Le capital-investissement immobilier (REPE) génère pour nous le plus de demandes liées à la carrière après la banque d'investissement et le capital-investissement.
Le secteur de l'immobilier varie considérablement en fonction de l'entreprise, de la région et de la stratégie, et les disparités de salaire, d'heures et de styles de travail en témoignent.
Les voies habituelles de la « haute finance » de la banque d'investissement généraliste et du capital-investissement présentent certains avantages dans le capital-investissement immobilier. Cependant, ce n'est pas pour tout le monde, et vous devez lire attentivement les petits caractères avant de vous lancer dans l'investissement immobilier en capital-investissement.
Qu'est-ce que l'investissement en capital-investissement immobilier ?
Pour commencer, l'investissement immobilier par capital-investissement implique qu'une société collecte des fonds auprès d'investisseurs extérieurs, puis utilise ce capital pour acquérir et développer des propriétés pendant une durée limitée avant de les vendre. Cependant, avant de se plonger dans les détails du fonctionnement de ces fonds, il est important de réaliser que ce type d'investissement n'est souvent disponible que pour les investisseurs institutionnels ou les investisseurs accrédités (fortunés). En règle générale, un investisseur doit contribuer au moins 250,000 XNUMX $ pour participer à un fonds de capital-investissement immobilier. Cependant, pour certains fonds, le don minimum peut se chiffrer en millions de dollars.
Bien qu'un fonds de capital-investissement et une fiducie de placement immobilier (FPI) puissent sembler similaires, il existe quelques caractéristiques importantes qui distinguent ces deux véhicules d'investissement. Par exemple, alors que les actifs des SCPI sont très liquides en raison de leur nature publique, les fonds immobiliers privés nécessitent fréquemment la détention d'apports pendant plusieurs années. En outre, alors que les FPI sont fortement réglementées, les fonds de capital-investissement ne sont pas soumis au même degré d'examen ni à des normes strictes.
Devriez-vous investir votre argent dans l'immobilier de capital-investissement ?
Supposons que vous êtes un investisseur accrédité intéressé à investir dans l'immobilier de capital-investissement. A quoi faut-il penser avant de faire ce choix ? Généralement, trois critères principaux doivent être pris en compte : le montant du capital initial nécessaire, le niveau de risque et les bénéfices possibles.
Investissement initial
Déterminez le montant du capital initial requis avant d'investir dans l'immobilier de capital-investissement. Certains fonds immobiliers de capital-investissement ont une exigence d'investissement minimum, telle que 25,000 50,000 $, 100,000 250,000 $ ou XNUMX XNUMX $. D'autres ont fait un investissement initial d'au moins XNUMX XNUMX $. Ce n'est pas une petite somme, peu importe la richesse de l'investisseur. C'est également la raison pour laquelle les investisseurs accrédités, les institutions et les tiers associés ne sont généralement pas autorisés à participer à l'immobilier de capital-investissement. L'hypothèse est que ces parties disposent des fonds nécessaires pour effectuer l'investissement initial et sont conscientes des dangers encourus.
Il est essentiel de comprendre que, contrairement à une FPI ou à un autre type d'investissement, l'investissement initial en capital dans l'immobilier de capital-investissement est illiquide. Cet argent pourrait prendre des années avant d'être restitué aux investisseurs. Par conséquent, il est essentiel de ne pas investir d'argent dans une entreprise de capital-investissement dont vous pourriez avoir besoin à d'autres fins avant que l'accord n'arrive à échéance et que vous ne receviez votre argent.
Analyse
Le risque associé à ces projets est l'une des raisons pour lesquelles l'immobilier commercial a toujours été considéré comme un « investissement alternatif ». Bien que le secteur se soit considérablement développé au cours des dernières décennies, il est encore suffisamment dangereux que les investisseurs puissent perdre la totalité de leur investissement si le fonds ou l'investissement individuel ne répond pas aux attentes.
Cela dit, il existe certaines mesures pour réduire les risques. Vous devez mener une enquête approfondie sur le sponsor du fonds – quel est son niveau d'expérience ? Depuis combien de temps sont-ils impliqués dans l'investissement immobilier en private equity ? Quel est le business model de ce fonds ? Quel est le plan de leur sortie ? Savoir comment un fonds est construit et comment le capital sera investi est crucial pour tout investisseur désireux de réduire le risque potentiel.
Retours
L'immobilier de capital-investissement a le potentiel de fournir d'énormes rendements aux investisseurs, malgré le fait que les rendements sont rarement garantis. Le taux de rendement annuel est fortement influencé par la structure et la nature de la transaction. Les investissements dans des propriétés de classe A sur les principaux marchés, par exemple, peuvent générer des rendements annuels de 6 à 8 %.
Les stratégies Core-plus, qui intègrent des propriétés de classe A/B sur les marchés secondaires ou des immeubles de classe B dans les villes de classe A, sont considérées comme légèrement plus risquées mais offrent généralement des rendements annuels de 10 % ou plus. Les transactions immobilières à valeur ajoutée et opportunistes peuvent générer des bénéfices à deux chiffres ou plus, mais elles comportent également le plus grand risque. Avant d'investir dans un investissement immobilier en private equity, tout investisseur doit examiner attentivement sa tolérance au risque.
Stratégies de réussite en capital-investissement immobilier
L'immobilier commercial peut être en difficulté pour diverses raisons, dont certaines sont plus difficiles à surmonter que d'autres. Un sponsor astucieux identifiera des moyens innovants de transformer ces propriétés avec une gestion et un contrôle de projet solides. Cependant, cette procédure peut prendre du temps et est rarement un slam dunk. Quiconque envisage d'investir dans l'immobilier en difficulté devrait le faire les yeux grands ouverts. Les cinq points énoncés ci-dessus vous aideront à le faire.
#1. Segment de marché
Comme indiqué précédemment, la majorité de l'immobilier de capital-investissement est centrée sur quelques types de propriétés commerciales : multifamilial, bureau, commerce de détail, hôtel, industriel et développement foncier. Avant d'investir dans un fonds, un investisseur doit comprendre les différences fondamentales entre ces secteurs. Ils voudront également comprendre l'approche commerciale d'un fonds et le type de propriété dans laquelle l'entreprise envisage d'investir. Avant d'investir, assurez-vous d'avoir confiance dans ce secteur de marché.
#2. Localisation géographique
Parce que l'industrie de l'immobilier commercial est hyper-locale, l'emplacement géographique est essentiel au succès d'une transaction immobilière de capital-investissement. Certains fonds n'investiront que dans des lieux spécifiques, tels que les principaux marchés (par exemple, New York, Los Angeles et San Francisco), tandis que d'autres n'investiront que dans des sous-marchés au sein d'un marché (par exemple, les centres urbains et les villes en dehors des grandes métropoles). domaines).
Avant d'investir dans un bien immobilier de capital-investissement sur le marché local, vous devez d'abord saisir les caractéristiques du marché. Examinez l'étude de marché du sponsor, en particulier, pour voir ce qui stimule la demande pour cette catégorie de produits à cet endroit.
#3. La structure du capital
Les transactions immobilières commerciales peuvent être organisées de diverses manières pour permettre la réception d'espèces au départ et la distribution des bénéfices à la fin. Cette structure est communément appelée la "cascade". En règle générale, les sociétés immobilières de capital-investissement investissent des fonds propres dans une transaction, mais ce n'est pas toujours le cas.
Malgré leur nom, ces fonds peuvent également investir dans la dette, comme les prêts privilégiés, les prêts-relais, les actions privilégiées et la dette mezzanine. Assurez-vous de comprendre comment le fonds a l'intention de déployer le capital. Où votre argent tombe dans la pile de capital détermine où vous atterrissez dans la cascade, c'est-à-dire combien et quand vous serez remboursé.
#3. Financement
Le capital-investissement est généralement l'une des nombreuses sources de financement d'un important projet immobilier commercial. Un fonds immobilier de capital-investissement peut détenir le capital du LP (commanditaire), tandis que le promoteur du projet peut détenir la majorité du capital du GP (partenaire général). Il est essentiel de comprendre qui détient quel capital dans une transaction donnée, y compris le ratio d'endettement et les sources de financement bancaire ou autre.
#4. Le nombre total d'investissements
La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont structurés pour permettre l'investissement dans un nombre spécifié de transactions (généralement une fourchette, par exemple, 8-10) pendant la durée du mandat du fonds. Vous souhaiterez normalement que le fonds ait un portefeuille diversifié de titres afin que les œufs des investisseurs ne soient pas tous dans le même panier.
Capital-investissement immobilier vs FPI vs sociétés d'exploitation immobilière
Les fiducies de placement immobilier (FPI) lèvent régulièrement des fonds et des capitaux sur les marchés publics avant d'acquérir, de développer, d'exploiter et de vendre des propriétés.
Les FPI doivent respecter des directives strictes sur le pourcentage d'actifs liés à l'immobilier qu'elles possèdent, le pourcentage de revenu net qu'elles distribuent sous forme de dividendes et le pourcentage de revenus provenant de sources immobilières.
En échange, ils bénéficient d'un statut fiscal préférentiel, comme l'exonération de l'impôt sur les sociétés dans de nombreux pays.
Les sociétés d'exploitation immobilière (SEO) sont comparables, mais elles sont soumises à des limites et à des critères différents, et ne bénéficient donc pas des mêmes avantages fiscaux.
Les caractéristiques suivantes distinguent les sociétés de capital-investissement immobilier :
- Les investisseurs REPE sont les commanditaires dont le capital est bloqué pendant une longue période pendant que l'entreprise investit. Les investisseurs REIT et REOC sont des actionnaires publics et des prêteurs avec des investissements très liquides.
- Les REPE souhaitent acquérir ou développer des biens, les conserver quelques années, puis les revendre ; Les FPI et les REOC détiennent souvent des actifs indéfiniment.
- Réglementation - Les entreprises REPE sont légèrement réglementées en tant qu'entreprises d'investissement privées et ne sont pas soumises aux mêmes réglementations que les FPI ou même les REOC.
Comment les sociétés de capital-investissement immobilier gagnent-elles de l'argent?
Les sociétés immobilières de capital-investissement gagnent de l'argent de trois manières : par le biais des frais de gestion, des intérêts portés et des recapitalisations de dividendes.
Qui est éligible pour participer au Private Equity Real Estate ?
L'investissement dans des fonds immobiliers de capital-investissement est traditionnellement réservé aux particuliers, aux institutions et à quelques autres tiers, comme détaillé ci-dessous :
#1. Investisseurs privés
L'immobilier de capital-investissement n'est généralement accessible qu'à un groupe restreint d'investisseurs privés, principalement des particuliers très riches; cependant, comme indiqué précédemment, cela a changé ces dernières années, et maintenant les investisseurs accrédités mortels ordinaires peuvent également investir. Une personne doit avoir au moins 1 million de dollars d'actifs (à l'exclusion de sa résidence principale) ou un revenu annuel régulier d'au moins 200,000 300,000 dollars pour être considérée comme un investisseur qualifié. La plupart des fonds immobiliers de capital-investissement sont également ouverts aux couples ayant un revenu combiné de XNUMX XNUMX $ ou plus au cours des deux dernières années.
Les investisseurs privés s'étaient toujours attendus à pouvoir apporter des liquidités importantes (par exemple, 100,000 250,000 $ à 25,000 XNUMX $ ou plus) dans une seule transaction ou un seul fonds, mais avec l'arrivée de nouvelles règles, ces attentes ont été considérablement réduites. Penn Capital, par exemple, a une exigence d'investissement minimum de XNUMX XNUMX $.
#2. Établissements
Les investisseurs les plus importants dans l'immobilier de capital-investissement sont généralement des institutions. Les fonds spéculatifs, les fonds de pension, les fonds communs de placement, les fonds de dotation, les banques et les sociétés d'assurance sont des exemples d'investisseurs institutionnels.
#3. Tierce personne
Certains tiers, tels que les gestionnaires d'actifs, peuvent généralement investir dans des biens immobiliers de capital-investissement au nom des institutions susmentionnées. Un autre groupe de personnes entre dans cette catégorie, cependant, ils peuvent être classés comme des investisseurs privés ou institutionnels - des particuliers très fortunés ou des family offices.
Les family offices sont constitués d'experts qui sont engagés pour gérer le patrimoine des familles qui sont entrés dans leur patrimoine par héritage ou en gagnant de l'argent dans un domaine autre que l'immobilier. Ces équipes d'experts s'efforcent de développer des portefeuilles diversifiés pour les familles dont elles gèrent l'argent, tout comme les professionnels travaillant pour des fonds de pension ou des compagnies d'assurance s'efforcent de diversifier les portefeuilles de leurs bénéficiaires et sociétaires.
De combien avez-vous besoin pour démarrer une société de capital-investissement ?
Historiquement, la taille minimale d'investissement en capital-investissement était de 25 millions de dollars.
Meilleurs types d'investissement immobilier en capital-investissement
Les fonds immobiliers de capital-investissement investissent la grande majorité de leurs liquidités dans des projets commerciaux. Historiquement, seul un petit nombre de fonds de capital-investissement participaient à l'immobilier résidentiel. Cependant, depuis la dernière récession, une nouvelle classe d'actifs a émergé : le grand portefeuille de maisons unifamiliales à louer. Bien qu'elle ne soit pas traditionnellement considérée comme de l'immobilier commercial, lorsqu'elle est regroupée dans des portefeuilles et gérée avec des économies d'échelle, ainsi que soutenue par des établissements de crédit, cette classe d'actifs est désormais reconnue comme un type d'immobilier commercial.
#1. Immobilier commercial
L'immobilier de capital-investissement est presque entièrement axé sur le secteur commercial, qui comprend les immeubles d'appartements multifamiliaux, les immeubles de bureaux, le commerce de détail, l'hôtel, l'industrie, le self-stockage, l'aménagement foncier et d'autres propriétés similaires. Cela est dû à une variété de facteurs, y compris les barrières à l'entrée élevées pour ces catégories de propriétés. Peu de personnes peuvent s'engager dans des entreprises commerciales de toute taille, c'est pourquoi les fonds de capital-investissement ont généralement répondu à ce besoin. Les fonds immobiliers de capital-investissement investiront fréquemment à la fois dans la dette et/ou dans les fonds propres pour financer un développement immobilier commercial.
#2. Immobilier résidentiel
À l'exception de la nouvelle classe d'actifs des maisons unifamiliales à louer mentionnée ci-dessus, le capital-investissement est beaucoup moins susceptible de participer à l'immobilier résidentiel. En termes simples, la plupart des institutions financières ne veulent pas être propriétaires des biens d'une personne. Posséder des centaines de locations unifamiliales est également beaucoup plus difficile à gérer que de posséder un seul actif plus grand, comme un immeuble de plus de 200 appartements ou un gratte-ciel de bureaux. Cependant, comme indiqué précédemment, il y a des moments où le capital-investissement s'engagera dans l'immobilier résidentiel. Deux des acteurs les plus notables de ce marché sont Blackstone et Starwood.
Les avantages et les inconvénients de l'investissement en capital-investissement immobilier
Maintenant que vous comprenez ce qu'est l'immobilier de capital-investissement et comment il fonctionne, l'étape suivante consiste à examiner les avantages et les inconvénients de l'utilisation de ce type de plan d'investissement. Comme pour toute autre forme d'opportunité d'investissement, il y aura toujours des avantages et des inconvénients à prendre en compte. Nous vous les avons décrites ci-dessous. Lisez-les attentivement afin de déterminer s'il vaut la peine d'ajouter l'un de ces biens immobiliers à votre portefeuille.
Avantages
Le plus grand avantage d'investir dans l'immobilier de capital-investissement, comme vous vous en doutez, est le rendement. Les investisseurs en capital-investissement ont droit à un pourcentage de tout revenu ou bénéfice généré par tout investissement sous-jacent à la suite de leur investissement. Compte tenu de la qualité des investissements que ces organisations peuvent acheter avec ce montant de capital mis en commun, ces rendements sont souvent énormes. Les investisseurs en capital-investissement, en revanche, profitent de la diversification car ces entreprises s'engagent dans une large gamme d'actifs immobiliers. Enfin, en investissant dans la gestion d'actifs d'un gestionnaire de fonds, les investisseurs peuvent bénéficier de rendements élevés avec peu de travail actif de leur côté.
Inconvénients
Cela dit, il est crucial de comprendre que travailler avec une société de capital-investissement entraîne souvent des frais supplémentaires en plus de votre engagement minimum. Vous devez être prêt à payer notamment certains frais de gestion. Cependant, comme ces fonds sont peu réglementés, il n'y a pas de limite au nombre de frais qui peuvent vous être imposés. De plus, bon nombre de ces fonds sont classés comme des investissements fondés sur les besoins, ce qui implique que vous devrez peut-être contribuer au capital au besoin. Si vous ne parvenez pas à répondre à un appel de capital, il n'est pas rare que le fonds vous demande de renoncer à la totalité de votre mise.
Types d'investissement immobilier en capital-investissement
Dans cet esprit, si vous êtes un investisseur autorisé intéressé par la recherche d'investissements en capital-investissement, vous devez savoir qu'il existe différents types de fonds distincts parmi lesquels choisir. Ils sont les suivants :
- Les fonds de base conviennent aux investisseurs averses au risque. Ces fonds investissent souvent dans des actifs immobiliers de haute qualité et de grande valeur, tels que des immeubles multifamiliaux entièrement loués. Ils fournissent des flux de trésorerie constants, mais produisent souvent des rendements inférieurs en raison du faible niveau de risque.
- Les fonds Core plus, quant à eux, offrent un mélange de fonctionnalités de base et à valeur ajoutée. Dans ce cas, ils fournissent généralement des bénéfices un peu plus élevés en échange de l'acceptation par leurs investisseurs d'un niveau de risque plus élevé.
- Valeur ajoutée : Avec les fonds à valeur ajoutée, le gestionnaire d'actifs achète des propriétés, les redéveloppe, puis les revend lorsque le marché immobilier se porte bien. Investir dans ce type de fonds implique souvent de prendre un niveau de risque moyen à élevé en échange de la possibilité de rendements plus élevés.
Enfin, les fonds opportunistes offrent les plus grandes chances de gains, mais cette stratégie comporte également le plus de risques. Ces fonds investissent fréquemment dans des actifs non traditionnels tels que des propriétés non développées ou des marchés à la traîne.
Le private equity immobilier est-il stressant ?
Il est extrêmement difficile de percer dans le capital-investissement, et une fois là-bas, le travail est exténuant, exigeant de longues heures et des sacrifices, surtout lorsque les transactions sont en voie d'achèvement.
Retours sur l'immobilier de capital-investissement
Malgré le manque de flexibilité et de liquidité, ce type d'investissement a le potentiel d'offrir des revenus importants ainsi qu'un gain de prix considérable. Les rendements annuels des stratégies de base dans la fourchette de 6 % à 8 % et de 8 % à 10 % pour les stratégies de base plus ne sont pas inhabituels.
Les tactiques à valeur ajoutée ou opportunistes peuvent générer des rendements nettement meilleurs. Cependant, l'immobilier de capital-investissement est suffisamment dangereux pour que les investisseurs puissent perdre la totalité de leur investissement si un fonds sous-performe.
Conclusion
Pour être honnête, il y a beaucoup à penser avant d'investir dans l'immobilier de capital-investissement. Si vous envisagez cette option, votre meilleure chance est de consulter un expert financier qui peut s'assurer que vous êtes complètement informé des avantages et des risques. Cependant, vous devriez également effectuer des recherches sur les fonds auxquels vous envisagez de contribuer. Il est essentiel de comprendre comment chaque fonds gère ses frais et sa structure d'investissement. Après tout, vous ne pouvez évaluer si un fonds vous convient ou non, à vous et à votre portefeuille, que si vous comprenez comment il fonctionne.
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Bibliographie
