Le taux de capitalisation est une mesure immobilière essentielle pour les investisseurs immobiliers commerciaux. Le taux de capitalisation peut être utilisé pour analyser les propriétés et trouver une bonne affaire. Dans cet article, je définirai un taux de capitalisation (également appelé taux de capitalisation). Je vais également vous montrer comment utiliser la formule du taux de capitalisation pour examiner les marchés immobiliers et les propriétés locatives de manière très pratique.
Qu'est-ce que le taux de capitalisation (taux de capitalisation) ?
Le taux de capitalisation (ou Cap Rate en abrégé) est un terme utilisé dans l'immobilier pour décrire le taux de rendement d'une propriété en fonction du revenu net d'exploitation (NOI) généré par la propriété. En d'autres termes, le taux de capitalisation est une mesure de rendement utilisée pour calculer le retour sur investissement prospectif ou la récupération du capital.
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation lorsqu'on investit dans l'immobilier ?
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ? La réponse rapide est que cela dépend de la façon dont le taux de capitalisation est utilisé. Par exemple, si vous vendez une propriété, un taux de capitalisation inférieur est bon car il augmente la valeur de votre propriété. Un taux de capitalisation plus élevé, en revanche, est bon si vous achetez une propriété, car cela signifie que votre investissement initial sera réduit.
Vous recherchez peut-être également un taux de capitalisation basé sur le marché et basé sur les ventes récentes de maisons comparables. Un bon taux de capitalisation dans ce scénario est déterminé en comparant des propriétés similaires au même endroit. Supposons que vous souhaitiez déterminer la valeur d'un immeuble de bureaux en fonction d'un taux de capitalisation dérivé du marché. Un bon taux de capitalisation dans ce scénario est celui déterminé à partir des ventes récentes d'immeubles de bureaux sur le même marché. Un taux de capitalisation terrible serait déterminé par différents types de propriétés sur différents marchés.
Formule de taux plafond
La formule du taux de capitalisation est égale au revenu net d'exploitation (NOI) divisé par la valeur marchande actuelle de l'actif.
Résultat opérationnel net/valeur de marché actuelle d'un actif = taux de capitalisation
Formule de taux plafond
Où :
Le revenu net d'exploitation est le revenu annuel généré par la propriété après déduction de toutes les dépenses courantes, telles que la gestion immobilière et le paiement des impôts.
La valeur marchande actuelle d'un actif est la valeur marchande d'un actif.
Comment calculer le taux de plafond
Le taux de capitalisation d'une propriété est défini par ses revenus potentiels et son niveau de risque par rapport à d'autres propriétés. Il est important de noter que le taux de capitalisation ne fournira pas un retour sur investissement complet. Il fournira plutôt une estimation du temps qu'il faudra pour récupérer l'investissement initial dans la propriété.
Pour utiliser cette statistique avec succès, vous devez d'abord comprendre comment calculer le taux de capitalisation. Le taux de capitalisation peut être calculé en divisant le bénéfice d'exploitation net (NOI) par la valeur marchande actuelle de la propriété.
Passons en revue un exemple de ce calcul pour mieux comprendre cette formule de taux de capitalisation.
#1. Calculer le revenu net d'exploitation de la propriété
Tout d'abord, vous devez apprendre à calculer le résultat net d'exploitation (NOI). Le NOI est la somme des flux de revenus de la propriété moins la somme des dépenses de la propriété.
Pour calculer les flux de revenus de la propriété, y compris tout type d'argent qu'elle peut générer, tels que les revenus locatifs, les frais et les installations sur place qui nécessitent des paiements supplémentaires. Supposons que vous évaluez une propriété qui génère 5,000 XNUMX $ par mois en revenus de location mais qui n'a pas d'autres sources de revenus.
Les dépenses pour la propriété seront alors totalisées. Les impôts fonciers, les primes d'assurance, les réparations et les frais juridiques sont des éléments évidents à mentionner. Cependant, il y a des coûts moins visibles à prendre en compte, tels que les postes vacants potentiels. La plupart des investisseurs supposent un taux d'inoccupation de 10 %, mais vous pouvez effectuer des recherches dans votre région pour obtenir une évaluation exacte du taux d'inoccupation prévu de la propriété. Les dépenses mensuelles totales pour la propriété que vous envisagez sont de 1,000 10 $, ce qui comprend une prévision d'inoccupation de XNUMX %.
Après avoir déterminé les revenus et les dépenses de la propriété, déduisez les coûts des revenus. Le NOI sera déterminé à ce moment-là. Dans notre scénario, le bénéfice d'exploitation net de la propriété est de 4,000 48,000 $ par mois, soit XNUMX XNUMX $ par année.
#2. Soustrayez la valeur marchande actuelle du total.
Le bénéfice d'exploitation net est ensuite divisé par la valeur marchande actuelle. Bien que les investisseurs ne soient pas d'accord sur l'opportunité d'utiliser la valeur marchande actuelle ou le prix d'achat, la majorité des investisseurs utilisent la valeur marchande actuelle de la propriété.
Gardant cela à l'esprit, nous utiliserons la formule de taux de capitalisation la plus largement reconnue et diviserons le bénéfice d'exploitation net par la valeur marchande actuelle. Consultez les informations sur la propriété et l'un des divers outils d'estimation de l'évaluation de la maison disponibles pour déterminer la valeur marchande actuelle de la propriété.
Dans ce cas, la valeur marchande actuelle de la propriété est de 480,000 48,000 $. Avec cela, nous pouvons diviser 0.10 XNUMX $, ce qui donne XNUMX.
#3. Calculer en pourcentage
La dernière étape consiste à convertir le produit de votre division en pourcentage. Ceci est accompli en multipliant le résultat par 100.
Dans cette situation, on peut simplement multiplier 0.10 par 100 pour obtenir un taux plafond de 10 %. Le taux plafond est indiqué en pourcentage.
Facteurs influençant le taux de capitalisation
Le taux de capitalisation influence votre décision d'investissement. Cependant, il est essentiel de comprendre que le taux de capitalisation est affecté par diverses circonstances. Parmi les facteurs à examiner figurent le marché, l'emplacement et le type de propriété.
Voici quelques-unes des variables qui peuvent avoir un impact sur les taux de capitalisation :
- Lieu: Comme pour tout dans l'immobilier, l'emplacement de la propriété peut avoir un impact significatif sur les taux de capitalisation. Un taux de capitalisation plus élevé est parfois associé à une zone plus risquée.
- La taille du marché: Un grand marché concurrentiel peut avoir des taux de capitalisation inférieurs à ceux d'un marché plus petit et plus risqué.
- Stabilité des actifs : La stabilité attendue de la valeur de la propriété peut être prise en compte.
- Potentiel de croissance: Une propriété très prometteuse dans un marché en croissance peut voir son taux de capitalisation influencé.
- Liquidité du capital : Le montant du capital investi dans la propriété a un impact significatif sur le taux de capitalisation car il affecte directement le RNE.
Bien sûr, ce ne sont pas les seules variables qui peuvent influencer les taux de capitalisation. Cependant, ceux-ci peuvent avoir le plus d'impact.
Importance du taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est utilisé pour comparer différentes options d'investissement. Par exemple, toutes choses étant égales par ailleurs, un investisseur est plus enclin à se concentrer sur une propriété avec un taux de capitalisation de 10 % par rapport à une autre propriété avec un taux de capitalisation de 3 %.
Le taux illustre également combien de temps il faut pour récupérer un investissement immobilier. Par exemple, si une propriété a un plafond de 10%, il faudra 10 ans à l'investisseur pour retourner son investissement (c'est ce qu'on appelle « entièrement capitalisé »).
Bien qu'il s'agisse d'un indicateur important dans l'analyse des perspectives d'investissement, les investisseurs ne doivent jamais acheter une propriété uniquement en fonction de son taux de capitalisation. Il est important de réaliser que des taux de capitalisation différents signifient des niveaux de risque variables – un faible taux de capitalisation indique un risque réduit, tandis qu'un taux de capitalisation élevé indique un risque plus élevé. Par conséquent, il n'y a pas de taux de capitalisation « idéal » ; il est déterminé par la tolérance au risque de l'investisseur.
Analyse de deux propriétés différentes à l'aide de taux plafonds
Supposons que vous décidiez d'acheter un petit immeuble à appartements. Vous et un partenaire commercial avez économisé de l'argent que vous souhaitez dépenser comme acompte. Un prêt hypothécaire sera utilisé pour couvrir le reste du prix d'achat.
Votre agent immobilier local recherche des maisons en utilisant des méthodes traditionnelles telles que le MLS (service d'annonces multiples), Loopnet.com et le réseautage.
Elle vous présente deux options d'acquisition distinctes après quelques semaines de recherche.
Propriété n ° 1 - Producteur de revenus constant avec un taux de plafond de 6.48%
La première propriété est un immeuble de dix logements à vendre pour 1,000,000 XNUMX XNUMX $. Votre agent le classe en bien B. Il est entièrement loué, ne nécessite aucune réparation majeure et est géré par une bonne entreprise. Les perspectives de croissance démographique et économique à long terme sont également bonnes dans la région.
Voici les chiffres :
Le loyer mensuel total est de 9,000 900 $ (XNUMX $/unité).
- Coûts d'exploitation mensuels = 3600 $
- Bénéfice d'exploitation net mensuel = 5,400 XNUMX $
- bénéfice d'exploitation net annuel = 5,400 12 x 64,800 mois = XNUMX XNUMX $
- Taux plafond = 6.48 % (64,800 1,000,000 $ / XNUMX XNUMX XNUMX $)
Vous aimez cette offre car elle génère de bons revenus et offre des possibilités prometteuses à long terme. Il manque également des "gotchas" majeurs ou des pièces mobiles. Vous pouvez simplement l'acheter et commencer à gagner de l'argent immédiatement en employant un gestionnaire tiers.
Propriété #2 – Taux de plafonnement de 6.35 %, mais potentiel de valeur ajoutée
La deuxième propriété est un immeuble de 15 unités à vendre à 850,000 XNUMX $. Votre agent l'évalue comme une propriété de classe C, mais le quartier se développe, avec des propriétés de classe B et même de classe A à proximité. D'autres investisseurs rénovent et augmentent les loyers de leurs immeubles. En conséquence, il existe une opportunité de créer de la valeur tout en obtenant potentiellement un rendement plus élevé.
Voici les numéros d'achat :
- Loyer mensuel total = 7,500 500 $ (XNUMX $/unité).
- Dépenses opérationnelles mensuelles = 3,000 XNUMX $
- Revenu opérationnel net mensuel = 4,500 XNUMX $
- Revenu opérationnel net annuel = 54,000 4,500 $ (12 XNUMX $ x XNUMX mois)
- Taux plafond = 6.35 % (54,000 850,000 $/XNUMX XNUMX $)
Cependant, gardez à l'esprit qu'il existe une possibilité d'ajouter de la valeur et d'améliorer la situation financière. Votre agent et gestionnaire immobilier sont convaincus que vous pouvez dépenser 150,000 10,000 $ (500 700 $/unité) et augmenter le loyer de chaque unité de XNUMX $ à XNUMX $ par mois.
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Voici les nouveaux chiffres résultant de cette amélioration :
- Loyer mensuel total = 10,500 700 $ (XNUMX $/unité).
- Coûts d'exploitation mensuels = 3,500 $
- Revenu opérationnel net mensuel = 7,000 XNUMX $
- 84,000 7,000 $ = revenu opérationnel net annuel (12 XNUMX $ x XNUMX mois).
Il y a deux options:
Si vous vendez à un taux plafond de sortie de 6 %, la nouvelle valeur est de 1,400,000 84,000 6 $ (1,400,000 XNUMX $ XNUMX % = XNUMX XNUMX XNUMX $).
Le gain de valeur net brut est de 400,000 1,400,000 $ (1,000,000 XNUMX XNUMX $ – XNUMX XNUMX XNUMX $).
OU continuer à louer pour un taux de plafond de 8.40 % (84,000 1,000,000 $ XNUMX XNUMX XNUMX $), également connu sous le nom de rendement locatif sans effet de levier.
Cette deuxième option nécessitera plus de collaboration. Il est également possible que la stratégie échoue. Avant de terminer, l'économie locale ou nationale peut connaître des difficultés. Alternativement, vous ne pouvez pas effectuer correctement les réparations ou les augmentations de loyer.
Mais si vous pouvez faire face à ces dangers et faire l'effort, le gain sera bien plus important. Pour le même investissement de 1 million de dollars, vous obtenez une croissance significative de la valeur et un taux de rendement des revenus nettement supérieur.
Quand utiliser les taux de capitalisation et quand ne pas le faire
Les taux de capitalisation sont couramment utilisés par les investisseurs immobiliers pour comparer le risque d'achat de plusieurs propriétés commerciales. Bien que les taux de capitalisation puissent être utilisés pour guider d'autres décisions d'investissement immobilier, ils peuvent ne pas être aussi utiles.
Si vous envisagez le taux de capitalisation comme technique d'analyse des propriétés possibles, gardez à l'esprit qu'il existe de nombreux outils disponibles pour vous aider. D'autres indicateurs peuvent être utilisés pour évaluer le risque et les rendements possibles d'un immeuble de placement.
Les taux de capitalisation peuvent être un instrument utile pour l'immobilier commercial. Cependant, vous ne devriez pas utiliser cette formule pour évaluer la valeur d'une maison unifamiliale, d'une propriété avec des flux de revenus irréguliers ou d'une propriété que vous avez l'intention de retourner immédiatement.
ROI vs taux de capitalisation
La distinction fondamentale entre le taux de capitalisation et le retour sur investissement est le but des deux mesures. Comme indiqué précédemment, le taux de capitalisation mesure le retour sur investissement (ROI) probable de l'investisseur. Cela dit, il est facile de comprendre pourquoi de nombreux entrepreneurs mélangent les deux. Les deux indicateurs sont extrêmement similaires en ce sens qu'ils informent un investisseur sur ce à quoi s'attendre s'il procède à un investissement. Il est important de noter, cependant, que le taux de capitalisation et le retour sur investissement remplissent des fonctions différentes lors de l'examen d'une transaction.
Le retour sur investissement vise à fournir aux investisseurs une proportion objective du montant qu'ils peuvent espérer tirer d'une transaction. Le retour sur investissement, par exemple, est généralement représenté en pourcentage pour évaluer le retour sur investissement probable d'un investisseur. Les investisseurs peuvent alors comparer les retours sur investissement de deux investissements totalement distincts. De plus, exprimer le retour sur investissement en pourcentage facilite la comparaison de deux actifs spécifiques, qu'ils soient identiques ou non. En conséquence, les investisseurs peuvent comparer le retour sur investissement d'une cure de désintoxication de trois mois à un achat et maintien de 30 ans.
En revanche, le taux de capitalisation est utilisé pour comparer des biens immobiliers similaires. Un taux de capitalisation, par exemple, serait bon pour comparer les rendements de deux immeubles locatifs, mais serait loin d'être optimal pour les investisseurs comparant un immeuble locatif à une réhabilitation.
12 % est-il un taux de plafond raisonnable ?
Bien que la fourchette d'un bon taux de capitalisation se situe entre 8 % et 12 %, la vraie réponse est : cela varie. Bien qu'un taux de plafond de 10 % puisse être respectable pour certaines locations, il y a d'autres considérations à prendre en compte avant de s'engager dans un investissement Airbnb.
Le Cap Rate correspond-il au ROI ?
Le retour sur investissement et le taux de capitalisation ne sont pas les mêmes. Le retour sur investissement est le retour sur votre investissement en espèces, et non la valeur marchande, tandis que le taux de capitalisation est le rendement anticipé basé sur la valeur de la propriété.
Pourquoi est-ce plus risqué avec un taux de capitalisation plus élevé ?
Soyons clairs, cependant, avant de commencer à analyser des statistiques et à faire des plans pour votre empire immobilier : les taux de capitalisation sont liés au risque. En général, plus l'investissement est risqué, plus le taux de capitalisation est élevé. En d'autres termes, un prix d'actif bas et un taux de capitalisation élevé indiquent souvent un investissement plus risqué.
Valeur inférieure déduite d'un taux de capitalisation plus élevé ?
Par conséquent, si le NOI est égal, un taux de capitalisation plus élevé conduira à une valeur de propriété inférieure. La valeur du bien visé sera sans doute surestimée si un taux plafond trop élevé lui est appliqué, et inversement.
Que signifie exactement « taux de plafond » ?
Une métrique de valorisation immobilière utilisée pour évaluer divers investissements immobiliers est le taux de capitalisation (ou « cap rate »). Le taux de capitalisation est généralement déterminé comme le rapport entre les revenus locatifs annuels générés par un bien immobilier et sa valeur marchande actuelle, mais il existe diverses variations.
Conclusion
Une formule de taux de capitalisation est un outil efficace pour comparer les immeubles commerciaux et multifamiliaux. Cependant, le taux de capitalisation n'est pas la seule mesure à prendre en compte lorsque vous recherchez des opportunités d'investissement immobilier.
Étant donné que la situation de chaque investisseur est unique, un bon taux de capitalisation ne devrait pas être votre seul signal vert. Avant de prendre une décision d'investissement, il y a d'autres variables à considérer. Par exemple, votre image des flux de trésorerie peut différer considérablement de celle d'un autre investisseur sur la même propriété. Ce qui est un atout bénéfique pour un investisseur peut devenir un handicap pour vous.
Alors que vous poursuivez votre recherche de l'immeuble de placement idéal, faites vos devoirs sur les meilleures pratiques pour l'achat d'un immeuble de placement. Investir dans l'immobilier peut être une activité lucrative si vous prenez le temps de vous renseigner.
FAQ sur le taux de plafond
Que signifie le taux de capitalisation de 7.5 % ?
Un taux de capitalisation de 7.5 signifie que vous pouvez vous attendre à un revenu brut annuel de 7.5 % sur la valeur de votre propriété ou de votre investissement. Si votre propriété vaut 150,000 7.5 $, un taux plafond de 11,250 signifie un rendement annuel de XNUMX XNUMX $.
Pourquoi le taux de capitalisation est-il important dans l'immobilier ?
Le taux de capitalisation est principalement utilisé pour différencier les différentes opportunités d'investissement. Un investisseur est plus susceptible de se concentrer sur la propriété si un investissement en valeurs mobilières offre un rendement prévu de 4 % et que la propriété a un taux de capitalisation de 8 %.
Pourquoi les taux de capitalisation sont-ils si bas ?
Les taux de capitalisation sont faibles sur de nombreux marchés immobiliers car le sentiment des investisseurs est positif. En d'autres termes, plutôt que de risquer leur capital d'investissement, les gens sont prêts à payer plus pour le NOI dans un marché sûr et stable.
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