Épargner pour une mise de fonds est souvent l'obstacle le plus difficile pour les acheteurs d'une première maison. La bonne nouvelle, c'est qu'il n'est pas nécessaire de verser 20 % pour acheter une maison.
En réalité, si vous avez servi dans l'armée, êtes acheteur d'une maison rurale, membre d'une coopérative de crédit ou éligible à un financement à 100 % par l'intermédiaire de certains prêteurs hypothécaires, vous pourrez peut-être acheter une maison sans mise de fonds. Les programmes d'aide à la mise de fonds peuvent également vous permettre d'acheter une maison avec très peu d'argent de votre poche.
Renseignez-vous sur les hypothèques et les prêts sans mise de fonds et s'ils sont bons pour vous.
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire sans mise de fonds ?
Une hypothèque sans mise de fonds est un prêt immobilier qui ne nécessite pas de mise de fonds. Épargner pour une mise de fonds peut prendre des années, c'est pourquoi les prêts hypothécaires sans mise de fonds facilitent l'achat d'une maison pour les emprunteurs.
Les prêts hypothécaires sans acompte ne sont possibles que sur les prêts garantis par le gouvernement. Les prêteurs privés accordent ces prêts, qui sont assurés par le gouvernement fédéral. C'est moins risqué pour le prêteur parce que le gouvernement prend la note si vous arrêtez de payer les versements hypothécaires.
Comment obtenir un prêt hypothécaire sans acompte
Devenir propriétaire ne nécessite pas toujours une mise de fonds importante ; il existe des méthodes pour vous aider à obtenir les clés sans épuiser tous vos fonds. Voici trois grandes voies qui pourraient vous convenir :
#1. Vérifiez si vous êtes éligible à un programme parrainé par le gouvernement
Les prêts USDA et VA permettent d'obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Pour être admissible, vous devez répondre à certains critères liés à l'emplacement de la propriété, à votre argent et au fait que vous ou un conjoint ayez servi dans l'armée.
#2. Renseignez-vous sur les programmes d'aide à la mise de fonds.
Les villes, les gouvernements et les groupes à but non lucratif s'efforcent tous de rendre l'accession à la propriété plus accessible, en particulier pour les premiers acheteurs et les autres emprunteurs à revenu faible à modéré. Examinez le site Web de votre autorité de logement de l'État pour voir si votre situation vous qualifie pour un programme qui offre un prêt d'acompte indulgent ou d'autres types d'assistance.
#3. Demandez l'aide de parents ou d'amis.
De nombreux prêteurs peuvent accepter un cadeau d'un membre de la famille - et dans certaines situations, d'un ami proche, d'un syndicat ou d'un employeur - comme acompte. Vous devez produire une lettre de l'auteur du don indiquant que vous n'êtes pas tenu de rembourser l'argent.
Options hypothécaires sans mise de fonds
Un prêt garanti par le gouvernement est l'option la plus courante pour obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Le gouvernement fédéral assure ces prêts, ce qui signifie que le prêteur n'a pas à assumer l'intégralité du risque d'un défaut de paiement entraînant une saisie. Cela motive le prêteur à vous accorder de meilleures conditions de prêt. Il existe quatre principales options garanties par le gouvernement pour un prêt hypothécaire sans mise de fonds.
#1. Prêts de l'administration des anciens combattants (VA)
Les prêteurs privés tels que les banques, les coopératives de crédit et les entreprises de financement hypothécaire accordent des prêts VA, que le ministère des Anciens Combattants garantit partiellement.
Les prêts VA n'offrent généralement pas ou peu d'exigences d'acompte et des taux d'intérêt inférieurs à ceux des produits hypothécaires et de prêt standard. Ces prêts sont également plus flexibles, permettant un ratio dette / revenu (DTI) plus élevé et des cotes de crédit plus faibles, et ils ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée (PMI).
Les prêts VA ne nécessitent pas d'acompte tant que le prix de vente est égal ou inférieur à la valeur estimative de la maison. La «garantie de prêt immobilier VA» est un arrangement dans lequel le VA s'engage à rembourser un prêteur en cas de perte due à une forclusion - cela sert de votre acompte.
Admissibilité à un prêt VA
Pour être éligible à un prêt VA, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Être un ancien combattant, un membre du service actif, un membre de la Garde nationale ou de la réserve, ou le conjoint survivant d'un ancien combattant.
- Avoir un certificat d'admissibilité VA (COE).
D'autres qualifications diffèrent selon que vous êtes en service actif ou ancien combattant, si vous avez servi ou servez dans la Garde nationale ou la Réserve, et quand vous avez servi. Voir la liste complète des conditions d'éligibilité au prêt VA.
#2. Prêts de l'USDA
Le Département de l'agriculture des États-Unis (USDA) offre aux Américains à revenu faible ou moyen la possibilité de devenir propriétaires grâce à une variété de programmes de prêt, de subvention et de garantie de prêt.
USDA Rural Development fournit directement ces prêts USDA à faible taux d'intérêt et à taux fixe. Pour les clients appropriés, le financement est également disponible sous la forme d'un prêt auprès d'un prêteur qui est garanti par le développement rural de l'USDA.
- Section 502 Programme de prêts directs :
Ce programme aide les personnes à faible et à très faible revenu à résider dans des zones rurales appropriées en leur fournissant une aide au paiement pour améliorer leur capacité à rembourser l'hypothèque, une mesure essentielle que les prêteurs prennent en compte lorsqu'ils décident d'accorder un prêt. Votre revenu détermine le montant de l'aide au paiement que vous recevez.
- Section 502 Programme de prêts garantis :
Ce programme travaille avec des prêteurs agréés pour fournir des prêts hypothécaires aux ménages à revenu faible et moyen dans les zones rurales appropriées. Le programme offre aux prêteurs agréés une garantie de 90 % pour réduire le risque d'accorder des prêts à 100 % aux acheteurs de maisons rurales admissibles.
Aucun acompte n'est requis pour l'un de ces programmes de prêt immobilier, mais vous devez vivre ou planifier de vivre dans une zone rurale approuvée pour être admissible.
Admissibilité aux prêts USDA
En plus d'acheter dans une zone éligible, les conditions de prêt de l'USDA incluent :
- Le bien que vous achetez doit être votre résidence principale.
- Vous devez démontrer votre capacité à gérer vos dettes.
- Votre ratio DTI doit être d'au moins 41 %.
Les restrictions sur les revenus des prêts de l'USDA varient selon le programme et l'emplacement. Votre revenu ne peut pas dépasser 115 % du revenu médian de la région pour les prêts garantis. Les limites de revenu des prêts à émission directe sont considérablement inférieures, jusqu'à 50 % du revenu médian à certains endroits.
#3. Prêts hypothécaires sans mise de fonds de prêteurs privés
Vous n'avez pas à compter uniquement sur des programmes soutenus par le gouvernement pour obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Certaines organisations financières proposent également des prêts hypothécaires sans mise de fonds, bien qu'ils ne soient pas aussi courants qu'avant la crise financière de 2008.
Admissibilité du prêteur sans acompte
Banque d'épargne nord-américaine et Navy Federal Credit Union sont deux prêteurs qui accordent des prêts sans acompte. Navy Federal ne nécessite pas de PMI, mais vous devez être membre pour être éligible. Cette hypothèque n'est offerte qu'aux clients ayant une cote de crédit de 700 ou plus.
Si vous envisagez cette option, assurez-vous de contacter directement le prêteur pour en savoir plus sur ses produits et services avant de postuler.
Lire aussi: Prêt hypothécaire sans frais de clôture : comment ça marche
Prêts hypothécaires à faible mise de fonds
Si vous n'êtes pas admissible à l'un des prêts immobiliers sans mise de fonds, vous pourrez peut-être acheter une maison avec la meilleure chose suivante : une hypothèque à faible mise de fonds. Voici quelques-unes des possibilités :
#1. Hypothèques FHA
Un prêt FHA, soutenu par la Federal Housing Administration (FHA), ne nécessite qu'un acompte de 3.5 % et un pointage de crédit aussi bas que 580. (Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pourrez peut-être bénéficier d'un acompte de 10 % paiement.) C'est un choix populaire pour les acheteurs d'une première maison avec un crédit moins que parfait. Les prêts FHA, comme d'autres programmes assurés par le gouvernement, sont émis par des prêteurs hypothécaires privés, vous devrez donc peut-être répondre aux critères d'un prêteur pour être admissible. Vous devez également payer une assurance hypothécaire FHA, ce qui augmente votre paiement mensuel et le coût du prêt.
#2. Prêt hypothécaire HomeReady
Fannie Mae, une société parrainée par le gouvernement, soutient l'hypothèque HomeReady, qui est disponible auprès de nombreux fournisseurs de prêts hypothécaires (GSE). Un prêt HomeReady nécessite un acompte de 3% et le prêt lui-même a une souscription flexible. Bien que vous deviez payer une assurance hypothécaire pour compenser la faible mise de fonds, celle-ci est souvent moins chère qu'un prêt conventionnel.
#3. Hypothèque habitation possible
Home Possible, soutenu par Freddie Mac, est un programme hypothécaire similaire à HomeReady, avec un acompte de 3% requis. Les emprunteurs doivent payer une assurance hypothécaire, qui peut être à un taux réduit, mais ils ont également les mêmes options de crédit.
#4. Hypothèque conventionnelle 97
Un autre produit soutenu par GSE disponible auprès de Fannie Mae et Freddie Mac qui ne nécessite qu'un acompte de 3% est l'hypothèque conventionnelle 97. Il convient de noter que les hypothèques traditionnelles ont une exigence de pointage de crédit minimum plus élevée de 620. Vous devez être financièrement prêt à payer une assurance hypothécaire chaque mois, comme avec d'autres régimes à faible mise de fonds.
#5. Bon voisin d'à côté (GNND)
Le programme Good Neighbor Next Door (GNND) s'adresse aux emprunteurs qui travaillent dans des professions spécifiques de la fonction publique - enseignants, pompiers, forces de l'ordre et techniciens médicaux d'urgence - et qui souhaitent acheter une maison dans une région éligible. Le programme, parrainé par le Département américain du logement et du développement urbain (HUD), offre une remise allant jusqu'à 50 % sur une maison avec un acompte de 100 $. L'emprunteur doit être admissible à une première hypothèque dans le cadre du programme, et la partie actualisée de la maison est payée avec un autre prêt. La deuxième hypothèque n'aura pas à être remboursée tant que l'emprunteur continue de respecter les normes du programme.
Avantages et inconvénients d'un prêt hypothécaire sans acompte
La possibilité d'acheter une maison sans ou avec peu d'argent peut être attrayante, mais il y a certains risques.
Avantages
- Vous pouvez acheter une maison plus rapidement: Lorsque vous n'avez pas à verser une grosse mise de fonds, il est plus facile d'acheter une maison plus tôt, surtout si vous vivez dans un marché en plein essor. Alternativement, si vous souhaitez profiter d'un prix fantastique ou d'un effondrement du marché, vous pouvez agir rapidement sans avoir à économiser pour un acompte.
- Vous pouvez avoir plus d'argent en main : Même si vous avez assez d'argent pour faire un acompte substantiel, vous voudrez peut-être conserver de l'argent en caisse pour des rénovations ou à d'autres fins. Ce revenu supplémentaire vous est toujours accessible avec un prêt hypothécaire à mise de fonds nulle ou faible.
Inconvénients
- Vous n'aurez pas ou très peu de fonds propres : Vous n'aurez pas beaucoup ou pas de valeur nette dans votre maison lorsque vous commencerez avec un prêt immobilier sans acompte, car vous devrez près de 100 % de la valeur de la maison. Cela signifie que vous ne pourrez pas accéder à votre capital en cas d'urgence, et si le marché chute, vous pourriez vous retrouver avec plus d'argent sur votre propriété qu'elle ne vaut, ce qui rend impossible la vente et le déménagement si nécessaire.
- Il est possible que votre taux d'intérêt soit plus élevé : Dans certaines situations, un prêt sans mise de fonds peut vous obliger à payer un taux hypothécaire plus élevé. Parce que vous avez moins d'argent investi dans la maison, un prêteur hypothécaire peut vous considérer comme un meilleur risque. Naturellement, plus le taux d'intérêt est élevé, plus vous paierez au total.
- Vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire plus important, ce qui signifie plus de coûts : Moins vous misez, plus vous devrez emprunter, ce qui signifie que vous paierez plus d'intérêts tout au long de la durée du prêt.
- Votre offre de maison peut ne pas sembler aussi convaincante : Dans la plupart des régions du pays, le marché du logement est concurrentiel. Si quelqu'un d'autre fait une offre sur une maison avec un acompte substantiel, cet acheteur peut apparaître au vendeur comme un meilleur pari pour une transaction sans heurts.
- Des frais supplémentaires peuvent vous être facturés : Certains prêts immobiliers sans mise de fonds comportent des frais supplémentaires qui augmentent le coût du prêt.
Épargner pour un acompte
Que vous ayez l'intention de faire une mise de fonds inférieure ou un chèque plus important, il est essentiel de créer un plan d'épargne. Pour commencer à économiser de l'argent, suivez ces directives :
- Faites-vous un budget : Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs examineront vos finances pour voir combien de maison vous pouvez raisonnablement vous permettre. Une fois que vous avez déterminé votre budget mensuel, vous pouvez faire l'arithmétique pour déterminer le montant de votre mise de fonds cible.
- Réduisez les coûts dans la mesure du possible : Économiser de l'argent, c'est plus que simplement gagner plus; il s'agit aussi de dépenser moins. Lorsque vous commencez à épargner pour un acompte, examinez vos dépenses mensuelles et envisagez des moyens de les réduire. Pouvez-vous renoncer à acheter du café tous les matins ? Combien d'argent pouvez-vous économiser si vous arrêtez de manger au restaurant et faites tout à la maison ? Même si vous avez un budget limité, vous pouvez trouver des méthodes pour économiser.
- Envisagez des ajustements à court terme à vos autres objectifs financiers : Si vous avez 25 ans et que vous souhaitez acheter une maison, envisagez de réduire ou de suspendre vos cotisations de retraite pour diriger ces fonds vers votre objectif. Gardez simplement à l'esprit qu'une fois que vous vous serez installé, vous voudrez prioriser le rattrapage de vos fonds de retraite le plus rapidement possible.
- Recherchez des systèmes d'épargne correspondants : Épargner pour un acompte ne doit pas nécessairement être entièrement à votre charge. Certains prêteurs hypothécaires, comme Lower, correspondront à vos fonds jusqu'à une somme spécifique. Il existe également des programmes de contrepartie dollar pour dollar proposés par les agences publiques de financement du logement.
- Assurez-vous que vos fonds rapportent également de l'argent : Bien qu'un taux d'intérêt lucratif sur un compte d'épargne sans risque soit peu probable, il existe des banques et des coopératives de crédit qui offrent un rendement supérieur à la moyenne sur les dépôts. Chaque dollar compte lorsque vous épargnez pour un acompte sur une maison.
Pouvez-vous obtenir FHA sans argent vers le bas ?
Les prêts pour maisons unifamiliales FHA sans mise de fonds ne sont pas disponibles. Les prêts hypothécaires FHA et VA sont souvent confondus. Les prêts VA ne sont disponibles que pour les anciens combattants, les militaires actifs et les conjoints militaires survivants.
Devriez-vous acheter une propriété sans mise de fonds ?
Étant donné que seul le prêteur a de l'argent à risque, les prêteurs vous considéreront comme un risque plus important. Ainsi, vous pourriez bénéficier d'un prêt avec un taux d'intérêt plus élevé que si vous aviez versé une mise de fonds importante.
Qu'est-ce qui empêche les prêts FHA?
Un ratio d'endettement élevé, un mauvais crédit ou des finances insuffisantes pour l'acompte, les versements hypothécaires mensuels ou les frais de clôture peuvent vous disqualifier d'un prêt FHA.
Pouvez-vous acheter une propriété sans acompte ?
La plupart des prêteurs hypothécaires exigent un dépôt entre 5 % et 10 % de la valeur de la propriété, tandis que d'autres offrent des prêts hypothécaires à 100 % sur les propriétés en copropriété, ce qui vous permet d'obtenir un prêt hypothécaire sans dépôt.
Pourquoi un acompte est-il requis pour les prêts hypothécaires ?
Pourquoi les prêteurs hypothécaires ont besoin d'un acompte. Les prêts hypothécaires sans mise de fonds sont rares. Un acompte sur la maison minimise le risque du prêteur de plusieurs façons : Les maisons possédées sont moins susceptibles de faire défaut sur les hypothèques.
Conclusion
La mise de fonds est l'un des obstacles les plus importants à l'accession à la propriété pour de nombreux emprunteurs. La plupart des gens peuvent mettre des années à économiser des milliers de dollars pour un acompte. Heureusement, il existe des options pour acheter une maison avec peu ou pas de mise de fonds.
Si vous ne faites que commencer, renseignez-vous sur le processus d'achat d'une maison. Vous serez en mesure de prendre la meilleure décision pour votre famille si vous comprenez vos options.
FAQ sur les prêts hypothécaires sans mise de fonds
De quel pointage de crédit avez-vous besoin pour aucun acompte?
Le pointage de crédit le plus bas requis pour les prêteurs sans mise de fonds est généralement de 620.
Pouvez-vous emprunter de l'argent pour un acompte?
Oui, un prêt pour un acompte est possible. Emprunter sur la valeur nette d'une autre propriété est une option de financement que vous pouvez utiliser pour couvrir un acompte. Emprunter à la famille et aux amis.
Pouvez-vous utiliser une carte de crédit pour l'acompte de la maison ?
Une carte de crédit ne peut pas être utilisée pour verser un acompte sur une maison. Les paiements par carte de crédit ne sont pas acceptés directement par les vendeurs ou les prêteurs à domicile.
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