Gli investitori immobiliari utilizzano spesso questa strategia nel tentativo di distinguersi dalla concorrenza e accelerare il processo di chiusura. Se fatto correttamente, il finanziamento differito consente agli acquirenti di beneficiare dei vantaggi delle offerte in contanti e dei prestiti convenzionali. Continua a leggere per scoprire come utilizzare il finanziamento differito per il tuo prossimo acquisto e anche ottenere un mutuo Fannie Mae.
Finanziamento ritardato
Il finanziamento differito è quando un acquirente paga in contanti per una casa e poi ottiene un mutuo entro sei mesi dalla chiusura. Attraverso un rifinanziamento cash-out, la maggior parte del denaro utilizzato per l'acquisto della casa viene loro restituita. In altre parole, tengono i loro soldi a portata di mano mentre stipulano un mutuo.
Il processo di finanziamento ritardato
Per utilizzare il finanziamento differito, hai bisogno di una notevole quantità di denaro per supportare la tua offerta. Per questo motivo, gli acquirenti che scelgono questa opzione possono utilizzare i loro risparmi o la vendita di altri beni per raccogliere il denaro necessario per acquistare la casa a titolo definitivo.
Per richiedere un finanziamento differito per l'acquisto dell'immobile desiderato, è normalmente necessario fornire la documentazione finanziaria necessaria e la prova dell'assunzione. Il prestatore controllerà anche il tuo credito al fine di determinare la tua solvibilità.
Ricorda che per passare la prequalifica del prestito per un mutuo dopo l'acquisto della casa, devi continuare a lavorare e mantenere un credito solido. Devi anche dimostrare di non essere in alcun modo legato al venditore personalmente (ad esempio, non sei un amico o un familiare).
Motivi del finanziamento ritardato
Un'offerta monetaria può aiutarti a distinguerti dalla concorrenza se sei preoccupato di farlo con la tua offerta. Utilizzando questo approccio, puoi anche evitare di aspettare i 30-60 giorni previsti per ottenere un mutuo.
Il finanziamento differito ti consente di essere agile pur essendo in grado di utilizzare un mutuo per pagare la tua casa dopo aver effettuato l'acquisto. Dal momento che la tua riserva di cassa ti verrà restituita una volta che il tuo mutuo sarà attivo e può essere conservata o investita in altre cose, inclusa la tua prossima proprietà, manterrai la tua liquidità.
Procedura di richiesta di finanziamento differito
La richiesta di finanziamento differito comporta una serie di passaggi che richiedono tempo e preparazione. Assicurati di seguire queste tre procedure per la preparazione:
- Per decidere se il finanziamento differito è la tua migliore linea d'azione, inizia esaminando i vantaggi e gli svantaggi con il tuo esperto fiscale, consulente finanziario e agente immobiliare. Ci sono sempre dei pericoli e anche le tue tasse possono risentirne.
- Per qualificarti, devi produrre una prova della tua fonte di finanziamento per l'acquisizione, confermare che la proprietà ha un titolo chiaro e dimostrare che il venditore non è un caro amico o un familiare.
- Prima che siano trascorsi sei mesi dall'acquisto della casa, presentare una domanda di mutuo. Tieni presente che il confronto tra istituti di credito potrebbe aiutarti a ottenere i termini e le tariffe migliori.
Suggerimenti per l'utilizzo del finanziamento differito
- Consulta un consulente finanziario prima di fare la scelta importante di acquistare una casa perché può avere un grande impatto sulle tue finanze. Puoi intervistare gratuitamente le partite dei tuoi consulenti per scegliere quella più adatta a te utilizzando lo strumento gratuito di SmartAsset, che ti abbina a un massimo di tre consulenti finanziari locali. Inizia subito la ricerca di un consulente finanziario, se sei disposto a farlo.
- Nonostante inizi con i contanti, finirai comunque con un mutuo. Sapere quanto alloggio ti puoi permettere è quindi utile.
- Il pagamento di un mutuo mensile è solo una parte del finanziamento di un immobile. Per assicurarti che il tuo mutuo si adatti alla tua strategia finanziaria generale, puoi valutare le commissioni di chiusura e gli acconti.
Vantaggi del finanziamento differito
Quando si acquista una casa o un investimento immobiliare, l'utilizzo del finanziamento differito presenta molti vantaggi. Durante l'analisi di questa tattica, tieni in considerazione i seguenti vantaggi:
# 1. Distinguiti nei mercati competitivi
Le offerte in contanti potrebbero fornire un lasso di tempo di chiusura semplice e rapido, che attira i venditori. Ciò può fornire agli acquirenti che stanno aspettando di finanziare il vantaggio di cui hanno bisogno per distinguersi nei mercati immobiliari competitivi di oggi.
#2. Acquista una tomaia fissante
Investire in una proprietà con denaro contante può aiutarti a proteggere una casa che potrebbe non superare un'ispezione domestica standard. Il finanziamento differito è un'opzione per acquistare una casa da ristrutturare mentre ci vivi.
#3. Approfitta delle detrazioni fiscali
Per gli investitori immobiliari che desiderano espandere i propri portafogli e beneficiare dei vantaggi fiscali di un mutuo, ritardare il finanziamento può essere un'idea fantastica.
#4. Garantire un prezzo di acquisto inferiore
Poiché le offerte in contanti si distinguono così tanto, di solito c'è più spazio per la negoziazione. È probabile che se scegli un finanziamento differito, sarai in grado di negoziare un prezzo di acquisto inferiore rispetto a quando scegli subito un mutuo convenzionale.
Svantaggi del finanziamento ritardato
Ci sono alcuni inconvenienti da tenere in considerazione nei ritardi di finanziamento, proprio come ci sono con qualsiasi metodo di finanziamento. Prima di utilizzare questa tecnica, rivedere le seguenti informazioni:
# 1. Capitale anticipato
Il più grande svantaggio del finanziamento ritardato è che richiede una quantità significativa di capitale in anticipo per essere eseguito. Per questo motivo, gli investitori che hanno la flessibilità di spostare i propri asset per acquistare una casa tendono a subire maggiormente i ritardi nel finanziamento.
#2. Può utilizzare solo un prestito convenzionale
Alcuni prestiti garantiti dal governo, come i prestiti USAD, FHA e VA, sono incompatibili con il finanziamento ritardato. Gli acquirenti che rifinanziano la casa devono farlo con un prestito regolare o jumbo.
#3. Documentazione aggiuntiva necessaria
Rispetto a una transazione convenzionale, dovrai fornire maggiori informazioni al tuo prestatore. Potrebbe essere necessario fornire la documentazione che dimostri che il pagamento è stato effettuato in contanti, l'origine dei fondi e la mancanza di qualsiasi collegamento con il venditore.
Chi può beneficiare del finanziamento differito?
Quando e come possono essere impiegati i finanziamenti differiti nel settore immobiliare sono soggetti a normative specifiche. Gli acquirenti dovranno inizialmente dimostrare di aver pagato la proprietà in contanti e offrire una prova dell'origine di tale denaro. Questo viene fatto per impedire ai clienti di pagare con denaro ottenuto illegalmente. Gli acquirenti dovrebbero fornire documenti a sostegno della loro affermazione che i fondi sono stati dati loro. La lettera di donazione dovrebbe indicare che non è previsto alcun rimborso del denaro. Inoltre, non è consentito restituire al donatore del regalo alcuno dei proventi della transazione.
Il costo completo dell'acquisto, della chiusura, delle commissioni e di altre spese relative alla transazione non può essere coperto dall'ipoteca finale. Inoltre, i richiedenti devono dimostrare che la proprietà è stata acquisita tramite una transazione "a condizioni di mercato", il che significa che non avevano alcun legame personale con il venditore in alcun modo. Le relazioni possono essere con gli amici, la famiglia, il posto di lavoro, ecc. Questo viene fatto nel tentativo di fermare i metodi di elusione fiscale. Infine, non ci devono essere gravami fiscali sulla proprietà.
Fannie Mae ha ritardato il finanziamento
La Federal National Mortgage Association, meglio conosciuta con la sigla Fannie Mae, controlla il mercato dei mutui secondari. Ma cosa significa in realtà? Ciò rende i soldi disponibili in modo che quelle aziende possano continuare a prestare e i clienti possano continuare ad acquistare case.
Anche il tasso che ricevi dal tuo fornitore di mutui per il finanziamento ritardato di Fannie Mae è in gran parte influenzato da Freddie Mac e Fannie Mae. I due hanno un impatto significativo su quanto siano bassi i tassi ipotecari negli Stati Uniti.
Qual è lo scopo di Fannie Mae?
Nonostante sia un attore importante nel settore dei mutui, pochissimi mutuatari sono consapevoli di ciò che fa effettivamente Fannie Mae nel finanziamento ritardato. Assenti sia le filiali che gli sportelli automatici. Non è una fonte di credito. Eppure, in qualche modo, Fannie Mae ha un impatto molto significativo sul tasso di interesse che paghi e sul tipo di finanziamento ipotecario che ricevi.
Prendi questo esempio per vedere come Fannie Mae opera nel finanziamento differito: se Leo Lending ha $ 15,000,000 disponibili da utilizzare per la creazione di un mutuo e il mutuo medio è di $ 150,000, Leo sarà in grado di produrre 100 mutui. ($ 150,000 x 100) = $ 15,000,000.
In questo caso, sei sfortunato se sei il cliente ipotecario numero 126 di Leo Lending. Non ci sono più soldi disponibili per il prestito.
Che effetto ha Fannie Mae sul tuo mutuo di finanziamento ritardato
Sebbene non tutti i mutui, Fannie Mae è felice di acquistare mutui da istituti di credito. I prestiti devono essere visti come beni sicuri affinché Fannie Mae e Freddie Mac possano rivenderli. Ne consegue che ogni mutuo deve aderire a specifici standard o “linee guida”.
Le regole per Fannie Mae ammontano a più di 1,200 pagine. Ad esempio, l'importo più alto del prestito che Fannie Mae acquisterà nel 2023 è di $ 647,200. L'azienda non acquisterà prestiti più grandi o i cosiddetti prestiti "jumbo".
Come operano il mercato dei mutui secondari e Fannie Mae nel finanziamento ritardato
Nel mercato dei mutui secondari sono attivi Fannie Mae e Freddie Mac. In quella posizione, acquistano mutui da istituti di credito e li riconfezionano come titoli garantiti da ipoteche (MBS). Quindi, gli investitori di tutto il mondo possono acquistare MBS da Fannie e Freddie.
Tornando all'illustrazione precedente, i 100 mutui venduti da Leo Lending costituiscono una risorsa. I prestiti possono essere acquistati da Leo e venduti a Freddie Mac o Fannie Mae.
Quando la vendita sarà completata, Leo avrà più soldi e sarà in grado di finanziare più mutui locali.
I vantaggi sono chiari. Fannie Mae e Freddie Mac consentono ai prestatori di aumentare la produzione di prestiti acquistando mutui. I consumatori continuano ad acquistare case poiché il prestito di denaro diventa più prontamente disponibile, mantenendo a galla il mercato immobiliare.
Inoltre, queste aziende investono denaro da investitori stranieri nel mercato immobiliare statunitense. Come risultato delle operazioni a livello nazionale di Fannie Mae e Freddie Mae, i tassi ipotecari nei finanziamenti ritardati sono generalmente comparabili in tutta la nazione.
Mutuo a finanziamento ritardato
Un rapido rifinanziamento cash-out su una casa che hai pagato in contanti è possibile grazie a un mutuo differito. In genere, i mutuatari devono attendere sei mesi dalla data di chiusura dell'acquisizione di una casa prima di poter effettuare un normale rifinanziamento cash-out. Inoltre, se apporti miglioramenti sostanziali alla proprietà, come un "fix & flip", i requisiti del prestatore in genere impongono di attendere un anno prima di utilizzare la valutazione post-miglioramento della proprietà ai fini del rifinanziamento, il che ti consente di qualificarti per un importo del prestito maggiore. È possibile prelevare più soldi dal patrimonio netto della propria casa con un mutuo ritardato di quanto si potrebbe con un tipico schema di rifinanziamento cash-out.
Vantaggi dell'ipoteca a finanziamento ritardato
- Se hai pagato in contanti per una proprietà, preleva i contanti ora invece di aspettare sei mesi.
- Accedere al patrimonio netto di una proprietà più rapidamente di quanto sia possibile con un tipico rifinanziamento cash-out
- Il programma è applicabile sia alle case di investimento che alle case primarie.
- vantaggioso per gli investitori che riparano e capovolgono proprietà, nonché per gli acquirenti in mercati immobiliari competitivi
Svantaggi di un mutuo di finanziamento ritardato
- Standard di qualificazione più severi, inclusa una notevole documentazione del mutuatario
- Il tasso ipotecario e le tasse sono superiori rispetto a un tipico rifinanziamento cash-out.
- Alcune limitazioni all'utilizzo dei proventi includono la necessità di regolare eventuali prestiti personali o HELOC utilizzati per l'acquisto dell'immobile.
- Meno istituti di credito forniscono il programma.
- Limitazioni di prestito
Ragioni per ottenere un mutuo di finanziamento ritardato
Ora che sai perché le persone acquistano case in contanti, potresti chiederti perché dovresti richiedere un mutuo ritardato piuttosto che aspettare sei mesi per completare un tipico rifinanziamento in contanti. Ci sono anche altri fattori da considerare, come ad esempio:
- Non dovresti aspettare più di sei mesi per accedere all'equità nella tua proprietà.
- Prevedi che i tassi di interesse dei mutui aumenteranno, quindi non vuoi aspettare sei mesi per rifinanziare.
- Ora puoi beneficiare di un mutuo perché la tua situazione creditizia o finanziaria è cambiata.
- Desiderate ridurre o eliminare il vostro debito dovuto a fatture recenti.
- Aspirare ad acquistare altre case utilizzando l'equità in un investimento immobiliare
- Possibili vantaggi fiscali ipotecari
Quanto puoi prendere in prestito contro la tua casa usando un mutuo ritardato?
In genere è consentito prendere in prestito fino all'80% del valore della casa principale unifamiliare, per un rapporto prestito-valore massimo (LTV) dell'80%. Il rapporto LTV massimo di un mutuo ritardato per una casa per le vacanze di una singola unità o un investimento immobiliare è normalmente del 75%.
In base all'occupazione dell'immobile e al numero di unità, la tabella seguente mostra il rapporto LTV massimo per un mutuo differito. Si prega di notare che il rapporto LTV per un mutuo differito è determinato utilizzando l'attuale valore dell'immobile perito; pertanto, se hai apportato delle migliorie, beneficerai del maggior valore dell'immobile dopo la ristrutturazione. (britespanbuildings.com)
Limiti di prestito ipotecario ritardato
Le restrizioni sui prestiti conformi, che variano in base alla contea e al numero di unità in una proprietà, sono un requisito del programma di mutui ritardati. Nelle aree a costi più elevati, il massimale di prestito conforme per una proprietà a unità singola negli Stati Uniti contigui varia da $ 647,200 a $ 970,800. L'importo massimo del prestito per una proprietà con una unità è di $ 970,800 in Alaska e Hawaii.
Qualificazione della proprietà ritardata
Le residenze occupate dai proprietari da una a quattro unità, le case per le vacanze e gli investimenti immobiliari sono tutti ammissibili per i mutui differiti.
Utilizzo di proventi ipotecari ritardati
I fondi del mutuo ritardato devono essere utilizzati per saldare o ridurre eventuali debiti personali, di equità domestica o HELOC utilizzati per acquistare la casa da un'altra proprietà. Inoltre, un dono che è stato utilizzato per pagare l'acquisto in contanti dell'immobile non può essere rimborsato con i proventi di un'ipoteca posticipata. Le uniche due limitazioni su come utilizzare i fondi di un mutuo differito sono queste due.
Negativi ipotecari ritardati
I mutuatari devono soddisfare standard di competenza extra per un mutuo ritardato, come i requisiti di documentazione non presenti in un tipico rifinanziare il cash-out. Lo schema ha spesso tassi ipotecari e costi più elevati rispetto a un tradizionale rifinanziamento cash-out. Ciò è dovuto alla natura unica del programma e al fatto che un numero inferiore di istituti di credito fornisce mutui ritardati. Una minore concorrenza si traduce in un minor numero di prestatori che offrono il servizio, il che aumenta i tassi di interesse e i costi per i mutuatari. I vantaggi di ritardare il finanziamento per accedere prima all'equità nella loro proprietà dovrebbero essere soppesati rispetto ai risparmi sui costi che potrebbero essere realizzati aspettando più a lungo ed eseguendo un rifinanziamento cash-out convenzionale.
Che cos'è un finanziamento ritardato?
Il finanziamento ritardato è quando un acquirente paga in contanti per una casa e poi ottiene un mutuo entro sei mesi dalla chiusura. Attraverso un rifinanziamento in contanti, viene loro restituita la maggior parte del denaro utilizzato per l'acquisto della casa.
Qual è il vantaggio del finanziamento ritardato?
Durante l'analisi di questa tattica, tieni in considerazione i seguenti vantaggi:
- Distinguiti nei mercati competitivi
- Acquista una tomaia fissante
- Approfitta delle detrazioni fiscali
- Garantire un prezzo di acquisto inferiore
Perché Fannie Mae dovrebbe comprare il mio mutuo?
I vantaggi sono chiari. Fannie Mae e Freddie Mac consentono ai prestatori di aumentare la produzione di prestiti acquistando mutui. I consumatori continuano ad acquistare case poiché il prestito di denaro diventa più prontamente disponibile, mantenendo a galla il mercato immobiliare.
Quanto tempo hai per il finanziamento ritardato?
La casa che stai considerando è fuori codice? Puoi prima acquistarlo e poi portarlo a codice utilizzando il finanziamento ritardato. Se finisci il lavoro necessario e fai domanda entro sei mesi dall'acquisizione, puoi ottenere un mutuo.
I tassi di finanziamento ritardato sono più alti?
I mutuatari devono soddisfare qualifiche più rigorose per un mutuo ritardato, come fornire più documentazione di quella che farebbero per un normale rifinanziamento in contanti. Rispetto a un normale rifinanziamento in contanti, il tasso di interesse e i costi del programma sono spesso maggiori.
È una valutazione necessaria per il finanziamento ritardato
Il tuo potenziale creditore ipotecario vorrà vedere una valutazione della tua casa indipendentemente dal fatto che tu ne abbia fatto uno prima di effettuare l'acquisto. Dovrai elaborare un nuovo piano di finanziamento o trovare la differenza se il valore stimato della tua casa è inferiore al prezzo di acquisto.
È meglio estinguere il mutuo velocemente o lentamente?
A lungo termine, puoi risparmiare un sacco di soldi estinguendo il mutuo in anticipo. Puoi acquistare la tua casa prima con un aumento anche modesto dei tuoi pagamenti mensili. Prima di saldare il debito, dovresti istituire un fondo per i giorni di pioggia in caso di spese impreviste.
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