Tout nouveau propriétaire d'entreprise devrait prendre le temps de signer un bail. Un contrat de bail commercial doit préciser la durée et le type de bail, ainsi que le type de loyer à payer. Vous devrez probablement faire une réservation pour un espace pour votre entreprise à un moment donné, que vous ouvriez un magasin, emménagiez dans un bureau ou louiez des installations pour la production. Ainsi, trouver le bon espace dans le monde complexe de l'immobilier commercial peut parfois prendre des années.
Bail commercial
Chaque fois qu'une entreprise loue une propriété commerciale dans l'intention d'opérer à partir de cet endroit, un bail commercial est nécessaire. Les baux commerciaux durent généralement de trois à cinq ans, établissant un lien à long terme entre le bailleur et le locataire. Un contrat de bail commercial doit préciser la durée et le type de bail, le type de loyer à payer, le montant du dépôt de garantie, les conditions régissant les utilisations autorisées et exclusives et les informations concernant les réparations et l'entretien.
Un bail commercial est un contrat qu'une entreprise conclut avec un propriétaire pour lui louer des bureaux ou d'autres biens immobiliers commerciaux.
Contrat de bail commercial
Un contrat de bail commercial doit comporter certains éléments et informations cruciales car il s'agit d'un contrat et doit le faire pour être exécutoire. Les termes du bail doivent au moins inclure le montant du loyer, le montant du dépôt de garantie, la durée du contrat et tout autre coût dont le locataire pourrait être responsable. La catégorie « autres coûts » est particulièrement importante, vous devez donc l'examiner attentivement avant de signer le contrat. Les dépenses telles que l'assurance de l'immeuble, les taxes foncières et l'entretien relèvent de la rubrique "autres coûts". Ces dépenses supplémentaires peuvent rapidement s'accumuler en frais généraux élevés.
Différence entre un bail commercial et un bail résidentiel
Une distinction est que, contrairement aux baux commerciaux, les baux résidentiels n'exigent généralement pas que les locataires paient tout ou partie des taxes foncières. Au lieu de cela, les locataires dans les contrats de location commerciale sont souvent tenus de payer au moins une partie des taxes foncières. Voici les différences entre les baux commerciaux et les baux d'habitation :
# 1. protection
En raison des lois sur la protection des consommateurs, les locataires résidentiels bénéficient généralement d'une plus grande protection. Il n'y a pas de réglementation qui protège votre vie privée ou fixe un plafond sur le montant d'un dépôt de garantie avec un bail commercial.
#2. Négociation
Peu ou pas de négociations ont lieu en matière de baux résidentiels. À moins que le propriétaire ne décide de vous faire une bonne affaire, vous devez payer le montant indiqué par le propriétaire. Un bail commercial vous donne en tant que propriétaire d'entreprise plus de pouvoir de négociation. Vous et un propriétaire pourriez convenir de conditions particulières afin qu'ils puissent louer leur espace.
#3.Normalisation
De nombreux baux résidentiels ont une structure très similaire et bon nombre des mêmes termes et conditions. Les besoins du propriétaire sont à la base du contrat de bail commercial. Lorsqu'ils vous envoient le contrat, examinez attentivement toutes les informations.
Modalités du bail commercial à connaître
Voici les conditions de base des baux commerciaux :
#1. Durée du bail
Cette phrase fait référence à la durée d'un bail. Il contient des demandes telles que "Combien de temps dure le bail ?" Va-t-il expirer à une date précise ou dans certaines circonstances ? Qui a le droit de le prolonger ou de le terminer plus tôt : le propriétaire ou le locataire ?
#2. Location
Cette phrase inclut les requêtes sur les options de paiement disponibles. Des exemples de telles questions sont « Combien coûte le loyer de base ? » Se lève-t-il à des moments précis ? En plus du loyer, quelles sont les autres dépenses ?
#3. D'autres coûts
Cette phrase traite d'autres coûts supplémentaires associés à la location de biens immobiliers à des fins commerciales. Qui paie les coûts tels que les taxes foncières, l'assurance du bâtiment et l'entretien courant en sont quelques exemples.
#4. Dépôt de garantie
Cette phrase pose des questions telles que Combien coûte-t-il et dans quelles circonstances le propriétaire peut-il le retenir ?
#5. Octroi du Bail.
Cette clause stipule qu'après que toutes les exigences, telles que le paiement du dépôt de garantie, ont été satisfaites et que le locataire a accepté la propriété du propriétaire.
#6. Date de début.
C'est le jour où le locataire emménage dans la maison, ou plus formellement, le jour où le locataire est responsable du paiement du loyer et de l'entretien de la maison de location.
#7. Extension.
Des prolongations sont possibles lorsque les deux parties en conviennent par écrit. Les deux parties doivent le signer pour que la prolongation prenne effet.
#8. Des frais de retard.
Les clauses du bail commercial précisent une pénalité que le locataire doit payer en cas de retard dans le paiement de ses loyers. Vous pouvez payer un montant fixe ou une partie du loyer mensuel pour cela.
#9. Impôts.
Les obligations fiscales pour la propriété sont répertoriées dans cette section, ainsi que des informations sur qui est responsable du paiement de chaque taxe (y compris les taxes foncières).
#dix. Obligation de réparation.
Cette section décrit les types de réparations dont le propriétaire est responsable, telles que celles pour les défauts matériels, les lacunes ou les défaillances essentielles au fonctionnement de la propriété. En outre, il précise les obligations d'entretien des locataires.
#11. Permis.
Pour apporter des améliorations ou des réparations à la propriété locative, les deux parties doivent obtenir toutes les licences et tous les permis requis.
#12. Indemnité par un locataire.
Cette clause dégage effectivement le propriétaire de toute responsabilité pour tout préjudice, perte, réclamation ou dommage, à moins que ce préjudice ne soit le résultat direct d'une faute intentionnelle, d'une négligence grave ou d'un manque de diligence raisonnable du propriétaire.
#13. Abattement/Ajustement de loyer.
Cette section prévoit la réduction ou la suppression du loyer en cas d'incendie ou autre catastrophe naturelle causant des dommages matériels.
#14. Condamnation.
Bien qu'elle soit souvent ignorée, cette clause est cruciale. Il établit ce qui se passera si un organisme gouvernemental condamne ou expulse un propriétaire de son bien locatif afin qu'il puisse être utilisé à des fins publiques.
#15. Option d'achat.
Cette clause prévoit qu'à tout moment pendant la durée du bail, le locataire peut exercer une option d'achat de la propriété à un prix prédéterminé. Ce serait une bonne idée d'inclure cette clause même si elle n'est pas nécessaire. L'accord peut également interdire au locataire d'acheter la propriété pendant que le bail est toujours en vigueur. C'est une bonne idée de le mettre par écrit dans les deux cas.
Processus de bail commercial
Enquêter sur le propriétaire, découvrir à qui appartient le bâtiment, se renseigner sur les lois de zonage et acquérir une compréhension générale du quartier sont quelques étapes dans la conduite de la recherche. Assurez-vous de bien comprendre les conditions de paiement du bail, votre exposition au risque, la structure de transfert, le taux de retenue préféré du propriétaire et toute clause de nuisance avant de le signer.
Ce sont des éléments cruciaux auxquels il faut faire attention, mais gardez à l'esprit que différents États ont des pratiques coutumières différentes en matière de baux commerciaux. Avant de signer un bail commercial, vous devez faire quelques recherches. Lors de votre enquête, assurez-vous de faire ce qui suit :
#1. Familiarisez-vous avec la région.
Si vous êtes à la recherche d'une nouvelle propriété et que vous fournissez des biens ou des services au grand public, vous devez rechercher le quartier et déterminer votre marché cible.
#2. Recherchez le propriétaire de l'immeuble et le propriétaire.
Votre propriétaire direct n'est peut-être pas toujours le propriétaire légal de la propriété. Dans tous les cas, renseignez-vous le plus possible sur le bailleur et le propriétaire de l'immeuble. Ensemble, vous vous lancez en affaires, alors assurez-vous de savoir qui ils sont, quelle est leur situation financière et s'ils paient ou non leurs factures à temps.
#3. Examiner les règlements de zonage
La lois de zonage sont un élément supplémentaire à prendre en compte. Vous devez vous assurer que les objectifs de votre propriétaire sont conformes aux lois de votre municipalité, même s'il peut désigner votre espace pour, par exemple, exploiter un restaurant.
Dans certains cas, un propriétaire ou un propriétaire d'immeuble peut croire qu'il peut louer son espace à un type d'entreprise particulier même s'il n'est pas conforme aux réglementations de zonage locales. En coordonnant ces deux points, vous pouvez vous assurer que votre entreprise ne rencontrera pas de difficultés juridiques majeures de la part de la communauté où vous opérez.
#4. En savoir plus sur les lois sur les nuisances et l'environnement
Avant de signer quoi que ce soit, il est également crucial de rechercher les lois environnementales de base de la propriété. Ces règles pourraient être utilisées contre votre entreprise car certains propriétaires les ignorent fréquemment.
Exigences pour la location d'un espace commercial
De plus, les usages permis de la propriété peuvent être mentionnés dans le bail.
#1. Utilisation autorisée
Le bail ne s'applique qu'à des activités commerciales particulières. Le locataire ne s'engagera dans aucune autre activité commerciale sans l'accord écrit préalable du propriétaire. Les utilisations autorisées de la propriété limitent les types d'activités commerciales que vous pouvez exécuter sans le consentement du propriétaire.
#2. Usage exclusif
Le locataire d'une propriété plus grande avec plusieurs locataires a le droit exclusif d'exercer certaines activités. Pour empêcher les entreprises concurrentes de s'installer à côté, un café dans un centre commercial linéaire ou un préparateur d'impôts dans un parc de bureaux, par exemple, peut marchander pour un usage exclusif.
#3. Rompre un bail
Un locataire peut songer à résilier le bail si l'entreprise connaît des difficultés ou si elle doit déménager. Si tel est le cas, le propriétaire peut être en mesure d'intenter une action en justice contre le locataire pour récupérer le loyer impayé aux termes du bail. Certains États peuvent avoir une obligation d'atténuation de la part du propriétaire, qui les oblige à essayer de relouer l'espace et d'appliquer le loyer qu'ils perçoivent aux dommages que le locataire doit.
Quel est le type de bail commercial le plus courant ?
#1. Baux à service complet
Dans un bail à service complet, également appelé bail brut, le locataire est responsable du paiement du loyer de base, tandis que le propriétaire couvre toutes les autres dépenses liées à l'immeuble telles que les services publics, les assurances, les taxes et l'entretien. Le locataire sera également responsable du paiement d'une partie des espaces communs, c'est là que le «facteur de perte» de l'espace louable par rapport à l'espace utilisable entre en jeu.
#2. Baux nets
Néanmoins, dans un bail net, une partie des charges d'exploitation de l'immeuble est supportée par les locataires. Les trois différents types de baux nets ont chacun leurs avantages. Contrairement à un bail brut, un bail triple net oblige le locataire à couvrir à la fois le loyer et les charges d'exploitation de l'immeuble. Les loyers devraient diminuer en conséquence, mais les coûts variables devraient augmenter.
De même, dans un bail double net, le locataire est responsable du paiement des taxes, des assurances et des services publics, mais le propriétaire ou le propriétaire est responsable de couvrir les coûts d'entretien structurel. Enfin, dans un bail net unique, le propriétaire supporte le coût de l'assurance, des taxes et de l'entretien, tandis que le locataire est responsable du paiement du loyer et des services publics.
#3. Baux NNN absolus
Les baux absolus NNN (ou cautionnables), qui sont moins courants, obligent le locataire à payer tous les frais d'entretien du bâtiment, y compris la toiture.
#4. Baux à pourcentage
En plus du loyer de base, les locataires qui ont des baux à pourcentage paient également une partie des ventes au détail. Même s'ils peuvent être trouvés ailleurs, les centres commerciaux sont ceux où ils sont les plus répandus.
#5. Location avec services complets
Les services publics et autres que le locataire paierait généralement séparément sont souvent inclus dans le loyer des immeubles de bureaux à locataires multiples.
Quelle est la durée normale d'un bail commercial ?
Les baux commerciaux durent généralement entre trois et cinq ans. Cela garantit que les propriétaires pourront récupérer leur investissement grâce aux revenus locatifs.
Qui paie les baux commerciaux ?
Le propriétaire et le type d'accord conclu pour déterminer le paiement du contrat de bail commercial. Cependant, dans un bail commercial, le locataire est généralement responsable des frais juridiques du bailleur et des parties.
Quels sont les principaux éléments d'un bail commercial ?
Certains des éléments clés à considérer sont les suivants :
- Durée/type de location
- Frais de location
- Paiement de sécurité
- Utilisation autorisée
- Usage exclusif
- Rénovations et entretien
- Apparence extérieure
- Assurance
- Répondre aux exigences de la loi américaine sur les personnes handicapées
- Garantie personnelle
- clauses de modification, d'amendement et de résiliation
- Sous-location
Quel type de bail commercial est le meilleur ?
Le bail triple net, ou bail « NNN », est sans doute le plus populaire parmi les propriétaires commerciaux, car il place la majorité du fardeau du partage des coûts sur le locataire, y compris le loyer de base, les taxes foncières, les assurances, les services publics et l'entretien.
Les baux commerciaux doivent-ils être enregistrés ?
Si vous signez un bail commercial à court terme, vous n'avez pas besoin de l'enregistrer. Tout bail commercial d'une durée supérieure à trois ans (y compris les périodes d'option) doit être enregistré. Normalement, aucun enregistrement n'est requis si le délai est inférieur à trois ans.
Conclusion
Assurez-vous de faire des recherches approfondies sur la propriété avant de signer un bail. Faites toujours vos recherches avant d'emménager, y compris en enquêtant sur la région, le propriétaire, les lois de zonage du quartier et toute autre loi environnementale ou de nuisance qui pourrait s'appliquer à la propriété. Le locataire est appelé le « locataire » dans le bail et le propriétaire est appelé le « bailleur ».
FAQ sur les baux commerciaux
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat qu'une entreprise conclut avec un propriétaire pour lui louer des bureaux ou d'autres biens immobiliers commerciaux.
Quelle est la durée normale d'un bail commercial ?
Les baux commerciaux durent généralement entre trois et cinq ans
Les baux commerciaux doivent-ils être enregistrés ?
Normalement, aucun enregistrement n'est requis si le délai est inférieur à trois ans.
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Bibliographie
