Il y a de fortes chances que vous ayez entendu parler d'améliorations locatives quelque part dans le passé. Cependant, vous ne savez peut-être pas ce qui relève de cette catégorie ou quelle est la signification réelle de ce terme. De plus, la majorité des particuliers sont curieux de savoir qui est responsable de payer la facture de ces modifications. Si vous exploitez une petite entreprise et que vous louez un espace commercial, vous devrez probablement apporter des modifications à l'espace afin qu'il réponde aux exigences de votre entreprise. Les modifications ou améliorations que vous avez apportées au bien locatif afin de le rendre plus attrayant sont appelées améliorations locatives. Cet article passera en revue quelques exemples d'améliorations locatives et la durée d'amortissement des améliorations locatives.
Que sont les améliorations locatives ?
Les améliorations locatives (également appelées constructions et améliorations locatives) sont des modifications apportées par un locataire ou un propriétaire. Ils le font pour rendre la chambre plus agréable ou utile pour le locataire. Dans le contexte de l'immobilier commercial, les améliorations locatives sont extrêmement répandues. Le raisonnement derrière ces développements est qu'ils améliorent une propriété au point où trouver des locataires devient beaucoup plus facile. Ils facilitent également l'augmentation des taux de rétention des locataires.
De plus, il est rare qu'une propriété commerciale convienne parfaitement à l'entreprise d'un locataire potentiel lorsqu'elle la voit pour la première fois. Les améliorations locatives font référence à toutes les modifications requises à la propriété. Les locataires peuvent demander ces modifications à tout moment pendant la durée du bail, mais elles sont fréquemment discutées lors du contrat de location initial.
Un bailleur peut offrir des incitations à effectuer des réparations ou des améliorations à un bien locatif afin d'accroître son attrait pour les locataires potentiels. Si le locataire ne contribue pas au coût des rénovations, le locataire est responsable de les couvrir et de fournir la documentation pertinente.
Alors, quelles sont exactement les améliorations locatives acceptables ?
Le sujet « Qui paie pour les améliorations locatives ? » est courant lorsqu'il s'agit d'améliorations locatives. Ce sont les types d'améliorations immobilières que le propriétaire paie généralement. Les locataires peuvent être éligibles à des réductions de loyer de la part de leurs propriétaires s'ils paient eux-mêmes les améliorations. De plus, les propriétaires et les locataires peuvent conclure un accord dans lequel ils se partagent le prix des améliorations.
Les améliorations locatives ont des limites à des types spécifiques de mises à niveau. Les améliorations apportées à un immeuble que les locataires existants trouvent utiles ou qui attirent de nouveaux locataires entrent dans cette catégorie. Les rénovations de sols, murs et plafonds entrent toutes dans cette catégorie.
De plus, les améliorations locatives ne comprennent pas les changements à l'extérieur du bâtiment ou les améliorations qui profitent exclusivement aux locataires d'autres unités, malgré la perception populaire du contraire. Cela exclut des choses comme l'installation d'un nouveau toit, la mise à jour de l'ascenseur ou le pavage d'un trottoir.
De plus, c'est une question populaire parmi les propriétaires et les locataires : « La signalisation est-elle une amélioration locative ? » Dans d'autres circonstances, la signalisation ne satisfait pas aux critères puisqu'elle n'augmente pas la valeur pratique de la propriété. Cependant, dans le cadre de l'immobilier commercial, il est tout à fait acceptable d'installer de la signalisation sur une propriété où se trouve un commerce ou autre commerce, car c'est souvent le souhait du locataire. En bref, les améliorations locatives sont une modification de l'immeuble adaptée aux exigences esthétiques ou fonctionnelles du locataire.
Quels sont les types d'améliorations locatives ?
#1. Allocation pour les normes de construction
Un build-out est un autre nom pour cette action potentielle. Dans ce scénario, le propriétaire propose au locataire une sélection d'améliorations possibles. Le locataire a plus de temps pour se concentrer sur la gestion de son entreprise car le propriétaire s'occupe de la gestion du projet. Les locataires n'obtiennent pas toujours les améliorations qu'ils souhaitent, ce qui pourrait nuire au succès de leur entreprise. Ils sont responsables de payer pour tout travail supplémentaire qui découle de leur décision de modifier le projet.
#2. Allocation pour améliorations locatives
Le contrôle des locataires sur cette forme d'amélioration locative soulage le propriétaire de ses responsabilités de surveillance, qui peuvent être importantes si les travaux sont importants. Le propriétaire inclut généralement des clauses dans le bail qui tiennent compte du budget d'amélioration de l'allocation du locataire. Un forfait ou un prix au pied carré est le format habituel pour présenter cette information. Le propriétaire ou le locataire peut effectuer le paiement initial à l'entreprise de rénovation ou de construction. De plus, le locataire est responsable de rattraper tout dépassement de coûts sur un projet.
#3. Clé en main
Le temps de faire une telle amélioration locative est au début du bail. En règle générale, le locataire est responsable de la soumission des estimations de coûts et des plans, tandis que le propriétaire est responsable de la supervision et du paiement des travaux.
#4. Réduction de loyer
Si le locataire apporte des améliorations locatives, le propriétaire peut réduire le loyer. Les locataires, cependant, peuvent être éligibles à un allégement du loyer sous la forme d'un mois gratuit ou d'un loyer réduit pendant des périodes spécifiées de l'année si cette disposition est incluse dans le bail. Cela réduit le coût des rénovations pour le locataire. Le locataire a le même niveau de surveillance et de contrôle sur les mises à niveau du bail qu'avec le TIA. Si les dépenses dépassent le plan, le locataire est également responsable de la différence.
Quelles sont les 5 améliorations locatives ?
La construction d'améliorations locatives, souvent appelées améliorations locatives ou constructions locatives, est généralement la prochaine étape après la signature d'un bail commercial. Ces modifications permettent aux locataires de mieux répondre aux besoins de leurs entreprises individuelles.
Les améliorations locatives peuvent être des modifications structurelles ou esthétiques apportées à l'intérieur d'un bâtiment. Les baux ne couvrent normalement pas les mises à niveau des systèmes de chauffage, de ventilation, de climatisation, de sécurité incendie ou de sécurité d'un bâtiment, ni de sa façade. Le propriétaire et le locataire sont également responsables du paiement des améliorations locatives.
Voici un bref aperçu des nombreuses améliorations locatives commerciales qui sont disponibles.
#1. Configuration de l'équipement
Les améliorations locatives peuvent également inclure des équipements tels que des chaises de shampoing et des bacs de lavage dans un service de toilettage pour animaux de compagnie. Les améliorations locatives de cette nature sont généralement permanentes et difficiles à enlever après la conclusion du bail, mais elles sont nécessaires au bon fonctionnement de l'entreprise du locataire. Inclure les améliorations locatives dans un bail commercial est une pratique courante. Les propriétaires peuvent compter sur Clarity Commercial pour les aider à négocier des constructions de locataires avec des locataires potentiels, comme qui paiera pour les rénovations et combien elles coûteraient.
#2. Sols et murs rénovés
De plus, dans la catégorie des améliorations locatives, il y a les rénovations des murs et des sols. Il est courant d'installer des cloisons sèches, de la peinture, du papier peint ou d'autres revêtements muraux dans les espaces locatifs afin de les adapter à d'autres utilisations. Les modifications apportées au sol en font également partie. La moquette n'est probablement pas l'option idéale pour un spa de santé, et le carrelage n'est probablement pas la meilleure option pour un bureau.
#3. Modifications de la structure interne
Il n'est pas rare que les nouveaux locataires effectuent des modifications structurelles dans l'empreinte de la propriété qu'ils louent lors de leur premier emménagement. Il est possible que les centres d'appels aient besoin de cabines, que les cabinets juridiques exigent la création d'un hall d'entrée et que les services vétérinaires les cliniques nécessiteront la création de salles d'examen et d'espaces de laboratoire.
#4. Armoires et surfaces de travail rénovées
Dans le même ordre d'idées, les locataires pourraient choisir de rénover leur espace avec de nouveaux comptoirs et solutions d'étagères. Il peut être coûteux d'installer de nouvelles étagères dans un magasin, mais même un investissement modeste dans de nouveaux comptoirs peut complètement transformer l'apparence d'un magasin, d'une clinique ou d'un bureau.
#5. Installation de nouveaux appareils électroniques, de câblage et de lumières
L'installation de nouvelles lignes téléphoniques, de ports Internet et Ethernet, ainsi que l'éclairage mis à jour, relèvent tous de la catégorie des améliorations locatives. Des changements dans la façon dont un espace est alimenté en électricité et éclairé devront être apportés avant qu'il puisse être converti d'un usage à un autre, par exemple d'un magasin de détail à un espace de bureau ou d'une clinique médicale à un magasin de détail. Aussi, lisez Financement des rénovations domiciliaires : Options de financement des rénovations domiciliaires.
Comment enregistrez-vous les améliorations locatives ?
Les rénovations locatives mineures comprennent une nouvelle peinture ou un nouveau revêtement de sol, tandis que les améliorations locatives substantielles comprennent une nouvelle construction, un déplacement ou la démolition de murs existants. Les améliorations locatives ont une durée de vie utile de plus d'un an, donc aux yeux de l'IRS, ce sont des immobilisations. Généralement, l'IRS vous permet de déduire le coût d'un achat d'immobilisations tout au long de la durée de vie utile prévue de l'actif. Voici des façons d'enregistrer les améliorations locatives.
- Dans la zone des actifs de votre grand livre général, créez un nouveau compte et étiquetez-le "Améliorations locatives".
- Ajouter le montant total d'argent dépensé pour les améliorations locatives au compte correspondant.
- Le montant total dépensé pour les améliorations locatives doit être déduit du budget de fonctionnement.
- Dans le grand livre comptable, sous « Améliorations locatives », créez un nouveau compte pour l'amortissement cumulé des améliorations locatives.
- Avant la fin de l'année civile, consultez les règles de l'IRS pour déterminer l'amortissement des améliorations locatives. Les limites peuvent changer d'année en année, certaines années vous permettant de déduire plus que le montant standard d'amortissement si vous remplissez les critères établis par l'IRS pour l'allocation de cette année particulière.
- Déterminer l'amortissement annuel conformément aux directives de l'IRS.
- Ajoutez l'amortissement annuel au compte d'amortissement cumulé pour les améliorations locatives.
- Augmentez le compte de charge d'amortissement dans le grand livre comptable pour refléter l'amortissement annuel.
Exemples d'améliorations locatives
En règle générale, les améliorations locatives sont apportées à l'intérieur d'un bâtiment et comprennent des éléments tels que de nouveaux luminaires, équipements et meubles.
Les bureaux, les magasins et les usines ne sont que quelques-uns des nombreux environnements immobiliers commerciaux susceptibles de subir de telles rénovations, dont la grande majorité implique des modifications des murs, des plafonds et des sols de la structure.
En outre, examinons quelques cas réels pour mieux illustrer la portée et les limites de la définition de l'amélioration locative. Prenons, par exemple, un immeuble commercial qui sert de centre d'appels à un locataire. L'ajout de cabines pour les travailleurs et de lignes téléphoniques pour la communication en sont des exemples. De même, l'installation de salles flambant neuves, d'un éclairage spécialisé, d'un comptoir pour les réceptionnistes, de tapis et d'étagères de vente au détail comptent tous.
C'est une question courante chez les propriétaires comme chez les locataires : « L'amélioration locative est-elle un actif incorporel ? » En un mot, les améliorations locatives ne sont pas essentielles. Il s'agit plutôt de rénovations ou de transformations manifestes d'une propriété. Les nouvelles salles, les cabines, la technologie et les autres améliorations de la propriété sont des actifs tangibles.
Amortissement des améliorations locatives
Parce que le bailleur (propriétaire) plutôt que le locataire (locataire) est propriétaire des améliorations locatives, elles sont amorties plutôt que dépréciées. Le droit d'utiliser un actif pendant la durée d'un bail est un actif incorporel car le preneur n'est pas réellement propriétaire de l'actif. Les améliorations locatives sont également amorties et non dépréciées car elles sont considérées comme des droits incorporels. Grâce au processus d'amortissement, le montant total à payer pour les améliorations locatives diminue à zéro au fil du temps. Au cours du processus de comptabilisation des amortissements, il y a maintenant plusieurs lignes directrices à suivre :
- La durée de vie de l'utilité. Si la durée résiduelle du bail est inférieure à la durée de vie utile prévue des améliorations locatives, celles-ci doivent être amorties. Par exemple, si la durée du bail est toujours de cinq ans mais qu'un luminaire récemment installé doit être remplacé dans trois ans, l'actif doit être amorti sur la plus courte durée.
- Durée de location. Si les améliorations locatives ont une durée de vie utile équivalente ou supérieure à la durée du bail, les coûts qui y sont associés doivent être amortis sur toute la durée du bail. L'amortissement d'une cloison de bureau d'une durée d'utilité de 10 ans sur une durée de bail de 5 ans est raisonnable.
- Renouvellement de bail à Bas. Aucun montant de réduction de loyer de la part du bailleur n'empêchera un locataire d'exercer son option de prolonger le bail. Dans ce cas, il est raisonnable de supposer que la durée du bail sera prolongée, permettant l'amortissement de l'actif sur une plus longue période jusqu'à la durée de vie utile de l'actif.
Quelle est la différence entre les améliorations locatives et les améliorations du bâtiment ?
Les améliorations apportées à un bâtiment ne sont pas les mêmes que les améliorations locatives. Celle-ci, en revanche, se fait dans les limites de la surface louée et dans le respect des intérêts des locataires. Semblable aux terres louées, les terres louées donnent également des bâtiments loués. Il est également possible que les améliorations du bâtiment se terminent avant que la zone spécifique d'un locataire ne soit prête.
Un exemple d'amélioration locative est lorsqu'un propriétaire installe une salle de bains dans le logement d'un locataire. Imaginons, cependant, qu'un étage entier des salles de bains communes de l'immeuble soit rénové. Mais supposons qu'ils se développent davantage ; quoi alors? Cela pourrait être considéré comme une mise à jour du bâtiment, car cela profitera à plusieurs locataires.
Qui paie les améliorations locatives?
Pour aider les locataires à assumer le coût des rénovations, les propriétaires peuvent offrir une allocation d'améliorations locatives ou réduire le loyer mensuel des locataires. Ils peuvent également compenser en fournissant au locataire un menu d'options de mise à niveau. Les frais de dépassement sont souvent à la charge du locataire.
Quelle est la durée d'amortissement des améliorations locatives ?
Les améliorations locatives ne sont pas déductibles d'impôt. Cependant, les améliorations locatives sont soumises à l'amortissement à vie parce qu'elles font partie intégrante de la structure. Les principes comptables généralement reconnus (GAAP) stipulent un plan d'amortissement de 15 ans pour les améliorations locatives, qui doit être révisé annuellement en fonction de la durée de vie économique de l'actif.
Une amélioration locative devrait-elle être amortie ou amortie?
Conformément aux pratiques comptables reconnues, les améliorations locatives sont amorties plutôt que dépréciées. En effet, la loi reconnaît le bailleur, et non le locataire, comme propriétaire des améliorations locatives. Le locataire a un droit abstrait d'utiliser l'objet pendant le bail, mais il n'en est pas propriétaire. Au lieu d'être amortis, les droits incorporels sont amortis dans le temps.
Conclusion
Les améliorations locatives sont des obligations imposées aux locateurs ou aux propriétaires fonciers pour préparer, entretenir ou réparer les logements locatifs et s'assurer qu'ils sont conformes aux codes du bâtiment applicables. La peinture, la réparation, la mise à jour et le remplacement des luminaires et des appareils sont tous des exemples de ces types d'améliorations.
Étant donné que ces dépenses sont considérées comme des améliorations d'immobilisations, les propriétaires ne peuvent pas les déduire directement de leurs impôts ; cependant, l'IRS permet aux propriétaires de réclamer des dépenses d'amortissement au cours de la durée de vie de l'amélioration.
FAQ sur les améliorations locatives
L'amélioration locative est-elle une immobilisation?
Les améliorations locatives sont traitées comme des immobilisations et sont donc incluses dans la partie immobilisations corporelles (immobilisations corporelles) du bilan en tant qu'actifs non courants. Les améliorations locatives sont classées en « autres immobilisations » conformément à la norme ASC 360 des US GAAP (Generally Accepted Accounting Principles).
Les améliorations locatives sont-elles amorties ou passées en charges ?
Lorsqu'un locataire apporte des modifications à un bien locatif pour mieux répondre à ses besoins, il apporte une amélioration locative. Les rénovations locatives ne sont pas déductibles d'impôt. Cependant, les améliorations sont sujettes à dépréciation car elles font partie intégrante de la structure.
Qu'est-ce qu'une propriété d'amélioration locative non admissible ?
L'IRS considère que toute amélioration apportée à l'intérieur d'un bâtiment est une amélioration de propriété locative admissible. De plus, l'IRS ne prend pas en compte les ajouts de bâtiments, les ascenseurs, les escaliers mécaniques ou les améliorations structurelles internes.
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