Il existe de nombreuses occasions où vous, en tant que propriétaire ou gestionnaire immobilier, devez faire face à des événements imprévus dans votre bien locatif. Les propriétaires tentent d'éviter d'expulser le locataire dans la mesure du possible, bien que cela puisse parfois être nécessaire. Les propriétaires de biens locatifs ont cependant le choix. C'est ce qu'on appelle un arrangement « argent contre clés ». En clair, un accord «cash for keys» est lorsqu'un propriétaire ou un propriétaire paie le locataire pour qu'il quitte la location. Bien que cela semble facile, les choses pourraient devenir délicates. En échange de fonds de réinstallation, les occupants d'une maison saisie doivent s'engager à laisser la propriété en bon état et à déménager sous les conditions de «cash for keys». Selon la rapidité avec laquelle les locataires quittent, quelques milliers de dollars de compensation sont généralement accordés.
Afin d'éviter des procédures d'expulsion longues et coûteuses, les prêteurs peuvent donner de l'argent en échange des clés. Avant de signer l'arrangement « argent contre clés », les propriétaires doivent confirmer qu'il les dispense de faire des versements hypothécaires.
Espèces pour les clés
Cash for Keys est un programme qui offre aux propriétaires de l'argent en échange des clés de leur propriété. Le programme est conçu pour aider les propriétaires qui font face à une saisie ou qui ont déjà perdu leur maison en raison d'une saisie. Pour utiliser Cash for Keys, les propriétaires doivent contacter un prêteur participant ou une agence de conseil en logement. Le prêteur ou l'agence évaluera la situation du propriétaire et déterminera s'il est admissible au programme. Si le propriétaire est éligible, un paiement en espèces lui sera proposé en échange de ses clés. Le montant d'argent offert variera en fonction du prêteur ou de l'agence de conseil en logement. Cependant, la plupart des programmes offrent entre 1,000 5,000 $ et XNUMX XNUMX $. Les propriétaires qui participent à Cash for Keys doivent accepter de quitter leur propriété dans un certain délai. La durée varie en fonction du prêteur ou de l'agence de conseil en logement.
Cash for Keys peut être une option utile pour les propriétaires confrontés à une saisie. Le programme peut aider les propriétaires à éviter le stress et les tracas liés à la saisie, et il peut également les aider à se remettre sur pied financièrement. Les conseils suivants concernent l'utilisation de Cash for Keys :
1. Dès que possible, contactez un prêteur participant ou un organisme de conseil en logement.
2. Préparez-vous à partager des détails sur votre situation financière.
3. Prévoyez de quitter votre propriété dans un délai prédéterminé.
4. Reconnaître que la quantité de monnaie fournie peut fluctuer.
5. Avant d'accepter de participer, renseignez-vous sur le programme et assurez-vous d'en connaître toutes les règles. Assurez-vous de faire vos devoirs et d'être conscient de toutes vos options si vous envisagez d'utiliser Cash for Keys.
Accord Cash for Keys
Un accord écrit entre les propriétaires et le prêteur déclarant qu'ils quitteraient la propriété à une date précise et la laisseraient en bon état est au cœur de "l'argent pour les clés". Les résidents conviennent dans l'accord qu'ils ne vandaliseront pas la maison ou n'en retireront pas le cuivre, les appareils électroménagers ou les luminaires. Ils doivent également s'engager à nettoyer soigneusement la résidence - souvent qualifiée de "balai propre" ou "balai balayé" - et à ne pas laisser d'animaux domestiques ou d'objets personnels derrière eux. L'expression « espèces pour les clés » est parfois accompagnée d'un avis d'expulsion avertissant que les locataires de la propriété seront expulsés s'ils ne partent pas. Les prêteurs ne sont pas tenus d'offrir de l'argent pour les clés et ne le font pas automatiquement.
Si le prêteur offre « de l'argent pour les clés », ce sera normalement quelques milliers de dollars ; cela couvrira au moins partiellement les frais d'embauche d'une entreprise de déménagement et le paiement du dépôt de garantie au nouveau lieu. Le prix peut changer en fonction de la rapidité avec laquelle les locataires quittent. S'ils agissent tout de suite, ils pourraient gagner beaucoup plus d'argent — disons 3,000 500 $ — que s'ils attendaient un mois, qui sait ce qu'ils gagneraient — peut-être XNUMX $. De plus, certains prêteurs pourraient exiger une sortie rapide et ne payer en espèces qu'en échange.
La procédure d'accord Cash for Keys
#1. Rencontre avec le locataire.
La confrontation avec le locataire est la première étape du processus de remise des clés. Cela implique d'aller voir le locataire et d'expliquer qu'il viole le contrat de location et qu'il risque l'expulsion. Ensuite, vous pouvez expliquer au locataire l'ensemble du processus d'expulsion ardu. Expliquez en détail les implications, les coûts et comment cela peut affecter leur avenir et leur dépôt de garantie.
#2. Expliquer l'argent pour les clés au locataire
La plupart des locataires ne connaissent pas le concept d'argent comptant pour les clés, il est donc essentiel que le propriétaire le leur explique. Expliquez comment, en tant qu'investisseur immobilier, vous êtes prêt à faire une offre monétaire au locataire en échange de son départ volontaire. Il est essentiel de vérifier auprès de votre état et des lois locales avant de faire une offre.
#3. Obtenir un accord écrit
Il est essentiel de l'obtenir par écrit, comme tout autre contrat ou accord de gestion immobilière. Cela profitera à toutes les parties concernées, car cela réduira la probabilité d'un litige futur. Un formulaire d'accord cash-for-keys est le meilleur moyen d'y parvenir. Ce formulaire se compose normalement de plusieurs phrases qui détaillent le déroulement de la procédure de déménagement. Le document contient la date de déménagement, l'argent offert au locataire et l'état de la propriété.
Cash for Keys Californie
Lors d'une saisie, votre maison est vendue sous vos ordres, généralement pendant que vous y vivez encore. Le nouveau propriétaire voudra que vous partiez le plus rapidement possible. La bonne nouvelle est qu'ils peuvent vous offrir de l'argent pour arrêter de fumer. Avec Cash for Keys, la Californie a créé un moyen de faciliter le processus de saisie pour toutes les parties. Lorsqu'une maison est vendue en forclusion, le défi le plus difficile pour le nouveau propriétaire est d'expulser les habitants. Dans certaines circonstances, l'occupant est l'ancien propriétaire, alors que dans d'autres, le résident est locataire. Quoi qu'il en soit, de nombreuses banques, en tant que nouveaux propriétaires, utiliseront une méthode connue sous le nom de "cash for keys" pour expulser rapidement et avec succès les locataires. Il s'agit de payer à l'occupant actuel une somme d'argent déterminée en échange de l'évacuation complète de la propriété par l'occupant.
Cela se fait dans un certain laps de temps, en entretenant la propriété jusqu'à ce moment-là, en laissant la propriété propre et balayée, en laissant tous les appareils électroménagers et en remettant éventuellement toutes les clés et tous les ouvre-portes de garage au nouvel occupant. Les lois sur les droits des locataires diffèrent d'un État à l'autre et même d'une ville à l'autre. En Californie, par exemple, des communautés telles que Los Angeles ont adopté des réglementations locales pour fournir des garanties plus solides aux locataires menacés d'expulsion. Los Angeles a également approuvé une ordonnance qui étend temporairement cette protection aux propriétés non contrôlées par les loyers.
# 1. Espèces pour les clés en Californie
Vous pouvez être autorisé à rester dans la propriété pendant la durée de votre bail, selon le type de bail que vous avez. De plus, les nouveaux propriétaires doivent respecter toutes les obligations de préavis. Bien que vos droits en tant qu'ancien propriétaire ne soient pas aussi étendus que ceux d'un locataire, vous avez le droit à un préavis et à un processus d'expulsion. Il existe des lois supplémentaires en Californie qui régissent qui peut faire une offre en espèces pour les clés au nom du nouveau propriétaire. Les personnes participant à la sollicitation d'un locataire pour qu'il conclue un accord d'argent contre les clés au nom d'un propriétaire et/ou d'un prêteur ou de son agent de service doivent être un courtier immobilier ou un vendeur immobilier opérant sous 10131 du Code des affaires et des professions de l'État.
Forclusion d'argent pour les clés
Les personnes qui font l'objet d'une saisie peuvent causer des dommages importants à une maison si elles pensent que le processus était injuste ou que le nouveau propriétaire agit de manière déraisonnable. De plus, le processus légal d'expulsion d'une personne d'une propriété saisie est souvent coûteux et prend du temps. En conséquence, afin d'encourager les anciens propriétaires à partir discrètement et volontairement, le nouveau propriétaire (généralement la banque qui a saisi) leur versait parfois une somme d'argent forfaitaire.
Si votre hypothèque est en défaut et que vous avez été informé par votre prêteur qu'une procédure de forclusion est imminente, un acte tenant lieu de forclusion peut être une option. Si votre prêteur accepte un acte tenant lieu de forclusion, vous pourriez être admissible à un règlement comptant pour les clés pouvant aller jusqu'à 2,000 XNUMX $ si vous abandonnez la propriété, selon les directives du HUD. Négocier et exécuter un acte tenant lieu est une tâche difficile. S'il s'agit d'une option que vous souhaitez poursuivre, vous devriez parler à un avocat spécialisé en immobilier spécialisé dans les questions pré- et post-saisie. Cela garantit que vous disposez de tous les faits avant de décider de poursuivre ou non ce choix. Cela garantira également que vous avez une représentation appropriée lors de la négociation d'une offre d'argent pour les clés en conjonction avec l'acte tenant lieu.
De l'argent pour les squatteurs de clés
En raison de la crise du logement, de nombreuses résidences désormais achetées aux enchères étaient abandonnées depuis des mois voire des années, ce qui en faisait d'excellentes cibles pour les squatters opportunistes. Les squatters conservent fréquemment la possession après la vente aux enchères en utilisant la possession adverse comme bouclier. Pour expulser quelqu'un de la propriété, les nouveaux propriétaires doivent engager un avocat et commencer le long processus d'expulsion, ce qui augmente leurs dépenses et immobilise les actifs. Le gouvernement encourage essentiellement les squatters avec cette approche. La loi sur la possession adverse de l'État comprend une procédure judiciaire unique en son genre qui donne aux squatters un préavis de 30 jours pour comparaître devant le tribunal après avoir reçu une convocation et un congé de 30 jours lorsque des objections sont déposées.
À ce moment-là, ils peuvent déposer une objection à l'expulsion, fournir des baux falsifiés et reporter l'expulsion pendant des mois. Dans de nombreuses circonstances, un squatter en Floride peut être tout à fait certain qu'il peut occuper une maison pendant au moins six mois avant l'expulsion. Les squatteurs en sont bien conscients. En raison de la lenteur des tribunaux d'expulsion, le nombre de squatters continue d'augmenter à travers le pays. Ces lois sont lourdes de complications supplémentaires. Les squatters se sont tournés vers l'extorsion sachant qu'ils ont des mois jusqu'à ce qu'une décision de justice les oblige à partir. Les propriétaires acceptent de payer les squatters dans cette méthode de marché noir connue sous le nom de "Cash for Keys" afin de contourner le long processus juridique. Les propriétaires sont connus pour payer plus de 12,000 XNUMX $ aux squatters pour quitter leur propriété !
De nombreux propriétaires croient qu'ils n'ont d'autre choix que d'accepter l'entente puisqu'ils devront autrement payer des frais juridiques et voir leurs biens saisis pendant des mois. Reconnaissant que l'achat d'une propriété vide peut entraîner des mois de problèmes et des milliers de dollars en frais juridiques, ainsi que l'extorsion par des squatters rusés, de nombreux acheteurs potentiels peuvent décider de ne pas acheter de propriété abandonnée.
Qu'est-ce que l'argent comptant pour les clés ?
Un propriétaire peut utiliser de l'argent pour les clés afin de persuader un locataire de quitter une propriété en échange d'argent. Cela revient souvent moins cher que de poursuivre une procédure d'expulsion.
Combien d'argent dois-je offrir dans le cadre d'un accord Cash for Keys ?
Montants en espèces pour les clés. Dans la plupart des cas, le prix est d'un demi-mois de loyer plus un dépôt de garantie, ou d'un mois de loyer complet. Une autre alternative consiste à proposer le montant des frais de justice qui auraient été facturés si un avis d'expulsion avait été déposé - normalement, cela peut varier de 1,000 3,000 $ à XNUMX XNUMX $.
Comment calculez-vous l'argent pour les clés ?
En règle générale, la somme est égale soit à un mois complet de loyer, soit à un demi-mois de loyer + dépôt de garantie. Un autre choix consiste à indiquer le montant des frais de justice qui auraient été encourus si un avis d'expulsion avait été déposé ; ces coûts varient normalement de 1,000 3,000 $ à XNUMX XNUMX $.
L'argent comptant pour les clés est-il légal à New York ?
Un accord de paiement pour les clés est un contrat exécutoire que le propriétaire et le locataire doivent respecter.
Combien pouvez-vous obtenir en espèces pour les clés en Californie ?
Les sommes versées aux locataires varient généralement et sont fréquemment ajustables. Selon des rapports anecdotiques de personnes qui ont utilisé des programmes « argent contre clés », les montants minimum et maximum fournis aux locataires pour leurs clés sont généralement de 500 $ et 5,000 XNUMX $, respectivement.
L'argent comptant pour les clés est-il légal dans l'Illinois ?
Pour expulser légalement les locataires actuels, un nouveau propriétaire ou un investisseur dans un bien locatif peut offrir de l'argent en échange des clés. Un locataire devrait renoncer à ses droits en vertu de la loi de 2009 sur la protection des locataires lors de la forclusion pour ce faire.
L'argent comptant pour les clés est-il imposable?
Vous devrez peut-être remplir le formulaire 1099, oui. Si vous recevez une aide à la réinstallation "cash for keys", devriez-vous l'envoyer en 1099 ? Le type de paiement et s'il dépasse le loyer déjà payé déterminera la réponse. Avant de prendre des décisions pouvant avoir un impact sur votre déclaration, demandez toujours l'avis d'un comptable fiscaliste.
Le Key Money est-il négociable ?
La bonne nouvelle est que le loyer et/ou le pas de porte sont généralement négociables, du moins en partie. Si vous souhaitez rester un certain temps, vous découvrirez peut-être qu'il est préférable de prendre le pas de porte et d'économiser sur le loyer à long terme, et vice versa.
Conclusion
Les propriétaires doivent également tenir compte des répercussions fiscales d'un arrangement « argent pour les clés ». Les propriétaires doivent déclarer le paiement comme un revenu et votre prêteur le signalera à l'IRS. Toute personne recevant de l'aide de quelque nature que ce soit doit confirmer que l'acceptation du « paiement des clés » n'affectera pas son admissibilité. De plus, les propriétaires devraient penser à économiser 20% à 30% de leur paiement « en espèces pour les clés » pour les taxes.
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Bibliographie
