Pour commencer à retourner des maisons, vous devez d'abord vous renseigner sur l'immobilier. Bien que les émissions de télévision populaires donnent l'impression que le retournement de maison est un processus simple, elles ne décrivent qu'une petite partie du processus. Une grande partie du travail impliqué dans le retournement d'une maison concerne des variables. Nous avons cinq étapes pour vous assurer d'apprendre à retourner une maison en tant que débutant avant d'investir des dizaines de milliers de dollars dans votre entreprise et de réussir. Mais d'abord, il est essentiel de comprendre ce que les réparations et les retournements de maison impliquent.
Qu'est-ce que le retournement de maison ?
Le retournement de maison est la pratique d'un investisseur immobilier qui achète des maisons et les revend ensuite avec un profit. Une maison doit être achetée dans le but de la revendre immédiatement pour être étiquetée flip. Le délai entre l'achat et la vente peut varier de quelques mois à un an.
Le retournement de maison est classé en deux types :
- Un investisseur achète une propriété avec le potentiel d'augmenter en valeur avec les rénovations et les mises à jour nécessaires. Ils gagnent de l'argent après avoir terminé les travaux en vendant la maison à un prix beaucoup plus élevé qu'ils ne l'ont payée. Vous avez peut-être entendu parler de cela sous le nom de "réparer et retourner".
- Un investisseur achète une maison dans un marché où la valeur des maisons augmente rapidement. Ils n'apportent aucune amélioration et après quelques mois de conservation de la propriété, ils la revendent à un prix et un profit plus élevés.
Nous nous concentrons principalement sur la première définition de fix-and-flip et vous donnons des conseils pour vous aider à choisir une maison, à effectuer des modifications et à vendre intelligemment.
Comment retourner une maison en 5 étapes faciles pour les débutants
Avant de commencer à retourner des maisons, vous devez d'abord comprendre les étapes fondamentales. Cela augmente vos chances de succès tout en diminuant votre risque financier. Voici 5 étapes que vous pouvez suivre pour commencer à retourner votre maison :
- Utilisez de l'argent pour financer le retournement de la maison.
- Comprendre le marché
- Créer un budget flip pour la maison
- Faire des rénovations intelligentes
- Demandez l'avis d'un expert immobilier local
#1. Utilisez de l'argent pour financer le retournement de la maison.
Renverser des maisons peut être une entreprise risquée, surtout si vous n'avez pas d'argent. Il est facile de comprendre comment l'ajout de la dette au mélange ne fait qu'empirer les choses. Voici pourquoi nous proposons toujours de retourner une maison contre de l'argent :
- Il n'y a pas de frais d'intérêt : Les nageoires immobilières qui empruntent de l'argent peuvent finir par payer des intérêts pendant des mois, ce qui augmente le montant pour lequel ils doivent vendre la maison juste pour atteindre le seuil de rentabilité.
- Il n'y a pas d'urgence à vendre : Lorsque vous utilisez la dette pour financer un retournement, vous pouvez agir en désespoir de cause. Si vous ne pouvez pas vendre la maison, vous allez très probablement baisser le prix et perdre de l'argent. Les flippers de maison en espèces uniquement peuvent surmonter un marché faible parce qu'ils n'ont pas de paiements d'intérêts qui s'accumulent contre eux chaque jour où la propriété reste invendue.
- Aucune dette ne vous retiendra : Plus important encore, tout type d '«investissement» utilisant la dette est une mauvaise idée. Période. Même avec de l'argent, essayer de vendre une maison renversée pour plus d'argent que vous n'y avez investi est un pari. L'utilisation de la dette dans le processus augmente vos chances de perdre de l'argent si vos plans se concrétisent.
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Prenons un exemple pour démontrer pourquoi emprunter de l'argent pour retourner une maison n'est pas une bonne idée : vous contractez un prêt pour acheter une maison à retourner, et tout semble aller à merveille jusqu'à ce que les rénovations prennent six mois au lieu de quatre. Lorsque vous annoncez votre maison, elle reste sur le marché pendant un mois jusqu'à ce que vous soyez obligé de baisser le prix et de la vendre bien moins cher que prévu.
Vous fermez un mois plus tard et recevez votre paiement. Cependant, une partie importante de votre récompense est utilisée pour rembourser le prêt plus huit mois d'intérêts ! Cela s'ajoute aux frais de vente standard tels que les commissions d'agent, les taxes et les frais de titre.
Le désespoir ne vous aurait pas obligé à vendre à bas prix si vous aviez renversé la maison avec de l'argent. En l'absence de paiements d'intérêts à craindre, vous avez peut-être attendu que le marché se réchauffe et que le prix soit parfait avant de vendre.
Le risque financier lié au retournement de maison n'en vaut tout simplement pas la peine, sauf si vous pouvez payer en espèces.
#2. Comprendre le marché
De nombreux nageurs de maison sont tellement concentrés sur leur prochaine entreprise qu'ils négligent la partie la moins attrayante de la profession. Cependant, si vous ne comprenez pas le marché et les tendances immobilières de votre région, vous pouvez rencontrer les problèmes suivants :
Vous n'êtes pas sûr de faire une bonne affaire sur la maison que vous achetez. Lorsque la maison est inscrite à la valeur marchande, le prix de vente doit être suffisamment bas pour que vous puissiez effectuer les modifications tout en gagnant.
Vous n'êtes pas en mesure d'estimer précisément la valeur prospective de la maison. Votre idée de maison doit être compatible avec la réalité du quartier et la capacité des résidents du quartier à s'offrir la maison que vous concevez.
Vous n'avez aucune idée du prix de la maison. Si vous avez acheté une maison dans une communauté avec principalement des propriétés de 130,000 150,000 à XNUMX XNUMX $, vous devriez fixer le prix de votre flip à l'extrémité inférieure de cette fourchette lorsque vient le temps de vendre.
Alors, comment pouvez-vous avoir une compréhension approfondie du marché afin d'exécuter un retournement réussi ? Trouver un agent immobilier dans votre quartier qui a des années d'expertise. Votre agent peut vous aider à affiner votre recherche de propriété aux bons quartiers en fonction de votre fourchette de prix, de votre budget de rénovation et des bénéfices escomptés.
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Vous pensez peut-être que la maison que vous avez repérée en ligne est un vol à 145,000 160,000 $ et a beaucoup de potentiel. Cependant, si la plus belle et la plus grande maison du quartier s'était vendue il y a trois mois pour XNUMX XNUMX $, toute rénovation coûterait très probablement plus cher que le quartier. Et vous seriez coincé avec une maison qui ne pourrait pas être vendue.
Travailler avec un agent immobilier qui comprend le marché comme sa poche est payant. Lorsque vous êtes prêt à vendre, votre agent peut utiliser son expertise pour fixer le prix de votre maison de manière compétitive afin que vous gagniez le meilleur prix. Travailler avec un agent de premier plan peut vous aider à faire un investissement judicieux qui maintient vos finances sur la bonne voie.
#3. Créer un budget flip pour la maison
Faites un budget dès que vous achetez un immeuble de rapport. Avant de signer le contrat, déterminez votre fourchette de prix pour l'acquisition d'une maison, les réparations, la finition des projets de rénovation et le paiement des frais de clôture.
Faites une liste de tous les projets cosmétiques ainsi que de toutes les révisions coûteuses, telles que les problèmes de plomberie ou d'électricité. Si vous n'avez aucune expérience en construction, un entrepreneur peut vous dire ce qui doit être réparé et combien cela coûtera. Des réparations surprises peuvent faire ou défaire un retournement, alors faites vos recherches ici.
Obtenez une inspection de la maison et tout autre examen particulier dont vous pourriez avoir besoin une fois que vous êtes sous contrat. Il est toujours préférable de détecter les problèmes tôt plutôt que d'être pris au dépourvu plus tard.
#4. Faire des rénovations intelligentes
Les rêves de planchers de bois franc brillants, de luminaires à la mode et de grandes cuisines avec des poêles de qualité professionnelle peuvent facilement devenir incontrôlables. C'est pourquoi il est essentiel de planifier votre budget à l'avance, puis de vous assurer que vos mises à jour restent sur la bonne voie et augmentent réellement la valeur de la maison.
N'oubliez pas que des améliorations majeures, telles que les cuisines et les salles de bains, peuvent faire ou défaire votre flip. Prenons, par exemple, la cuisine. Le coût moyen d'une transformation importante de la cuisine, selon le rapport 2020 Cost vs Value, est d'environ 68,500 2 $. 40,000 Le montant moyen récupéré de cette dépense n'est que d'environ 3 XNUMX $. XNUMX Lorsque vous retournez une maison, vous ne voulez pas voir ce genre de retour sur investissement.
Si vous voulez vendre votre maison pour 220,000 60,000 $, ne dépensez pas XNUMX XNUMX $ pour des armoires sur mesure, des finitions haut de gamme et cet îlot de cuisine de rêve ! Envisagez une rénovation plus rentable qui se concentre sur la peinture des armoires existantes, l'installation de comptoirs en granit et la mise à jour des appareils. Vous paierez moins cher et aurez de bien meilleures chances de récupérer vos frais lorsque vous vendrez la maison.
Bien que vous puissiez faire quelques modifications majeures d'un coup, ne sous-estimez pas l'importance des changements mineurs. Une nouvelle couche de peinture, une nouvelle quincaillerie et un nouvel aménagement paysager peuvent tous faire une grande différence!
#5. Demandez l'avis d'un expert immobilier local
Est-il possible de profiter du retournement de maison ? Vous pouvez certainement le faire si c'est fait correctement ! Les maisons inversées se sont vendues à un prix médian record de 267,000 2021 $ au deuxième trimestre de 67,000, avec un bénéfice brut d'environ XNUMX XNUMX $.
N'oubliez pas que le bénéfice brut n'inclut pas le coût des réparations et des rénovations. Cependant, si vous pouvez retourner avec de l'argent et respecter votre budget de rénovation, il est tout à fait possible de faire un bon retour sur votre investissement.
Le secret pour retourner efficacement une maison est de le faire avec de l'argent, de faire un investissement judicieux dans le type de maison que vous achetez, de choisir les réparations dans les limites de votre budget et de la vendre rapidement. Avoir un professionnel de l'immobilier dans votre équipe rend tout cela possible !
Un agent immobilier qualifié peut fournir l'expertise du marché et les conseils pratiques dont vous avez besoin pour faire un investissement judicieux, que vous achetiez une maison pour y vivre pendant des années ou pour la vendre dans six mois.
Le retournement de maison est-il rentable ?
Changer de maison peut sembler simple, mais ce n'est pas le cas. Regardons les choses en face : un retournement de maison peut être soit un rêve, soit un cauchemar.
Lorsqu'il est fait correctement, un retournement de maison peut être un investissement formidable et très rentable. Vous pouvez effectuer des modifications sensibles dans un court laps de temps et vendre la maison pour beaucoup plus que ce que vous avez payé.
Cependant, s'il est mal fait, un house flip peut facilement aller dans la direction opposée. Nous avons tous entendu des histoires d'horreur sur le retournement de maison, où ce qui semblait être un prix fantastique s'est avéré être une maison avec une fondation faible et un toit qui fuit. En fin de compte, un retournement de maison ne vous rapportera peut-être pas d'argent. Cela pourrait vous coûter des milliers de dollars.
Vous ne voulez pas perdre d'argent si vous décidez de retourner une maison. Vous voulez faire un investissement judicieux et en tirer profit. C'est pourquoi de nombreuses personnes engagent un évaluateur pour déterminer la valeur, puis appliquent la ligne directrice de 70 % pour déterminer si un correctif et un retournement seront rentables comme prévu.
Combien coûte un retournement de maison ?
Le coût de retournement d'une maison varie considérablement d'une maison à l'autre. Une maison moins chère dans un quartier recherché peut être une aubaine, mais si elle nécessite des réparations importantes, votre marge bénéficiaire peut être limitée. D'un autre côté, une bonne affaire dans un quartier en plein essor peut ne pas nécessiter beaucoup d'attention, mais si le marché n'est pas aussi chaud, vous pouvez être coincé avec la maison plus longtemps que vous ne le souhaitez.
Lorsque vous recherchez une maison à retourner, vous devez estimer et tenir compte de divers aspects. Pour décider si une maison est un investissement intelligent, les nageurs expérimentés utilisent une règle de 70 %. Suivez ces quatre étapes pour calculer la règle des 70 % :
- Déterminer la maison valeur après réparation (ARV): Déterminer la valeur de la maison après réparations et rénovations.
- Calculez le coût des réparations nécessaires : Est-il nécessaire de remplacer la fournaise dans la maison ? Vos meubles de cuisine sont vieux et endommagés ? Lors de l'évaluation de la maison, soyez conscient de tout ce qui devra être réparé ou rénové, et fournissez une estimation exacte des coûts.
- Soustrayez le coût des réparations de 70 % de l'ARV : Supposons que la VDA d'une maison est de 200,000 0.7 $. Divisez-le par 70 pour obtenir 140,000 %, soit 140,000 30,000 $. Soustrayez le coût des réparations du chiffre de XNUMX XNUMX $. Dans cet exemple, nous allons estimer le coût total des réparations et des rénovations à XNUMX XNUMX $.
- Utilisez le résultat pour déterminer combien vous devriez payer pour une maison : Si 70 % de votre ARV est de 140,000 30,000 $ et que les réparations coûtent 110,000 XNUMX $, vous ne devriez pas payer plus de XNUMX XNUMX $ pour la maison.
Combien de temps faut-il pour retourner une maison ?
Lorsque vous décidez si retourner une maison est la meilleure option pour vous, il est essentiel de comprendre combien de temps cela prend. Le montant des bénéfices que vous réalisez sera affecté par la rapidité avec laquelle votre maison se retournera. Selon Attom, il faut environ 6 mois pour retourner une maison, mais comprendre les éléments qui influencent cela peut aider à accélérer le processus.
Achat
Le temps qu'il faut pour acheter une maison varie, mais si vous trouvez une propriété commercialisable, vous devriez pouvoir le faire rapidement. Certaines des meilleures maisons pour le retournement de maison ne durent pas longtemps sur le marché, il est donc important de rester vigilant et d'avoir un horaire flexible. Une fois que vous avez découvert la propriété idéale et fait une offre gagnante, il faut généralement compter environ un mois pour acheter une maison.
Rénover
Le coût de la rénovation d'une maison varie en fonction de la maison. Certaines maisons nécessiteront plus de travaux avant de pouvoir être vendues, tandis que d'autres nécessiteront simplement quelques modifications modestes. La quantité de travail et ce que vous voulez effectuer détermineront le temps qu'il faudra pour réparer les réparations de la maison.
Les rénovations peuvent prendre plusieurs mois si vous les faites vous-même, mais embaucher des professionnels peut considérablement raccourcir le processus.
Disponible
Le temps nécessaire pour vendre une maison, comme pour la rénovation, est déterminé par la quantité de travail effectué. Lorsque vous vendez votre propriété par vous-même, cela prend beaucoup de temps – peut-être quelques mois – car il y a beaucoup de paperasse à compiler. L'embauche d'un agent immobilier réduira votre charge de travail et la rendra beaucoup plus gérable.
Le retournement de maison est-il possible sans argent ?
Il existe différentes façons d'obtenir de l'argent pour retourner une maison si vous n'avez pas assez d'argent ou si vous voulez réduire les risques. Les prêteurs de crowdfunding en argent dur, privés ou immobiliers peuvent vous aider à changer de maison.
Le retournement de maison est-il dangereux ?
Le plus grand danger est que vous ne puissiez pas vendre la maison à profit ou que les réparations et les améliorations coûtent plus cher que prévu. Retourner des maisons implique des fraudes et des escroqueries. Toutes les maisons ne sont pas flippables.
Est-ce que House Flipping est difficile?
Rénover et retourner des maisons prend du temps. La recherche de propriété peut prendre des mois. Réparer la maison prend du temps. La démolition et la construction peuvent prendre des soirées et des week-ends si vous travaillez.
Retourner ou louer, qu'est-ce qui est le mieux ?
Le retournement et la location sont les meilleurs pour les investisseurs à court terme. Si vous avez besoin d'un revenu stable et que vous disposez de plus de temps et d'argent, vous pourriez acquérir un bien locatif.
Pouvez-vous gagner de l'argent en renversant des maisons ?
Tout en travaillant à temps plein, le retournement de propriété peut fournir des liquidités supplémentaires. Il vous permet de "tremper votre orteil dans l'eau" avant de quitter votre emploi à temps plein pour voir si retourner des maisons est fait pour vous.
Conclusion
Le retournement de maison peut être un choix commercial viable si vous optez pour le plan approprié et avez soigneusement analysé les éléments financiers. Cependant, il est peu probable que vous réussissiez rapidement avec cette méthode, et vous pourriez commettre de nombreuses erreurs et perdre de l'argent en cours de route.
L'équipe appropriée de professionnels peut grandement simplifier ce processus. Travaillez avec un agent immobilier compétent qui peut vous fournir des informations sur le marché et vous aider à comprendre les types de maisons que les acheteurs recherchent.
Un entrepreneur général qualifié peut également vous aider à déterminer l'état actuel d'une maison. Cela vous aidera à éviter d'investir dans un trou d'argent. Bien sûr, vous devrez planifier à l'avance vos besoins financiers.
Le bon financement et le bon taux d'intérêt peuvent faciliter la réparation et le retournement d'une maison.
Comment retourner une maison FAQ
Quelle est la règle des 70% dans le house flipping ?
La règle des 70 % aide les nageurs à domicile à déterminer le prix le plus élevé qu'ils devraient payer pour un immeuble de placement. Essentiellement, ils ne devraient pas dépenser plus de 70 % de la valeur après réparation de la maison moins les frais de rénovation.
Pouvez-vous devenir riche en renversant des maisons?
Non, il n'y a pas de palmes domestiques Fortune 500. Il n'y a rien comme gagner 50,000 XNUMX $ en quatre ou cinq mois sur un projet flip réussi, mais ça pique aussi de travailler pendant des mois et de ne rien gagner ou de perdre de l'argent.
Combien d'argent les palmes de maison gagnent-elles par an ?
Le salaire moyen d'un retourneur de maison est de 117,372 2020 $. Nous sommes arrivés à ce chiffre en examinant le revenu moyen déclaré des palmes de maison aux États-Unis en XNUMX.
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