Selon la Federal National Mortgage Association (FNMA), l'institution financière conventionnelle qui prête des hypothèques a été autorisée à prêter de quatre à dix. Oui, vous savez ce que cela signifie et je vais vous montrer combien d'hypothèques vous pouvez avoir à la fois à votre nom pour un bien locatif et sur une maison.
Combien de prêts hypothécaires pouvez-vous avoir à la fois
Dans la mesure où vous pourriez être admissible à plusieurs hypothèques sur un bien locatif ou une maison. Il peut y avoir des problèmes associés au processus d'obtention de plusieurs hypothèques avec un bien locatif ou une maison à la fois. Pour commencer, les prêteurs peuvent sembler plus réticents à signer autant de prêts hypothécaires, vous considérant comme un risque de prêt plus élevé.
Vous pouvez rencontrer la réticence du prêteur à vous permettre d'obtenir plus d'un prêt hypothécaire pour un bien locatif en même temps. Il peut également être nécessaire de soumettre un acompte plus important, d'avoir une réserve de liquidités plus importante et d'avoir une cote de crédit plus élevée. Lorsque vous possédez de nombreux actifs, vous pouvez potentiellement faire face à des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés.
Se qualifier pour plusieurs hypothèques pour un bien locatif ou une maison en même temps peut être difficile, mais c'est réalisable. Continuez à lire pour savoir comment accomplir la tâche.
Être admissible à vos quatre premières hypothèques
Votre prêteur peut vous demander de respecter des normes spécifiques si vous souhaitez être admissible à un financement pour vos quatre ou plusieurs premières hypothèques sur une maison. Votre prêteur peut exiger que vous disposiez des éléments suivants :
- Une cote de crédit de 670 à 739 est considérée comme bonne à exceptionnelle.
- Un ratio prêt-valeur (LTV) pouvant atteindre 80 %
- Les immeubles locatifs actuels fournissent des flux de trésorerie.
- Les formulaires W-2 ou les déclarations de revenus peuvent être utilisés comme preuve de revenu.
- L'état de l'actif et du passif
- États de la situation financière pour tout immeuble de placement actuel
- Documentation hypothécaire conventionnelle actuelle
Admissibilité aux prêts hypothécaires de plus de quatre
Les prêteurs ont des exigences plus strictes lorsque vous souhaitez obtenir plus de quatre ou plusieurs prêts hypothécaires pour un bien locatif ou une maison à la fois.
En réalité, lorsque vous recherchez plus de quatre ou plusieurs prêts hypothécaires sur un bien locatif, les critères de souscription deviennent plus stricts. Vous devrez peut-être justifier de certains, sinon de tous les éléments suivants :
- Chaque immeuble de placement nécessite un acompte de 25 %.
- Les duplex, triplex et quads sont 30 % moins chers.
- Une cote de crédit minimale de 720 est requise.
- Il n'y a eu aucun paiement hypothécaire en retard sur aucune propriété.
- Deux ans de déclarations de revenus démontrant tous les revenus locatifs de toutes les propriétés
- 6 mois de réserves de liquidités sur toutes les propriétés pour le principal, les intérêts, les taxes et les assurances (également appelées PITI).
Renseignez-vous auprès de votre prêteur sur les directives supplémentaires dont vous avez besoin pour financer les prêts cinq à dix.
Répondre aux qualifications FNMA pour 5 à 10 propriétés financées
Lors de la crise du logement de 2008, Fannie Mae a révélé ses normes pour 5 à 10 maisons financées pour des investisseurs extrêmement compétents. Ce programme requiert les qualifications suivantes :
- Une bonne cote de crédit de 720
- Une maison unifamiliale nécessite une mise de fonds de 25 %, alors qu'une résidence multifamiliale nécessite une mise de fonds de 30 % (ce qui pourrait impliquer une propriété de deux à quatre logements)
- Avoir assez d'argent pour couvrir PITI sur toutes les propriétés.
- Deux ans de déclarations de revenus démontrant les revenus locatifs
- Il n'y a pas eu de faillites, de saisies ou d'impayés hypothécaires de 30 jours ou plus.
- Il n'y a eu aucun paiement hypothécaire en retard au cours de la dernière année, et il n'y a pas eu de faillites ou de saisies au cours des sept dernières années.
- Un formulaire 4506-T rempli à des fins fiscales
Il est possible que vous deviez rechercher le meilleur prêteur hypothécaire. En raison des risques possibles pour le prêteur, tous les prêteurs ne vous permettront pas d'accéder à une propriété financée par la FNMA 5 à 10.
Autres options de financement de plusieurs hypothèques
Outre les prêts conventionnels, en tant qu'investisseur immobilier, vous pouvez rechercher d'autres moyens de financer de nombreux prêts hypothécaires pour des biens locatifs. Ci-dessous, vous trouverez des informations sur les prêteurs privés, les prêts généraux, les prêts de portefeuille et les prêts de refinancement en espèces.
#1. Prêteurs privés
Les prêteurs traditionnels ne font pas de prêteurs privés. Les prêteurs privés, en revanche, sont rendus possibles par le financement privé des particuliers et des entreprises. Les prêteurs recherchent souvent des maisons qui ne resteront pas longtemps sur le marché et qui ont une valeur de revente élevée.
Les prêteurs privés sont également connus sous le nom de prêts sûrs. Cela signifie que le prêteur prend une garantie sous forme de propriété. Cela signifie que si un débiteur ne rembourse pas un prêt d'argent dur, le prêteur saisit la propriété.
Les prêteurs privés n'exigent pas autant strict un processus d'autorisation. Si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt classique, vous pouvez envisager cette alternative en tant qu'emprunteur. Vous pouvez également vous rapprocher des prêteurs privés en quelques jours, par rapport aux mois qu'il faut pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel (qui est d'environ un mois).
Les prêteurs privés ont souvent des taux d'intérêt élevés, allant souvent de 8 à 15 %, par rapport aux taux bon marché disponibles avec un prêt traditionnel.
#2. Prêts globaux
Les hypothèques globales vous permettent de financer plusieurs maisons dans le cadre d'un seul contrat hypothécaire. Ces hypothèques sont idéales pour propriétaires d'immeubles commerciaux, promoteurs et investisseurs immobiliers. Les hypothèques globales rendent le processus d'achat plus efficace et, dans de nombreux cas, moins cher.
Un autre avantage d'avoir une hypothèque globale est que lorsque l'une des propriétés de l'accord est réhypothéquée ou vendue, une clause la «libère» de l'hypothèque initiale. Les autres actifs sous l'hypothèque initiale restent sous l'hypothèque initiale. De même, vous n'êtes pas censé couvrir la totalité du montant.
Lorsque vous achetez une maison avec une hypothèque globale, vous bénéficiez des mêmes conditions de financement pour toutes vos propriétés. En échange d'une hypothèque globale, le prêteur fournit des garanties pour les propriétés, similaires aux prêts d'argent dur. Si vous faites défaut sur le prêt, vos propriétés actuelles peuvent être compromises.
Gardez à l'esprit que si vous souhaitez recevoir une hypothèque globale, vous devrez peut-être respecter des conditions strictes. Vous ne pouvez pas non plus utiliser une hypothèque globale pour acheter des maisons dans de nombreux États en raison des différences entre les lois des États. Enfin, une hypothèque globale a des frais de clôture nettement plus élevés qu'une hypothèque standard.
#3. Prêts d'un portefeuille
Plutôt que d'offrir un prêt de portefeuille sur le marché hypothécaire subséquent, un prêteur le crée et le « garde ». Un prêt de portefeuille reste dans le portefeuille du prêteur. Les normes de souscription uniques des emprunteurs sont imposées par les prêteurs.
En termes de temps d'attente, un prêt de portefeuille est assez similaire à un prêt d'argent dur en ce sens qu'il réduit considérablement le temps que vous passez à attendre pour obtenir le financement de vos propriétés.
#4. Refinancement avec Cash Out
Vous pouvez également envisager un refinancement en espèces. Il s'agit d'une sorte de refinancement hypothécaire qui puise dans la valeur nette que vous avez accumulée dans vos autres maisons au fil du temps. Quand on emprunte plus avec un investissement immobilier. Vous recevez une grosse somme d'argent en échange d'une hypothèque plus importante.
Un refinancement en espèces vous permet de rembourser votre ancienne hypothèque et de passer à une nouvelle.
Alternatives pour les entrepreneurs indépendants pour financer de nombreuses locations
Voici quelques idées pour penser de façon créative afin de financer de nombreux propriétés de location à mesure que votre portefeuille s'agrandit jusqu'à dix maisons ou plus.
Un plan 401(k) à participant unique peut être utilisé par les propriétaires d'entreprise indépendants (k)
Un 401(k) à un seul participant, également appelé Solo 401(k), Solo-k, Uni-k ou un seul participant k, est un régime de retraite approuvé par l'IRS. qui couvre un propriétaire d'entreprise sans travailleurs ou le propriétaire d'entreprise et son partenaire.
Les critères du régime de retraite d'un propriétaire d'entreprise indépendant sont les mêmes que pour tout autre régime 401(k). Cependant, en tant que propriétaire d'entreprise, vous pouvez contribuer à la fois en tant que travailleur et propriétaire. Donc, en substance, vous pouvez «doubler» vos cotisations jusqu'aux limites supérieures données.
Un 401 (k) à un seul participant dans lequel vous vous appelez le fiduciaire réalise le «contrôle du chéquier». De la même manière qu'un IRA qui a obtenu un membre individuel LLC et s'est intitulé, la direction le fait. Ensuite, vous pouvez utiliser votre 401(k) pour acheter un bien locatif (k).
Autres façons d'utiliser un IRA pour investir dans l'immobilier
Si vous n'êtes pas un travailleur indépendant mais que vous avez un IRA ou 401(k), vous pouvez convertir vos plans de fonds de pension actuels en un IRA autogéré avec contrôle du chéquier. Ou vous pouvez confier vos actifs à un fiduciaire qui se concentre sur les IRA autogérés.
Néanmoins, il y a quelques facteurs à considérer avant d'investir dans l'immobilier avec un 401(k) ou un IRA pour une personne :
- Les revenus générés par le bien locatif doivent rester dans l'IRA jusqu'au début des distributions typiques.
- Vous ne pouvez pas obtenir un gain indirect de l'actif conservé dans l'IRA. Comme servir de votre propre agent immobilier ou gérer l'immobilier par le biais d'un gestion de la propriété entreprise que vous contrôlez.
- Les biens immobiliers détenus dans un IRA sont hautement réglementés et doivent respecter les lois afin d'éviter les pénalités fiscales.
L'échange à imposition différée 1031 permet d'investir plus d'argent.
Au fur et à mesure de leur expansion et de leur croissance, la plupart des investisseurs immobiliers ajustent régulièrement leur portefeuille de biens locatifs. Les propriétaires utilisent un échange à imposition différée 1031 pour vendre un immeuble de placement et en acquérir un autre. Par conséquent, le report du paiement de tout impôt sur les gains en capital à payer.
Lors de l'exécution d'un échange avec report d'impôt IRS Section 1031, il existe des procédures et des calendriers précis à suivre. Cependant, de nombreux investisseurs estiment que l'effort supplémentaire en vaut la peine, en particulier lorsque les économies d'impôt peuvent être mises à profit pour financer de nombreux achats immobiliers.
Gérer plusieurs prêts hypothécaires
Lorsque vous avez de nombreuses hypothèques sur une maison à rembourser, vous devez développer une stratégie décente pour les suivre toutes. En fait, si vous choisissez une option de financement non conventionnelle. Vous n'aurez peut-être pas besoin de dépendre de votre prêteur pour compter combien vous devez. Vous voudrez peut-être aller jusqu'au bout et connaître le montant de votre principal pour chaque propriété. Ainsi que le calendrier des gains et les délais de paiement pour chaque propriété en avant et en arrière.
Il se peut que vous n'ayez pas le même prêteur pour toutes vos maisons, ce qui peut nécessiter une planification supplémentaire. Il est possible que vous n'ayez pas les mêmes dates de versement hypothécaire avec chaque prêteur. Vous pouvez choisir d'étaler vos dates de paiement ou de les avoir toutes dues le même jour, selon ce qui vous convient le mieux.
Facteurs à considérer
Au moment de décider parmi les différents choix pour le financement de nombreux biens locatifs. L'un des facteurs les plus importants à considérer est ce qui est le mieux pour vous et vos objectifs financiers à long terme. Tenez compte des facteurs suivants :
- Quelles sources de financement vous aident à réaliser vos transactions à moindre coût ?
- Comment le délai dans lequel les prêts sont financés affecte-t-il le délai de clôture des transactions ?
- Quels choix hypothécaires améliorent votre trésorerie et la performance globale de votre portefeuille immobilier locatif ?
Un prêt immobilier : qu'est-ce que c'est ?
Le montant de la valeur nette de votre maison que vous souhaitez hypothéquer est représenté en espèces par un prêt sur valeur nette de votre maison. Vous recevez le prêt sous la forme d'une somme d'argent forfaitaire à utiliser comme bon vous semble.
Le prêt sur valeur domiciliaire passe à la deuxième place. De plus, vous devez effectuer des paiements mensuels pendant une durée déterminée en plus de votre prêt de première position pour rembourser la dette et les intérêts supplémentaires.
Comment fonctionne une deuxième hypothèque et qu'est-ce que c'est ?
La deuxième hypothèque peut être obtenue auprès du même prêteur ou d'un prêteur différent. Le prêt d'une deuxième hypothèque n'a aucune restriction d'utilisation, que vous en obteniez un auprès du même prêteur qui a fourni votre première hypothèque ou auprès d'un prêteur différent.
Vous pouvez faire ce que vous voulez avec l'argent d'une deuxième hypothèque, mais de nombreuses personnes l'utilisent pour effectuer des réparations ou des améliorations esthétiques à leur maison, ce qui augmente sa valeur de revente. Vous pouvez utiliser la valeur nette de votre maison créée par votre paiement hypothécaire pour rembourser d'importants soldes de carte de crédit, réparer des dommages à la maison, régler une dette de prêt étudiant ou mener à bien d'autres entreprises financières coûteuses.
Pourquoi n'êtes-vous autorisé à obtenir que deux prêts hypothécaires ?
Il est difficile, voire impossible, de trouver une banque qui acceptera la position de troisième privilège pour une propriété résidentielle. Même si une banque ou un autre prêteur décide de vous accorder un prêt pour une troisième hypothèque, les taux d'intérêt peuvent être exorbitants pour des raisons valables, ce qui rend peu probable que vous puissiez répondre aux exigences.
La cause en est que les hypothèques de troisième position dans les saisies sont payées en dernier et peut-être pas du tout. Il est possible que les banques ne veuillent pas prendre ce genre de risque.
COMBIEN D'HYPOTHÈQUES POUVEZ-VOUS AVOIR FAQ
Combien de prêts hypothécaires pouvez-vous détenir à la fois?
Vous pouvez en avoir autant que vous le souhaitez. Mais pour les établissements de crédit traditionnels ou conventionnels, vous pouvez simplement en utiliser quatre.
Puis-je avoir 3 hypothèques?
Oui, vous pouvez!. Encore plus, si vous le souhaitez.
Comment puis-je avoir plus de 4 hypothèques?
Avec l'autorisation de la Federal National Mortgage Association, vous pouvez avoir plus de quatre hypothèques.
Pouvez-vous avoir 2 hypothèques sur 2 propriétés différentes?
A moins que ce ne soit sur un crédit immobilier classique. Un prêt hypothécaire conventionnel peut être utilisé sur plusieurs propriétés à la fois. Cependant, il n'est pas rare que des acomptes plus importants soient liés à ces prêts ou que les prêteurs demandent des preuves supplémentaires aux emprunteurs.
Est-il difficile d'obtenir une troisième hypothèque?
Non, ce n'est pas difficile. Tant que vous le voyez comme une excellente option pour vous.
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