Les particuliers peuvent investir dans des portefeuilles d'actifs immobiliers par le biais de fiducies de placement immobilier, ou FPI, de la même manière, ils peuvent investir dans des portefeuilles d'autres titres par le biais de fonds communs de placement et d'instruments comparables. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier via des FPI, voici un guide étape par étape pour vous aider à démarrer. Nous allons tout sur le FPI et ses actions, comment investir dans un FPI, que ce soit au Canada ou en Inde, et pourquoi pas investir dans le FPI. Commençons!
Qu'est-ce qu'une FPI?
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une entreprise qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers. Les fiducies de placement immobilier créent des investissements à long terme en achetant des hypothèques ou des prêts utilisés pour financer des biens immobiliers ou en possédant et en louant des biens immobiliers corporels. Ils veulent offrir à leurs actionnaires un flux constant de revenus de dividendes ainsi qu'une modeste appréciation du cours de l'action.
L'accent mis sur les revenus de dividendes découle du traitement fiscal préférentiel des REIT : les REIT ne paient pas d'impôt sur les sociétés tant qu'elles distribuent au moins 90 % de leurs bénéfices imposables aux investisseurs.
Cela ne signifie pas que vous êtes exonéré de payer des impôts. Les distributions de FPI sont imposées aux taux de revenu réguliers ; la plupart des autres dividendes en actions sont imposés à un taux préférentiel inférieur. Si les actifs du FPI sont vendus et que le FPI réalise des gains en capital, vous pourriez devoir payer des impôts sur plus que de simples dividendes.
Comment fonctionnent les FPI
Une fiducie de placement immobilier (FPI) est un mot fantaisiste pour désigner une entité fiscalement avantageuse qui investit dans l'immobilier. Les FPI sont obligées de verser 90 % de leurs revenus imposables sous forme de dividendes en échange du non-paiement de l'impôt sur les sociétés. Par conséquent, leurs paiements sont souvent nettement supérieurs à ceux des entreprises conventionnelles.
Les FPI sont tenues par la loi d'investir au moins 75 % de leurs actifs dans l'immobilier et de recevoir au moins 75 % de leurs revenus bruts de locations ou d'intérêts hypothécaires sur des biens immobiliers. Ces FPI créent de l'argent de deux manières : en investissant et en gérant des biens immobiliers, et en finançant des hypothèques immobilières. Les FPI sont classées en deux types sur la base de cette distinction :
- FPI d'actions – Ces FPI détiennent directement une participation dans l'actif immobilier et le gèrent, percevant régulièrement les loyers et entretenant la propriété comme le ferait un propriétaire traditionnel.
- FPI hypothécaires – Ces FPI possèdent des hypothèques sur des biens immobiliers et perçoivent des intérêts ou d'autres paiements sur le financement de la propriété.
Les FPI, comme la plupart des propriétaires, empruntent une grosse somme d'argent pour acheter leurs propriétés. Cependant, les flux de trésorerie continus provenant du loyer ou d'autres paiements leur permettent d'emprunter de grosses sommes relativement confortablement. Cet emprunt leur permet de gagner plus d'argent qu'ils ne le feraient autrement.
Les FPI sont actives dans presque tous les secteurs immobiliers, notamment :
- Habitations unifamiliales
- Complexes d'appartements
- Au detail
- Les entrepôts
- Centres de données informatiques
- Structures médicales
- Centres commerciaux
- Hôtels
- Tours cellulaires
Ce sont quelques-uns des plus courants, cependant, les FPI peuvent posséder pratiquement n'importe quelle forme de biens immobiliers. Cependant, ils ont tendance à se concentrer sur des industries spécifiques, préférant se concentrer sur un ou deux domaines, car les dirigeants peuvent utiliser leurs connaissances approfondies et leurs relations professionnelles pour aider le FPI à mieux performer. De plus, les investisseurs accordent une plus grande valeur aux entreprises concentrées qu'aux entreprises diversifiées.
Types de FPI
Les FPI sont classées en trois types en fonction de leurs avoirs en placement : actions, hypothèques et FPI hybrides. Chaque groupe est subdivisé en trois types en fonction de la manière dont l'investissement peut être obtenu : les FPI cotées en bourse, les FPI non cotées en bourse et les FPI privées.
Chaque type de FPI a des caractéristiques et des risques uniques, il est donc essentiel de comprendre ce qui se cache sous le capot avant d'investir.
Types de FPI par titres de placement
#1. FPI d'actions
Les FPI d'actions fonctionnent de la même manière que les propriétaires, s'occupant de toutes les tâches de gestion qui accompagnent la possession d'une propriété. Ils possèdent le bien immobilier sous-jacent, perçoivent le loyer, l'entretiennent et le réinvestissent.
#2. FPI hypothécaires
Les FPI hypothécaires (également appelées mREIT) ne possèdent pas la propriété sous-jacente, contrairement aux FPI d'actions. Au lieu de cela, ils possèdent des titres de créance garantis par des biens immobiliers. Par exemple, si un ménage obtient une hypothèque pour une maison, ce type de FPI peut acheter l'hypothèque auprès du prêteur initial et percevoir des paiements mensuels au fil du temps, créant de l'argent grâce aux revenus d'intérêts. Pendant ce temps, quelqu'un d'autre - dans ce cas, la famille - possède et exploite la propriété.
#3. FPI hybrides
Les FPI hybrides sont un hybride de FPI d'actions et d'hypothèques. Ces sociétés possèdent et gèrent des propriétés immobilières, ainsi que des hypothèques sur des propriétés commerciales. Pour comprendre l'orientation principale du FPI, consultez le prospectus.
Types de FPI par statut commercial
#1. FPI cotées en bourse
Comme leur nom l'indique, les REIT cotés en bourse sont négociés en bourse aux côtés d'actions et d'ETF et peuvent être achetés avec un compte de courtage standard. Les FPI cotées en bourse ont des normes de gouvernance plus élevées et sont plus transparentes. Ils détiennent également les actions les plus liquides, ce qui signifie que les investisseurs peuvent facilement acquérir et vendre les actions de la FPI – beaucoup plus rapidement, par exemple, que d'investir et de vendre eux-mêmes un immeuble commercial. Pour ces raisons, de nombreux investisseurs n'achètent et ne vendent que des FPI cotées en bourse.
#2. FPI publiques non cotées
Ces FPI sont enregistrées auprès de la SEC mais ne sont pas négociées en bourse. Au lieu de cela, ils peuvent être achetés auprès d'un courtier immobilier en ligne qui participe à des offres publiques non négociées, telles que Fundraise. Ces FPI sont particulièrement illiquides car elles ne sont pas cotées en bourse, souvent pour des périodes de huit ans ou plus.
#3. FPI privées
Ces FPI ne sont pas seulement non cotées, ce qui les rend difficiles à évaluer et à négocier, mais elles sont également généralement exclues de l'enregistrement auprès de la SEC : par conséquent, les FPI privées ont moins d'exigences de transparence, ce qui peut rendre l'évaluation de leurs performances plus difficile. Ces restrictions rendent ces FPI moins attrayantes pour de nombreux investisseurs, et elles comportent des risques supplémentaires.
Avantages des FPI
Outre leur bon historique de rentabilité, les investisseurs privilégient les FPI pour diverses raisons :
- Les rendements de dividendes élevés proviennent de la nécessité légale de verser des revenus et sont soutenue par des flux de trésorerie stables provenant de l'immobilier locatif.
- Comme les REIT sont moins connectés au marché global, ils sont motivés par des raisons différentes de celles de la plupart des actions et peuvent offrir des avantages de diversification.
- Il n'y a pas de casse-tête de gestion, afin que vous puissiez mieux dormir en sachant que vous n'avez pas à réparer un climatiseur cassé à 3 heures du matin ou à faire face à des locataires qui crient.
- Diversification immobilière signifie que, contrairement à de nombreux propriétaires individuels, une SCPI est généralement investie dans des dizaines voire des centaines d'immeubles, de sorte que sa rentabilité ne dépend pas de quelques actifs.
Ce sont quelques-uns des avantages les plus importants d'investir dans des FPI par rapport aux actions et aux investissements directs dans l'immobilier locatif.
Pourquoi ne pas investir dans les FPI
Il existe également des raisons de ne pas investir dans des FPI, et les investisseurs doivent porter une attention particulière aux questions suivantes lorsqu'ils investissent dans des FPI :
- Le lourd fardeau de la dette, est typique dans le secteur car les FPI, comme les propriétaires ordinaires, financent une propriété avec un effet de levier substantiel. Les investisseurs doivent être convaincus que l'entreprise peut gérer sa dette tout en versant son dividende.
- Selon Éric Rothman, gestionnaire de portefeuille chez CenterSquare Investment Management à Bryn Mawr, en Pennsylvanie, la hausse des taux d'intérêt pourrait nuire aux actions des FPI à court terme, car les investisseurs les vendent en se basant sur la croyance répandue selon laquelle une hausse des taux indique une baisse des FPI. Mais, affirme-t-il, cela ne leur a pas toujours coûté pendant un marché haussier prolongé.
- Les dividendes peuvent être insoutenables, ce qui devrait être évité si vous investissez dans des FPI individuelles. Si une FPI réduit son dividende, le cours de son action baissera ou aura peut-être déjà baissé en prévision d'une réduction.
- Les prix élevés de l'immobilier, peut aider à gonfler la valeur d'une FPI, mais ces valeurs peuvent éventuellement chuter, ce qui nuit au prix de la FPI.
- FPI non cotées et FPI privées, n'ont pas les mêmes normes de gouvernance élevées que les FPI cotées en bourse.
Comment investir dans des FPI en Inde ?
Les FPI sont cotées en bourse et les investisseurs peuvent acheter des parts à l'aide d'un compte Demat. Les investisseurs peuvent également envisager des introductions en bourse pour capitaliser sur les nouveaux lancements de FPI. Vous pouvez utiliser les canaux suivants :
#1. Investir via les bourses
Les REIT, comme les ETF, sont cotés et négociés sur les marchés boursiers. Ainsi, tant qu'un investisseur a un compte Demat, l'achat de parts de REIT est simple. Le prix d'une part de FPI peut fluctuer en fonction de la demande sur les bourses. La performance du FPI a également un impact sur les prix. En Inde, il existe actuellement trois options de REIT : Embassy Office Parks REIT, Mindspace Business Park REIT et Brookfield India Real Estate Trust.
#2. Investir via des fonds communs de placement
En Inde, très peu de fonds communs de placement nationaux s'engagent dans des FPI et l'exposition à l'immobilier est très faible. Les fonds communs de placement peuvent également être utilisés pour investir dans des FPI. Les investisseurs en Inde qui souhaitent s'exposer à l'immobilier à l'étranger peuvent participer au fonds de fonds Kotak Overseas REIT, qui investit principalement dans des FPI internationales.
#3. Investir par le biais d'introductions en bourse
Les investisseurs peuvent garder un œil sur les introductions en bourse des FPI et y investir lorsqu'elles seront disponibles. Cela nécessite une enquête approfondie et une compréhension de tous les éléments de risque des FPI. Étant donné que le secteur indien des FPI est toujours en développement et qu'il n'y a que quelques options de FPI disponibles, les investisseurs doivent attendre la prochaine introduction en bourse.
Comment gagnez-vous de l'argent sur une FPI ?
Les dividendes des REIT sont souvent beaucoup plus élevés que l'action moyenne du S&P 500 puisque les REIT sont mandatés par l'IRS pour verser 90 % de leurs bénéfices imposables aux actionnaires. La composition de ces dividendes à haut rendement est l'une des meilleures méthodes pour générer un revenu passif à partir des FPI.
Pouvez-vous perdre de l'argent sur un REIT?
Il y a toujours un risque de perte avec tout investissement. Les FPI cotées en bourse sont particulièrement susceptibles de perdre de la valeur à mesure que les taux d'intérêt augmentent, ce qui entraîne un flux de capitaux d'investissement vers les obligations.
Les REIT sont-ils sûrs pendant une récession ?
En période de ralentissement économique, investir dans certains types de FPI, comme celles qui investissent dans des immeubles hôteliers, n'est pas une bonne idée. Investir dans d'autres formes d'immobilier, comme la santé ou le commerce de détail, est une excellente méthode pour se protéger contre une récession. Ils ont des structures de location plus longues et, par conséquent, sont moins cycliques.
Comment puis-je commencer à investir dans des FPI ?
L'ouverture d'un compte de courtage, qui ne prend normalement que quelques minutes, est le moyen le plus simple de commencer. Ensuite, comme n'importe quelle autre action, vous pourrez acheter et vendre des FPI cotées en bourse. Étant donné que les FPI génèrent des dividendes aussi substantiels, il peut être avantageux de les placer dans un compte fiscalement avantageux tel qu'un IRA pour éviter de payer des impôts sur les distributions.
Si vous ne souhaitez pas négocier des actions de FPI individuelles, il peut être plus logique d'acheter simplement un ETF ou un fonds commun de placement qui examine et investit dans une variété de FPI en votre nom. Vous bénéficiez d'une diversification rapide et d'un risque réduit. Ces fonds sont disponibles par l'intermédiaire de nombreuses maisons de courtage, et y investir implique moins de devoirs que d'enquêter sur des FPI individuelles à des fins d'investissement.
Le FPI est-il un bon investissement ?
Investir dans des FPI est une merveilleuse méthode pour diversifier votre portefeuille au-delà des actions et obligations standard, et ils peuvent être attrayants en raison de leurs rendements en dividendes élevés et de leur appréciation du capital à long terme.
De combien d'argent avez-vous besoin pour investir dans des FPI ?
Bien que n'importe qui puisse investir, les FPI publiques non cotées ont généralement une exigence d'investissement minimum de 1,000 2,500 $ à XNUMX XNUMX $.
Puis-je investir 1,000 XNUMX $ dans une FPI ?
Oui. La plupart des FPI peuvent être achetées pour moins de 1,000 XNUMX $.
Comment puis-je gagner 1000 XNUMX $ par mois en revenu passif ?
Comment gagner 1,000 XNUMX $ supplémentaires par mois :
- Acheter des bons du Trésor américain
- Vous pouvez louer votre cour
- Louez votre véhicule
- Immobilier à louer
- Créer un livre électronique
- Devenez partenaire
Qu'est-ce que la règle des 90 % pour les FPI ?
Pour se qualifier en tant que FPI, une société doit avoir la majorité de ses actifs et de ses revenus liés à un investissement immobilier et doit verser au moins 90 % de son revenu imposable aux actionnaires sous forme de dividendes sur une base annuelle.
Les REIT sont-ils plus risqués que les actions ?
Les FPI ont dépassé les actions sur des périodes de 20 à 50 ans, ainsi qu'au cours de l'année complète de données la plus récente (2021). La majorité des FPI sont moins volatiles que le S&P 500, certaines n'étant que la moitié moins volatiles que le marché dans son ensemble.
Quels sont les inconvénients des FPI ?
Si la prémisse est la performance du secteur depuis le début de l'année (+10.52 %), la réponse est la plus probable. La hausse des taux d'intérêt a nui aux fiducies de placement immobilier (FPI) l'an dernier. Cependant, si vous souhaitez vous lancer dans le secteur immobilier, vous devez examiner attentivement vos options.
Pourquoi ne pas investir dans les FPI ?
Les FPI ne sont pas sans risque. Ils peuvent avoir des rendements très fluctuants, sont sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt, ont des conséquences fiscales, ne sont pas liquides et les frais peuvent réduire les rendements totaux.
Conclusion
Les FPI permettent aux nouveaux investisseurs d'accéder facilement au marché immobilier. Les dividendes, en plus de leurs autres avantages, apportent de la liquidité au portefeuille d'un investisseur. Les investisseurs à la recherche d'une exposition à l'immobilier devraient se pencher sur divers véhicules d'investissement, en particulier les introductions en bourse.
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Bibliographie
