la tua attività immobiliare.
Fissare e ribaltare i prestiti
Un prestito fix-and-flip è una breve fonte di capitale che gli investitori immobiliari utilizzano per acquisire e migliorare una casa prima di rivenderla a scopo di lucro, un processo noto come house flipping. I prestiti fissi e ribaltabili, noti anche come prestiti ponte a breve termine, possono alleggerire l'onere finanziario dei costi di miglioramento della casa degli investitori, che possono includere qualsiasi cosa, dalle piccole riparazioni alla ricostruzione totale.
I prestatori tengono conto del prezzo di acquisto della proprietà e del valore post-riparazione (ARV) prima di determinare se e quanto denaro prestare. Di solito, i prestiti per progetti fix e flip hanno un tasso di interesse fisso. Questo tipo di prestito ha in genere termini da 6 a 9 mesi, ma in alcune circostanze, se l'ambito della riabilitazione è notevole, i termini possono arrivare fino a 36 mesi.
I prestatori valuteranno le tue qualifiche per un prestito fix-and-flip dopo aver considerato l'equità che hai in altre proprietà. Non sei idoneo in base alla tua situazione finanziaria o al tuo punteggio di credito. L'acquisto e la riabilitazione costituiscono le due componenti principali di un prestito fix and flip.
#1. L'acquisto
Il processo di acquisto è solitamente semplice. Il prestatore riceve una domanda, oltre a documenti di supporto e una valutazione. Gli investitori devono inoltre fornire uno Scope of Work (SOW), un business plan per la proprietà che delinea in dettaglio la ristrutturazione, insieme ai costi associati. Dopo l'approvazione del prestito, l'investitore può completare l'acquisto e iniziare la fase di riabilitazione del fix and flip.
#2. La riabilitazione
Quando il mutuatario avvia il processo di ristrutturazione, dovrà preventivare le spese della prima fase, che potrebbero includere i permessi e la demolizione. Il mutuatario può chiedere il rimborso dopo ogni fase, o "tirare", in termini finanziari. Un ispettore si assicura che i lavori di ristrutturazione siano terminati dopo che il creditore ha ricevuto la verifica del pagamento, quindi l'estrazione viene aperta in modo che il mutuatario possa procedere alla successiva fase di costruzione. Al termine della fase di ristrutturazione, il mutuatario ha due opzioni: vendere la proprietà per ottenere un profitto o rifinanziare con un prestito più lungo di 30 anni con tassi significativamente più bassi.
Vantaggi dei prestiti Fix e Flip
I prestiti fix e flip hanno molti vantaggi che attirano gli investitori immobiliari. Questi prestiti offrono finanziamenti rapidi con termini adattabili e pagamenti di soli interessi, che riducono al minimo i pagamenti mensili. Non è prevista alcuna penalità di pagamento anticipato perché questi prestiti in genere hanno termini brevi. Un investitore può proteggere i propri beni trattando le proprietà come investimenti piuttosto che come reddito personale perché in genere vengono acquistate tramite un'entità. Ciò implica che, nella peggiore delle ipotesi, la proprietà fungerebbe da garanzia del prestatore invece degli effetti personali dell'investitore.
Svantaggi dei prestiti Fix e Flip
Tuttavia, i prestiti fix-and-flip presentano degli svantaggi e non sono sempre la scelta migliore. Il breve termine di rimborso di questo prestito si traduce in tassi di interesse elevati. Gli obblighi finanziari del mutuatario potrebbero aumentare se i lavori di ristrutturazione richiedono più tempo del previsto o se qualcosa impedisce l'avanzamento del progetto o della vendita. I prestatori spesso preferiscono lavorare con pinne esperte che hanno completato almeno due lanci. Di conseguenza, un mutuatario per la prima volta potrebbe dover pagare un tasso di interesse più elevato. Un mutuatario deve anche dimostrare di avere i fondi necessari sul proprio conto bancario prima di poter ricevere qualsiasi tipo di prelievo.
I migliori prestiti Fix e Flip
#1. Hard Money Fix e Flip Loans
I prestiti hard money fix e flip hanno requisiti più rigorosi rispetto ai prestiti convenzionali, di solito con termini di un anno o meno e tassi di interesse elevati basati sul valore post-riparato (ARV) della proprietà.
La maggior parte delle volte, i prestatori di denaro duro applicano spesso tassi di interesse più elevati, anche se i loro termini di rimborso sono spesso più brevi di quelli di altri tipi di prestito. Ciò potrebbe avere un impatto sulla redditività del tuo progetto.
Un prestito in denaro è una forma di finanziamento privato da parte di aziende o privati. Contrariamente al finanziamento tramite una banca o un altro prestatore convenzionale, fattori come il reddito e il punteggio di credito non determinano l'idoneità. I finanziatori richiedono invece un bene come garanzia per un prestito in denaro. Quando il rating creditizio, il reddito o altri fattori di un mutuatario lo rendono non idoneo per un prestito tradizionale, i prestiti in denaro sono una buona alternativa e, occasionalmente, l'unico disponibile.
#2. Prestiti per la casa e HELOC
Gli investitori possono utilizzare un prestito di equità domestica o una linea di credito di equità domestica (HELOC) per finanziare il tuo progetto di correzione e capovolgimento oltre a utilizzare le tue risorse, come la tua residenza principale. Avere equità nella tua casa e soddisfare gli altri requisiti potrebbe renderti idoneo. Un prestito di equità domestica, noto anche come seconda ipoteca, richiede di effettuare un pagamento forfettario che è possibile rimborsare in un periodo prolungato.
Puoi effettuare più prelievi da un HELOC fino all'inizio del periodo di rimborso. Un mutuo per la casa è un'opzione migliore se sai esattamente di quanti soldi avrai bisogno per comprare e sistemare la tua casa; tuttavia, se hai bisogno di maggiore flessibilità di finanziamento, un HELOC è l'opzione migliore.
Successivamente, il prestatore utilizza un rapporto prestito/valore per calcolare quanto puoi prendere in prestito. Affinché i mutuatari siano qualificati, è inoltre necessario disporre di una casa con equità e un basso rapporto debito/reddito. I finanziatori richiedono anche un punteggio di credito personale elevato. Per essere ammissibili non è necessaria alcuna conoscenza preliminare del capovolgimento della casa.
È più facile per i mutuatari ottenere i soldi di cui hanno bisogno con prestiti per la casa e HELOC a causa dei loro bassi tassi di interesse e dei termini di rimborso estesi. Lo svantaggio è che potrebbe essere necessario del tempo per approvare e concedere il prestito, rendendolo inappropriato per transazioni che devono avvenire rapidamente.
#3. Linee di credito aziendali
Potresti utilizzare una linea di credito aziendale per finanziare le tue operazioni commerciali se ti piace l'idea di una linea di credito flessibile ma preferisci non rischiare la tua casa. Riceverai l'autorizzazione per un limite di credito specifico con una linea di credito aziendale. Questa linea di credito ha un limite di credito massimo che puoi prelevare più volte. Puoi continuare a utilizzare denaro da una linea di credito rotativa fintanto che continui a effettuare pagamenti sul saldo.
La flessibilità fornita da una linea di credito aziendale la rende ideale per il finanziamento fix-and-flip. Per decidere se sei idoneo per una linea di credito e per impostare il tuo limite di credito, i finanziatori prendono in considerazione le informazioni sulla tua azienda. I finanziatori considereranno almeno il periodo di tempo in cui sei stato operativo e le tue entrate annuali. Altri istituti di credito potrebbero avere requisiti per reddito annuo, storia creditizia sia a livello personale che aziendale o entrambi. Questa non è l'opzione migliore per le startup o le aziende che non hanno ancora generato entrate perché dovrai dimostrare alcune entrate aziendali e almeno alcuni mesi di attività.
#4. Mutuo tradizionale
Se hai più esperienza nel lanciare case, potresti qualificarti per un prestito o un mutuo tradizionale da una banca, unione di credito o altro istituto finanziario. Questi funzionano esattamente come l'ipoteca principale sulla tua casa: ricevi finanziamenti dal prestatore, spendi i soldi per il tuo acquisto e poi distribuisci il rimborso del prestito su un periodo più lungo, di solito tra 15 e 30 anni. I bassi tassi di interesse su questi prestiti sono una buona cosa.
Tuttavia, potrebbe essere difficile qualificarsi. Dovrai fornire la prova di precedenti esperienze di ribaltamento di case, aderire agli standard di credito e soddisfare altri criteri prima che un prestatore ti approvi per un mutuo. Alcuni istituti di credito non offriranno mutui o prestiti per case in cui il proprietario non risiede. Le case estremamente danneggiate non potranno beneficiare di prestiti da alcuni istituti di credito.
#5. Prestiti ponte
I prestiti ponte, prestiti a breve termine che gli investitori utilizzano per progetti fix-and-flip, sono spesso forniti da istituti di credito privati, prestatori di denaro e altre società finanziarie specializzate. I prestatori di solito richiedono una garanzia per i prestiti ponte, potresti essere idoneo per un prestito con un tasso di interesse inferiore rispetto a quello che potresti ottenere con altre opzioni di prestito. Inoltre, sono spesso più semplici da ottenere per la maggior parte dei mutuatari rispetto ad altri prestiti.
Se hai bisogno di colmare il divario tra il momento in cui desideri acquistare un immobile e il momento in cui puoi ottenere un finanziamento a lungo termine, un prestito ponte è un'opzione utile. Quando utilizzi un prestito ponte per pagare l'acconto al successivo lancio, puoi concentrarti sulla ricerca di un'altra fonte di finanziamento, come un mutuo convenzionale, per coprire i costi rimanenti.
#6. Raccolta di fondi
Lavorare con più istituti di credito privati invece di uno solo è una possibilità quando si utilizza una piattaforma di crowdfunding per trovare finanziamenti. Un altro metodo gratuito per ottenere i fondi necessari per la correzione e il progetto flip è attraverso i siti Web di crowdfunding. Questi siti Web raccolgono denaro da molte persone diverse per pagare l'investimento che hai in mente.
Vantaggi dei prestiti Fix e Flip
#1. Termini flessibili
I prestiti fix e flip sono eccellenti per gli investitori principianti grazie alla loro flessibilità. Esistono procedure, linee guida e regole rigorose a cui è necessario attenersi per ottenere un prestito da un'unione di credito o da una banca. Inoltre, il processo di approvazione del prestito richiede spesso molto tempo. I prestatori non bancari offrono prestiti ribaltabili con condizioni più favorevoli e in genere con meno restrizioni.
#2. Approvazione rapida
L'approvazione rapida è disponibile per i prestiti commerciali fix e flip. Se desideri acquistare una determinata proprietà, potresti essere in grado di farlo prima se richiedi uno di questi prestiti perché il processo di approvazione è rapido, soprattutto quando c'è una forte concorrenza per la proprietà. I finanziatori in genere si preoccupano se la proprietà sarà semplice da vendere dopo la ristrutturazione, il che significa che hai l'opportunità di beneficiare degli attuali prezzi immobiliari nel tuo mercato locale. Quando fornisci a queste piattaforme un quadro chiaro della tua strategia di rimborso, i finanziatori semplificano il processo. Questi prestiti sono rapidi da approvare e si chiudono più rapidamente rispetto ad altre opzioni.
#3. Regolamentazione dell'ipoteca dell'acquirente tasso
Puoi costruire, riparare e acquistare la proprietà con l'aiuto dei servizi di finanziamento Flip. Questa scelta di finanziamento ha un tasso di interesse inferiore rispetto alle tradizionali opzioni di prestito. Di conseguenza, è possibile offrire all'acquirente un prezzo migliore, che alla fine aiuta la proprietà a vendere più rapidamente.
#4. Tipi di proprietà
Varie proprietà, residenziali o commerciali, possono essere idonee per un progetto immobiliare fix-and-flip. Il tipo o lo stato della proprietà che desideri acquistare non influisce sulle tue possibilità di ottenere l'approvazione del prestito. Ci sono severi requisiti per il finanziamento della proprietà se hai richiesto un prestito dalla banca. Prendi in considerazione i prestiti fix-and-flip se intendi rinnovare una potenziale proprietà in affitto.
Fix e flip prestiti per principianti
Gli investimenti fix e flip dovrebbero essere presi in considerazione dai nuovi arrivati nel settore degli investimenti immobiliari e dagli investitori esperti alla ricerca di nuove opportunità. I prestatori di denaro per lanciare case possono essere utilizzati per finanziare una varietà di progetti, ma per farlo è necessario utilizzare forum online affidabili per connettersi con i finanziatori.
Prima di selezionare una casa da capovolgere, devi essere sincero sulle condizioni della proprietà e sulla quantità di lavoro richiesta. Sebbene sia importante avere una visione chiara del prodotto finito, è altrettanto importante essere onesti riguardo al tempo e alle risorse necessarie per arrivarci. Quando sei pronto per iniziare un progetto dopo un'approfondita ricerca, tieni a mente i seguenti principi:
È fondamentale trovare i migliori prestatori di denaro fissi e ribaltabili o procurarsi da una piattaforma flessibile perché il costo del ribaltamento delle case può cambiare.
Prima di iniziare, impara il più possibile sul mercato di quartiere.
Entra in contatto con altri flipper, in particolare quelli più esperti. Queste pinne ben informate possono aiutarti con la loro competenza ed esperienza.
Fix commerciale e prestiti flip
In genere, uno speculatore acquisterà una proprietà commerciale preclusa utilizzando un prestito commerciale fisso e ribaltabile. Attualmente, i prestiti per riparazioni commerciali e ribaltamenti vengono chiusi da prestatori di denaro privati, noti anche come prestatori di denaro duro. I prestatori di denaro più duri sono disposti a prestarti il 60% o meno del prezzo di acquisto del REO. La proprietà sarà quindi tua responsabilità riparare e vendere (flip). Di conseguenza, prima di poter affittare la proprietà, potrebbe essere necessario abbassare il 40% del prezzo di acquisto, effettuare tutte le riparazioni necessarie e pagare il prestito per intero.
I modi migliori per riparare e rivendere immobili commerciali
#1. Valutazione della proprietà
Trovare una buona casa da capovolgere è il primo passo. Quando si valuta una proprietà commerciale, è necessario prendere in considerazione fattori come l'ubicazione, la domanda di mercato e il potenziale di ristrutturazione. Potresti voler concentrarti sulle case che necessitano solo di alcuni lavori estetici, poiché di solito sono meno costose da ristrutturare rispetto a quelle che necessitano di importanti modifiche strutturali. Soprattutto, fai attenzione quando decidi di investire in una classe di attività con cui non hai familiarità.
#2. Pianifica attentamente i tuoi lavori di ristrutturazione
È necessario disporre di un buon piano prima di iniziare il processo di ristrutturazione. La proprietà commerciale può guadagnare valore attraverso una ristrutturazione ben eseguita, ma può perdere valore in modo significativo a causa di una cattiva esecuzione. Si consiglia un'ispezione approfondita della proprietà prima di iniziare qualsiasi lavoro per individuare eventuali problemi che devono essere risolti. I difetti in una proprietà non devono essere tutti risolti in un investimento fix-and-flip. Sii pratico riguardo ai problemi che devi affrontare, però: per evitare di essere colto alla sprovvista assumendo più di quanto puoi gestire, assicurati di esaminare attentamente eventuali problemi potenzialmente significativi.
#3. Assicurati il miglior finanziamento
Il successo della tua strategia di investimento può dipendere dal fatto che tu sia in grado di ottenere il prestito fix-and-flip ideale, come accennato in precedenza. Assicurati di esaminare il tipo di prestito appropriato, descritto nella parte superiore di questa pagina, e di poter ottenere il finanziamento necessario per le spese del tuo progetto.
#4. Seleziona appaltatori esperti
Affinché la ristrutturazione sia completata correttamente, è fondamentale anche collaborare con un gruppo di progettisti e appaltatori qualificati. Hai un vantaggio se hai già lavorato con un team di cui ti fidavi.
Mentre lavori velocemente senza sacrificare la qualità, tieni presente che il tempo è denaro nel business fix-and-flip.
#5. Pubblicizza la tua proprietà
L'ultimo passo è prepararsi a vendere la tua casa, probabilmente anche prima che tutti i lavori siano terminati. Ciò potrebbe comportare l'utilizzo di servizi di annunci online o la collaborazione con un agente immobiliare commerciale per spargere la voce. Fai ogni sforzo per aumentare l'interesse se vuoi vendere la tua proprietà ristrutturata al prezzo più alto. Prima di mettere il tuo immobile sul mercato, sappi qual è il prezzo di vendita ideale. Anche se è stato facile essere risoluti durante la pianificazione del progetto, il mercato potrebbe essere cambiato da allora, in meglio o in peggio. Il prezzo al quale la tua proprietà verrà venduta dipende fortemente dalla tua comprensione del mercato locale.
Come funzionano i prestiti Fix e Flip?
Qualsiasi prodotto di prestito utilizzato per pagare l'acquisto e la ristrutturazione di una proprietà immobiliare è indicato come prestito fix-and-flip. Prestiti in denaro, prestiti per la casa, HELOC, linee di credito aziendali, finanziamenti ROBS, mutui convenzionali e prestiti personali sono alcune possibili forme di questi prestiti.
Le banche concedono prestiti fix e flip?
Le banche non offrono spesso programmi di prestito progettati per finanziamenti fissi e ribaltabili. I prestatori privati possono essere la fonte più vantaggiosa di prestiti fissi e ribaltabili per i principianti.
Di quale punteggio di credito hai bisogno per il prestito fisso e ribaltabile?
Qualificarsi per un prestito fisso e ribaltabile è un po 'più semplice perché i broker di denaro contante li rendono tali piuttosto che le banche commerciali. In generale, è necessario un punteggio di credito di almeno 620, sebbene questa cifra NON sia inflessibile. Per ottenere i migliori risultati, il tuo punteggio FICO dovrebbe essere almeno 620 per poter beneficiare di un prestito fix-and-flip.
Il fondo che gira è un prestatore di denaro duro?
Quando lavori con Fund That Flip, puoi aspettarti il tempo di chiusura più veloce nel business, finanziamenti affidabili e un team impegnato per aiutarti a far crescere la tua azienda. Uno dei modi più semplici per espandere la tua società immobiliare è attraverso prestiti in denaro. Gli investitori accreditati possono aggiungere immobili ai loro portafogli con pochi rischi utilizzando la piattaforma Fund That Flip, che elimina la necessità di un prestito tradizionale per l'acquisto di un investimento immobiliare. La piattaforma serve sia mutuatari che istituti di credito che cercano la loro prossima soluzione finanziaria immobiliare.
Come posso capovolgere la mia casa senza soldi e cattivo credito?
Se non hai soldi in banca e vuoi fare un salto di casa, dovrai ottenere un finanziamento. Prestiti in denaro, prestiti per la casa, HELOC, linee di credito aziendali, finanziamenti per il rollover come avvio di un'impresa (ROBS), prestiti personali e mutui tradizionali sono tra i diversi tipi di prestito disponibili per il lancio di case.
I prestatori in genere considereranno il tuo rapporto prestito-valore (LTV) e il valore post-riparazione (ARV) quando valutano la tua domanda per un prestito fix and flip. La dimensione del prestito sul valore della proprietà è nota come LTV. Il 90% è il limite medio di LTVS per i prestatori, anche se alcuni potrebbero avere standard più alti o più bassi.
Secondo l'ARV della proprietà, altri istituti di credito determinano quanto puoi prendere in prestito. Dopo i lavori di ristrutturazione, il valore stimato dell'immobile è il seguente. Potrebbe essere necessario mettere da parte dei soldi quando si richiedono molti prestiti. Ma alcuni prestatori di denaro e privati potrebbero essere in grado di finanziare interamente il tuo affare immobiliare e senza alcun acconto.
Potresti anche prendere in considerazione altre tecniche più sofisticate per capovolgere le case, come la vendita all'ingrosso, che comporta la stipula di un contratto per una proprietà e poi la vendita di tale contratto a un altro acquirente. Prima di immergerti in questi vari prestiti e strategie, pensa di parlare con un investitore immobiliare esperto e di valutare attentamente le tue opzioni.
Come si ottengono i soldi per una correzione e un flip?
- Prestito tradizionale.
- Prestatori non bancari o prestatori privati
- Siti di crowdfunding
- Prestatore di denaro duro
Fix and Flip è rischioso?
Investire in una riparazione e ribaltamento è più rischioso se non hai i soldi per acquistare la casa. Molti investitori che cambiano casa usano prestiti e potresti scoprire che un mutuo è la scelta migliore anche per te. Per massimizzare i vantaggi di un mutuo, è necessaria la ricerca. Esamina le tue opzioni per un mutuo e confrontale con altre offerte. La vendita del tuo investimento immobiliare con profitto o addirittura la sua vendita del tutto non è né una promessa né una garanzia.
Qual è la regola del 70% nel lancio della casa?
Secondo questa regola generale, un acquirente che intende vendere la proprietà non dovrebbe sborsare più del 70% del valore post-riparazione (ARV), che include il costo della ristrutturazione. Circa il 30% del patrimonio netto viene quindi lasciato disponibile per il profitto quando l'immobile viene venduto, fungendo da rete di sicurezza se i costi si rivelano superiori al previsto.
Il valore post-riparazione (ARV) di una proprietà non deve superare il 70% del suo ARV, meno il costo della ristrutturazione, secondo la "regola del 70%," un principio generale (piuttosto che una regola o un requisito formale). Gli home flipper possono utilizzare questo metodo rapido e semplice per determinare il prezzo più alto che dovrebbero offrire per una proprietà.
Conclusione
Un prestito a breve termine noto come "prestito fix and flip" viene concesso a investitori immobiliari che utilizzano il denaro per acquistare e/o ristrutturare proprietà prima di rivenderle a scopo di lucro. Viene utilizzato per motivi professionali, non privati. I prestiti fix e flip sono uno strumento essenziale per ottenere l'accesso alle case che desideri ristrutturare prima di venderle a scopo di lucro. Le piattaforme o gli istituti di credito online sono un ottimo punto di partenza se stai cercando prestiti in denaro per lanciare case perché sono disposti a prestare ai principianti.
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Riferimenti
