Investir est un grand pas en avant lorsque vous achetez votre premier bien locatif. C'est l'une des choses les plus importantes que vous puissiez acheter, et si vous y consacrez un peu de temps et de travail, cela peut être un excellent moyen de gagner de l'argent pendant que vous dormez. Mais vous devriez apprendre les bases avant de devenir un magnat de l'immobilier et de commencer à construire un empire. Lorsque vous achetez votre premier bien locatif, il est important de savoir comment trouver une maison, obtenir un prêt hypothécaire et trouver de bons locataires. Voyons ensemble les étapes à suivre avant d'acheter un bien locatif et les problèmes que vous pourriez rencontrer lors de l'achat de votre premier immeuble de rapport. L'achat d'un bien locatif ressemble beaucoup à l'achat d'une maison pour vous-même, surtout si vous l'achetez hors de l'État, mais il y a quelques différences auxquelles vous devrez réfléchir.
La propriété locative est-elle le bon choix ?
Dans une minute, nous parlerons des bases de l'achat d'un bien locatif. Tout d'abord, vous devez vous demander si l'achat d'une propriété à louer est ou non le bon investissement pour vous.
L'Internal Revenue Service peut considérer les revenus locatifs comme une activité "passive", mais les investissements immobiliers nécessitent souvent une participation active et une volonté de prendre certains risques en échange d'un niveau de récompense potentielle plus élevé.
Même si un investisseur immobilier loue une propriété locale société de gestion, il peut encore avoir besoin de garder un œil sur la propriété. Par exemple, les investisseurs peuvent être invités à approuver certaines améliorations ou réparations et à consulter le compte de résultat et le rapport sur les flux de trésorerie nets chaque mois et à la fin de l'année.
Même si un investisseur fait un bon travail de sélection des locataires, il peut se retrouver avec quelqu'un qui paie le loyer en retard ou qui doit être expulsé. La perte de revenus locatifs et le fait de devoir payer un supplément pour l'expulsion peuvent rapidement réduire les bénéfices potentiels et les rendements globaux. Le suivi d'une expulsion peut également prendre beaucoup de temps.
Même s'il s'accompagne de responsabilités, un bon immeuble de placement peut vous offrir la combinaison parfaite de revenus locatifs, de croissance à long terme de la valeur de la propriété et d'avantages fiscaux grâce à la déduction des dépenses d'exploitation et du propriétaire et de l'amortissement.
Comment acheter votre premier bien locatif en 5 étapes
Après avoir décidé que posséder un bien locatif est un bon investissement, il y a cinq étapes de base à suivre :
#1. Organiser pour financer
Lorsque vous souhaitez obtenir une hypothèque sur une propriété locative unifamiliale, le processus est un peu différent de celui que vous souhaitez obtenir une hypothèque sur votre propre maison. Les acomptes sont plus importants, les frais des prêteurs et les taux d'intérêt sont un peu plus élevés, et il y a différentes exigences à respecter :
La plupart des acomptes représentent entre 20% et 25% du prix de la propriété, et certains investisseurs refinancent leur maison pour obtenir l'argent dont ils ont besoin pour un acompte.
Experian dit qu'un pointage de crédit de 720 ou plus est nécessaire pour obtenir les meilleures conditions de prêt, mais il est possible d'acheter un immeuble de placement avec un pointage de crédit inférieur.
Copie des déclarations de revenus, des relevés bancaires, et une preuve de revenu sont quelques-uns des documents qu'un emprunteur doit montrer (similaire à une demande de prêt sur une résidence principale).
Les prêteurs peuvent souhaiter que jusqu'à six mois de versements hypothécaires soient conservés dans un compte de réserve si le revenu mensuel est inférieur aux prévisions ou si les dépenses mensuelles sont supérieures aux prévisions.
Lors de l'obtention d'un financement pour un bien locatif, il peut y avoir plus d'obstacles à franchir, mais la bonne nouvelle est qu'il existe de nombreuses options. Fannie Mae et Freddie Mac a remboursé les prêts des prêteurs traditionnels comme les banques et les coopératives de crédit. D'autres investisseurs obtiennent du financement pour des biens locatifs auprès de prêteurs privés ou en formant une coentreprise.
#2. Comprendre les retours de biens locatifs
Le retour sur investissement (ROI) est une mesure financière que les investisseurs immobiliers utilisent pour déterminer la rentabilité d'un immeuble de placement. Pour savoir combien d'argent la propriété rapporte, un investisseur doit savoir :
- Estimez le revenu locatif annuel, y compris le loyer des locataires et d'autres revenus tels que le loyer des animaux de compagnie.
- Estimez vos coûts d'exploitation annuels, tels que les réparations, les frais de gestion immobilière, les taxes et les assurances.
- Estimation annuelle cash-flow en prenant les revenus moins les dépenses.
- Déterminez l'acompte et les autres liquidités initiales (telles que les réparations nécessaires)
- Divisez le flux de trésorerie annuel par le montant total des liquidités investies pour déterminer le retour sur investissement.
#3. Trouver un bien locatif
Certaines des choses les plus importantes à prendre en compte lors du choix d'un logement à louer et des meilleurs marchés immobiliers sont :
- Plus d'emplois et plus de personnes
- Part des ménages qui sont locataires
- Les loyers augmentent et les taux de vacance diminuent.
- Les changements dans la valeur des maisons au fil du temps peuvent entraîner une croissance à long terme.
- Évaluation du quartier, y compris la qualité du district scolaire et le nombre d'emplois dans la région
- Les premiers acheteurs ont moins de risque d'investissement s'ils peuvent acheter un bien locatif unifamilial prêt à louer ou s'il a déjà un locataire en place.
- Les taux d'imposition foncière peuvent être très différents d'une ville et d'un état à l'autre, ce qui peut affecter le retour sur investissement.
Il existe de nombreux sites Web, tels que Zillow, Trulia et Realtor.com, où vous pouvez rechercher des maisons à vendre. Mais la plupart des annonces sont destinées à des personnes à la recherche d'une résidence principale.
#4. Embaucher un gestionnaire immobilier (s'il n'est pas autogéré)
Cela peut prendre plus de temps qu'il n'y paraît pour un propriétaire. Certaines des choses qui doivent être faites pour bien gérer un bien locatif sont de trouver et de sélectionner des locataires, de percevoir les loyers et de s'occuper des réparations.
La loi sur le logement équitable, les lois locales et étatiques sur les propriétaires-locataires, les inspections périodiques des propriétés, les comparaisons régulières des loyers et l'obtention des meilleurs prix auprès de fournisseurs qualifiés sont tout ce que les propriétaires doivent faire pour contrôler les coûts d'exploitation et augmenter les rendements des biens locatifs. En allant à la Roofstock Academy, qui est un programme de formation conçu pour aider les investisseurs immobiliers à réussir, les nouveaux investisseurs peuvent apprendre à être de bons investisseurs et propriétaires.
Les personnes qui ne veulent pas être propriétaires ou qui n'ont pas le temps de le faire font souvent appel à un gestionnaire immobilier local. En embauchant un gestionnaire de l'immeuble, un investisseur peut être en mesure de profiter des avantages de posséder un bien locatif sans avoir à faire face à tous les problèmes qui en découlent. Les meilleurs gestionnaires de biens locatifs s'occupent des tâches quotidiennes afin que les investisseurs puissent se concentrer sur la croissance des flux de revenus passifs en achetant des biens locatifs sur les meilleurs marchés pour les meilleurs rendements.
#5. Suivre les revenus et les dépenses
Même pour les investisseurs immobiliers expérimentés, il peut être difficile de suivre les revenus et les coûts des immeubles locatifs. Certains revenus et coûts communs qui affectent le rendement d'une maison de location sont :
- Revenus de location
- Caution pour la sécurité
- Autre argent (animal de compagnie, rangement, lessive, colocataire, etc.)
- Frais de location
- Coût de la gestion d'un bien
- Réparer et prendre soin
- Paysagement
- Lutte antiparasitaire
- Services publics (parfois trouvés avec de petites propriétés multifamiliales)
- Versements hypothécaires
- Assurance
- Taxes foncières
- Frais HOA
- Coût de l'amortissement
- Dépenses du propriétaire (telles que les déplacements vers une propriété hors de l'État)
Même si vous pouvez utiliser des post-it, des serviettes à cocktail ou une série de feuilles de calcul pour suivre vos revenus et vos dépenses. Les investisseurs immobiliers intelligents choisissent généralement des logiciels conçus pour les propriétaires de biens locatifs. Stessa offre aux investisseurs immobiliers un outil gratuit et puissant pour gérer les finances de leurs propriétés en ligne ou via leur téléphone. Stessa est faite par des investisseurs immobiliers pour des investisseurs immobiliers.
Après avoir créé un compte gratuit, il vous suffit de saisir l'adresse du bien locatif. Associez votre compte bancaire professionnel pour exécuter des rapports, y compris l'état des revenus, les flux de trésorerie nets et les dépenses en capital.
Acheter un bien locatif sans acompte
Lorsque les flippers, les acheteurs de maison et les investisseurs achètent un bien locatif sans mise de fonds, cela signifie qu'ils n'investissent pas beaucoup ou pas de leur propre argent dans les coûts initiaux de l'immeuble de placement. Si les investisseurs immobiliers utilisent moins leur propre argent, ils peuvent obtenir un meilleur rendement.
L'achat de tout type de bien locatif, en particulier avec de l'argent, coûtera bien sûr de l'argent. Mais si vous savez ce que vous faites, vous n'avez pas à puiser dans vos propres économies. Si vous n'avez pas beaucoup d'économies, utilisez la valeur nette de votre maison ou co-empruntez pour investir dans l'immobilier.
Avantages de l'achat d'un bien locatif en tant qu'investissement
Il existe de nombreuses raisons d'acheter un bien locatif en tant qu'investissement. Il y a de bons et de mauvais moments lors de l'achat d'un bien locatif sans mise de fonds dans l'immobilier, mais les bons moments l'emportent généralement sur les mauvais moments.
#1. Bonne trésorerie
Lorsque vous investissez dans des biens locatifs, vous obtenez un bon flux de trésorerie car l'argent continue d'affluer sur votre compte chaque mois. Vous aurez plus d'argent sur votre compte bancaire sans avoir à vous rendre au travail tous les jours.
#2. Avantages fiscaux
Si vous possédez un bien locatif, il y a de fortes chances que votre état vous accorde des allégements fiscaux. Les personnes qui possèdent des immeubles locatifs paient peu ou pas d'impôts sur ceux-ci. Vous n'aurez peut-être même pas à payer d'impôts sur l'argent que vous gagnez en louant votre maison. Cela vient également avec des déductions pour des choses comme intérêts hypothécaires, les assurances, l'usure physique et l'entretien des biens. Chaque jour, le coût de la vie augmente, ces allégements fiscaux peuvent donc être utiles.
#3. Appréciation de la valeur
La valeur d'un bien immobilier augmente avec le temps. Cela signifie qu'à mesure que le prix de la propriété augmente avec le temps, vous gagnerez plus d'argent et pourrez rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement. Vous pouvez également choisir de vendre votre propriété au moment opportun pour un prix équitable. Même s'il y a encore des hauts et des bas, achat a bien locatif en tant que un investissement monte depuis très longtemps.
#4. Tu es responsable
Lorsque vous achetez un bien locatif, vous vous occupez de presque tout. Vous décidez du type de propriété que vous souhaitez, à qui vous souhaitez la louer et comment vous souhaitez gérer le processus d'achat de l'investissement immobilier locatif. Selon l'endroit où vous vous trouvez, vous pouvez proposer des bureaux de location, des maisons ou des séjours de vacances à court terme.
Conseils pour l'achat d'un bon bien locatif
Robert Kiyosaki, qui a lancé la Rich Dad Company, a dit un jour : "Investir dans l'immobilier, même à petite échelle, reste un moyen éprouvé d'augmenter les flux de trésorerie et la richesse d'une personne."
Même si cela peut être vrai, toutes les maisons ne sont pas de bons investissements. Voici quelques conseils pour acheter un bien locatif sans mise de fonds :
- Pour investir dans l'immobilier, il faut penser à long terme.
- En savoir plus sur le retour sur investissement, les flux de trésorerie, le taux de capitalisation et le rendement en espèces de l'investissement dans des immeubles locatifs. Vous pouvez apprendre à analyser les transactions immobilières à l'aide de ce guide.
- Avant de décider quoi et où acheter un bien locatif, vous devez examiner attentivement chaque marché immobilier.
Acheter une propriété locative hors de l'État
L'achat d'une propriété locative hors de l'État présente un certain nombre d'avantages. Tout d'abord, lors de l'achat d'un bien locatif hors de l'état, vous étalez votre portefeuille locatif. Posséder une propriété à plusieurs endroits du pays vous protège des catastrophes naturelles. Chaque État, comté et municipalité a sa propre économie de marché. Si le marché baisse à un endroit, vous avez d'autres résidences dans de meilleurs endroits.
Un autre avantage de l'achat d'un bien locatif hors de l'État est que vous pouvez choisir le type de rendement que vous souhaitez, puis choisir un marché qui est le plus susceptible de vous donner ce rendement. Vous recherchez une propriété qui rapporte le plus d'argent chaque mois? Préférez-vous un rendement attendu plus élevé ? En fonction de vos objectifs, vous pouvez déterminer où investir dans l'immobilier en dehors de votre région d'origine.
De plus, si vous vivez dans un marché très cher comme San Francisco ou New York, il n'est peut-être pas logique pour vous de posséder des biens locatifs dans votre région car le retour sur investissement (ROI) serait trop faible, voire inexistant. Mais en achetant un bien locatif hors de l'État, vous pourrez peut-être gagner beaucoup plus d'argent.
Conclusion
Si vous le traitez comme une entreprise, un bien locatif peut être un excellent investissement. Mais avant de dépenser votre argent, vous voudrez savoir (autant que possible) dans quoi vous vous embarquez. Même s'il est attrayant d'obtenir un revenu mensuel passif de l'immobilier, gardez à l'esprit qu'il faut souvent beaucoup de travail pour maintenir ce revenu.
FAQ
Est-il possible d'être propriétaire d'un bien locatif avec une hypothèque ?
La location ne nécessite pas d'argent liquide. Vous pouvez être propriétaire d'un bien locatif tout en payant vos paiements, à condition d'être admissible à un prêt hypothécaire et d'avoir au moins 20 % d'acompte.
Vais-je payer des impôts sur les revenus locatifs dont je suis propriétaire ?
Les revenus de location sont soumis à l'impôt fédéral et doivent être inclus dans votre revenu imposable sur votre déclaration de revenus au même titre que les autres sources de revenus.
Est-il plus difficile d'obtenir une hypothèque pour un immeuble de placement?
Les prêts aux immeubles de placement sont plus difficiles et plus chers que les prêts aux propriétaires-occupants. De nombreux prêteurs exigent des cotes de crédit plus élevées, de meilleurs ratios d'endettement et une preuve que vous avez gardé le même employeur pendant deux ans (W2s, fiches de paie, déclarations de revenus).
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