Un « contrat pour acte » est une expression juridique utilisée pour désigner un achat de propriété qui se produit directement entre l'acheteur et le vendeur, sans l'implication d'un prêteur. De plus, on parle de contrat d'achat à tempérament, de contrat foncier à tempérament ou d'acte de cautionnement. Cet article vous exposera à la pleine compréhension de ce qu'est un contrat d'acte, de ses inconvénients et de son fonctionnement ?
Qu'est-ce qu'un contrat d'acte et comment ça marche ?
Un contrat pour acte est un arrangement pour l'achat d'un bien immobilier sans l'assistance d'un prêteur hypothécaire. L'acheteur propose de payer les factures mensuelles du vendeur et l'acheteur reçoit l'acte une fois tous les paiements effectués. En d'autres termes, un contrat pour acte est une sorte de contrat de vente utilisé dans l'acquisition d'un bien immobilier. Ce qui le distingue des autres contrats d'achat de classe d'actifs, c'est que le vendeur est celui qui finance le processus.
Avec un contrat d'acte, le vendeur de la propriété accorde un prêt à l'acheteur ; en échange de l'acheteur achetant la propriété aux conditions spécifiées dans le contrat. C'est pourquoi le financement du vendeur est également considéré comme un contrat d'acte. En règle générale, l'acheteur n'est pas obligé de verser un acompte. Lorsque la transaction d'achat est conclue, l'acheteur a la possession et la responsabilité de la propriété mais n'en est pas légalement propriétaire ; jusqu'à ce que les dispositions du contrat soient remplies, ce qui se produit souvent lorsque l'hypothèque du vendeur est remboursée.
Avantages pour les acheteurs dans un acte contractuel
Tout ce dont vous avez vraiment besoin est la volonté du vendeur de faire affaire avec vous. Vous pouvez avoir un plus grand pouvoir de négociation lorsqu'il s'agit de acompte; et vous éviterez de payer des frais de clôture, des frais de montage et d'autres frais associés à l'obtention d'un prêt hypothécaire. Si vous faites défaut sur un prêt hypothécaire traditionnel, le prêteur peut vous demander de rembourser la totalité de la dette. même si vous rattrapez tous les paiements manqués. Sauf si vous acceptez d'inclure cette langue dans votre contrat ; un vendeur utilisant un contrat pour acte n'a pas cette option. De plus, il y a plusieurs avantages : aucune qualification de prêt, un acompte faible ou flexible, des taux d'intérêt et des conditions compétitifs, et un règlement plus rapide.
Inconvénients pour les acheteurs dans un acte contractuel
Le principal danger associé à l'achat d'un contrat de maison pour acte est que vous n'aurez pas de droit légal sur la propriété ; jusqu'à ce que le montant total de l'achat ait été payé. Cela implique que si vous êtes en défaut de paiement et que vous êtes incapable de les effectuer ; vous perdez la propriété et tout l'argent que vous avez déjà investi. Contrairement à une hypothèque conventionnelle, un acheteur défaillant dans un contrat pour acte peut avoir seulement 30 à 60 jours ; pour remédier au défaut ou quitter la propriété.
Un autre danger important est que le vendeur puisse continuer à grever la propriété de privilèges et d'hypothèques ; parce qu'ils ne sont pas obligés de transférer un titre clair tant que tous les paiements contractuels n'ont pas été effectués. De plus, les exigences de divulgation/d'inspection sont relativement minimes. Cela signifie qu'un acheteur qui ne procède pas à une évaluation complète de la maison ; peut trouver une maison avec de graves défauts qui nécessitent des réparations coûteuses.
Avantages pour les vendeurs dans un acte contractuel
Un contrat d'acte vous permet de faire affaire avec un acquéreur qui n'est pas en mesure d'obtenir une hypothèque conventionnelle. En règle générale, la procédure est plus rapide qu'une vente hypothécaire traditionnelle. En cas de défaillance de l'acheteur, vous pouvez résilier immédiatement le contrat sans passer par la longue procédure judiciaire requise ; pour un créancier hypothécaire de saisir une maison. De plus, il n'y a pas d'évaluation nécessaire, un choix plus large d'acquéreurs, la possibilité de profit sur le financement ; et un règlement plus rapide.
Inconvénients des vendeurs dans un acte contractuel
Pour un vendeur, le principal inconvénient d'un contrat pour acte est que ; la propriété restera à votre nom pendant de nombreuses années. Cela ne correspondra probablement pas à votre approche d'investissement. De plus, vous devrez attendre que le contrat soit terminé avant de recevoir l'intégralité de votre argent ; au lieu de recevoir un paiement immédiat du prix d'achat total d'une société de prêt hypothécaire traditionnelle. Les risques supplémentaires incluent le prêt restant sur votre dossier de crédit, le vendeur restant responsable du prêt, le risque que l'acheteur ne rembourse pas le prêt ; et l'acheteur ne passe jamais par la procédure de demande formelle associée à une hypothèque conventionnelle. En outre, le vendeur conserve le titre légal de la propriété, et si l'acheteur ne parvient pas à entretenir la propriété conformément au code applicable ; et les normes d'ordonnance, le vendeur peut s'exposer à des amendes, à des litiges et à d'autres complications juridiques en conséquence.
Ce que vous devez savoir sur l'achat d'une maison par le biais d'un contrat d'acte
Les acheteurs doivent comprendre les conditions du contrat, qui incluent la valeur d'achat de la maison ; le taux de rendement de l'hypothèque du vendeur, la durée du prêt et si l'hypothèque nécessite une mise de fonds. Les acheteurs doivent être conscients des éléments spécifiques dont ils sont responsables en vertu du contrat d'acte. En plus des versements mensuels au vendeur, les acheteurs sont souvent responsables des taxes foncières, l'assurance habitation, et tout entretien de la propriété. De plus, les acheteurs peuvent être responsables de modifications coûteuses pour maintenir la propriété aux normes ; dans un délai déterminé après l'achèvement du contrat. Assurez-vous que vous comprenez les dépenses dont vous êtes responsable et que vous pouvez vous les permettre.
Assurez-vous que le vendeur est véritablement propriétaire de la propriété et qu'il n'existe aucun privilège existant à son encontre. Contactez le bureau de votre enregistreur de comté ou une société de titres pour obtenir ces informations. Vous voulez vous assurer que la personne qui vous vend la propriété en est réellement propriétaire et ne tente pas de vous frauder. De plus, vous voulez vous assurer qu'il n'y a pas de privilèges en attente sur la propriété ; qui pourrait vous empêcher de déménager ou d'acquérir un titre légal à l'avenir.
Les différences entre un acte de fiducie et une hypothèque
L'achat d'une maison par le biais d'un contrat pour acte offre moins de protection constitutionnelle que l'achat d'une maison par le biais d'une hypothèque. Si vous êtes en retard sur vos remboursements de prêt ou si vous êtes en défaut pour une raison quelconque, vous disposez normalement de six à douze mois pour rectifier la situation avant de perdre la maison. Vous ne pouvez avoir que soixante jours pour rectifier les défauts d'un contrat avant de perdre la propriété, selon les dispositions du contrat et les règles immobilières de l'État.
Le taux de rendement d'un contrat de prêt acte est normalement de 3% à 6% supérieur au taux d'intérêt d'un crédit immobilier classique. Un taux d'intérêt plus élevé se traduit par des remboursements plus élevés, et vous êtes redevable des taxes foncières et des assurances même si vous n'êtes pas propriétaire de la maison. Certains contrats exigent que l'acheteur effectue un paiement important à la conclusion du prêt, appelé paiement forfaitaire.
De plus, les paiements de prêt effectués conformément au contrat ne sont souvent pas reflétés sur votre dossier de crédit, ce qui signifie que l'acheteur peut ne pas bénéficier de paiements rapides. Vous pouvez travailler avec le vendeur et les bureaux de crédit pour que ces paiements soient inclus dans votre pointage de crédit, mais contrairement aux paiements hypothécaires, cela ne se produit pas automatiquement.
Vous vous demandez probablement à quoi ressemblent les inconvénients d'un acte contractuel, voyons-les ci-dessous.
Inconvénients d'un contrat d'acte
Un contrat d'acte ne nécessite pas d'évaluation foncière, de rapport de titre ou d'inspection de la maison lors de l'achat d'une maison. Cela met l'acheteur en danger, car la propriété peut avoir des privilèges en cours ou une destruction majeure de la propriété que l'acheteur ignore. Si vous choisissez d'en utiliser un, contactez un inspecteur immobilier impartial pour documenter et déterminer le prix de toute réparation de propriété, car vous pourriez être responsable de toute modification. Il existe un certain nombre d'inconvénients pour l'acheteur et le vendeur dans un contrat d'acte.
#1. Risques d'insolvabilité et de forclusion
Si un acheteur est en retard sur ses paiements mensuels, il risque de perdre la propriété et tout argent dépensé pour celle-ci, car aucune valeur nette de la propriété n'est réalisée tant que le prêt n'est pas remboursé en totalité. Selon Real Town, l'un des inconvénients d'un contrat d'acte au vendeur est que si l'acheteur rompt le contrat, la compensation du titre peut prendre du temps et de l'argent. De plus, si l'acheteur fait défaut, le vendeur a le droit de saisir rapidement la propriété, sans recours possible pour l'acheteur.
#2. Problèmes de titre
Parce qu'un contrat pour acte n'est pas soumis aux mêmes exigences de titre qu'un contrat de vente standard, les acheteurs courent les inconvénients d'acheter une propriété avec un titre médiocre. Étant donné que les vendeurs ne sont pas tenus de donner un titre propre jusqu'à ce que le paiement final soit effectué, les acheteurs ne peuvent pas être sûrs qu'ils obtiendront un titre propre sur la propriété. Selon le California Department of Real Estate, si le titre transmis est obscurci, les acheteurs manquent souvent de recours et sont incapables d'annuler le contrat en raison du titre grevé. De plus, des privilèges contre le vendeur peuvent survenir tout au long de la durée du contrat, mettant en péril le titre du vendeur.
#3. Autres sujets
De plus, il existe un risque que le vendeur fasse faillite, disparaisse ou meure, ce qui mettrait la propriété en homologation et mettrait en péril le contrat de l'acheteur. Dans ce cas, la seule option de l'acheteur serait de s'engager dans un litige long et coûteux pour contester la prétention du vendeur à la propriété de la propriété. De plus, le vendeur peut vouloir retenir la propriété de l'acheteur après le paiement final. D'autres circonstances possibles, selon le California Department of Real Estate, incluent le défaut du vendeur de rembourser le prêteur avec les paiements de l'acheteur ou l'incapacité de l'acheteur à céder ses intérêts en raison d'engagements contractuels interdisant une telle cession.
Comment fonctionne un contrat d'acte
Un contrat d'acte est un contrat de vente de propriété dans lequel l'acheteur a la possession immédiate du terrain et paie le prix d'achat par tranches au fil du temps, mais le vendeur conserve le titre légal jusqu'à ce que tous les paiements soient payés. Également connu sous le nom de contrat foncier, contrat de versement de terres ou contrat de vente de terres.
Ce type de vente est adaptable, permettant aux deux parties d'adapter les conditions de la transaction aux circonstances. Considérez les scénarios suivants dans lesquels un contrat de vente d'acte fonctionnerait :
#1. Pour contourner le financement conventionnel
La possibilité d'éviter les prêteurs fait d'un contrat pour acte une option attrayante pour les acheteurs qui ne sont pas en mesure d'acquérir une hypothèque conventionnelle, que ce soit en raison d'un crédit médiocre ou insuffisant, d'un manque d'acompte ou d'autres facteurs. Dans ce cas, le vendeur peut convenir d'un taux d'intérêt supérieur à celui exigé par le prêteur.
De plus, pendant une période de taux d'intérêt exceptionnellement élevés, un vendeur peut souhaiter conclure un contrat de travail pour un acte avec l'intention d'attirer plus d'acheteurs potentiels en offrant un rabais sur les taux réguliers.
#2. Pour éviter de payer des frais
Les travaux contractuels pour les ventes d'actes peuvent être moins coûteux que les transactions financées de manière conventionnelle, car ils évitent bon nombre des dépenses liées à un prêt régulier. Les frais de clôture peuvent également être inférieurs, pour les mêmes raisons, en particulier si la transaction a été négociée sans l'intervention d'un agent immobilier.
#3. Pour accélérer la procédure de vente de maison
Les transactions immobilières traditionnelles peuvent prendre une longue période de temps. Il y a tellement de personnes impliquées dans la transaction, y compris l'acheteur, le vendeur et le prêteur, dont les horaires doivent être coordonnés avant que tout le monde puisse s'asseoir ensemble à la table de clôture. Les contrats d'acte, en revanche, peuvent être rapides. Pour déposer un contrat de travail légal pour un acte, tout ce qui est requis est un accord entre l'acheteur et le vendeur.
Naturellement, l'enregistrement du contrat auprès du registraire des titres ou du siège social de votre comté est crucial, non seulement cela formalise l'objectif des parties, mais vous risquez une amende si vous ne le faites pas.
#4. Lorsque le vendeur et l'acheteur se connaissent
Un contrat d'acte est souvent utile pour transmettre la propriété au sein d'une famille, d'un parent à l'autre. De plus, il peut être souhaitable pour une vente entre amis proches qui se font suffisamment confiance pour éviter d'impliquer une banque ou une autre institution financière.
Choses importantes que vous devez savoir lors de l'achat d'une maison
Voici quelques points critiques à considérer lors de l'achat d'une maison via un contrat de travail pour acte.
#1. Dépenses complètes
Assurez-vous que vous comprenez et êtes capable de supporter tous les frais qui seront encourus. En plus des versements mensuels au vendeur, vous serez responsable de l'assurance habitation, des taxes foncières et de tous les autres frais mentionnés dans le contrat d'acte. De nombreux contrats pour les maisons d'acte sont offerts « tels quels » et peuvent nécessiter des réparations importantes, dont vous serez responsable. Vous risquez de perdre votre logement si vous ne payez pas les réparations, selon les termes du contrat.
#2. Paiement par ballon
Comme c'est le cas avec une hypothèque conventionnelle, un contrat pour acte comprend souvent un prix d'achat et un plan de paiement convenus. Cependant, les paiements ne sont souvent pas amortis uniformément sur une longue période de temps, ce qui signifie que vous serez presque certainement obligé de faire un énorme « paiement forfaitaire » à une certaine date pour finaliser l'achat en couvrant la totalité du solde restant dû. sur le prix de vente. À ce stade, vous devrez presque certainement obtenir un prêt hypothécaire pour couvrir le paiement forfaitaire. Si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt hypothécaire ou à effectuer le paiement forfaitaire à son échéance, vous risquez très certainement l'annulation du contrat et l'expulsion.
#3. Annulation et expulsion
Si vous ne parvenez pas à effectuer un seul paiement, si vous n'êtes pas en mesure d'effectuer le paiement forfaitaire ou si vous ne respectez pas les autres conditions du contrat d'acte, le vendeur peut résilier le contrat et engager une action en expulsion contre vous dans les 60 jours. Vous perdrez la possession de la maison et toutes les sommes investies pour son acquisition.
#4. Hypothèques et privilèges sur l'immobilier
Du fait que le vendeur conserve le titre de propriété pendant toute la durée du contrat, vous encourez le risque que le vendeur grève le bien d'hypothèques et de privilèges. Vous perdrez la maison si le vendeur ne rembourse pas le prêt hypothécaire et que la propriété est saisie.
#5. Contrat d'enregistrement d'acte
Vous devez « enregistrer » le contrat pour acte dans les quatre mois suivant sa signature auprès du registraire du comté ou du registraire des actes dans le comté dans lequel la propriété est située. Si vous ne le faites pas, vous pourriez être passible d'une amende. De plus, l'enregistrement du contrat démontre votre contrôle de l'actif et vous protège des obligations post-contractuelles imposées par le vendeur sur la propriété.
Qu'est-ce qu'un contrat d'acte?
Un contrat d'acte est un accord de vente de propriété dans lequel l'acheteur a la possession immédiate du terrain et paie le prix d'achat en plusieurs versements au fil du temps, mais le vendeur conserve le titre légal jusqu'à ce que tous les paiements soient payés. Également connu sous le nom de contrat foncier, contrat de versement de terres ou contrat de vente de terres.
Qui est responsable de l'enregistrement du contrat d'acte ?
Naturellement, enregistrer le contrat pour acte auprès du registraire des titres ou du siège social de votre comté est crucial, non seulement cela formalise l'objectif des parties, mais vous risquez une amende si vous ne le faites pas.
Quels sont les inconvénients du contrat pour acte?
Il y a un certain nombre d'inconvénients pour l'acheteur et le vendeur. Ceux-ci inclus;
- Risques d'insolvabilité et de forclusion
- Problèmes de titre
Quand dois-je utiliser un contrat pour acte ?
Considérez les scénarios suivants dans lesquels un contrat de vente d'acte aurait du sens :
- Pour contourner le financement conventionnel
- Pour éviter de payer des frais
- Lorsque le vendeur et l'acheteur se connaissent
- Pour accélérer la procédure de vente de maison
Quelle est la différence entre un contrat d'acte et une hypothèque ?
Un prêt hypothécaire traditionnel prend beaucoup plus de temps et coûte beaucoup plus cher qu'un contrat d'acte. Il n'y a pas de frais de montage, de demandes formelles ou de frais de clôture et de règlement élevés dans un contrat d'acte typique.
Quel est l'autre nom du contrat d'acte ?
Aussi appelé contrat foncier, contrat foncier avec paiements ou contrat de vente foncière. Le contrat d'acte est un type particulier de contrat immobilier dans lequel le vendeur donne à l'acheteur de l'argent pour acheter la propriété à un prix convenu, et l'acheteur rembourse le prêt en plusieurs versements.
Qu'est-ce qui est nécessaire pour un contrat d'acte dans l'Illinois ?
De quoi un contrat pour acte a-t-il besoin? Vous avez besoin d'un contrat écrit que les deux parties signent et ont notarié.
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