Il existe de nombreux facteurs de prêt à considérer lors de l'obtention d'un prêt hypothécaire. L'une des décisions les plus importantes est de savoir si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou révisable. Les ARM peuvent être attrayants dans le climat actuel de hausse des taux en raison de leurs taux de départ plus bas, mais ils comportent un risque important.
Chaque type de prêt présente des avantages et des inconvénients. Ainsi, votre décision doit être guidée par votre budget, vos besoins en matière de logement et votre tolérance au risque financier. Voyons la définition d'un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) et les différents types, y compris les ARM 5/1 et 5/6
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire à taux révisable (ARM) ?
Une hypothèque à taux variable (ARM) est un prêt dont le taux d'intérêt change régulièrement, généralement en fonction d'un indice prédéterminé. Un prêt ARM peut contenir une période initiale à taux fixe de 5 à 10 ans. Une fois la période fixe initiale expirée, le taux d'intérêt peut être modifié (ajusté) chaque année par la suite. Par exemple, avec un prêt ARM 5/1 d'une durée de 30 ans, votre taux d'intérêt serait fixe pendant les 5 premières années avant de fluctuer vers le haut ou vers le bas chaque année pendant les 25 prochaines années.
Comment fonctionne une hypothèque à taux révisable ?
Les ARM sont des prêts immobiliers à long terme qui comportent deux phases distinctes, appelées période fixe et période ajustable.
- Période fixe: Premièrement, il y a une période initiale à taux fixe (généralement les 5, 7 ou 10 premières années du prêt) pendant laquelle votre taux d'intérêt ne fluctuera pas.
- Période d'adaptation : Après cela, votre taux d'intérêt peut augmenter ou baisser en fonction des variations de l'indice de référence. (Plus d'informations sur les benchmarks à venir.)
Par exemple, supposons que vous preniez un ARM de 30 ans avec une durée fixe de 5 ans. Cela se traduirait par un taux d'intérêt fixe pour les cinq premières années du prêt. Après cela, votre taux d'intérêt peut fluctuer pendant les 25 années restantes du prêt.
ARM non conformes vs ARM conformes
Au fur et à mesure que vous recherchez vos choix ARM, vous rencontrerez des prêts conformes et non conformes.
Les prêts conformes sont des prêts hypothécaires qui répondent à certains critères et peuvent être vendus à Fannie Mae et Freddie Mac. Si les prêteurs suivent leurs critères, ils peuvent vendre les prêts hypothécaires qu'ils ont créés à ces entreprises parrainées par le gouvernement pour les reconditionner sur le marché hypothécaire secondaire.
Si un prêt ne répond pas à ces exigences précises, il est classé comme non conforme. Cependant, avant de contracter un prêt non conforme, soyez conscient des dangers potentiels ! Bien qu'il existe des raisons valables pour lesquelles les emprunteurs peuvent exiger une hypothèque non conforme. Alors que la majorité des initiateurs de prêts hypothécaires non conformes sont dignes de confiance, beaucoup ne le sont pas. Si vous envisagez d'obtenir un ARM non conforme, assurez-vous de lire attentivement les petits caractères sur les réinitialisations de taux et de comprendre comment ils fonctionnent.
Une implication est que les FHA et VA ARM ne sont pas conformes aux directives de Fannie Mae et Freddie Mac, mais ils ont le plein soutien du gouvernement américain. Si vous avez le soutien du gouvernement fédéral, vous vous sentirez peut-être plus à l'aise de choisir l'un de ces prêts s'ils vous sont offerts.
Plafonds de taux et taux hypothécaires à taux ajustables (ARM)
Un certain nombre de choses influencent les taux hypothécaires. Des éléments personnels tels que votre pointage de crédit sont inclus, tout comme les effets plus larges des conditions économiques. Vous pouvez d'abord rencontrer un taux d'incitation pour vous attirer avec un taux extrêmement bas qui disparaîtra à un moment donné pendant la durée du prêt.
La référence spécifiée dans le contrat sert de base pour le taux d'un ARM. Le contrat, par exemple, pourrait identifier le Trésor américain ou le taux de financement au jour le jour garanti (SOFR) comme taux de référence. Le benchmark servira essentiellement de point de départ pour tout calcul de réinitialisation.
Les taux du Trésor américain et du SOFR sont parmi les plus bas disponibles pour les prêts à court terme à leurs clients les plus solvables, qui sont souvent des gouvernements et de grandes entreprises. D'autres prêts à la consommation sont tarifés selon une marge, ou majoration, par rapport à ces taux de prêt réalisables les plus bas sur la base de cette référence.
La marge sur votre ARM est déterminée par votre pointage de crédit et vos antécédents, ainsi qu'une marge standard qui reconnaît que les prêts hypothécaires sont intrinsèquement plus risqués que les prêts indexés par les indices de référence. Les clients les plus solvables paieront près de la marge hypothécaire typique, et les prêts plus risqués seront majorés davantage à partir de là.
La bonne nouvelle est que des plafonds de taux peuvent être en place, indiquant un ajustement maximal des taux d'intérêt autorisé au cours d'une période donnée de l'ARM. Par conséquent, chaque nouvelle modification de taux aura des fluctuations plus tolérables.
Refinancement hypothécaire à taux ajustable (ARM)
Dans certains cas, un ARM peut être la meilleure option. Mais que se passe-t-il si votre situation financière change? Pour verrouiller plus de stabilité qu'un ARM ne peut fournir, vous pouvez refinancer votre ARM en une hypothèque à taux fixe.
Heureusement, la procédure est relativement simple. Vous contracterez un nouveau prêt pour rembourser l'hypothèque existante si vous refinancez. Ensuite, vous commencerez à rembourser le nouveau prêt hypothécaire.
Étant donné que vous demandez un nouveau prêt hypothécaire, vous devrez suivre bon nombre des étapes que vous avez suivies lors de votre première demande de prêt hypothécaire. Des talons de paie, des relevés bancaires et des déclarations de revenus, par exemple, seront très certainement exigés.
Avec des taux d'intérêt attrayants sur le marché, le moment est peut-être venu de penser à bloquer un taux bas pour la durée de votre prêt.
Hypothèque à taux fixe ou variable
En tant qu'acheteur potentiel, vous pourrez choisir entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque à taux révisable. Alors, quelle est la distinction entre ces hypothèques?
Une hypothèque à taux fixe offre plus de certitude car le taux d'intérêt reste constant pendant toute la durée du prêt. Cela implique que votre paiement hypothécaire mensuel sera fixe pendant toute la durée du prêt.
Un ARM, en revanche, peut facturer moins d'intérêts pendant la période d'introduction, ce qui entraîne une réduction du premier paiement mensuel. Cependant, après ce terme initial, les variations des taux d'intérêt auront un impact sur vos versements. Si les taux d'intérêt baissent, les ARM peuvent devenir moins chers que les prêts hypothécaires à taux fixe ; pourtant, si les taux augmentent, les ARM peuvent devenir beaucoup plus chers.
Types de prêts hypothécaires à taux variable (ARM)
Il existe différentes configurations possibles parmi lesquelles choisir si vous êtes intéressé par un ARM. Voici un aperçu plus approfondi de vos alternatives.
#1. Hypothèque à taux variable 5/1 ET 5/6
Le taux d'intérêt des prêts hypothécaires à taux révisable 5/1 et 5/6 est fixe pendant les 5 premières années de la durée du prêt. Le deuxième chiffre indique la fréquence à laquelle le taux est ajusté après les cinq premières années. Le taux d'un prêt hypothécaire à taux variable 5/1 varie une fois par an. Le taux sur un ARM 5/6 s'ajuste tous les 6 mois. Des limitations de taux peuvent également être appliquées avec le prêt.
Alors, qu'est-ce qu'un taux plafond exactement ? Dans le secteur de l'immobilier, le mot 5/1 (2/2/5) peut être utilisé pour désigner une hypothèque à taux variable 5/1.
La deuxième série de chiffres - 2/2/5 - concerne les détails du plafond tarifaire. Voici quelques exemples :
- Le premier "2" est le plafond, ou la limite, de combien votre réinitialisation initiale peut ajuster votre taux d'intérêt. En d'autres termes, après la période d'introduction initiale de 5 ans, votre ARM peut ajuster votre taux d'intérêt de 2 % au cours de l'année 6.
- Plafond d'ajustement ultérieur : Le deuxième « 2 » représente le montant maximum que les réinitialisations de taux ultérieures peuvent faire augmenter votre taux d'intérêt. En général, le plafond normal d'ajustement ultérieur est de 2 %. Cela signifie que votre taux d'intérêt pourrait augmenter jusqu'à 2 % au cours de l'année 7.
- Le plafond d'ajustement à vie précise de combien le taux d'intérêt peut augmenter au total tout au long de la durée du prêt. Dans notre cas, le taux d'intérêt ne peut augmenter que de 1 % au cours de l'année 8 et par la suite : 5 % (plafond total à vie) moins 2 % (ajustement pour l'année 1) moins 2 % (ajustement pour l'année 2) équivaut à 1 %
Lire aussi: Guide de refinancement de la calculatrice hypothécaire : aperçu, comparaisons et tout ce dont vous avez besoin
La plupart des ARM ont un plafond d'ajustement à vie de 5 %, mais il existe des plafonds à vie plus importants qui pourraient vous coûter beaucoup plus cher à long terme. Si vous envisagez d'obtenir un ARM, assurez-vous de comprendre comment les taux plafonds sont préparés et de combien vos paiements mensuels pourraient augmenter si les taux d'intérêt augmentent.
#2. BRAS 7/1 ET 7/6
Les ARM 7/1 et 7/6 ont un taux fixe de 7 ans. Avec une durée de 30 ans, cela se traduirait par des paiements variables basés sur l'évolution des taux d'intérêt pour les 23 prochaines années après la fin de la période initiale à taux fixe.
N'oubliez pas que le taux d'intérêt peut augmenter ou diminuer, ce qui entraînera un versement hypothécaire supérieur ou inférieur pour couvrir votre budget.
#3. BRAS 10/1 ET 10/6
Le taux fixe sur les ARM 10/1 et 10/6 est pour les dix premières années du prêt. Par la suite, le taux d'intérêt fluctuera en fonction des conditions du marché. Si vous prenez un terme de 30 ans, vous aurez 20 ans de paiements variables.
Comment faire approuver un prêt ARM
Pour être admissible à un ARM, vous devez respecter de nombreuses normes différentes, comme vous le feriez pour tout autre prêt hypothécaire.
Vous devez être prêt à démontrer vos gains. Votre niveau de revenu aidera le prêteur à déterminer le montant du versement hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.
De plus, vous devez avoir une cote de crédit relativement excellente pour être admissible. La plupart des prêts, par exemple, nécessiteront un score FICO® d'au moins 620.
Qui devrait envisager d'acheter un ARM ?
La plupart des gens choisissent la prévisibilité et, avec les faibles taux d'intérêt d'aujourd'hui, optent pour des prêts hypothécaires à taux fixe.
Les ARM, en revanche, peuvent avoir plus de sens pour certains acheteurs de maisons, en particulier ceux qui déménagent fréquemment ou qui achètent des maisons de départ. Si vous ne cherchez pas une maison pour toujours, acheter un ARM et le vendre avant la fin de la période de taux fixe peut entraîner une réduction du paiement hypothécaire.
Bien sûr, il est toujours possible que vous ne puissiez pas vendre la maison avant que votre taux d'intérêt ne s'ajuste. Si cela se produit, vous devriez envisager un refinancement en un prêt hypothécaire à taux fixe ou un nouveau prêt hypothécaire à taux révisable. Cependant, il est encore possible que les taux d'intérêt aient augmenté d'ici là.
Terminologies des prêts hypothécaires à taux variable
Étant donné que les ARM sont beaucoup plus impliqués que les prêts à taux fixe, saisir les avantages et les inconvénients nécessite une connaissance de base de certaines terminologies. Avant de choisir un ARM, les emprunteurs doivent comprendre les concepts suivants :
- Fréquence d'ajustement : Il s'agit de la fréquence à laquelle les taux d'intérêt sont ajustés (par exemple, mensuellement, annuellement, etc.).
- Index de réglage : Les ajustements de taux d'intérêt sont liés à un indice de référence. Il s'agit parfois du taux d'intérêt sur un actif particulier, comme les certificats de dépôt ou les bons du Trésor. Il peut également s'agir d'un indice spécifique, tel que le Secured Overnight Financing Rate (SOFR), le Cost of Funds Index ou le London Interbank Offered Rate (LIBOR).
- Marge: Lorsque vous signez votre prêt, vous vous engagez à payer un taux supérieur d'un point de pourcentage à l'indice. Par exemple, votre taux ajustable pourrait être le taux des bons du Trésor d'un an plus 2 %. Les 2 % supplémentaires sont appelés la marge.
- Casquettes: Il s'agit des limites de l'augmentation du taux d'intérêt à chaque période d'ajustement. Certains ARM ont également des plafonds de paiement mensuels totaux. Ces prêts, parfois appelés prêts à amortissement négatif, comportent des paiements minimes, mais ils peuvent ne couvrir qu'une partie des intérêts à payer. Les intérêts impayés sont ajoutés au principal. Après des années de versements hypothécaires, votre capital dû peut être supérieur au montant emprunté.
- Plafond: Le montant maximum que peut atteindre le taux d'intérêt ajustable pendant la durée du prêt.
Comment sont déterminés les taux variables des prêts hypothécaires à taux révisable?
La performance de l'un des trois indices principaux est utilisée pour déterminer la plupart des taux ARM :
- Rendement hebdomadaire à échéance constante sur les bons du Trésor à un an : Le rendement payé par les titres de créance du Trésor américain, tel que suivi par le Federal Reserve Board.
- Indice du coût des fonds du 11e district (COFI): Le taux d'intérêt que les institutions bancaires de l'ouest des États-Unis paient sur les dépôts.
- Le SOFR (Taux de financement au jour le jour sécurisé): Comme taux de référence des ARM, le SOFR a remplacé le Taux Offert Interbancaire de Londres (LIBOR).
L'index suivi par un ARM est spécifié dans la documentation de prêt.
Les prêteurs hypothécaires fixent les taux ARM en prenant un taux indexé et en ajoutant un nombre convenu de points de pourcentage, connu sous le nom de marge. Le taux de l'indice peut fluctuer, mais pas la marge.
Par exemple, si l'indice est de 1.25 % et que la marge est de 3 points de pourcentage, le taux d'intérêt est de 4.25 %. Si l'indice tombe à 1.5 % un an plus tard, le taux d'intérêt de votre prêt passera à 4.5 %.
Les avantages et les inconvénients des ARM
Avantages
- Un taux d'intérêt de départ moins cher signifie des mensualités moins élevées et la possibilité d'affecter plus d'argent au capital.
- Le taux d'intérêt et les mensualités peuvent être réduits.
- Le taux d'intérêt ne peut pas dépasser le plafond.
Inconvénients
- Même avec l'ensemble maximum, les taux d'intérêt et les paiements mensuels peuvent atteindre des niveaux ingérables.
- Une structure plus complexe et peut être difficile à comprendre
- La possibilité d'une pénalité pour remboursement anticipé
Pourquoi les banques choisissent-elles les prêts à taux révisable ?
Au début de la période de prêt, les paiements sont plus faibles et les taux sont plus bas. Les gens peuvent acheter des maisons plus coûteuses qu'ils ne le feraient autrement, car les prêteurs peuvent tenir compte du paiement réduit lorsqu'ils déterminent l'admissibilité des emprunteurs. Les emprunteurs peuvent profiter de la baisse des taux sans se refinancer grâce à elle.
Qu'est-ce qui est préférable, ARM ou taux fixe ?
Pour les emprunteurs qui ont l'intention de quitter leur domicile avant l'expiration de la partie à taux fixe d'un ARM, les hypothèques à taux variable peuvent être préférables aux hypothèques à taux fixe. Les ARM sont souvent bénéfiques dans les situations immobilières avec des taux d'intérêt élevés, car votre taux d'intérêt peut changer si les taux baissent.
Qui fait un bon candidat pour un prêt hypothécaire à taux révisable ?
Les acheteurs de maison qui ont l'intention de déménager ou de vendre leur résidence avant l'ajustement de leur premier taux hypothécaire peuvent être des candidats appropriés pour un ARM. Comme les ARM ont souvent des taux d'intérêt de départ inférieurs à ceux des prêts fixes et recherchent le taux d'intérêt ou le paiement mensuel le plus bas.
Les prêts hypothécaires ARM sont-ils toujours utilisés aujourd'hui ?
Même si les ARM font leur retour dans le climat de hausse des taux d'aujourd'hui, il peut être plus difficile d'obtenir une approbation que d'obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe. Un prêt à taux fixe normal ne demande qu'un acompte de 3 %, alors que vous avez besoin d'au moins 5 % .
Conclusion
En offrant un taux d'intérêt plus bas pendant les premières années de votre prêt, les prêts hypothécaires à taux variable échangent la certitude à long terme contre des économies initiales. Ils conviennent souvent aux emprunteurs qui n'ont pas l'intention de rester dans leur maison pendant une période prolongée ou qui ont l'intention de refinancer après quelques années. Si vous souhaitez rester dans votre maison pendant des décennies, un ARM peut être dangereux car vos versements hypothécaires peuvent augmenter considérablement une fois la période de taux fixe terminée. Si vous achetez votre maison pour toujours, demandez-vous si un ARM est bon pour vous.
FAQ sur les prêts hypothécaires à taux variable
Pourquoi une hypothèque à taux révisable est-elle mauvaise ?
Si vous avez une option de paiement ARM et que vous n'effectuez que des paiements minimaux qui n'incluent pas tous les intérêts dus, les intérêts impayés sont ajoutés au capital de votre prêt hypothécaire et vous devrez plus que ce que vous avez emprunté à l'origine. Si le montant de votre prêt atteint le maximum du contrat, vos mensualités augmenteront.
Comment fonctionne un prêt immobilier à taux révisable ?
Le taux d'intérêt initial sur un ARM est fixé pour une durée déterminée. Ensuite, le taux d'intérêt appliqué au solde impayé est réinitialisé régulièrement, à intervalles annuels ou même mensuels.
Pouvez-vous rembourser une hypothèque ARM plus tôt?
Un prêt hypothécaire à taux variable de 5 ans (5/1 ARM) peut être remboursé par anticipation ; cependant, une pénalité pour paiement anticipé peut s'appliquer. Une pénalité pour remboursement anticipé nécessite des intérêts hypothécaires plus élevés.
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