Se sei un investitore immobiliare o vuoi iniziare a investire, sei sicuramente sempre alla ricerca di grandi sconti sulle case da capovolgere o affittare. Una proprietà può essere immediatamente ovvia come un buon investimento se si ha una conoscenza approfondita del mercato locale. Tuttavia, man mano che le tue partecipazioni si espandono, sarà necessario un metodo più sofisticato basato su misurazioni. Gli investitori immobiliari attribuiscono un valore elevato al tasso di capitalizzazione (cap rate) come strumento per determinare il valore di un immobile in affitto oa reddito e identificare investimenti promettenti. Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è utile per determinare se un immobile è un investimento utile. Questo pezzo ci mostrerà come calcolare il tasso massimo in immobili, proprietà in affitto e proprietà a reddito.
Che cos'è il tasso massimo?
Il tasso di capitalizzazione (o Cap Rate in breve) è un termine utilizzato nel settore immobiliare per descrivere il tasso di rendimento di una proprietà in base al suo reddito operativo netto (NOI). In altre parole, il tasso di capitalizzazione (Cap Rate) è una metrica di rendimento utilizzata per calcolare il potenziale ritorno sull'investimento o rimborso del capitale.
Questa metrica si basa sul reddito netto previsto dalla proprietà ed è determinata dividendo il reddito operativo netto per il valore patrimoniale della proprietà per ottenere una percentuale. Nel mercato immobiliare, viene utilizzato per prevedere quanti soldi potrebbe guadagnare un investitore.
Sebbene il tasso di capitalizzazione (tasso massimo) sia un modo rapido per confrontare il valore di mercato di diversi investimenti immobiliari, non dovrebbe essere utilizzato come unico indicatore di un investimento forte perché non tiene conto della leva finanziaria, del valore temporale del denaro, o flussi di cassa futuri derivanti da migliorie immobiliari.
Quali fattori determinano il Cap Rate?
Il tasso massimo è solo un fattore da considerare quando si desidera calcolare il rischio di una proprietà. Al momento di decidere se investire o meno in un immobile commerciale, è importante considerare i dintorni della proprietà. Il rischio e il rendimento di un investimento sono influenzati dall'ubicazione, dalle condizioni e dal tipo di proprietà. Puoi determinare meglio se la proprietà commerciale è adatta alle tue esigenze dopo aver ottenuto il quadro completo.
#1. Crescita degli affitti
Durante i periodi con un'inflazione più elevata, gli aumenti dell'affitto possono essere maggiori, soprattutto nei noleggi con periodi di locazione più brevi. I tassi di interesse più elevati possono essere compensati dall'aspettativa di affitti in aumento e di un NOI più elevato. Se l'economia dovesse peggiorare, la crescita degli affitti può essere soffocata e i tassi massimi forzati verso l'alto. Gilbert ha osservato che, nonostante l'aumento dei tassi di interesse, i tassi massimi sono rimasti sostanzialmente stabili nel secondo trimestre del 2022 a causa della robusta crescita degli affitti di appartamenti e industriali.
Di recente, gli aumenti degli affitti si sono leggermente ridotti. Resta da vedere se questo arresto sarà di breve durata o l'inizio di una tendenza in risposta al deliberato rallentamento dell'economia da parte della Federal Reserve.
# 2. Posizione
La vicinanza al centro del lavoro della città, alle principali arterie stradali e ai trasporti pubblici hanno tutti un ruolo nel determinare i tassi massimi. I tassi di capitalizzazione tendono ad essere inferiori nelle aree ad alta domanda e stabili e più elevati nelle aree di transizione e marginali a causa della maggiore volatilità dell'occupazione e della domanda più irregolare. Di conseguenza, il fatturato degli inquilini, le spese di locazione e altri fattori che influenzano i flussi di cassa operativi possono aumentare.
#3. Prodotto interno lordo (PIL) e disoccupazione
Il PIL e il tasso di disoccupazione sono entrambi indicatori dello stato dell'economia. Gli investimenti immobiliari commerciali hanno tassi di capitalizzazione più bassi quando il PIL è forte e la disoccupazione è bassa. Gli investimenti immobiliari sono più rischiosi in periodi di basso PIL e alta disoccupazione. Tieni presente, tuttavia, che i tassi massimi sono spesso di natura predittiva e che transazioni specifiche sono influenzate da fattori come le prospettive individuali di un edificio e la prospettiva di un investitore, oltre alle condizioni economiche e di mercato.
#4. Classe di attività
I tassi massimi non sono uniformi tra le categorie di attività. I tassi di capitalizzazione più bassi si riscontrano spesso nei settori degli immobili multifamiliari e industriali. Diversi indicatori economici possono avere un significato diverso a seconda del tipo di asset oggetto di valutazione. Gli immobili plurifamiliari e al dettaglio sono molto sensibili alle variazioni del reddito disponibile, mentre gli immobili industriali sono più sensibili alle variazioni della spesa per beni durevoli e non durevoli.
Qual è la formula per un tasso massimo?
La formula per determinare il tasso di capitalizzazione è disponibile in diversi gusti. Il metodo più spesso utilizzato per calcolare il tasso massimo di un investimento immobiliare consiste nel dividere il reddito operativo netto (NOI) della proprietà per il suo valore di mercato corrente. Matematicamente,
Cap Rate = Utile operativo netto / Valore di mercato corrente
dove,
Come suggerisce il nome, il reddito operativo netto è il denaro ricavato dalla proprietà dopo aver dedotto tutti i costi associati alla sua gestione. Tra queste spese c'è il denaro necessario per coprire la manutenzione ordinaria e le tasse di proprietà dell'edificio.
Il valore di un bene al momento della valutazione in base alle condizioni di mercato è il suo valore di mercato corrente.
Un'alternativa è utilizzare il prezzo di acquisto o il prezzo di investimento iniziale dell'attività in questione.
Tasso di capitalizzazione = Risultato operativo netto / Prezzo di acquisto
Tuttavia, ci sono due motivi principali per cui la seconda edizione non è così popolare come la prima. In secondo luogo, non può essere utilizzato per il bene ereditabile perché il prezzo di acquisto è zero, il che rende impossibile la divisione. Il primo problema è che produce risultati non plausibili per vecchie proprietà che sono state acquistate diversi anni/decenni fa a prezzi bassi.
Inoltre, la prima versione, che utilizza il prezzo di mercato in quel momento, è una rappresentazione più accurata della seconda, che utilizza il valore fisso del prezzo di acquisto originale perché i prezzi degli immobili tendono a salire e scendere nel tempo.
Inoltre, un'opzione per chi è curioso dei tassi massimi è iscriversi a un eccellente programma immobiliare online.
Come calcolare il tasso di cap
Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è un indicatore chiave nel settore degli investimenti immobiliari. Dividi l'utile operativo netto annuale della proprietà per il prezzo di acquisto o il valore di mercato corrente per ottenere il tasso massimo. Per gli investitori, è preferibile un tasso massimo maggiore rispetto a uno con un tasso inferiore. Ecco alcuni semplici passaggi per calcolare il tasso massimo.
#1. Comprendere il concetto di tasso massimo
Il tasso di capitalizzazione, o "cap rate", è un modo per calcolare la redditività di una proprietà in affitto. Rappresenta l'attuale valore di mercato della proprietà come percentuale del suo reddito operativo netto annuo.
Quando il tasso di capitalizzazione è più alto, anche il ritorno sull'investimento (ROI) è più alto. È essenziale tenere presente che il cap rate è solo una proiezione del possibile tasso di rendimento e non è in alcun modo una garanzia delle prestazioni future dell'immobile.
#2. Determinare l'utile operativo netto della proprietà
Devi prima capire come calcolare il NOI (utile operativo netto). Il reddito operativo netto (NOI) è calcolato deducendo le spese operative totali da tutti i ricavi immobiliari.
Il reddito derivante dalla proprietà potrebbe provenire da una varietà di fonti, tra cui l'affitto, le spese di utenza e la vendita di beni e servizi in loco. Si consideri, ad esempio, il caso in cui, in assenza di altre fonti di reddito, il reddito da locazione di una determinata proprietà ammonti a $ 5,000 al mese.
Successivamente verranno conteggiati i costi associati alla proprietà. Tasse, assicurazioni, manutenzione e spese legali sono tutte aree ovvie da preventivare. Vanno però inclusi anche i costi meno evidenti, come le eventuali sfitte. La media nazionale delle sfitte tra gli immobili da investimento è del 10%, ma puoi fare delle ricerche nella tua zona per avere un dato più preciso. Le spese mensili totali per la proprietà in esame sono di $ 1,000 e questo importo tiene conto di un tasso di sfitto del 10%.
È possibile calcolare il reddito netto della proprietà deducendo le spese di gestione dal reddito lordo. Successivamente verrà calcolato il NOI. Inoltre, la proprietà genera un reddito operativo netto mensile di $ 4,000 o $ 48,000 all'anno.
#3. Utilizzo del prezzo di mercato corrente come denominatore
Successivamente, prenderemo il profitto al netto delle imposte dalle operazioni e lo divideremo per il prezzo delle azioni al momento. La maggior parte degli investitori utilizza l'attuale valore di mercato della proprietà anche se vi è una notevole controversia sull'opportunità di utilizzare il prezzo di acquisto o l'attuale valore di mercato.
Pertanto, utilizzeremo il metodo standard, che consiste nel dividere il reddito operativo netto per il valore corrente di mercato. L'attuale valore di mercato della proprietà potrebbe essere determinato esaminando i fatti della proprietà e utilizzando uno dei numerosi strumenti di stima della valutazione della casa online.
L'attuale valore di mercato della proprietà è di $ 480,000, come mostrato nel nostro esempio. È abbastanza per portarci a $ 40,000 tramite divisione, o 0.10.
#4. Determina il tasso di capitalizzazione
È quindi possibile calcolare il cap rate dopo aver stabilito sia il NOI che il valore di mercato. Per calcolare il tasso massimo sotto forma di percentuale, dividere prima il reddito operativo netto per il valore di mercato, quindi moltiplicare il numero risultante per 100.
#5. Condurre un'analisi dei risultati
L'azione finale consiste nel condurre un'analisi dei risultati. Un tasso di capitalizzazione elevato suggerisce che il rendimento potenziale dell'investimento è elevato, mentre un tasso massimo basso può indicare che il rendimento potenziale è scarso.
Tuttavia, è essenziale tenere presente che il tasso massimo è solo uno dei numerosi aspetti che entrano nel calcolo del possibile ritorno sull'investimento. Questo aspetto, insieme ad altri come l'ubicazione, lo stato dell'immobile e l'andamento del mercato, vanno tenuti in considerazione.
Che cos'è un buon tasso di capitalizzazione?
La ricerca di un "buon" tasso massimo che si applichi a tutte le proprietà è comprensibile, ma il mercato è troppo specifico per fornire un unico valore. Invece, gli investitori possono utilizzare il tasso massimo per decidere se la proprietà è adatta a loro in base alla propria tolleranza al rischio.
Le proprietà che generano più entrate operative ma sono valutate meno avranno un tasso massimo più elevato determinato dall'algoritmo. Al contrario, un cap rate più basso è associato ad attività che hanno una valutazione maggiore ma un reddito operativo netto inferiore.
Meno rischiosi per gli investitori, ma con un orizzonte temporale più lungo per rimborsare i propri soldi, sono gli immobili con un cap rate più basso. In qualità di investitore prudente, dovresti valutare attentamente i pro e gli svantaggi dei vari tassi di capitalizzazione prima di sceglierne uno. Se hai in mente una certa quantità, sarà molto più facile eliminare le proprietà che presentano un pericolo troppo grande.
Per chi è importante il tasso massimo?
Per un investitore immobiliare alla ricerca di un nuovo asset, un cap rate elevato è ovviamente un buon segno. Tuttavia, per la stragrande maggioranza degli acquirenti, la differenza tra un tasso di capitalizzazione alto e basso non ha senso. Dal momento che non hanno intenzione di affittare la casa, saranno più preoccupati del suo valore di mercato. Gli acquirenti in genere cercano offerte che consentano loro di ottenere un profitto dalla rivendita.
Ma l'attuale valore di mercato di una proprietà è importante, così come il suo reddito operativo (che è il reddito meno le spese) per un investitore.
È possibile che gli investitori preferiscano mantenere la proprietà per i ricavi da locazione che fornisce. Quando si confrontano proprietà con reddito operativo netto annuo simile, il tasso di capitalizzazione è utile per determinare quale sia il miglior investimento.
Il NOI (reddito operativo netto) e il tasso massimo di una proprietà sono parametri essenziali che i futuri acquirenti e prestatori di mutui devono considerare quando valutano una richiesta di prestito. Il tasso massimo può influenzare i fattori di finanziamento, inclusi il tasso di interesse e l'interesse del prestatore nell'estensione di un prestito.
Che cos'è un tasso di cap nel settore immobiliare?
Un tasso massimo nel settore immobiliare è una metrica per confrontare la redditività di vari investimenti immobiliari commerciali o residenziali. Le residenze da uno a quattro famiglie che vengono affittate per scopi commerciali o di investimento sono l'argomento principale di questo articolo.
Il tasso di capitalizzazione di un immobile è determinato dividendo il suo reddito operativo netto (NOI) per il suo valore patrimoniale.
I giudizi di valore possono essere migliorati con l'uso dei tassi di capitalizzazione. Un investimento immobiliare è misurato da diversi fattori, non solo dal tasso di capitalizzazione. Oltre alle caratteristiche e all'ubicazione specifiche della proprietà, gli investitori dovrebbero pensare al ritorno sull'investimento (ROI), al tasso di rendimento interno (IRR) e al moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM). Inoltre, leggi Tasso massimo immobiliare: qual è un buon tasso massimo locativo nel 2023.
Quando è appropriato un tasso di capitalizzazione?
Il cap rate presenta alcune carenze, ma è comunque uno strumento utile per calcolare la redditività di un immobile in affitto. È importante tenere presente che l'applicabilità del tasso massimo varia a seconda dell'area. Vale a dire, ciò che costituisce un sano tasso di capitalizzazione in un contesto metropolitano sarà diverso da ciò che costituisce un sano tasso di capitalizzazione in un ambiente rurale.
Quando si decide tra più potenziali proprietà in affitto o altri tipi di investimenti immobiliari, il tasso di capitalizzazione può essere uno strumento prezioso. Il tasso di capitalizzazione (cap rate) potrebbe aiutarti a decidere quale investimento è l'opzione migliore. Puoi facilmente confrontare le risorse senza dover tenere conto di variabili come il prezzo di acquisto, il valore di mercato o le fluttuazioni del canone di locazione.
Il cap rate è uno strumento utile per l'analisi di pattern e trend. Per fare ciò, è sufficiente raccogliere informazioni sui tassi di capitalizzazione della proprietà in una determinata area e periodo di tempo e utilizzarle per creare un profilo di mercato che evidenzi eventuali cambiamenti nella redditività del settore immobiliare durante tale periodo di tempo.
Gli investitori immobiliari e le parti interessate potrebbero trarre vantaggio dalla ricerca sui tassi di capitalizzazione storici e attuali. Modelli e tendenze potrebbero aiutarti a prevedere il prossimo boom di mercato. Se i tassi di capitalizzazione sono aumentati di recente, dovresti aspettarti un ritorno sull'investimento più elevato in quell'area.
Inoltre, è necessario confrontare le proprietà in affitto simili al proprio investimento immobiliare per ottenere un tasso massimo accurato. Se stai acquistando una casa in affitto a tre piani, non utilizzare proprietà minori o più grandi per calcolare il tuo tasso massimo.
Come utilizzare il tasso massimo come investitore di proprietà in affitto?
Puoi calcolare il valore di una proprietà in affitto o misurare il successo del tuo investimento immobiliare con l'aiuto del tasso massimo. Il tasso massimo del portafoglio può essere utilizzato per individuare gli investimenti con prestazioni inferiori. In alternativa, puoi scoprire qual è il tasso massimo tipico in un'area specifica e utilizzarlo per determinare il valore di una proprietà. Quando si confrontano due case simili, quella con un cap rate inferiore varrà meno.
Dovresti essere consapevole del fatto che puoi trovare investimenti redditizi al di fuori delle località a grande capitalizzazione. Potrebbe esserci un grande potenziale di crescita in una regione a bassa capitalizzazione. Per aumentare il tuo tasso di capitalizzazione (ROI) nel prossimo anno, cerca le aree in cui gli affitti stanno aumentando. Inoltre, tra un anno o due, i valori delle proprietà aumenteranno a causa dell'aumento del tasso massimo.
Le migliori proprietà in affitto vedranno aumenti degli affitti e costi operativi stabili. Ma se i costi operativi aumentano rapidamente, anche l'utile operativo netto aumenterà, riducendo il tasso massimo per l'anno. Le strutture più vecchie che necessitano di ampie riparazioni corrono questo rischio. Il valore a lungo termine può essere creato attraverso l'acquisizione se si possono scoprire e riabilitare proprietà più vecchie che necessitano di riparazione.
Importanza del Cap Rate negli investimenti immobiliari
Nel settore immobiliare, il tasso massimo è una misura standard della performance. Aiuta coloro che cercano di effettuare investimenti finanziari calcolando il possibile rendimento di un particolare immobile. Ecco l'importanza del cap rate.
#1. Sapere quanto vale la proprietà
Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è un indicatore semplice ma affidabile del valore di un immobile. Calcola una percentuale di ritorno sull'investimento (ROI) tenendo conto del NOI e del prezzo di acquisto della proprietà.
Sapere se un immobile è troppo caro o meno potrebbe aiutare gli investitori a decidere se acquistarlo.
#2. Analisi dei rischi e dei rendimenti
Investire nel settore immobiliare può essere rischioso, ma il tasso di capitalizzazione può aiutarti a capire quanto. Le proprietà con Cap Rate più elevati sono viste come investimenti più rischiosi, mentre quelle con Cap Rate più bassi sono più sicure.
Gli investitori che cercano un compromesso ragionevole tra rischio e rendimento possono beneficiare di questi dati.
#3. Stima delle entrate future
Il tasso massimo è un indicatore previsionale che gli investitori utilizzano per calcolare il reddito futuro di un immobile o di una proprietà in affitto. Un investitore può utilizzare l'attuale Cap Rate per prevedere le entrate future da una proprietà sulla base di ipotesi su una varietà di variabili, inclusi aumenti dell'affitto, valore della proprietà e circostanze di mercato.
Inoltre, gli investitori che cercano di prendere decisioni ponderate possono trarre grandi vantaggi da questi dati.
#4. Tenendo conto dell'inflazione
Il fatto che il Cap Rate tenga conto dell'inflazione lo rende uno strumento prezioso per gli investitori che vogliono proteggere il valore delle loro partecipazioni dal deterioramento del potere d'acquisto della valuta nel tempo.
Con l'aumento dell'inflazione, il potere d'acquisto di un dollaro diminuisce. Ciò può avere un'influenza negativa sul ritorno sull'investimento per una proprietà che viene acquistata a causa della proprietà. Gli investitori possono essere certi che i loro rendimenti siano adeguati all'inflazione utilizzando il Cap Rate e che i loro investimenti continueranno a mantenere il loro valore nel tempo se lo fanno.
Conclusione
In conclusione, i fondamenti dei tassi di capitalizzazione, nonché come calcolarli e applicarli all'analisi dei potenziali investimenti, sono conoscenze essenziali per gli investitori immobiliari. Il tasso di capitalizzazione, o tasso massimo, è una misura che può essere utilizzata insieme ad altre, come il flusso di cassa e il ritorno sull'investimento, per produrre un potente strumento decisionale di investimento.
Tuttavia, è fondamentale tenere presente che il cap rate è solo uno dei tanti aspetti da tenere in considerazione quando si analizza un investimento immobiliare e che non si deve fare completamente affidamento su di esso quando si prendono decisioni sugli investimenti.
È essenziale avere una solida comprensione dei fondamenti del tasso massimo, nonché di come calcolarlo e utilizzarlo in modo efficace per prendere decisioni istruite e redditizie in materia di investimenti immobiliari e di proprietà in affitto.
Domande frequenti su come calcolare il tasso massimo
Che cosa significa un tasso massimo del 7.5%?
Puoi aspettarti un reddito lordo del 7.5% dal tuo investimento o proprietà se il suo tasso massimo è del 7.5%. Utilizzando un tasso massimo del 7.5%, il rendimento annuo su una proprietà di $ 150,000 è di $ 11,250.
Che cos'è il tasso massimo del 10%?
Un tasso massimo del 10% equivale a un multiplo di 10. Con un tasso di capitalizzazione del 10%, un investitore che acquista un edificio da $ 10,000,000 prevede un reddito operativo netto annuo di $ 1,000,000.
Quale tasso massimo è troppo alto?
In generale, un tasso di capitalizzazione inferiore significa un rischio inferiore e rendimenti inferiori rispetto a un tasso di capitalizzazione più elevato. Molti professionisti del settore considerano dal 5% al 10% un tasso massimo "buono", mentre il 4% indica meno rischi ma un ROI più lungo.
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