Lors de l'achat d'une propriété pour la première fois, vous pouvez rencontrer des termes et des expressions que vous n'avez jamais entendus auparavant. Une fois que vous avez fait une offre et signé un contrat immobilier avec un vendeur, le terme « due diligence » vous sera présenté. La diligence raisonnable est quelque chose que chaque acheteur doit comprendre, donc avant de commencer à chercher une maison. Voici donc un bref aperçu de ce à quoi vous pouvez vous attendre pendant et après une période de diligence raisonnable en immobilier.
Qu'est-ce qu'une période de diligence raisonnable ?
Le temps que les parties contractantes conviennent de s'accorder pour effectuer un audit, une inspection ou un examen plus approfondi des faits liés à une transaction est appelé période de diligence raisonnable.
Dans l'immobilier, par exemple, la période de diligence raisonnable fait référence au temps dont dispose l'acheteur pour faire des inspections de propriété, obtenir des évaluations, obtenir le financement nécessaire, etc.
Objectifs de diligence raisonnable
L'objectif de la diligence raisonnable est de s'assurer que vous disposez de tous les faits et informations nécessaires pour prendre une décision éclairée.
Par exemple, si vous essayez d'acheter un terrain, une fois que le vendeur accepte votre offre d'achat, vous voudrez vous assurer que les informations que le vendeur a révélées sur le terrain sont correctes.
Vous devez également effectuer des recherches supplémentaires sur la propriété pour vous assurer que vous êtes à l'aise de procéder à la transaction.
L'importance de la période de diligence raisonnable.
Dans les accords commerciaux où une partie s'engage à acheter quelque chose, l'acheteur souhaitera souvent négocier une bonne période de diligence raisonnable pour recueillir des faits, des documents et des informations sur l'acquisition.
Les transactions simples peuvent avoir une période de diligence raisonnable plus courte que les transactions plus complexes.
Cependant, si vous souhaitez acheter quelque chose de précieux et avoir l'esprit tranquille, assurez-vous de négocier un laps de temps approprié pour effectuer votre diligence raisonnable.
Qu'est-ce que la période de diligence raisonnable immobilière?
Lors de l'achat d'une maison, un acheteur dispose d'un certain délai pour enquêter sur une propriété afin de se sentir en confiance quant à l'achat. Dans l'immobilier, c'est ce qu'on appelle la période de diligence raisonnable.
La diligence raisonnable peut prendre de 7 à 14 jours, selon l'endroit où vous achetez aux États-Unis. Le délai d'enquête est principalement déterminé par les usages immobiliers courants.
En ce moment, vous devriez apprendre tout ce que vous pouvez sur le passé d'une maison. Votre devoir pendant la période de diligence raisonnable sera de trouver les défauts ou autres défauts qui pourraient vous amener à reconsidérer le choix d'achat.
Parce qu'il n'y a pas de seconde chance, vous voudrez être aussi minutieux que possible pendant la période de diligence raisonnable. Si vous découvrez quelque chose qui nécessite un examen plus approfondi, vous pouvez prolonger la période de diligence raisonnable.
Exemple de période de diligence raisonnable
Pour mieux saisir la notion, considérons un exemple de période de diligence raisonnable.
Considérez la période de diligence raisonnable en matière d'immobilier commercial.
Supposons qu'un acheteur souhaite acheter un espace de bureau dans un immeuble commercial.
Dans ce cas, l'acheteur s'engage à verser au vendeur 5,000,000 XNUMX XNUMX $ afin d'acquérir l'immeuble.
Parce qu'il y a de nombreuses pièces à auditer et à analyser, les parties conviennent d'une période de diligence raisonnable de 60 jours pour permettre à l'acheteur de mener son enquête sur la propriété.
- Pendant la période de diligence raisonnable, l'acheteur fait ce qui suit :
- Examinez les règlements et les règles de zonage du bâtiment.
- Examiner les baux commerciaux pour s'assurer que les bureaux sont loués.
- Vérifiez s'il y a eu des réclamations antérieures sur la propriété.
- Vérifiez si les locataires ont des réclamations contre le propriétaire.
- Vérifier la conformité environnementale.
- Effectuez une recherche de titre sur le bâtiment.
- Examinez les dossiers financiers de l'immeuble.
- Faites inspecter la propriété pour vous assurer qu'elle respecte les codes de construction.
- Vérifiez tous les autres composants matériels de la transaction.
Après avoir fait toutes les inspections, l'acheteur acceptera de procéder à la transaction s'il estime que les déclarations du vendeur étaient généralement correctes et que le prix de 5,000,000 XNUMX XNUMX $ est un juste prix.
Si l'acheteur découvre qu'il y a de nombreuses réclamations déposées par les locataires contre le propriétaire, que l'immeuble n'a pas été construit conformément au code, qu'il y a des problèmes de titre ou qu'il y a d'autres problèmes, l'acheteur peut soit renégocier les termes de la vente ou annuler toute la transaction.
Exemple de clause de période de diligence raisonnable
2.5.Annulation pendant la période de diligence raisonnable Si, avant l'expiration de la période de diligence raisonnable, l'acheteur détermine à sa seule et entière discrétion que les intérêts et/ou la propriété sont inacceptables pour les besoins de l'acheteur, l'acheteur aura le droit de résilier le présent accord. en donnant au vendeur un avis écrit de résiliation avant l'expiration de la période de diligence raisonnable, et les arrhes seront immédiatement remboursées à l'acheteur. De plus, dans le cas d'une telle résiliation, l'Acheteur doit rapidement retourner les Informations sur la propriété au Vendeur ou vérifier au Vendeur que les Informations sur la propriété ont été détruites. Si l'acheteur ne donne pas de préavis écrit de résiliation avant l'expiration de la période de diligence raisonnable, le présent accord restera en vigueur et de plein effet, les arrhes deviendront non remboursables à l'acheteur, sauf disposition contraire expresse des présentes, et l'acheteur n'aura plus aucun droit de résilier le présent Accord en vertu du présent paragraphe 2.5.
Liste de contrôle pour la diligence raisonnable immobilière
Lors de l'achat d'un bien immobilier, utilisez cette liste de contrôle de diligence raisonnable pour vous assurer de ne pas vous tromper. N'oubliez pas cela lorsque vous cherchez à acheter une maison.
- S'il existe une déclaration de divulgation du vendeur, examinez-la attentivement pour tout problème potentiel.
- Effectuez une inspection générale de la maison qui comprend des tests de radon, de moisissure, d'amiante, d'insectes, de qualité de l'eau et de peinture au plomb.
- Vérifiez la pénétration d'eau dans la maison, en particulier les difficultés antérieures du barrage de glace.
- S'il n'y a pas d'égout municipal, faites inspecter votre installation septique.
- Assurez-vous que la propriété n'est pas dans une zone inondable.
- Vérifiez toute violation des limites de propriété.
- S'il y a un HOA, assurez-vous qu'il est financièrement solide.
- Lors de l'achat d'un maison de ville ou condo, assurez-vous qu'il n'y a pas de prélèvements spéciaux ou d'augmentations de coûts importantes prévues.
- Si vous envisagez d'acheter un condominium ou une maison en rangée et que vous avez des chiens, assurez-vous qu'ils sont autorisés.
- Assurez-vous qu'il n'y a pas de litige s'il y a une association de propriétaires.
- Vérifiez s'il y a des permis ouverts ou des travaux qui auraient dû nécessiter un permis de construire.
- Obtenez une estimation des dépenses en services publics de votre maison.
- Vérifiez si la propriété a une histoire négative, comme un meurtre ou une activité paranormale.
- Examinez les classements des écoles et des quartiers.
- Vérifiez les clauses restrictives ou les limitations dans le quartier.
- Vérifiez s'il y a des problèmes environnementaux à proximité de la propriété.
- Effectuez une recherche de titre pour vous assurer qu'il n'y a pas de privilèges ou d'autres problèmes de titre.
- Vérifiez les changements de zonage à venir.
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Fusions et acquisitions Pendant la période de diligence raisonnable
Lorsqu'une entreprise décide d'acheter une autre entreprise, elle négocie généralement une période de diligence raisonnable.
Fréquemment, l'acquéreur et la cible s'engageront dans un protocole d'accord, une lettre d'intention ou un accord préalable sur le principe qui comprend des dispositions relatives à la diligence raisonnable de l'acheteur.
Au cours de la période de diligence raisonnable, l'entreprise acquéreuse effectuera les opérations suivantes :
- Obtenir et examiner les documents financiers de la société cible
- Vérifiez que tous les permis et licences d'entreprise sont à jour et en règle.
- Examiner les contrats commerciaux et les dossiers clients
- Vérifiez que la société possède toute sa propriété intellectuelle.
- Assurez-vous qu'aucune poursuite ou réclamation dangereuse n'est en cours.
- Assurez-vous que la cible a une couverture d'assurance adéquate.
- Examiner les capacités et les compétences de l'équipe de direction.
- Et ainsi de suite.
Au cours de la période de diligence raisonnable, l'objectif de l'acheteur est de recueillir tous les faits matériels nécessaires pour établir correctement le prix de l'acquisition et décider s'il s'agit d'une transaction qui vaut la peine d'être conclue.
L'allongement de la période de due diligence dans les opérations de M&A est extrêmement fréquent si le temps manque, lorsque les parties conviennent de s'accorder un délai supplémentaire pour mener à bien leur mission.
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Que se passe-t-il lorsque la période de diligence raisonnable se termine ?
À l'expiration de la période de diligence raisonnable, les droits contractuels négociés par les parties au contrat expirent.
Dans les transactions immobilières, par exemple, si la période de diligence raisonnable expire et que l'acheteur ne renonce pas formellement à la vente ou n'indique pas le souhait de renégocier les termes de l'accord, on pense souvent qu'il est satisfait de la transaction.
Ainsi, en d'autres termes, la transaction devient contraignante et complète, et l'acheteur est obligé d'acheter la propriété au vendeur.
Dans le contexte des fusions et acquisitions, de la finance et des affaires, ce qui se passe après la période de diligence raisonnable dépend de ce que les parties ont convenu dans leur accord.
Souvent, les entreprises acquéreuses incluront une condition stipulant que si elles n'ont pas formellement accepté de procéder à l'acquisition, l'acheteur est réputé s'être retiré de la transaction.
Que se passe-t-il après la période de diligence raisonnable ?
Ce qui se passe une fois la période de diligence raisonnable terminée est déterminé par les termes de votre contrat.
Après la période de due diligence, il y a deux issues possibles : l'acquisition se fera ou non.
Si l'acheteur décide de procéder à la transaction, les parties prendront les mesures nécessaires pour finaliser l'achat et la vente.
Dans l'immobilier, cela signifie que les parties doivent légaliser le transfert du titre de propriété du vendeur à l'acheteur, ainsi que l'acheteur finalisant sa documentation de financement bancaire et obtenant les assurances nécessaires.
De même, dans le cadre d'un M&A, les entreprises collaboreront entre elles et leurs avocats pour transférer les actifs de la cible à l'acquéreur ou les actions de la personne morale, etc.
Si l'acheteur ou le vendeur use de son droit de ne pas procéder à l'achat, la transaction est résiliée.
Rien d'autre ne se passera dans cette situation.
Gardez à l'esprit que dans les transactions immobilières, les acheteurs sont souvent tenus de faire preuve de diligence raisonnable ou d'arrhes pour indiquer leur sérieux quant à la conclusion de la transaction.
Si l'acheteur annule la transaction, il perdra les fonds de diligence raisonnable.
Les implications du retrait d'une transaction ou les coûts qui y sont associés dans les affaires dépendront de la forme de l'accord entre les entreprises.
Combien de temps dure la période de diligence raisonnable ?
La durée de la période de diligence raisonnable sera déterminée par la nature de la transaction.
Les parties négocieront une période de due diligence plus longue au fur et à mesure que l'acquisition deviendra plus compliquée.
Les transactions immobilières simples peuvent avoir une période de diligence raisonnable de 7 jours, tandis que les transactions de fusion et acquisition sophistiquées peuvent avoir une période de diligence raisonnable de six mois.
La période de diligence raisonnable est-elle étendue pour couvrir les week-ends ?
En examinant les conditions de votre contrat, vous saurez si la période de diligence raisonnable comprend ou non les week-ends.
Si votre contrat spécifie une période de diligence raisonnable de 10 jours sans préciser ce que « jours » signifie, vous devez vous attendre à ce qu'il s'agisse de jours calendaires réguliers, y compris les week-ends.
Si votre contrat spécifie 10 jours ouvrables, votre période de diligence raisonnable n'inclura pas les week-ends.
Pouvez-vous prolonger la période de diligence raisonnable ?
Si le contrat que vous avez signé inclut une méthode pour prolonger la période de diligence raisonnable, vous pouvez le faire tant que vous suivez le processus convenu contractuellement.
Si le contrat ne précise pas comment prolonger la période de diligence raisonnable, une prolongation peut être autorisée si les parties conviennent mutuellement des paramètres de la prolongation.
Dans le cas contraire, si votre contrat ne permet pas de prolonger le délai de diligence raisonnable et que l'autre partie contractante n'est pas d'accord, vous ne pourrez peut-être pas prolonger vos horaires.
FAQ sur la période de diligence raisonnable
Puis-je m'éloigner pendant la diligence raisonnable ?
Bien qu'il soit possible de s'en aller, il est de loin préférable de faire preuve de diligence raisonnable pour comprendre le processus d'achat d'une maison, d'étudier la maison que vous avez choisie et de réfléchir honnêtement à vos désirs et à vos besoins avant de signer un contrat pour éviter les « remords de l'acheteur ».
Que vérifiez-vous lors de la diligence raisonnable ?
- Déclarations de revenus fédérales.
- Relevés bancaires.
- Factures et reçus.
- Une copie complète du bail.
- Les baux, tels que les baux de locaux et d'équipement.
- Contrats avec des tiers, tels que des contrats avec des fournisseurs ou des vendeurs.
- Rapports de taxe de vente et d'utilisation.
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