Gli acquirenti scoprono spesso che residenze specifiche soddisfano la maggior parte delle loro richieste, mentre altre soddisfano poche e nessuna. Questo ti costringe a scendere a compromessi e declassare alcuni dei tuoi "must-have" a "good-to-have", che non sono rompicapo.
Non vuoi rinunciare di un centimetro ai tuoi obiettivi e alle tue esigenze? Se la tua casa ideale non è disponibile (o non esiste nemmeno), puoi sempre crearne una. Ciò ti consente di progettare la casa perfetta senza doversi preoccupare degli inconvenienti dell'acquisto di un immobile precedentemente abitato. Tuttavia, per finanziare questo progetto, dovrai comprendere i prestiti edilizi. Vediamo come funziona un mutuo edile, le diverse tipologie, i tassi di interesse e le loro esigenze.
Che cos'è un prestito edilizio?
Un prestito edilizio è un prestito a breve termine che copre solo le spese di costruzione di una casa su misura. Non si tratta di un mutuo ed è classificato come finanziamento speciale. Una volta costruita la casa, il potenziale inquilino deve richiedere un mutuo per pagarla.
Tuttavia, sono disponibili vari mutui per la costruzione di case, che vanno dalla costruzione in pianta stabile a una ristrutturazione completa dell'intera proprietà. Che tu stia partendo da zero con un prestito fondiario o ristrutturando completamente una casa, probabilmente c'è un prestito per te.
Come funziona un prestito edilizio?
I prestiti edilizi sono in genere ottenuti da costruttori o acquirenti di case che costruiscono le proprie case su misura. Sono prestiti a breve termine, in genere della durata di un solo anno. Quando la casa è finita, il mutuatario può rifinanziare il mutuo edile trasformandolo in un mutuo permanente o ricevere un nuovo prestito per estinguere il mutuo edile (noto anche come "prestito finale"). Mentre il progetto è ancora in corso, il mutuatario può essere obbligato solo a pagare gli interessi su un mutuo edile. Alcuni prestiti edilizi possono richiedere il pagamento integrale del saldo entro la fine del progetto.
Se un mutuatario prende un prestito edile per costruire una casa, il prestatore può pagare i fondi direttamente all'appaltatore piuttosto che al mutuatario. I pagamenti possono essere effettuati a rate man mano che il progetto avanza attraverso nuove fasi di sviluppo. I prestiti edilizi possono essere utilizzati per finanziare progetti di riabilitazione e restauro e la costruzione di nuove residenze.
Qual è la portata di un prestito edilizio?
Ogni progetto è unico, ma in generale un mutuo edilizio copre le seguenti spese:
- Sbarcare.
- Piani, licenze e tariffe
- Materiali e manodopera
- Spese di chiusura.
- Riserve per imprevisti (nel caso in cui il progetto costi più del previsto).
- Riserve di interessi (se non si desidera pagare gli interessi durante la costruzione).
Diversi tipi di prestiti edilizi
#1. Prestito da costruzione a permanente
Prendi in prestito denaro per pagare il costo della costruzione della tua casa con un prestito da costruzione a permanente e, una volta che la casa è finita e ti trasferisci, il prestito viene convertito in un mutuo permanente.
Il vantaggio dell'approccio da costruzione a permanente è che devi pagare una serie di costi di chiusura, riducendo le commissioni complessive.
Quando il prestito passa da costruzione a permanente, diventa un normale mutuo con una durata del prestito da 15 a 30 anni. Quindi effettui pagamenti che includono sia gli interessi che il capitale. A quel punto puoi scegliere tra un mutuo a tasso fisso e un mutuo a tasso variabile. Altre alternative includono un prestito da costruzione a permanente FHA, che ha condizioni di approvazione meno severe e può avvantaggiare alcuni mutuatari, o un prestito edilizio VA se sei un veterano qualificato.
#2. Prestito solo edile
Un prestito di sola costruzione fornisce le finanze necessarie per completare la costruzione della casa. Tuttavia, il mutuatario è responsabile del rimborso completo del prestito alla scadenza (di solito un anno o meno) o della ricerca di un finanziamento permanente tramite un mutuo.
Questi prestiti edilizi erogano fondi in base alla percentuale del progetto terminato e il mutuatario è responsabile solo del pagamento degli interessi sul denaro prelevato.
I prestiti di sola costruzione possono essere più costosi a lungo termine se si richiede un mutuo permanente perché è necessario completare due distinte procedure di prestito e pagare due serie di commissioni. Le spese di chiusura possono costare migliaia di dollari, quindi evitare un altro set è vantaggioso.
Un altro fattore da considerare è che la tua situazione finanziaria potrebbe deteriorarsi durante la costruzione. Se perdi il lavoro o subisci un'altra battuta d'arresto, potresti non essere in grado di beneficiare di un mutuo in futuro e quindi potresti non essere in grado di trasferirti nella tua nuova casa.
#3. Prestito per ristrutturazioni
Puoi esaminare le alternative del prestito per la ristrutturazione della casa se desideri aggiornare una casa esistente piuttosto che costruirne una. A seconda di quanti soldi stai spendendo per il progetto, questi possono assumere una varietà di forme.
"Se il proprietario di una casa vuole spendere meno di $ 20,000 per una ristrutturazione, potrebbe prendere in considerazione l'idea di prendere un prestito personale o utilizzare una carta di credito per finanziare il progetto", afferma Kaminski. "Se il proprietario della casa ha accumulato equità nella sua proprietà, un prestito o una linea di credito per la casa può essere appropriato per miglioramenti a partire da $ 25,000 circa".
Un rifinanziamento cash-out è un'altra alternativa realistica nell'attuale contesto di tassi ipotecari bassi, in cui un proprietario di casa stipula un nuovo mutuo per un importo più significativo del prestito esistente e riceve la differenza in una somma forfettaria.
Nella maggior parte dei casi, il prestatore non richiede al proprietario della casa di rivelare come verrà utilizzato il denaro. Il budget, la strategia e i pagamenti sono tutti gestiti dal proprietario della casa. Altri tipi di finanziamento richiedono che il prestatore valuti il costruttore, controlli il budget e controlli il calendario delle estrazioni.
#4. Mutuo edilizio per il proprietario-costruttore
I prestiti del proprietario-costruttore sono prestiti da costruzione a permanente o di sola costruzione in cui il mutuatario funge anche da costruttore di case.
A causa della complessità della costruzione di una casa e dell'abilità richiesta per conformarsi alle regole edilizie, la maggior parte dei prestatori non consentirà al mutuatario di agire come costruttore. I finanziatori che lo consentirebbero spesso lo fanno solo se il mutuatario è un costruttore autorizzato di mestiere.
#5. Fine prestito
Secondo Kaminski, un prestito finale è solo l'ipoteca del proprietario della casa una volta costruita la proprietà. Un prestito edilizio viene utilizzato durante tutta la fase di costruzione e rimborsato una volta completato il progetto. Il mutuatario dovrà quindi estinguere il mutuo medio, spesso noto come prestito finale.
Requisiti comuni del prestito di costruzione
I prestiti edilizi sono più rischiosi per i finanziatori, quindi ottenerne l'autorizzazione è comprensibilmente più difficile. Ecco cosa guardano gli istituti di credito.
# 1. Il tuo punteggio di credito:
Proprio come con un tipico mutuo, i finanziatori considerano il tuo punteggio di credito. La maggior parte dei prestiti edilizi convenzionali e USDA richiedono un punteggio di credito di 620. Non è richiesto un minimo per i prestiti edilizi VA. Tuttavia, i prestatori spesso vogliono un punteggio di credito di almeno 620. Per i prestiti edilizi FHA era necessario un punteggio di credito minimo di 580.
#2. Acconto
Mentre si presume un acconto più grande su un mutuo edile, sono uguali ai mutui standard. I prestiti edilizi FHA richiedono un acconto del 3.5% per i progetti approvati dall'HUD e un acconto del 10% per i progetti non approvati dall'HUD. I prestiti edilizi VA non richiedono un acconto, i prestiti edilizi USDA richiedono un acconto minimo del 10% e i prestiti edilizi convenzionali richiedono in genere un acconto del 5% o più.
#3. Piano di costruzione e specifiche:
I finanziatori vorranno anche conoscere le specifiche di ciò che intendi creare. Richiederanno un progetto della casa e delle specifiche e i piani devono essere convalidati come conformi a tutti i codici edilizi richiesti nella tua posizione. Un perito domestico dovrà studiare tali specifiche per determinarne il valore, che determinerà l'importo del prestito.
#4. Imprenditore edile e revisione del prestatore:
A meno che tu non sia un appaltatore generale certificato, dovrai assumerne uno per costruire la tua casa. I finanziatori esamineranno anche l'appaltatore che partecipa alla costruzione. Quindi è fondamentale selezionarne uno esperto. Il tuo appaltatore è un elemento essenziale del processo. Il prestatore vorrà conoscere il budget del progetto e le proiezioni del flusso di cassa. I finanziatori devono in genere valutare e approvare il contratto di costruzione tra te e il tuo appaltatore.
Come posso ottenere un prestito edilizio?
Di seguito sono riportati i processi essenziali per ottenere un mutuo edilizio:
- Verifica se sei idoneo per eventuali programmi speciali. Se sei interessato, controlla i requisiti e le procedure per un prestito edilizio FHA o VA.
- Ottieni la pre-approvazione. Prima di impegnarti molto, sii pre-approvato, in modo da sapere esattamente quale sarà il tuo budget.
- Trova la tua terra e un costruttore. Verifica che il tuo costruttore soddisfi tutti i requisiti di prestito edilizio stabiliti dal tuo prestatore preapprovato. Prendere nota di licenze e assicurazioni.
- Finisci le scartoffie. Completa i piani con il costruttore e invia tutta la documentazione al prestatore. Il prestatore ordinerà probabilmente una valutazione e un'ispezione come parte della fase successiva.
- Completa il prestito. La procedura di chiusura del mutuo è completata quando si firma sulla linea tratteggiata. Il tuo costruttore può iniziare a lavorare una volta che tutto è stato firmato e i fondi sono stati concessi.
Tassi di interesse sui prestiti edilizi
I prestiti edilizi non sono disponibili da tutti i prestatori. Parla prima con le banche locali e le cooperative di credito. I tassi di interesse sui prestiti edilizi sono in genere superiori ai normali tassi ipotecari perché questi prestiti sono sostanzialmente più complessi e pericolosi per il prestatore.
Dato il tempo necessario per completare la costruzione, potresti essere preoccupato per lo spostamento dei tassi di interesse mentre la struttura è in corso. Alcuni istituti di credito forniscono blocchi di tasso a lungo termine. Devi pagare per la sicurezza e alcuni istituti di credito vogliono un deposito non rimborsabile in anticipo. Ad esempio, puoi spendere un punto per un blocco di 360 giorni, con un deposito di 0.5 punti richiesto. Il blocco del tasso può anche includere una clausola di float down, che consente di ottenere un tasso di interesse più basso se i tassi di interesse diminuiscono sufficientemente.
Domande sul prestatore di prestiti edilizi
# 1. Posso applicare il mio patrimonio fondiario al mio acconto?
Se hai detenuto la terra per almeno un anno, potresti essere idoneo a contribuire con qualsiasi aumento di capitale proprio al requisito di acconto. Per determinare il valore del terreno, sarà necessaria una stima.
#2. Come funziona la prima estrazione?
I materiali da costruzione, come il calcestruzzo per le fondamenta e il legname per l'intelaiatura, sono talvolta i più costosi nelle prime fasi della costruzione. Tuttavia, i finanziatori preferiscono non effettuare esborsi significativi a meno che non siano specificamente assegnati per uno scopo particolare.
Ciò scoraggia gli appaltatori disonesti dal richiedere enormi somme di denaro senza designarle chiaramente per particolari esigenze di progetto. Assicurati che siano disponibili fondi sufficienti per consentire al costruttore di iniziare i lavori e che tu e il tuo appaltatore capiate chiaramente come verranno pagati tutti i costi di costruzione.
#3. Qual è il tasso di interesse durante il periodo di costruzione?
Alcuni prestatori di costruzioni utilizzeranno un indice a tasso variabile (come il tasso primario) durante la costruzione. Altri addebitano solo gli interessi sul tasso che hai concordato per il tuo prestito finale, quindi convertono il resto in un capitale totale e il pagamento degli interessi quando la casa è completata.
In alcune situazioni, i pagamenti di costruzione possono essere incorporati nel costo di costruzione del tuo prestito: verifica con il tuo funzionario del prestito edilizio per confermarlo.
#4. Quali aziende forniscono prestiti edilizi?
Non tutti gli istituti di credito offrono ogni tipo di prestito edile e gli istituti di credito non bancari potrebbero non offrire alcun prestito edilizio.
#5. Quali sono le commissioni per i tuoi prestiti edilizi?
Avrai bisogno di più informazioni oltre alle spese di prestito. La società titolare gestirà spesso gli esborsi e saranno necessarie ulteriori ispezioni e spese di registrazione durante la costruzione della casa.
Ogni estrazione richiede costi di ispezione e registrazione, che possono raggiungere rapidamente migliaia di dollari, quindi assicurati di capire cosa comporta.
#6. Disegna: come funzionano?
Per evitare ritardi nel processo, assicurati che il tuo appaltatore o costruttore capisca come verranno pagati durante la fase di costruzione. Se un subappaltatore rifiuta categoricamente di svolgere qualsiasi lavoro fino a quando non riceve un pagamento anticipato, procurati i contanti per soddisfare la richiesta dell'appaltatore per il pagamento anticipato o individua un altro subappaltatore.
Conclusione
Se la tua proprietà ideale non appare disponibile mentre esamini gli annunci nel mercato selezionato, il sogno non deve finire. Immaginare la perfetta combinazione di posizione, stile e utilità in una casa è uno degli aspetti più divertenti del processo di acquisto di una casa. Non deve essere solo una fantasia. Puoi progettare, costruire e arredare la casa dei tuoi sogni con opzioni di assistenza finanziaria.
Trovare i mezzi adeguati per prendere in prestito denaro per la tua futura casa, che si tratti di un prestito edilizio, un prestito di ristrutturazione, un HELOC o qualsiasi altro numero di possibilità, non deve essere complicato. Indaga su tutte le tue alternative, determina la migliore forma di prestito per le tue circostanze e guardati intorno per il prezzo più eccellente.
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