Qu'est-ce que l'acte de négociation et de vente
Un acte de vente est un instrument juridique qui permet au propriétaire précédent (le concédant) de transférer une propriété au propriétaire actuel (le concessionnaire). Ce type d'acte est couramment utilisé dans les saisies immobilières et les ventes fiscales, tandis que les actes de garantie sont fréquemment utilisés dans les transactions immobilières ordinaires. Mais alors, les actes de garantie sont préférés par les prêteurs commerciaux car ils garantissent qu'une propriété sera exempte de charges telles que les défauts de titre, les privilèges fiscaux du propriétaire antérieur et les servitudes inconnues d'autres propriétés. Ces assurances ne sont pas fournies par des actes de marchandage et de vente.
Quoi qu'il en soit, cet article vous montrera à quoi sert un acte de négociation et de vente et tout ce que vous devez savoir à leur sujet. Cela inclut également si vous devez ou non les utiliser.
Négociation et acte de vente : aperçu
Seul le vendeur d'un bien immobilier détient le titre et a le pouvoir de transférer la propriété, selon un acte de vente. Comme mentionné précédemment, ce type d'acte ne protège pas l'acheteur des privilèges ou autres réclamations sur le terrain, par conséquent, l'acheteur peut être tenu responsable si ces difficultés surviennent.
Mais parce que le vendeur est susceptible d'avoir peu de connaissances sur l'histoire et le statut de la propriété, les actes de négociation et de vente sont couramment utilisés lors du transfert de propriété dans le cadre d'une saisie ou d'une vente fiscale, explique Éric Maribojoc, directeur exécutif du Centre for Real Estate Entrepreneurship de l'Université George Mason à Arlington, en Virginie.
Selon Maribojoc,
"Le vendeur ne donne aucune garantie en ce qui concerne les réclamations contre les défauts de propriété ou de titre." "L'acheteur, d'autre part, accepte la propriété sous réserve de toute réclamation ou problème de titre qui pourrait exister."
Cependant, le vendeur peut choisir d'indiquer une charge, comme le fait qu'il n'y a pas de taxes foncières en souffrance, explique Maribojoc. En conséquence, l'acte est qualifié d'"acte de vente avec clauses restrictives" dans ce cas.
Selon Andrew Maguire, avocat spécialisé en immobilier commercial chez McCausland Keen & Buckman dans le Devon, en Pennsylvanie, les actes de négociation et de vente sont légaux dans certaines juridictions, notamment le Nevada, le New Jersey, New York, l'Oregon, le Rhode Island et Washington.
"La plupart des acheteurs de biens immobiliers dans ces États exigeront un acte de négociation et de vente avec des clauses restrictives", explique Maguire, ce qui signifie que "le vendeur de la propriété déclare qu'il n'a rien fait pour grever le titre de la propriété transmise, à l'exception de ceux charges qui sont spécifiquement référencées dans l'acte.
Il est essentiel de comprendre quoi ou qui les alliances protègent dans le cadre d'un accord de négociation et de vente. Cela soulève la question, « comment fonctionne un acte de négociation et de vente ? »
Comment fonctionne un acte de négociation et de vente ?
Un formulaire d'acte de vente et de vente comprend un certain nombre de détails importants.
- L'adresse postale et le numéro de colis de l'évaluateur fiscal : Cela apparaît dans la description légale de la propriété.
- Noms du donateur et du bénéficiaire : Le concédant est le propriétaire actuel du bien. Le concessionnaire est le nouveau propriétaire du bien qui reprend le titre.
- Un acte de négociation et de vente confirme que le constituant a le droit légal de céder ou de transférer la propriété à un nouveau propriétaire.
Il n'y a pas de protections de titres : un document de négociation et de vente ne garantit pas que la propriété est exempte de charges ou de difficultés de titre. Des privilèges fiscaux, des servitudes gênantes et des réclamations de tiers sur le titre peuvent être rencontrés par les propriétaires qui achètent une maison saisie avec une bonne affaire et un acte de vente. Certains acheteurs mènent une enquête sur les titres, souscrivent une assurance titres et engagent un avocat en immobilier avant d'acheter une maison saisie afin de réduire les dangers associés à une transaction de négociation et de vente.
Quelle est la différence entre les actes de négociation et de vente et les actes de renonciation ?
Les actes de renonciation, également connus sous le nom d'actes de réclamation rapide, sont rarement utilisés dans les transactions immobilières commerciales pour transférer le titre. Ils sont le plus souvent utilisés pour transférer la propriété d'une propriété lorsqu'aucune compensation monétaire n'est échangée. Le transfert de biens immobiliers entre membres de la famille ou à une fiducie entre vifs (généralement dans le cadre d'une planification successorale), la correction d'erreurs et de vices de titre d'une transaction précédente, ou l'ajout ou le retrait d'une personne d'un groupe de propriété sont tous des exemples de ce qui pourrait être fait.
Et parce qu'ils ne prouvent pas qu'un constituant a le pouvoir légal de céder un terrain, les actes de renonciation sont rarement utilisés dans les transactions immobilières commerciales. Les constituants cèdent des biens que les deux parties savent qu'ils ne possèdent pas dans certaines situations (généralement pour corriger des problèmes de titre), c'est pourquoi un acte de renonciation ne serait pas utilisé dans une enchère de forclusion. Un acte de négociation et de vente est préférable car il établit un droit légal de vendre.
Il existe six types d'actes différents
Selon leur lien avec l'acheteur ou le concessionnaire, les propriétaires traitent souvent six types d'actes différents.
Acte de renonciation
Un acte de renonciation transfère la propriété d'un propriétaire à un autre, mais il ne garantit pas un titre clair ou n'indique pas que le constituant a l'autorité légale de céder (transférer) la propriété. Les documents de renonciation sont couramment utilisés pour corriger les erreurs de titre, transférer des biens entre les membres de la famille ou à une fiducie entre vifs ou, plus important encore, ajouter ou supprimer des personnes d'un groupe de propriétaires.
Acte de garantie générale
Un acte de garantie générale est un document qui accompagne une vente immobilière commerciale. Il s'agit essentiellement d'un affidavit attestant que le concédant a l'autorité légale de céder la propriété au concessionnaire, et il garantit le titre pour la durée de l'histoire de la propriété. Il garantit que l'acheteur ne sera confronté à aucune réclamation, privilège fiscal ou autre charge de la part des anciens propriétaires de la propriété.
Acte de concession
Un acte de concession, également connu sous le nom d'acte de garantie spéciale ou d'acte de garantie limitée, fonctionne de la même manière qu'un acte de garantie normal avec une différence majeure : il garantit uniquement un titre clair et l'absence de charges tout au long de la propriété du bien par le vendeur. Un acheteur est moins protégé par ce type d'acte que par un acte de garantie générale, qui garantit un titre clair tout au long de l'historique de propriété du bien. Bien qu'un document de concession n'isole pas l'acheteur des réclamations faites au cours d'une période antérieure de propriété, il protège le vendeur de toute responsabilité.
Acte de négociation et de vente
Un acte de négociation et de vente certifie que le concédant a le droit de transférer le titre de propriété du bien vendu. Cependant, cela ne garantit pas que le concessionnaire recevrait son bien libre de privilèges.
Acte de confiance
Un acte de fiducie est un document légal qui est attaché à certains prêts immobiliers. Il s'agit d'un contrat entre trois parties : un bénéficiaire (prêteur), un constituant (emprunteur) et un fiduciaire (un tiers neutre tel qu'une société de titres). Il crée un privilège sur un bien qui dure jusqu'à ce que l'emprunteur rembourse la totalité de la dette.
Acte d'hypothèque
Un acte hypothécaire est similaire à un acte de fiducie, à une exception près. Seules deux parties sont impliquées dans ce genre d'acte ; le prêteur et l'emprunteur. Un acte d'hypothèque n'inclut pas le syndic, qui détient le titre dans un acte de fiducie. Jusqu'à ce que l'hypothèque soit entièrement remboursée, le prêteur et l'emprunteur partagent la propriété à parts égales de la propriété. À ce stade, le propriétaire est le seul propriétaire de la propriété et il n'est plus responsable d'aucune dette.
Pourquoi est-il important de savoir quel type d'acte vous faites ?
Il est essentiel de comprendre le type d'acte qui accompagne une propriété. Tout problème de titre non résolu, par exemple, ajoute des risques à la transaction et peut affecter votre résultat net si vous êtes un investisseur qui achète une maison aux enchères avec l'intention de la retourner. Par conséquent, un acte global est essentiel.
"Si les investisseurs sont prêts à prendre des risques supplémentaires en investissant dans une propriété impliquée dans une saisie ou une vente fiscale par le biais d'un acte de négociation et de vente ou de renonciation, [ils] devraient garantir leurs projets avec un rendement suffisamment élevé pour payer ces risques supplémentaires, », argumente Maribojoc.
Les investisseurs doivent également s'assurer que la propriété est finançable par un prêteur - s'ils ne paient pas en espèces - et assurable par une société de titres, selon Maguire.
Les sociétés de titres effectuent des recherches de problèmes et fournissent une assurance pour aider à régler toute réclamation non résolue qui pourrait survenir. Étant donné que la police du prêteur ne couvre pas l'acheteur ou l'investisseur, c'est une bonne idée d'obtenir une police d'assurance titres du propriétaire en plus de la police nécessaire du prêteur. Il convient également de noter que la forme d'acte utilisée dans la transaction peut avoir un effet sur votre taux d'assurance titres.
"Les acheteurs doivent également discuter de la forme de l'acte avant de signer un contrat d'achat et s'assurer que leur prêteur et leur société de titre approuvent la forme de l'acte avant la clôture", conseille Maguire.
Quand utilisez-vous l'acte de négociation et de vente ?
Dans les ventes fiscales, les ventes immobilières et les procédures de saisie, ce type d'acte est couramment utilisé. La banque ou les autorités fiscales peuvent être bien au courant de l'histoire de la propriété ou de l'ancien propriétaire et ne prendront aucun risque en faisant des promesses.
Cependant, même dans ces conditions, ces actes ne sont pas typiques de tous les États. Les États occidentaux comme le Colorado, le Wyoming et Washington sont les plus susceptibles d'avoir des actes de négociation et de vente. Ils sont également utilisés à New York et au Vermont à l'occasion.
Composants d'un acte de négociation et de vente
Sauf mention expresse, les garanties peuvent être transmises dans les actes de marché et de vente. C'est un choix cependant. Rien n'empêche qu'un tel acte comporte une ou plusieurs garanties.
Un acte de négociation et de vente, en revanche, n'enregistre généralement que l'essentiel d'une transaction : la date, les noms de l'acheteur et du vendeur, le montant payé pour la propriété et sa description légale. La cession sera citée, généralement avec les mots « Le concédant donne, traite et vend… » ou « Le concédant accorde et libère… »
Alliances ou pas d'alliances ?
Les engagements doivent être exprimés explicitement dans l'acte et ne peuvent être implicites. Si un tel document vous est présenté, ne présumez pas que vous n'êtes pas couvert s'il existe des privilèges ou des charges en suspens sur la propriété. Lisez-le attentivement ou faites-le examiner par un avocat afin de savoir exactement dans quoi vous vous embarquez.
Si possible, faites des recherches sur la propriété. Vous voudrez être conscient de certains encombrements courants afin de pouvoir les repérer.
Quelques défauts courants
Voici quelques défauts liés à l'utilisation d'actes de négociation et de vente. Cela vous aidera essentiellement à décider si vous devez opter pour ce type d'acte.
#1. Impôts sur l'immobilier
L'immobilier est taxé par les villes, les comtés et les États à l'occasion. Le non-paiement de ces taxes entraînera l'imposition d'un privilège sur la propriété. Un privilège fiscal peut être vendu à un investisseur, qui a alors la possibilité de saisir la propriété.
Les deuxièmes hypothèques et les prêts pour l'amélioration de l'habitat ont préséance sur les premières hypothèques, cependant, dans la plupart des cas, les taxes foncières ont préséance sur les hypothèques.
#2. Cotisations à l'association des copropriétaires
Les cotisations de l'association des propriétaires sont enregistrées en tant qu'obligations légales auprès des tribunaux locaux. Le non-paiement de vos factures à temps entraînera un privilège sur votre propriété et, éventuellement, une forclusion. Lorsque la propriété est vendue, le privilège doit être remboursé dans le cadre de la transaction de clôture.
Les condos sont uniques en ce sens que vous ne possédez pas les installations communes, mais vous êtes toujours responsable des frais d'entretien et des prélèvements. Un privilège peut être imposé si ces droits et redevances ne sont pas payés.
Règles et restrictions de l'association des propriétaires
Il existe des règlements, des clauses restrictives et des restrictions dans les lotissements et les associations de propriétaires. Il peut s'agir de documents extrêmement complets avec des directives couvrant tout, de l'entretien de la pelouse à la couleur du toit. Les violations de ces restrictions sur une base régulière peuvent entraîner un privilège sur la propriété pour les amendes impayées.
#3. Privilèges matériels ou mécanique
Si l'ancien propriétaire a fait effectuer des réparations, du remplacement d'équipement ou des travaux majeurs et n'a pas payé comme convenu, un privilège sera très probablement déposé sur la propriété. Ces privilèges sont rarement un danger pour la propriété, mais s'ils rapportent des intérêts, vous pourriez être redevable d'une grosse somme d'argent lorsque vous vendez et concluez l'achat.
#4. Privilèges fiscaux
Si un propriétaire est en retard sur ses impôts sur le revenu, des privilèges seront déposés contre lui et, très probablement, contre sa maison. Si vous essayez de vendre plus tard, le gouvernement prend sa part en premier, et les intérêts et les amendes peuvent s'accumuler rapidement.
#5. Évaluations et frais municipaux
Si vous ne payez pas vos frais d'ordures et d'égouts, cela reviendra vous nuire. Ils sont généralement dus au gouvernement ou à une entité affiliée au gouvernement. Une municipalité peut facturer les propriétaires pour les nouveaux réseaux d'égouts ou les passerelles. Une facture arrive par la poste et le propriétaire doit la payer ou un privilège sera placé sur la propriété.
#6. Domaine de l'éminent
C'est rare, mais cela peut être un problème majeur. Votre maison pourrait se trouver dans un quartier plus ancien qui bloque la construction d'un nouveau stade sportif de comté. Soudain, vous êtes obligé de vendre la propriété que vous avez achetée et on vous donne une estimation du montant que vous obtiendrez.
Quel est le but d'un acte de négociation et de vente ?
Seul le vendeur d'un bien immobilier détient le titre et a le pouvoir de transférer la propriété, selon un acte de vente. Ce type d'acte ne protège pas l'acheteur des privilèges ou autres réclamations sur la propriété, par conséquent, l'acheteur peut être tenu responsable si ces difficultés surviennent.
Un acte de négociation et de vente est-il mauvais ?
Acheter un bien immobilier avec ce type d'acte n'est pas toujours une mauvaise idée, mais il vaut mieux être prudent. Il n'est pas possible de demander un remboursement au vendeur dans des circonstances où une propriété est achetée avec une bonne affaire et un acte de vente et des vices de titre sont découverts après coup.
Qu'est-ce que la négociation et la vente dans l'immobilier ?
Les actes de négociation et de vente sont utilisés dans une transaction, comme son nom l'indique. Le document de négociation et de vente, contrairement à une renonciation, stipule que le constituant est propriétaire de la propriété et peut la vendre à un acheteur. Dans les transactions immobilières et le transfert de biens confisqués, des actes de négociation et de vente sont utilisés.
Quels sont les deux types d'actes ?
Le « acte de concession » et le « acte de renonciation » sont les deux types d'actes les plus courants en Californie. La plupart des autres actes que vous rencontrerez, comme l'omniprésent « acte de transfert entre conjoints », sont des versions spécialisées des actes de concession ou de renonciation.
Quelle est la principale différence entre un acte de négociation et de vente et un acte de renonciation ?
Rappelons qu'un constituant qui exécute un acte de marché et de vente assure sa propriété absolue de la propriété. Cela indique qu'aucun autre propriétaire n'a de droit sur le titre de propriété. Un acte de renonciation, d'autre part, ne fait pas de telles garanties.
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