Un locataire résiduel est un locataire qui continue d'occuper un logement locatif après la fin de la durée du bail. Les locataires restants peuvent légalement occuper la propriété aussi longtemps que le propriétaire accepte les paiements de loyer et que les lois de l'État et les jugements des tribunaux régissent la durée de la nouvelle période de location pour le locataire restant. Vous devriez savoir quelques choses sur le terme « locataire restant », comme quels sont leurs droits, comment cela fonctionne au Texas et comment les expulser si nécessaire.
Les locataires sont expulsés si le propriétaire refuse d'accepter les futurs paiements de loyer, et s'ils ne partent pas immédiatement, une expulsion peut être nécessaire. Une explication complète des locataires restants sera fournie dans cet article. Continuez à lire pour en savoir plus.
Comprendre les locataires restants
Pour protéger leurs actifs et leurs intérêts, les propriétaires qui ne veulent pas commettre l'erreur d'avoir un locataire résiduel doivent toujours inclure dans le contrat initial un libellé décrivant ce qui se passe après la durée du bail.
Par exemple, un bail d'appartement d'un an peut indiquer qu'il passera à un accord mensuel à son expiration.
Les conséquences de l'acceptation d'un loyer d'un locataire restant dépendent des réglementations nationales et locales. Accepter le paiement dans certaines situations entraîne la réinitialisation de la durée du bail.
Par exemple, si le bail initial était d'un an, au moment où le propriétaire prend le loyer après la fin du bail initial, un nouveau bail d'un an commencera. Dans d'autres cas, un contrat au mois est conclu lorsqu'un locataire restant paie pour le mois suivant.
Le bailleur doit entamer une procédure de retenue pour expulser un locataire même si le loyer est en retard. La plupart du temps, ce processus se déroule devant les tribunaux des petites créances ou des expulsions.
Causes des locataires en attente
Un propriétaire pourrait se retrouver avec un locataire restant pour diverses raisons. Ils peuvent consister en :
- La réticence flagrante d'un locataire à quitter la propriété pour quelque raison que ce soit, même une urgence médicale ou le manque de logement alternatif, est garantie.
- Le propriétaire a choisi de ne pas renouveler le bail.
- Si le propriétaire de la propriété change, un locataire résiduel peut être créé temporairement.
Existe-t-il des remèdes ?
Le propriétaire pourrait ne pas être préoccupé par l'élaboration d'un scénario de locataire restant dans un certain nombre de circonstances. Dans de rares cas, lorsqu'un nouveau propriétaire achète une maison, un locataire restant peut rester. Le nouveau propriétaire peut soit proposer un nouveau bail, soit entamer la procédure d'expulsion.
Le problème est automatiquement résolu si le locataire accepte les conditions de location révisées, qui peuvent inclure un loyer plus élevé. Les nouvelles conditions de bail devraient inclure un bail au mois qui permet au propriétaire d'expulser facilement le locataire.
Le propriétaire émettra probablement un avis de mise en demeure si le locataire refuse de signer le bail. Lorsque le bail d'un locataire récalcitrant est expiré, il recevra une notification et s'il souhaite rester, il devra en signer un nouveau.
Le locataire a désormais la possibilité de partir s'il s'oppose aux termes du nouveau bail. S'ils ne le font pas, le propriétaire dira au locataire qu'une procédure de maintien semblable à une expulsion commencera. Même à ce stade, un locataire non concerné recevra un avis de résiliation.
Dans de nombreuses juridictions, l'avis de résiliation est une condition préalable au lancement du processus d'expulsion. Cette lettre doit indiquer la raison de la résiliation lorsque vous devez partir, et une action en justice si vous ne vous conformez pas.
Existe-t-il une telle chose que les droits des locataires en attente ?
Les locataires avec un bail résiduel ont un bail à tolérance. La location à la tolérance est l'opposé de la location à volonté, c'est-à-dire lorsqu'un locataire occupe la propriété avec le consentement du propriétaire, mais généralement sans contrat écrit ni bail. La location à la tolérance signifie l'absence d'opposition sans véritable approbation.
Au contraire, la location sous tolérance est un terme pour les locataires dont le bail est terminé mais qui n'ont pas encore été expulsés.
Bien que cela soit régi par l'État et puisse varier d'un État à l'autre, un propriétaire doit fournir un avis de résiliation lors de l'expulsion d'un locataire restant. L'avis déclenche la procédure de maintien. Dans l'État de New York, les situations suivantes nécessitent la signification d'un avis de résiliation :
- Bien que votre bail soit expiré, le propriétaire ou le bailleur a déjà perçu un loyer auprès de vous.
- Vous payez un loyer chaque mois même s'il n'y a pas de bail documenté.
- Même si votre bail n'a pas encore expiré, le propriétaire ou le propriétaire veut vous expulser.
- Vous occupez un bien locatif réglementé.
- Vous recevez une subvention de la section 8.
- Votre bail le stipule.
Quelles sont les options d'un propriétaire pour les locataires restants ?
Les locataires de réserve n'offrent aux propriétaires que deux choix : soit laisser le locataire rester tous les mois, soit expulser le locataire. Passons en revue ces deux choix plus en détail.
#1. Laisser le locataire rester
La première option consiste à permettre au locataire de rester sur la propriété et d'encaisser les paiements au fur et à mesure qu'ils entrent. Pour garder le locataire sur votre propriété, vous devez accepter les paiements après l'expiration du bail. Les locations au mois sont courantes dans les baux et commencent à l'expiration du bail.
Consultez un avocat si vous avez des questions concernant ce qui se passera lorsque le bail expire afin que vous et le locataire soyez sur la même page et qu'il n'y ait aucune ambiguïté. Vous pouvez poursuivre le locataire ici s'il ne paie pas le loyer et que vous ne voulez pas qu'il parte.
#2. Expulser le locataire
Vous pouvez expulser votre locataire si vous ne le souhaitez pas. Nous vous déconseillons d'essayer d'expulser vous-même les locataires, même s'ils ont certains droits, comme nous l'avons déjà expliqué. Le locataire peut intenter une poursuite pour harcèlement contre vous si vous ne suivez pas la bonne procédure.
Voici comment expulser un locataire dont le bail est expiré mais qui refuse de partir :
Parlez au locataire
Parler au locataire et l'informer de votre décision devrait être la première étape. Si le locataire vous doit de l'argent, il peut accepter de partir et de régler ses dettes impayées.
Ne pas accepter d'autres paiements
Il est temps de commencer le processus d'expulsion si vous et le locataire n'avez pas réussi à trouver une solution. La première étape de la résiliation d'un bail est de refuser de prélever tout futur loyer de la part des locataires.
Cela constituera le locataire comme un intrus sur votre terrain parce que vous ne percevez aucun loyer. Si le problème persiste, vous devez procéder comme suit.
Envoyer un avis écrit
Une fois que vous avez compris ce qui constitue un loyer résiduel et que vous avez cessé de l'accepter, l'étape suivante consiste à fournir au locataire un avis de résiliation de sa location. Dans de nombreux endroits, il est nécessaire que l'avis soit remis au moins 30 jours avant la date à laquelle le locataire sera expulsé pour lui donner le temps de trouver un nouveau logement et d'évacuer la propriété.
Déposer une plainte écrite
Vous devez déposer une plainte écrite auprès du tribunal de district de l'endroit où se trouve votre propriété pour lancer un processus de retenue si le locataire n'a pas encore quitté la propriété locative. Vous pouvez accomplir cela en soumettant le formulaire DC-DV-080.
Suivre les procédures judiciaires
Après cela, le tribunal vous enverra une convocation à vous et au locataire, vous ordonnant tous les deux de comparaître à une date précise. L'audience sera reportée à la semaine suivante si l'une des parties ne se présente pas. Vous et le locataire restant aurez chacun l'occasion de défendre votre point de vue devant le juge.
Si le tribunal statue en votre faveur, le locataire se verra accorder un délai pour partir. Si le locataire ne quitte pas la propriété, vous devez à nouveau appeler les autorités. N'essayez pas de prendre les choses en main en tentant d'expulser le locataire par la coercition.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en surnombre ?
Le processus et le temps qu'il faut pour expulser un locataire résiduel peuvent devenir très éprouvants, en particulier si le locataire en question a un résidu du bail précédent. Si un locataire prévoit de rester après la fin de son bail, il peut devenir agressif lorsqu'il reçoit un avis d'expulsion. D'autre part, un propriétaire peut enfreindre la loi en émettant un avis d'expulsion illégal. Dans de telles situations, il est souvent nécessaire d'engager une action en justice.
Expulser un locataire réservataire
Un propriétaire peut décider d'expulser un locataire s'il ne respecte pas ses obligations en vertu d'un accord de retenue. En outre, ils peuvent souhaiter retirer tout locataire qui n'a pas été autorisé à prolonger son bail.
Le propriétaire d'un locataire résiduel doit signifier un avis d'expulsion de la même manière qu'une résiliation de bail normale. Il existe deux types d'avis que les propriétaires doivent fournir aux locataires en cas de non-paiement de leur loyer ou de violation de leur contrat de location : trois jours en cas de non-paiement et sept jours en cas de violation.
Les locataires réservataires sont soumis aux mêmes règles. En revanche, ses locataires sont exemptés de cette réglementation car ils occupent un bail sans l'autorisation de leur bailleur.
Holdover locataire Texas
Au Texas, l'expulsion d'un locataire résiduel nécessite le recours à des procédures légales spécifiques.
C'est le rêve de tout propriétaire d'avoir des locataires à long terme et bien élevés. Les locataires qui paient à temps, prennent soin de la propriété et renouvellent leurs baux sont bons.
La relation propriétaire-locataire idéale n'est pas facile à réaliser. Au Texas, il y a peu de choses que les propriétaires détestent plus que d'avoir à faire face à des expulsions. Le processus d'expulsion d'un locataire peut être à la fois long, coûteux et bouleversant.
Expulsions illégales au Texas
Dans l'État du Texas, un propriétaire ne peut pas essayer de se débarrasser seul de son locataire résiduel. Vous ne pouvez effectuer aucune des opérations suivantes :
- Limitez la capacité de votre locataire à utiliser les fonctionnalités de la propriété (par exemple, en bloquant l'accès à sa place de parking réservée).
- Ignorer les récentes demandes de réparation de votre locataire
- Il est interdit par la loi de calomnier ou de diffamer votre locataire (en répandant de fausses rumeurs à son sujet à d'autres locataires).
- Utiliser des menaces ou des ordres pour se débarrasser d'un locataire
- Coupez les services publics de votre location (par exemple, le service téléphonique, l'électricité, le gaz, l'eau ou le chauffage).
- Louer un local de stockage pour les affaires de votre locataire
- Expulser votre locataire des lieux
Au Texas, la seule option pour expulser un locataire (locataire résiduel) est de suivre la loi sur la location de l'État. Pour expulser un locataire, vous devez passer par cette procédure prévue par la loi. Il y a, bien sûr, des moments où une expulsion est nécessaire.
Avis de résiliation motivée
Si un locataire restant au Texas ne paie pas le loyer ou enfreint les termes du contrat de location, le propriétaire peut mettre fin à la location plus tôt (par exemple, en ayant un chien alors qu'aucun n'est autorisé ou en organisant continuellement des fêtes bruyantes).
À moins que le bail ou le contrat de location ne précise un délai de préavis plus ou moins long, le propriétaire doit donner au locataire un préavis de trois jours pour quitter avant d'intenter une action en expulsion. Le locataire n'est pas tenu d'avoir le choix de réparer l'infraction ou de payer le loyer par le propriétaire.
Une action en justice pour détention forcée, également connue sous le nom d'affaire d'expulsion, peut être déposée par le propriétaire auprès du tribunal si le locataire ne quitte pas le logement locatif à la fin de la période de préavis de trois jours. 24.005 (2021) du code de propriété du Texas.
Avis de résiliation sans motif
Selon qu'une location est au mois (aux termes d'un contrat de location) ou à durée déterminée, il existe différentes procédures pour la résilier sans motif (dans le cadre d'un bail).
Résilier une location au mois sans motif
Le délai de préavis dont un propriétaire du Texas a besoin pour mettre fin à une location au mois dépend de la fréquence à laquelle le locataire paie.
Si le loyer n'est payé qu'une fois par mois, le bail expire au plus tard entre le jour indiqué dans l'avis de résiliation et un mois après cette date.
La location prend fin au plus tard le jour spécifié dans l'avis de résiliation ou le lendemain du nombre de jours égal à la fréquence à laquelle le locataire paie le loyer si le locataire paie le loyer plus d'une fois par mois. Par exemple, si le loyer est payé tous les 20 jours, le propriétaire est tenu de fournir un préavis de 20 jours, qui commence le lendemain de la remise du préavis.
Cet avis doit mentionner la date de fin de la location et la date limite à laquelle le locataire doit quitter le bien loué. Code de propriété du Texas Article 91.001 (2021). Voir Exigences de notification du Texas pour résilier une location au mois pour plus de détails sur la résiliation d'un bail au mois au Texas.
Résilier un bail à durée déterminée sans motif
Un bail protège le droit des locataires de rester dans la propriété pendant la durée spécifiée (tant qu'ils n'enfreignent pas ses conditions) et empêche un propriétaire de résilier une location à durée déterminée de manière anticipée sans motif.
Les propriétaires doivent attendre la fin du terme s'ils veulent que les locataires avec des baux partent sans raison valable (comme le non-paiement du loyer). Le propriétaire n'est pas tenu d'informer le locataire que le bail n'est pas renouvelé à moins que l'entente ne le stipule.
Par exemple, si le locataire a un bail d'un an qui expire en décembre et n'a pas demandé de renouvellement, le propriétaire n'est pas tenu de donner l'avis de libération avant la fin décembre (sauf si un tel avis est requis dans le bail ). Le propriétaire peut prévoir que le locataire quittera l'appartement locatif d'ici la fin décembre.
Les locataires restants sont ceux qui restent dans une unité locative après la fin de leur bail. Au Texas, le propriétaire doit donner au locataire restant un préavis de départ de trois jours.
Le propriétaire peut déposer une demande d'expulsion auprès du tribunal si le locataire ne quitte pas la propriété à la fin du délai de préavis de trois jours. (Ann. du code de proposition du Texas, article 24.005 (2021))
Défenses des locataires contre l'expulsion
Le délai entre la remise de l'avis de départ et l'expulsion proprement dite peut augmenter considérablement lorsque les locataires décident de résister à l'expulsion. Selon les circonstances, les locataires peuvent avoir de nombreuses raisons ou justifications pour refuser de partir (défense).
L'un des moyens de défense les plus répandus et les plus efficaces est que le propriétaire n'a pas résilié la location conformément à toutes les lois applicables. Par exemple, si un propriétaire donne l'avis de départ dans le mauvais sens ou n'attend pas assez longtemps avant d'intenter une action en justice d'expulsion, un locataire qui soulève ces défenses l'emportera probablement dans l'affaire d'expulsion, et le propriétaire sera obligé de commencer recommencer le processus d'expulsion.
D'autres défenses d'expulsion possibles au Texas incluent la négligence d'un propriétaire à maintenir la propriété habitable et la discrimination illégale d'un propriétaire.
Déménagement du locataire
Au Texas, un propriétaire doit s'abstenir de cas d'entrée par la force et de détention (contentieux d'expulsion) pour expulser légalement un locataire d'un logement locatif. Même après avoir gagné le procès, un propriétaire ne peut pas expulser un locataire à son initiative.
Seul un policier avec autorité du juge peut expulser un locataire. La loi du Texas interdit au propriétaire d'expulser un locataire (locataire résiduel) directement de la propriété louée. Pour plus de détails à ce sujet, voir Texas's Illegal Eviction Practices.
La raison d'être des règles
Lorsqu'un propriétaire texan souhaite expulser un locataire restant, il doit se conformer méticuleusement à toutes les exigences légales énoncées par la loi texane ; sinon, le tribunal peut refuser de délivrer une ordonnance d'expulsion.
Bien que le propriétaire puisse se sentir accablé par ces lignes directrices, elles sont en place pour une raison. Les expulsions peuvent avoir lieu relativement rapidement et, par conséquent, les locataires expulsés perdent souvent leur logement. La réglementation aide à garantir que les expulsions sont légales et que les locataires expulsés disposent de suffisamment de temps pour trouver un nouveau logement.
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire restant dans le Maryland ?
Un avis est requis.
Le propriétaire doit avoir donné au locataire un préavis d'un mois complet pour évacuer les lieux avant que l'ordre d'expulsion puisse être accordé. Veuillez garder à l'esprit qu'un mois « civil » signifie que l'avis entre en vigueur à la fin du mois suivant le jour où il a été reçu.
Que signifient les jours d'arrêt ?
La période de conservation est la durée (en jours) après la fin d'une annonce pendant laquelle l'agent inscripteur peut encore recevoir une commission si la propriété se vend.
Que se passe-t-il si un locataire refuse de partir ?
Que dois-je faire si un locataire ne veut pas partir ? Une procédure d'expulsion peut être engagée si le locataire refuse de se conformer aux dispositions légales et reste dans la propriété. Le non-paiement du loyer et le refus de quitter les lieux à la fin de la période de bail sont des motifs suffisants pour demander l'expulsion au tribunal.
Conclusion
Les locataires qui restent sur votre propriété après la fin de leur bail sont appelés locataires restants. Les droits d'un locataire résiduel au Texas peuvent être demandés d'expulser la propriété par le propriétaire ou autrement. Les propriétaires sont tenus de signaler un locataire qui refuse de quitter à la police; ne prenez pas les choses en main. Pour expulser un locataire, les propriétaires doivent suivre la procédure légale appropriée.
FAQ sur les locataires en attente
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire restant à New York ?
Vous devez recevoir un préavis d'expulsion d'au moins 14 jours et la notification doit inclure la date limite de déménagement. À tout moment après ce jour peut être choisi pour l'expulsion. Cependant, comme vous ne pouvez être expulsé qu'un jour ouvrable, si le 15e jour tombe un week-end, il faut attendre le lundi pour procéder.
Que se passe-t-il si un locataire refuse de partir ?
Que dois-je faire si un locataire ne veut pas partir ? Une procédure d'expulsion peut être engagée si le locataire refuse de se conformer aux dispositions légales et reste dans la propriété. Le non-paiement du loyer et le refus de quitter les lieux à la fin de la période de bail sont des motifs suffisants pour demander l'expulsion au tribunal.
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