Il n'y a pas si longtemps, la plupart des gens vendaient leur première maison avant d'en acheter une autre. Le 1% qui avait les bonnes relations pourrait posséder un bien locatif. Aujourd'hui, les temps ont changé et de plus en plus de propriétaires achètent une résidence secondaire et louent la première pour gagner un peu d'argent supplémentaire et développer un patrimoine à long terme.
Bien qu'il y ait certains avantages possibles à louer la première maison, il y a aussi quelques inconvénients à considérer. Dans cet article, nous allons passer en revue les étapes pour acheter une résidence secondaire pendant que vous louez la première, en commençant par les principaux avantages de conserver une maison en location plutôt que de la vendre à un investisseur.
Où puis-je acheter une résidence secondaire ?
Choisir où acheter votre nouvelle maison est une décision importante. Devriez-vous acheter une maison près de votre famille? Ou en préféreriez-vous un sur une plage, à la montagne ou dans votre ville préférée ?
Il est essentiel de consulter votre conjoint et tout autre membre de la famille qui pourrait être impliqué dans ce choix. Passez du temps à explorer les meilleurs quartiers locaux. Collaborez avec un agent immobilier local pour identifier les emplacements idéaux pour une résidence secondaire. De plus, cela simplifie l'étape initiale du processus d'achat d'une maison, la pré-approbation. Effectuer des recherches préliminaires sur votre nouvel emplacement, collaborer avec un agent immobilier de cette région et analyser vos finances à l'intérieur du nouvel endroit peut démontrer une initiative proactive envers votre prêteur lorsque vous naviguez dans la procédure hypothécaire pour votre résidence secondaire.
Raisons d'acheter une résidence secondaire
Il existe de nombreuses situations dans lesquelles une résidence secondaire a du sens :
- Vous désirez une maison de vacances, peut-être pour une pause fréquente ou pour prendre un jour votre retraite.
- Vous avez besoin d'un domicile de banlieue parce que vous ou votre partenaire travaillez trop loin de votre domicile principal pour rendre possible un trajet quotidien en voiture ou en train.
- Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier en achetant une résidence secondaire à louer ou à revendre.
- Vous souhaitez monter en gamme en achetant un nouveau bien mais en conservant votre existant en location.
- Vous achetez une maison pour un membre de votre famille, peut-être pour garder vos parents à proximité ou pour fournir un logement adjacent au campus à votre étudiant.
Il est essentiel d'être clair sur vos intentions, car la façon dont vous utilisez votre résidence secondaire influence vos options de financement et vos coûts permanents, ainsi que l'emplacement et le style de votre maison.
Acheter un condo au lieu d'une maison unifamiliale détachée peut avoir plus de sens si vous avez besoin d'une maison de navettage ou d'un logement pour votre étudiant. Pour être un bon investissement, un bien locatif ou un flip doit plaire aux locataires ou aux acquéreurs. Si vous n'habitez pas à proximité, la gestion d'une maison de vacances servant également de location à court terme peut s'avérer délicate.
Facteurs importants à prendre en compte lors de l'achat d'une résidence secondaire
Une résidence secondaire peut être un lieu de détente en vacances, mais en posséder une ne l'est pas. Vous devrez budgétiser les coûts supplémentaires et garder une trace du temps que vous - ou toute personne qui paie pour l'utiliser - y passez.
- Abordabilité: Si vous ne payez pas comptant pour votre résidence secondaire, vous devrez effectuer un deuxième versement hypothécaire. Examinez attentivement votre budget pour voir si le coût mensuel supplémentaire est logique pour vos finances. Vous devrez également prévoir un budget pour l'assurance habitation supplémentaire, les factures d'électricité, les taxes foncières et tous les autres coûts associés à la possession d'une résidence secondaire.
- Exigences d'occupation : Si vous achetez une résidence secondaire, vous pouvez envisager de la louer lorsque vous ne l'utilisez pas. Cependant, si vous la louez trop fréquemment, votre résidence secondaire peut être considérée comme un immeuble de rapport et peut être soumise à des règles différentes. Si votre prêt est garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac, la propriété doit être « principalement disponible pour l'usage et le plaisir personnels de l'emprunteur » pendant plus de la moitié de l'année civile. L'IRS a également des réglementations : si vous louez votre résidence secondaire plus de 14 jours par an, vous devez enregistrer les revenus locatifs.
- Lieu: Acheter une résidence secondaire dans une ville balnéaire peut sembler une bonne idée, mais si vous habitez loin, l'accès peut être si difficile que vous n'y allez pas très souvent. Tenez compte de votre style de vie et choisissez une résidence secondaire dans un endroit où vous l'utiliserez fréquemment.
- Entretien: Même si vous ne passerez pas autant de temps dans votre résidence secondaire, vous devrez quand même payer l'entretien. Le système CVC devra être remplacé plus tard, et la maison peut nécessiter un nouveau toit. L'extérieur nécessitera également un entretien (pensez à la tonte de la pelouse et au déneigement), donc si vous n'y êtes pas souvent, vous devriez prévoir un budget pour une entreprise d'entretien pour le gérer.
Étapes pour acheter une résidence secondaire tout en louant la première
Bien qu'il y ait divers avantages à louer la première maison, avoir deux propriétés est quelque chose à considérer avec soin. Voici les cinq démarches fondamentales pour acheter une résidence secondaire tout en louant la première.
#1. Évaluez votre situation financière.
Avoir deux résidences peut impliquer d'avoir deux hypothèques, ce qui peut créer une pression financière. Les experts conseillent de rembourser une dette à taux d'intérêt élevé, d'élaborer un budget financier viable et de mettre de côté suffisamment d'argent en tant que fonds pour les urgences personnelles avant d'acheter une résidence secondaire. Parlez à un planificateur financier ou à un gestionnaire immobilier pour en savoir plus sur les coûts de maintien de la première maison en location.
#2. Économisez pour un autre acompte.
Obtenir les fonds pour un acompte sur une résidence secondaire peut être un défi simple à surmonter. Un prêt sur valeur domiciliaire, également connu sous le nom de marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), est un prêt qui utilise la valeur nette d'une première maison pour financer l'acompte sur une résidence secondaire. D'autres options pour obtenir de l'argent pour un acompte comprennent l'utilisation d'un compte de retraite, le refinancement avec des retraits ou l'emprunt auprès de la famille et des amis.
#3. Confirmez que la première maison sera une location décente.
Même si le bien locatif est très demandé dans la plupart des régions, certaines résidences génèrent un rendement financier plus élevé que d'autres.
La feuille de calcul de base de Roofstock permet de voir facilement les performances financières prospectives d'une certaine propriété. Il peut être utilisé pour prévoir le rendement probable d'une propriété. Ajoutez simplement quelques informations pour voir les mesures de retour sur investissement importantes attendues telles que les flux de trésorerie, le rendement en espèces, le résultat opérationnel net et le taux de capitalisation.
#4. Déterminez comment vous allez gérer la maison de location.
Certains des emplois les plus courants d'un propriétaire et de l'autogestionnaire d'un bien locatif sont les suivants :
- Lire et comprendre la législation locale, étatique et fédérale propriétaire-locataire, ainsi que les réglementations fédérales en matière de logement équitable.
- Préparer une maison à la location en la rendant attrayante pour les locataires potentiels.
- La commercialisation de la maison, la sélection des locataires et la signature d'un bail font partie du processus.
- Percevoir le loyer mensuel, entretenir et réparer la propriété, payer les factures à temps et effectuer des inspections fréquentes de la propriété
- Fournir un préavis approprié pour une augmentation de loyer ou l'expulsion d'un locataire pour violation du contrat de location.
La gestion d'un bien locatif implique une quantité importante de connaissances et d'efforts, c'est pourquoi de nombreux investisseurs font appel à un gestionnaire immobilier. Les gestionnaires immobiliers locaux facilitent l'expérience des avantages de la location de votre première maison tout en évitant les responsabilités habituelles d'un propriétaire.
#5. Mettre en place un système comptable compétent.
Quand même une maison est louée, il y a une quantité surprenante de paperasse impliquée. Les contrats de location, les quittances de loyer, les factures d'entretien payées et les registres de correspondance propriétaire-locataire doivent tous être structurés et conservés en toute sécurité.
Puis-je me permettre une résidence secondaire ?
Vos finances sont-elles si bonnes que vous pouvez vous permettre d'acheter une résidence secondaire ? Même si vous avez l'intention de gagner de l'argent sur la location de la propriété, vous devez vous assurer qu'il s'agit d'un achat que vous pouvez vous permettre, surtout s'il sera vacant plusieurs mois chaque année.
Voici quelques considérations financières à garder à l'esprit.
#1. Taux d'intérêt et acompte
À moins que vous ne vouliez payer comptant, l'achat d'une résidence secondaire nécessitera un acompte et une hypothèque (avec intérêts, bien sûr).
En fait, une mise de fonds plus importante est nécessaire pour une résidence secondaire. pourquoi est-ce le cas? Les achats d'une résidence secondaire présentent un risque plus important pour un prêteur hypothécaire en raison de la probabilité plus élevée de défaut de paiement d'une résidence secondaire (par rapport à une résidence principale) en cas de difficultés financières.
Le même raisonnement peut être utilisé pour les taux d'intérêt. Une hypothèque pour une résidence secondaire a presque toujours un taux d'intérêt plus élevé pour se prémunir contre les pertes potentielles en cas de défaut de paiement.
#2. Exigences relatives au ratio dette-revenu
Pour être admissible à un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire, vous devez respecter les directives relatives au ratio de la dette au revenu (DTI). Le montant de la dette que vous avez par rapport au montant d'argent que vous gagnez est appelé votre DTI. Pour calculer votre DTI, additionnez vos paiements de dette mensuels et divisez-les par votre salaire mensuel avant impôt.
Pour être qualifié pour une deuxième hypothèque, la plupart des prêteurs veulent un DTI de 43 % ou moins.
#3. Budget du mois
Vous pouvez être accepté pour une deuxième hypothèque sur papier, mais vous devriez faire les chiffres pour voir si la souscription d'un autre prêt a un sens financier. Pour ce faire, additionnez toutes vos mensualités et retirez le total de votre salaire mensuel après impôt. Les fonds restants seront utilisés pour effectuer votre deuxième versement hypothécaire.
Vous comptez peut-être sur les revenus locatifs pour vous aider à équilibrer votre deuxième versement hypothécaire, mais vous devez tout de même vous assurer que vous pouvez le gérer vous-même au cas où votre propriété ne serait pas louée dès que vous le souhaiteriez.
Avant de faire cette sélection, vous devriez également tenir compte des taxes foncières, des frais d'association des propriétaires et des dépenses d'entretien générales.
#4. Entretien des immeubles locatifs
Vous devez également budgétiser les dépenses d'achat d'un bien locatif ainsi que l'entretien associé. Vous serez responsable de toutes les réparations et dommages en tant que propriétaire et peut-être propriétaire. Cela pourrait inclure l'embauche d'un réparateur, l'achat de peinture, de poignées de porte et d'autres fournitures de rénovation domiciliaire, ou l'embauche d'un service de pelouse pour entretenir la cour.
Prévoyez au moins 10 % du loyer annuel pour l'entretien et la gestion immobilière. Si votre propriété se loue 2,000 24,000 $ par mois, le loyer annuel serait de 2,400 XNUMX $. Par conséquent, vous devriez mettre de côté XNUMX XNUMX $ pour les réparations d'urgence. Gardez à l'esprit que les réparations peuvent coûter plus ou moins cher que cette estimation, donc avoir plus d'argent économisé est toujours une bonne idée.
Conclusion
L'achat d'une résidence secondaire vous assure d'avoir toujours un endroit où vous évader, mais être propriétaire d'une résidence secondaire s'accompagne de dures réalités : augmentation des prix, soucis d'entretien et charges fiscales importantes. Si vous avez l'intention d'obtenir une hypothèque pour résidence secondaire, planifiez à l'avance et travaillez avec un agent immobilier qui a de l'expérience dans l'endroit que vous souhaitez appeler votre résidence secondaire.
Comment acheter une résidence secondaire FAQ
Combien dois-je mettre sur une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire, en revanche, nécessitera presque certainement un acompte de 10 %. Étant donné qu'une deuxième hypothèque met un acheteur de maison sous une pression financière plus importante, les prêteurs exigent généralement une cote de crédit légèrement plus élevée pour une deuxième hypothèque.
Puis-je acheter une autre maison si j'ai déjà une hypothèque?
Étant donné que vous avez déjà un prêt hypothécaire, attendez-vous à ce que le processus de souscription soit beaucoup plus difficile lorsque vous en demanderez un deuxième.
Est-ce facile d'acheter une résidence secondaire ?
Les prêteurs considèrent les résidences secondaires comme plus risquées, qu'il s'agisse de maisons de vacances ou d'immeubles de placement. Les critères de pointage de crédit minimum sont souvent plus élevés et les ratios d'endettement maximums sont inférieurs à ceux d'un logement principal.
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Bibliographie
