Les récessions peuvent être effrayantes, et à juste titre. Lorsque l'économie connaît un ralentissement important et soutenu, cela a souvent un impact négatif sur votre portefeuille, surtout si vous gagnez moins que le revenu médian. Ceci est souvent le plus visible dans votre dépense la plus importante : le logement.
Il n'est pas toujours clair à quoi s'attendre. La récession du marché du logement, par exemple, entraîne souvent une baisse des prix des maisons, ce qui est excellent pour les acheteurs de maison, jusqu'à ce que vous considériez l'incertitude de l'emploi et le resserrement des restrictions imposées aux prêteurs. Savoir ce qui pourrait se passer pendant la récession du marché immobilier de 2023 peut vous aider à vous y préparer.
Qu'est-ce qu'une récession du marché du logement ?
Une récession du marché du logement se produit lorsque les ventes de maisons chutent pendant six mois consécutifs, ce qui s'est officiellement produit en juillet 2022. Selon de nouvelles données de la National Association of Realtors (NAR), les ventes de maisons existantes ont baissé de 5.9 % en juillet 2022 et de 20.2 % sur un an. an.
Selon l'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, "nous assistons à une récession du logement en termes de baisse des ventes de maisons et de la construction de maisons... mais ce n'est pas une récession des prix des maisons". Les stocks restent rares et les prix continuent d'augmenter dans tout le pays, avec près de 40% des maisons [sur le marché] au prix catalogue complet.
Qu'est-ce qui cause cette récession apparente du marché du logement ?
Le marché du logement est tiré par deux forces majeures : la hausse des taux d'intérêt (due aux récentes hausses de taux de la Réserve fédérale) et la hausse des coûts de construction. De nombreux nouveaux acheteurs hésitent à acheter une maison dans un environnement où les taux d'intérêt sont plus élevés que ceux que nous avons connus depuis des décennies.
Pendant les ralentissements de la chaîne d'approvisionnement liés à la pandémie, le coût des matériaux de construction a grimpé en flèche. Suite à la pandémie, ces prix ne sont pas revenus à la normale, car l'inflation généralisée a encore fait grimper le coût des marchandises.
La combinaison de ces deux forces a poussé de nombreux acheteurs potentiels hors du marché.
Il est important de noter à ce stade que les experts des médias ne sont pas des diseurs de bonne aventure dotés de capacités de clairvoyance. Alors que les professionnels font de leur mieux pour prédire ce qui se passera sur la base des informations disponibles, personne ne peut prédire avec certitude ce qui se passera dans le futur. C'est pourquoi nous avons besoin d'informations précises pour suivre et prévoir les mouvements immobiliers.
Pourquoi les prix des maisons chutent-ils pendant les récessions ?
Les prix des maisons ne chutent pas toujours pendant une récession, mais ils le font fréquemment. Selon le Joint Center for Housing Studies de l'Université de Harvard, les prix des logements ont chuté au cours de quatre des cinq récessions depuis 1980.
Au cours de toutes ces récessions, la baisse moyenne des prix des logements était de 5 % pour chaque année où l'économie était en récession. Dans certains cas, la baisse a été importante : pendant la Grande Récession, le prix moyen des maisons a chuté de près de 13 %.
#1. Les restrictions des prêteurs sont renforcées
Les gens sont plus susceptibles de perdre leur emploi pendant une récession, ce qui peut mettre à rude épreuve votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire. Par conséquent, pendant une récession, la plupart des prêteurs resserreront leurs exigences hypothécaires.
Notes: Les prêteurs essaient de réduire leur risque en ne prêtant qu'aux candidats les plus qualifiés. Pour être admissible, vous pourriez avoir besoin d'un pointage de crédit plus élevé, d'un acompte plus important ou d'une situation d'emploi plus stable.
#2. Les acheteurs de maison font face à moins de concurrence.
Lorsque les temps sont durs, la plupart des gens évitent de prendre des engagements financiers importants, comme un prêt hypothécaire de 30 ans qui coûte des centaines ou des milliers de dollars par mois. Le flux d'acheteurs de maisons ne s'arrête pas complètement (tout le monde n'est pas touché par une récession), mais il ralentit jusqu'à un minimum.
Les ventes de maisons unifamiliales, par exemple, ont chuté de 30 % entre 2005 et 2008. Les prix baissent lorsqu'il y a moins de demande pour un produit, selon la loi de l'offre et de la demande.
#3. Les loyers sont souvent maintenus à un niveau élevé pendant les récessions.
Pendant la plupart des récessions, les coûts de location font le contraire des coûts d'achat d'une maison : ils restent élevés ou augmentent plutôt qu'ils ne diminuent. Étant donné que les revenus ont tendance à baisser pendant une récession, vos frais de location actuels peuvent grignoter une plus grande partie de votre salaire. C'est pourquoi.
#4. Moins de personnes sont intéressées par l'achat
Pendant une récession, moins de gens achètent des maisons. Les gens doivent toujours vivre quelque part, et à moins que vous n'emménagiez avec quelqu'un gratuitement ou que vous ne viviez dans la rue, votre seule autre option est de louer. En d'autres termes, davantage de futurs propriétaires continuent de louer.
#5. Plus de familles sont contraintes à la forclusion
Un travailleur sur cinq a perdu son emploi au début de la Grande Récession. Même après avoir trouvé un nouvel emploi, les gens gagnaient en moyenne 18 % de moins.
Des difficultés financières comme celle-ci sont ce qui a poussé plus de six millions d'Américains à la forclusion lors de la dernière récession. Avec une saisie récente sur votre crédit, l'achat d'une nouvelle maison est difficile, voire impossible, obligeant davantage de personnes à louer.
#6. De moins en moins de maisons sont construites.
À mesure que de moins en moins de propriétaires potentiels entrent sur le marché, les promoteurs immobiliers commencent à réduire le nombre de nouvelles maisons construites. Par exemple, pendant la Grande Récession, les nouvelles mises en chantier ont chuté de 36 %. Les personnes qui préfèrent les nouvelles maisons, en particulier, peuvent avoir moins d'options à choisir.
Les effets de la récession du marché du logement de 2022 sur les acheteurs et les vendeurs
L'achat d'une maison en période de récession peut être avantageux si votre situation financière personnelle le permet. Vous pouvez vous distinguer en tant qu'acheteur de maison en travaillant pour améliorer votre crédit, en trouvant un emploi stable et en économisant une importante mise de fonds. Vous pouvez avoir plus d'options (bien que moins de maisons neuves), les prix des maisons peuvent être plus bas, les taux d'intérêt peuvent être plus bas et vous pouvez avoir plus de pouvoir de négociation. En raison de ces facteurs, les récessions se transforment souvent en marché d'acheteurs.
Si vous vendez une maison, en revanche, vous devrez peut-être ajuster vos attentes en termes de temps qu'il faudra pour vendre votre maison et quelles concessions vous devrez faire pour trouver un acheteur. Vous pouvez augmenter vos chances de vendre votre maison en ne la surévaluant pas et en la rendant aussi attrayante et prête à emménager que possible.
Comment une véritable bulle immobilière peut-elle provoquer une récession ?
Si les prêteurs cessent de faire preuve de diligence raisonnable pour s'assurer que les gens peuvent se permettre des prêts immobiliers, les prix des maisons pourraient augmenter rapidement à mesure que de plus en plus de personnes se font concurrence pour acheter des maisons. Si ces acheteurs de maison ne sont pas en mesure de faire face aux paiements, un grand nombre de personnes pourraient ne pas rembourser leurs prêts, ce qui aurait un effet d'entraînement sur l'ensemble de l'économie.
Surveillance et prévision des mouvements immobiliers
Pour comprendre l'impact d'une récession du marché immobilier sur l'économie et vice versa, vous devez suivre les mouvements immobiliers. Comment suivre les transactions immobilières ?
#1. La construction de maisons commence
Les mises en chantier de logements neufs sont un indicateur avancé du marché immobilier. Le Bureau du recensement a récemment publié des nouvelles décourageantes. En juillet 2022, les mises en chantier (construction neuve) ont baissé de 9.6 %.
Parce que les constructeurs répondent à la demande de logements, il faut faire attention à ce chiffre car il aura des implications à long terme sur le marché immobilier. Par exemple, que se passe-t-il si les taux d'intérêt baissent et que l'offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande ?
#2. L'indice d'humeur
Selon l'Association nationale des constructeurs d'habitations (NAHB), le sentiment des constructeurs de maisons a diminué pendant huit mois consécutifs, atteignant 49 en août (une baisse de 6 points). Tout ce qui est inférieur à 50 est considéré comme négatif. Parce que les acheteurs et les constructeurs sont aux prises avec la hausse des coûts, l'indice est tombé en territoire négatif pour la première fois depuis 2014. (mis à part une brève chute au début de la pandémie).
#3. Le nombre de ventes de maisons qui ont été annulées
Selon une nouvelle analyse de Redfin, environ 63,000 2022 contrats d'achat de logement ont été annulés en juillet 16, ce qui représente environ 2020 % du total des contrats de logement pour le mois. Depuis que la pandémie a interrompu les ventes de maisons en mars et avril XNUMX, il s'agit du pourcentage le plus élevé d'annulations.
Les acheteurs sont de plus en plus conscients de leur pouvoir d'achat car les maisons restent sur le marché pendant de plus longues périodes. Les acheteurs demandent des réparations supplémentaires car ils peuvent désormais faire des offres conditionnelles car ils ne sont plus aussi pressés. D'autres acheteurs n'ont pas été en mesure de conclure les transactions parce qu'ils n'étaient plus admissibles à un prêt hypothécaire en raison de la hausse des taux d'intérêt. Les maisons étaient beaucoup plus abordables, avec des taux d'intérêt d'environ 3 % contre 5 %.
Les ventes de maisons neuves ont chuté de 9.6 % en juillet 2022, les constructeurs ayant réagi à une baisse de la demande de nouveaux projets.
#4. Les données de la National Association of Realtors sur les ventes de maisons existantes.
Depuis que la National Association of Realtors a annoncé que les ventes de maisons existantes étaient en baisse de 5.9 % en juillet, de nombreux experts estiment qu'une récession immobilière a officiellement commencé.
Le prix de vente médian des maisons existantes a augmenté de 10.8 % en glissement annuel pour atteindre 403,800 10,000 $. Il s'agit d'une baisse de XNUMX XNUMX $ par rapport au record du mois précédent.
#5. La récente hausse des taux d'intérêt hypothécaires
Quel effet la récente hausse des taux d'intérêt hypothécaires a-t-elle eu sur le marché du logement? De nombreuses personnes ont été exclues du marché parce qu'elles ne sont plus admissibles à un prêt hypothécaire ou ne veulent pas être aux prises avec des paiements hypothécaires astronomiques à la suite de l'achat d'une maison à un prix gonflé.
L'indice des prix des maisons
Selon des données récentes de la NAR, l'achat d'une maison est le moins abordable depuis plus de trois décennies. En juin, l'indice d'abordabilité du logement a atteint 98.5, sur la base des prix médians des maisons unifamiliales, des taux d'intérêt hypothécaires et des revenus familiaux médians. Il s'agit d'une diminution de 32.2 % par rapport à juin 2021, et il s'agit du score mensuel le plus bas depuis 1989.
La baisse de l'abordabilité du logement coïncide avec les niveaux d'inflation les plus élevés depuis plus de 40 ans, ce qui fait de cette récession immobilière une grave préoccupation.
Le cycle du logement
Pour comprendre la véritable signification d'une récession du marché du logement, nous devons examiner historiquement le cycle du marché du logement. Le cycle immobilier comporte quatre étapes : reprise, expansion, hyper offre et récession. Étant donné que nous sommes clairement en récession, nous devons envisager la prochaine étape du cycle.
Que se passe-t-il après la récession du marché du logement en 2023 ?
Nous entrerons dans un cycle de reprise du logement une fois la récession immobilière terminée. C'est le meilleur moment pour acheter des propriétés à une valeur inférieure à celle du marché. Cependant, déterminer quand ce cycle a commencé n'est pas toujours simple.
À quelle vitesse le marché du logement se redressera-t-il après une récession ?
Le cycle du logement se complique à ce stade en raison des effets persistants de la récession, et de nombreuses personnes hésitent à investir ou à acheter un bien immobilier. Bien sûr, vous ne saurez jamais avec certitude quand la phase de récupération commencera, mais deux indicateurs clés sont :
Après avoir touché le fond, les prix de l'immobilier augmentent ; les prix augmentent à partir de leur point le plus bas.
L'économie générale se redresse, l'emploi augmente et l'économie semble bien se porter.
Vous ne pouvez pas non plus nier l'importance des politiques gouvernementales pour stimuler l'économie. C'est pourquoi de nombreux experts attendent avec impatience l'annonce des taux d'intérêt de la Fed en septembre.
Qu'implique la récession du marché du logement de 2023 ?
La récession du marché immobilier en 2023 pourrait obliger les vendeurs à modérer leurs attentes. Vous n'obtiendrez peut-être pas la guerre des enchères que vous espériez, et les prix élevés peuvent décourager certains acheteurs potentiels. Votre maison peut être sur le marché depuis plus longtemps et les acheteurs potentiels peuvent exiger de vous plus de réparations.
Vous devez accepter la réalité des stocks limités et des taux d'intérêt plus élevés en tant qu'acheteur. Si vous recherchez simplement un investissement, vous voudrez peut-être vous tourner vers d'autres classes d'actifs, car l'incertitude durera pendant une durée inconnue.
Devriez-vous acheter une maison pendant une récession du marché du logement ?
Nous avons discuté de l'idée d'acheter une maison pendant une récession générale, mais qu'en est-il d'une récession immobilière ? Avec des taux d'intérêt élevés et des coûts de construction en hausse, vous voudrez peut-être reporter l'achat d'un bien immobilier jusqu'à ce que le marché se stabilise afin de ne pas être enfermé dans un taux d'intérêt plus élevé sur une maison achetée au-dessus du marché.
Cependant, si vous remarquez que les prix des logements baissent et que vous avez un acompte important pour votre maison, vous voudrez peut-être profiter de cette opportunité unique.
FAQ sur la récession du marché du logement
Qu'arrive-t-il aux prix pendant une récession?
Bien que les prix des articles individuels puissent se comporter de manière erratique en raison de facteurs économiques inattendus, il est vrai qu'une récession peut entraîner une chute des prix de certains articles. Parce qu'une récession signifie généralement que les gens ont moins de revenus disponibles, la demande de nombreux articles chute, ce qui les rend moins chers.
Allons-nous vers une récession en 2023 ?
"L'enracinement de l'inflation - et l'action politique probable requise de la part de la Fed - confirme notre prévision d'une récession modérée commençant au premier trimestre 2023."
Qu'est-ce qui se vend bien en période de récession?
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- S'occuper d'un animal.
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Bibliographie
