Avez-vous déjà pensé au taux et comment le calculer ? Si oui, alors vous n'êtes pas seul. Cet article vous détaillera le taux de plafonnement de l'immobilier, alors restez scotché !
Peu de termes sont aussi fréquemment utilisés et, en même temps, mal compris dans l'investissement immobilier que "taux de capitalisation". Se concentrer sur le rendement potentiel lorsque vous défendez la taille de votre investissement prévu est généralement une bonne idée.
Une statistique de rendement connue sous le nom de taux de capitalisation estime les rendements possibles sur les investissements ou la récupération du capital. En raison de la nature des rendements, ils l'ont souvent utilisé avec des propriétés commerciales présentant un risque accru (bénéfice d'exploitation).
Qu'est-ce que le taux de plafond immobilier ?
Le taux de capitalisation, également connu sous le nom de taux de capitalisation, est une statistique utilisée pour déterminer à quel point un bien immobilier est désirable. Il s'agit d'un ratio représentant la valeur marchande d'un actif divisée par son bénéfice net d'exploitation (NOI) annuel.
Au premier trimestre 2023, le taux de capitalisation moyen de l'immobilier commercial aux États-Unis était de 6.14 %, selon Statista. Les taux de plafonnement pour les propriétés commerciales dans les centres commerciaux pendant cette période étaient de 6.75 %, contre 5.63 % pour les magasins indépendants.
Les taux de capitalisation sont généralement utilisés pour calculer la valeur intrinsèque d'un actif et servent de référence pour la comparaison avec d'autres propriétés d'un type similaire. Le type, l'emplacement, la taille et l'âge de la propriété affectent tous les taux de capitalisation de différentes manières.
Le taux de capitalisation est fréquemment utilisé dans le développement et l'investissement immobilier. C'est l'un des critères clés pour comparer des propriétés similaires pour l'acquisition, le développement, le réaménagement et la disposition.
Ces qualités consistent en ce qui suit :
- Maisons locatives multifamiliales
- Appartements Immobilier commercial
- Maisons de ville à louer
- Location de maisons unifamiliales
Cet indicateur montre la proportion des flux de trésorerie de votre propriété que vous y consacrez. Un taux de capitalisation élevé indique que la propriété est rentable par rapport à son coût de possession. Un faible taux de capitalisation indique que le coût de possession dépasse le revenu qu'il produit.
Ce que les investisseurs doivent savoir sur les taux de capitalisation
Lors de l'achat d'un immeuble de placement avec de l'argent, les investisseurs peuvent estimer leur taux de rendement projeté en utilisant le taux de capitalisation. Quelle que soit la stratégie de financement, cette procédure fonctionne. Par conséquent, les investisseurs peuvent évaluer divers immeubles de placement en utilisant des taux de capitalisation pour créer des conditions équitables.
Les immeubles de placement locatifs conviennent bien au taux de capitalisation car ils dépendent du résultat opérationnel net. Malheureusement, il ne peut pas être utilisé pour acheter d'autres actifs immobiliers, tels que des maisons fixes et réversibles ou, dans certaines situations, des locations à court terme - les formules de flux de trésorerie et de retour sur investissement en espèces, qui sont tout aussi utiles pour sélection d'un investissement.
Formule de taux de plafond immobilier
Le taux de capitalisation en immobilier est déterminé selon la formule suivante.
Nous pouvons calculer le taux de capitalisation de diverses façons. La technique la plus utilisée consiste à diviser le bénéfice net d'exploitation (NOI) de la propriété par sa valeur marchande actuelle pour obtenir le taux de capitalisation d'un investissement immobilier. Mathématiquement,
Le bénéfice d'exploitation net divisé par la valeur marchande actuelle correspond au taux de capitalisation.
Après soustraction de tous les coûts associés à l'entretien de la propriété, le résultat opérationnel net est le revenu annuel (prévu) généré par l'actif (comme les loyers). Ces coûts comprennent le prix payé pour l'entretien courant de l'installation et les taxes foncières.
Le taux de plafonnement d'un investissement est de 5.0 %, par exemple, si un immeuble de placement de 1 million de dollars génère 50,000 XNUMX $ de revenu d'exploitation net annuel (loyer moins dépenses d'exploitation).
Taux plafond = 50,000 1,000,000 $ divisé par 5.0 XNUMX XNUMX $, ou XNUMX %
La deuxième itération est cependant moins appréciée pour deux raisons. En premier lieu, elle produit des résultats irrationnels pour des biens anciens acquis à bas prix il y a plusieurs années ou décennies. En second lieu, elle ne peut s'appliquer aux biens hérités car leur prix d'achat est nul, ce qui rend le partage impraticable.
De plus, la première version, qui utilise le prix actuel du marché au lieu du prix d'achat initial défini, est une représentation plus fidèle car les prix de l'immobilier varient considérablement.
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Calcul du taux de plafond immobilier
Après cela, vous pouvez calculer le revenu net en utilisant la formule ci-dessous :
Le revenu net est égal à (100 – coûts d'exploitation) [%]. * [%] = (100 – taux de vacance] *Revenu brut
Vous pouvez déterminer le taux de capitalisation manuellement à l'aide des calculs indiqués ci-dessus ou de notre calculateur de taux de capitalisation. Suivez ces étapes simples pour y parvenir :
- Commencez par déterminer la valeur de la propriété, ce qui peut être fait en regardant son prix de vente, par exemple. Imaginons qu'il s'agit de 200,000 XNUMX $ pour commencer.
- Obtenez une idée de vos revenus locatifs bruts. C'est juste la somme d'argent que vous recevez de vos locataires chaque année. Supposons que cela représente 30,000 XNUMX $ par année.
- Découvrez le taux de vacance. Supposons que la maison soit vide 2 % du temps.
- Sélectionnez le pourcentage de dépenses opérationnelles. Par exemple, si vous devez dépenser 500 $ par mois en frais, cela représente 6000 20 $ par an ou XNUMX % de votre revenu total.
- Calculez les revenus de location nets à l'aide de la formule ci-dessus : le revenu net est calculé comme suit : (100 - 20) % * (100 - 2) % * 30,000 0.8 $, ou 0.98 * 30,000 * 23,520 XNUMX $, soit XNUMX XNUMX $.
- Nous avons ensuite calculé le taux plafond en divisant le revenu net par la valeur du bien :
- Le taux plafond est égal à 23,520 200,000 $ / 11.76 XNUMX $ ou XNUMX %.
Taux de plafonnement de l'immobilier commercial
Un taux de capitalisation, parfois appelé «taux de capitalisation», est un calcul utilisé dans l'immobilier commercial pour déterminer le rendement possible qu'un investisseur pourrait recevoir sur un actif donné. Habituellement, entre 3% et 20%, le taux plafond est indiqué en pourcentage.
Dans la plupart des cas, nous avons corrélé de manière opposée les taux de capitalisation et la valeur de la propriété. Le prix d'achat augmente et diminue inversement avec le taux plafond.
Comparable à la façon dont les investisseurs utilisent les multiples pour évaluer les actions ou d'autres titres, l'évaluation de l'immobilier commercial à l'aide d'un taux de capitalisation s'apparente à cela. Par exemple, un taux de plafond de 10 % équivaut à 10 fois.
Un investisseur s'attendrait à tirer un bénéfice d'exploitation net annuel de 1 million de dollars de l'immobilier s'il payait 10 millions de dollars pour un immeuble avec un taux de capitalisation de 10 %.
Semblable à un investisseur qui achète une entreprise entière pour 20 millions de dollars, cette idée est également utilisée. 5 % de l'investissement de 20 millions de dollars est remboursé si l'entreprise génère 1 million de dollars de revenus au cours d'une année donnée.
Les investisseurs immobiliers ont qualifié cet investissement de taux de capitalisation de 5 %, tandis que les investisseurs en actions l'appellent généralement un multiple de 20. Un multiplié par le taux plafond est égal à un, selon la formule.
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation dans l'immobilier ?
Un bon taux de capitalisation est celui où, sur un ensemble de revenus et de dépenses opérationnels « normalisés », le taux de capitalisation de la propriété en question est supérieur à celui de propriétés comparables vendues précédemment. À titre d'exemple, envisagez d'acheter une propriété multifamiliale à un plafond de 6 % lorsque trois propriétés voisines de la même époque se sont récemment vendues à des taux de capitalisation compris entre 5.50 % et 5.75 %.
Que signifie un taux de plafond de 7.5 % ?
Un taux de capitalisation de 7.5 indique que vous devez anticiper un revenu brut annuel de 7.5 % sur la valeur de votre actif ou de votre investissement. Un taux de capitalisation de 7.5 correspond à un rendement annuel de 11,250 150,000 $ pour une propriété évaluée à XNUMX XNUMX $.
Le taux de capitalisation de 4.25 est-il bon ?
Un taux de capitalisation de 4.25 % (taux de capitalisation de 4.25 %) correspond à un retour sur investissement annuel de 4.25 %. Autrement dit, si vous achetez une maison, votre revenu net annuel sera égal à 4.25 % du prix que vous avez payé.
Le prix ou la valeur de la propriété est divisé par les revenus d'exploitation nets annuels pour arriver au taux de plafonnement de 4.25 %.
Que signifie un taux de plafond de 3 % ?
Un taux de capitalisation de 3 % (taux de capitalisation de 3 %) indique que votre investissement vous rapportera un rendement annuel de XNUMX %. Autrement dit, si vous achetez une maison, votre revenu net annuel sera égal à XNUMX % du prix que vous avez payé.
En divisant les revenus d'exploitation nets annuels par le prix ou la valeur de la propriété, le taux de plafonnement de 3 % a été calculé.
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation pour les propriétés locatives en 2023 ?
Un taux de capitalisation sain peut varier de 4 % à 12 %. 4% peut être un taux de plafond décent si vous vivez dans un endroit où la demande et les coûts sont élevés, comme New York ou Los Angeles. Des taux de plafonnement moyens de 10 % ou plus peuvent être observés dans les zones à faible demande, comme les zones en développement ou les quartiers ruraux. Voici quelques autres considérations :
- Revenus locatifs actuels du bien
- Acceptation des risques
- Prévision de loyer pour l'avenir
- Croissance future de la valeur des propriétés
Un taux de capitalisation élevé pourrait être préférable du point de vue de la rentabilité si l'investisseur souhaite récupérer rapidement l'argent dépensé pour le prix d'acquisition. Dans l'évaluation des risques, un faible taux de capitalisation dénote un niveau de risque plus faible, tandis qu'un taux de capitalisation élevé dénote un niveau de risque plus élevé.
Un taux de capitalisation plus élevé dénote généralement un risque plus élevé, tandis qu'un taux de capitalisation plus faible dénote un risque réduit mais des rendements inférieurs. Néanmoins, les experts considèrent généralement 5 à 10 % comme un « bon » taux de capitalisation, alors qu'un taux de capitalisation de 4 % dénote un risque réduit mais une période plus longue pour récupérer un investissement.
FAQ sur le taux de plafond immobilier
Quand est-il acceptable de demander un taux plafond ?
Ccomparer les taux de capitalisation entre deux propriétés ou plus peut être très utile. Connaître le taux de capitalisation de chaque propriété vous permettra de déterminer celle qui génère la plus grande proportion de revenu net d'exploitation (NOI). Une autre façon de considérer le taux de capitalisation est de mesurer la force de la propriété.
Un prêt hypothécaire est-il inclus dans un taux plafond?
Vos versements hypothécaires ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux plafond. Vos revenus d'exploitation nets annuels, moins vos dépenses annuelles (autres que votre hypothèque), sont pris en compte dans la formule de calcul du taux plafond. (Pour déterminer votre taux plafond, divisez ce montant par le coût de la maison.)
Conclusion
Les taux de plafonnement aident à l'évaluation de la rentabilité. Les investisseurs immobiliers peuvent évaluer les biens locatifs à l'aide de la formule du taux de capitalisation, un indicateur crucial pour déterminer le retour sur investissement attendu.
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- Taux de capitalisation dans l'immobilier : guide des investisseurs pour connaître les taux de capitalisation
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Bibliographie
