Un prêt-relais est un prêt à court terme contracté spécifiquement dans le but de financer une mise de fonds hypothécaire. En termes simples, si vous souhaitez faire une offre sur une nouvelle maison avant de vendre votre maison actuelle mais que vous avez besoin d'argent supplémentaire, un prêt relais peut vous aider. Mais la question est : « Est-ce un bon choix pour vous ? De plus, comment fonctionne exactement un prêt relais ?
Nous vous guiderons à travers les tenants et les aboutissants des prêts relais afin que vous puissiez décider s'ils conviennent à votre achat de maison.
Qu'est-ce qu'un prêt relais exactement ?
Un prêt-relais est un type de financement à court terme qui permet aux particuliers et aux entreprises d'emprunter des fonds jusqu'à un an. Les prêts-relais, également connus sous le nom de prêts-relais, de financement provisoire, de financement d'anticipation et de prêts relais, sont garantis par des garanties telles que la maison de l'emprunteur ou d'autres actifs. Les prêts-relais ont des taux d'intérêt allant de 8.5 % à 10.5 %, ce qui les rend plus chers que les options de financement traditionnelles à long terme.
D'autre part, les prêts-relais ont un processus de demande et de souscription plus rapide que les prêts traditionnels. De plus, si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire pour acheter une nouvelle maison, vous pouvez probablement obtenir un prêt relais, en supposant que vous ayez la valeur nette requise dans votre première maison. Les prêts relais sont donc une option populaire pour les propriétaires qui ont besoin d'un accès rapide à des fonds pour acheter une nouvelle maison avant de vendre leur maison actuelle.
Comment fonctionne le prêt relais ?
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre sa maison actuelle et d'en acheter une nouvelle, il peut être difficile d'obtenir un contrat pour vendre la maison et en conclure une nouvelle dans le même délai. De plus, un propriétaire peut ne pas être en mesure de verser une mise de fonds sur une résidence secondaire tant que le produit de la vente de sa première maison n'a pas été reçu. Dans ce cas, le propriétaire peut utiliser sa maison actuelle comme garantie pour un prêt-relais afin de couvrir l'acompte sur sa nouvelle maison.
Dans ce cas, un propriétaire peut travailler avec son prêteur hypothécaire actuel pour obtenir un prêt de six à douze mois afin de « combler l'écart » entre le nouvel achat et la vente de son ancienne maison. Les prêts relais ne sont pas offerts par tous les prêteurs hypothécaires traditionnels, mais ils sont plus souvent offerts par les prêteurs en ligne. Bien que les prêts-relais soient garantis par la maison de l'emprunteur, en raison de la courte durée du prêt, ils ont souvent des taux d'intérêt plus élevés que d'autres options de financement, comme les marges de crédit sur valeur domiciliaire.
Lorsque la première maison de l'emprunteur est vendue, le produit peut être utilisé pour rembourser le prêt-relais, ce qui lui laisse uniquement l'hypothèque sur sa nouvelle maison. Si la maison de l'emprunteur ne se vend pas pendant la durée du prêt, il devra effectuer les paiements sur sa première hypothèque, l'hypothèque de sa nouvelle maison et le prêt relais. Les prêts relais sont donc une option risquée pour les propriétaires qui ne vendront probablement pas leur maison dans un court laps de temps.
Un exemple de prêt relais
Afin d'acheter le Sony Building à New York en 2016, Olayan America Corp. a obtenu un prêt relais d'ING Capital. Le prêt à court terme a été approuvé rapidement, permettant à Olayan de fermer rapidement le Sony Building. Le prêt a aidé à couvrir une partie du coût d'achat du bâtiment jusqu'à ce qu'Olayan soit en mesure d'obtenir un financement plus permanent et à long terme.
Prêts traditionnels vs prêts relais
Les prêts relais sont généralement plus faciles à demander, à approuver et à financer que les prêts traditionnels. Cependant, en échange de la commodité, ces prêts ont généralement des durées courtes, des taux d'intérêt élevés et des frais de montage élevés.
Les emprunteurs acceptent généralement ces conditions car elles exigent un accès rapide et facile aux fonds. Ils sont prêts à payer des taux d'intérêt élevés parce qu'ils comprennent que le prêt est pour une courte période et qu'ils ont l'intention de le rembourser rapidement avec un financement à long terme et à faible taux d'intérêt. De plus, la plupart des prêts relais n'ont pas de pénalités de remboursement.
Types de prêt relais
Les prêts-relais sont classés en quatre types : les prêts-relais ouverts, les prêts-relais fermés, les prêts-relais de première charge et les prêts-relais de deuxième charge.
#1. Prêt relais fermé
Un prêt relais fermé est disponible pour une période de temps prédéterminée convenue par les deux parties. Les prêteurs sont plus susceptibles de l'accepter car cela leur donne une plus grande certitude quant au remboursement du prêt. Il a des taux d'intérêt inférieurs à ceux d'un prêt relais traditionnel.
#2. Prêt relais ouvert
La méthode de remboursement d'un prêt-relais ouvert est inconnue au départ et il n'y a pas de date de remboursement fixée. La plupart des sociétés de transition déduisent les intérêts du prêt de l'avance de prêt pour assurer la sécurité de leurs fonds. Les emprunteurs qui ne savent pas quand leur financement prévu sera disponible préfèrent un prêt relais ouvert. Étant donné que le remboursement du prêt est incertain, les prêteurs facturent un taux d'intérêt plus élevé pour ce type de prêt relais.
#3. Prêt relais de première charge
Le prêteur reçoit la première charge sur la propriété avec un prêt relais de première charge. En cas de défaut de paiement, le premier prêteur de prêt-relais sera payé en premier, suivi des autres prêteurs. En raison du faible niveau de risque de souscription, le prêt attire des taux d'intérêt inférieurs à ceux des prêts relais de seconde charge.
#4. Deuxième prêt relais
Le prêteur prend la deuxième charge après le prêteur de première charge existant pour un prêt relais de deuxième charge. Ces prêts sont généralement pour une courte période de temps, moins d'un an. Ils sont plus susceptibles de faire défaut et donc d'attirer un taux d'intérêt plus élevé. Une fois que toutes les dettes dues au premier prêteur de prêt relais ont été payées, un deuxième prêteur de prêt commencera à récupérer les paiements auprès du client. Le prêteur relais pour un prêt de seconde charge, en revanche, a les mêmes droits de reprise de possession que le prêteur de première charge.
Avantages des prêts relais
L'un des avantages des prêts relais est qu'ils vous permettent de capitaliser sur des opportunités que vous auriez autrement laissées passer. Un propriétaire souhaitant acheter une nouvelle maison peut inclure une clause dans le contrat stipulant qu'il n'achètera la maison qu'après avoir vendu sa maison actuelle. Certains vendeurs, cependant, peuvent être mal à l'aise avec un tel accord et peuvent finir par vendre la propriété à d'autres acheteurs prêts. Vous pouvez utiliser un prêt-relais pour verser un acompte sur une maison en attendant que la vente de l'autre maison soit conclue.
Un prêt-relais prend également moins de temps pour se qualifier et être approuvé qu'un prêt traditionnel. Le traitement rapide d'un prêt relais permet d'acheter un logement neuf en attendant la meilleure offre sur l'ancien. En raison de la longue période d'attente des prêts traditionnels, vous pouvez être contraint de louer un appartement, ce qui peut avoir un impact sur votre budget. De plus, selon les accords de prêt, les prêts relais permettent des conditions de paiement flexibles. Vous avez la possibilité de commencer le remboursement du prêt avant ou après l'obtention d'un financement à long terme ou la vente de l'ancienne propriété.
Prêt-relais Inconvénients
Souscrire un prêt-relais signifie que vous devrez payer deux hypothèques plus un prêt-relais en attendant la clôture de la vente de votre ancienne maison ou du financement à long terme. Si vous ne respectez pas vos obligations en matière de prêt, le prêteur de prêt-relais peut saisir votre maison, vous laissant encore plus de difficultés financières qu'avant de contracter le prêt-relais. De plus, la forclusion peut vous faire perdre votre maison.
Les prêts-relais sont coûteux en tant que forme de financement à court terme en raison des taux d'intérêt élevés et des frais associés tels que les paiements d'évaluation, les frais initiaux et les frais juridiques du prêteur. De plus, certains prêteurs exigent que vous contractiez un prêt hypothécaire avec eux, ce qui limite votre capacité à comparer les taux hypothécaires entre différentes entreprises.
Taux d'intérêt des prêts relais résidentiels courants
Les taux d'intérêt des prêts-relais sont généralement plus élevés que les taux d'intérêt des prêts conventionnels, avec des frais allant jusqu'à 2 % au-dessus du taux préférentiel. Les prêts-relais, comme les prêts hypothécaires traditionnels, comportent des frais de clôture (qui peuvent aller de quelques milliers de dollars à un certain pourcentage de la valeur du prêt) et des frais de montage. Vous devrez peut-être également payer pour une évaluation.
Cependant, comme les protections des acheteurs sont souvent limitées en cas d'échec de la vente de leur maison actuelle, il est essentiel de lire les termes et conditions associés à toute offre de prêt relais. Étant donné que les prêts-relais sont garantis par votre propriété existante, ils peuvent être saisis par un prêteur si les paiements ne sont pas effectués à temps. En gardant cela à l'esprit, vous devez soigneusement réfléchir à la durée pendant laquelle vous pouvez rester sans aide financière si une vente échoue et éviter de vous étendre sur les montants empruntés. De même, vous découvrirez que des recherches approfondies sur le marché immobilier actuel et sur le temps de vente des maisons dans votre région sont payantes.
Quand utiliser un prêt relais ?
Les prêts relais sont le plus souvent utilisés lorsqu'un propriétaire souhaite acheter une nouvelle maison avant de vendre sa maison existante. Un emprunteur peut utiliser une partie de son prêt-relais pour rembourser son hypothèque actuelle tandis que le reste est utilisé pour effectuer un acompte sur une nouvelle maison. De même, un prêt-relais peut être utilisé comme deuxième hypothèque pour couvrir la mise de fonds sur une nouvelle maison.
Un prêt-relais pourrait être avantageux si vous :
- Vous avez choisi une nouvelle maison et vivez dans un marché de vendeurs où les maisons se vendent rapidement.
- Vous souhaitez acheter une maison, mais le vendeur n'acceptera pas d'offre conditionnelle à la vente de votre maison actuelle.
- Vous ne pouvez pas payer un acompte sur une nouvelle maison sans d'abord vendre votre ancienne
- Vous souhaitez acheter une nouvelle maison avant de vendre votre ancienne.
- Vous envisagez de vendre votre maison actuelle avant de fermer la nouvelle.
Les entreprises peuvent également utiliser des prêts relais pour capitaliser sur des opportunités immobilières immédiates ou pour financer des dépenses à court terme. Ces prêts sont généralement disponibles pour les entreprises par l'intermédiaire de prêteurs d'argent dur, qui financent des prêts en utilisant votre propriété comme garantie, et de prêteurs alternatifs en ligne. Les taux d'intérêt sur ces prêts sont plus élevés que ceux des autres types de prêts aux entreprises.
Les prêts relais aux entreprises sont couramment utilisés aux fins suivantes :
- Couvrir les coûts d'exploitation pendant qu'une entreprise recherche un financement à long terme
- Obtenir les fonds nécessaires pour acheter rapidement un bien immobilier
- Utilisation d'offres à durée limitée sur l'inventaire et d'autres ressources commerciales
Coûts d'un prêt relais
Si vous souhaitez acheter une nouvelle maison ou un autre bien immobilier, mais que vous n'avez pas vendu votre propriété actuelle, les prêts relais sont un moyen pratique d'obtenir un financement temporaire. Cependant, ce type de financement est généralement plus coûteux qu'un prêt hypothécaire traditionnel. Les taux d'intérêt des prêts relais varient en fonction de votre solvabilité et de la taille de votre prêt, mais ils vont généralement du taux préférentiel (actuellement de 3.25 %) à 8.5 % ou 10.5 %. Les taux d'intérêt des prêts relais aux entreprises sont encore plus élevés, allant généralement de 15 % à 24 %.
Les emprunteurs doivent payer des frais de clôture ainsi que des frais juridiques et administratifs supplémentaires en plus des intérêts du prêt-relais. Les coûts et frais de clôture des prêts relais varient généralement de 1.5 % à 3 % du montant total du prêt et peuvent inclure :
- Frais d'évaluation
- Frais d'administration
- Frais d'entiercement
- Le coût de l'assurance titres
- Commission de notaire
- Frais de montage de prêt
Alternatives aux prêts relais
Bien sûr, si vous avez besoin d'une aubaine rapide, vous n'avez pas toujours besoin de chercher un prêt relais. Après tout, de nombreux autres types de financement immobilier alternatif peuvent vous aider à joindre les deux bouts ici, même si vous êtes dans le pétrin. Regardons quelques exemples.
#1. Prêts sur valeur domiciliaire
Les prêts relais sont fréquemment remplacés par des prêts sur valeur domiciliaire. Vous pouvez emprunter sur la valeur nette actuelle de votre maison en utilisant ce type de financement, qui est garanti par votre maison actuelle en garantie. Les prêts sur valeur domiciliaire sont généralement à long terme (jusqu'à 20 ans) et offrent des taux d'intérêt compétitifs par rapport aux prêts relais. Bien qu'il soit souvent moins cher qu'un prêt relais, gardez à l'esprit que l'obtention d'un prêt sur valeur domiciliaire vous obligera toujours à contracter deux hypothèques, voire trois, si vous achetez une nouvelle maison et que vous ne vendez pas votre ancienne en temps opportun. .
#2. HELOC (marge de crédit sur valeur domiciliaire)
Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est essentiellement une deuxième hypothèque qui offre un taux d'intérêt inférieur, des frais de clôture inférieurs et plus de temps pour rembourser les fonds empruntés. Vous pouvez également utiliser tous les fonds HELOC pour apporter des améliorations à la maison et d'autres améliorations. Il convient de noter que certains HELOC peuvent avoir des pénalités de remboursement anticipé. Rocket Mortgage n'accorde pas de prêts sur valeur domiciliaire.
#3. Prêt 80-10-10
Un prêt 80-10-10 vous permet d'acheter une nouvelle maison avec moins de 20 % d'acompte tout en évitant les frais supplémentaires dus à l'assurance hypothécaire privée (PMI). Un prêt 80-10-10 vous oblige à déposer 10 % puis à obtenir deux hypothèques : une pour 80 % du prix demandé de la nouvelle maison et une autre pour les 10 % restants. Après avoir vendu votre maison actuelle et remboursé tout solde impayé, vous pouvez utiliser le produit pour rembourser la deuxième hypothèque de 10 % sur la nouvelle propriété. Rocket Mortgage n'offre pas actuellement ce type de financement.
#4. Prêt personnel
Enfin, si vous avez un bon historique de crédit, un emploi stable, des antécédents de paiement des dépenses en temps opportun et un faible ratio dette-revenu, vous devriez envisager de demander un prêt personnel. Ce type de prêt est souvent garanti par des actifs personnels, avec des termes et conditions qui varient selon le prêteur.
Étapes pour obtenir un prêt relais
Examinez la valeur nette de votre maison
Dans la plupart des cas, vous aurez besoin d'au moins 20 % de fonds propres pour obtenir un prêt-relais, mais beaucoup plus si vous avez besoin d'argent supplémentaire pour un acompte sur une nouvelle maison. Gardez à l'esprit que si votre maison se vend moins cher que prévu, vous devrez peut-être rembourser le solde du prêt relais en espèces.
Gardez un œil sur votre ratio dette/revenu (DTI)
Vous devrez être admissible à la fois pour vos versements hypothécaires actuels et futurs. Envisagez un prêt-relais si vos revenus fluctuent en raison de commissions ou d'un travail indépendant. Quelques mois lents pourraient rapidement épuiser vos économies si vous effectuez trois versements hypothécaires.
Améliorez votre pointage de crédit
Les prêteurs relais veulent s'assurer que vous avez géré votre dette de manière responsable, car ils s'attendent à ce que vous effectuiez plusieurs versements hypothécaires. Bien que certains programmes de prêt-relais autorisent des cotes de crédit aussi basses que 600, avoir une cote de crédit élevée vous permettra d'obtenir les meilleurs taux.
Trouver un fournisseur de prêt relais
Les prêts relais sont un produit de niche que tous les prêteurs ne proposent pas. Renseignez-vous auprès du prêteur avec lequel vous travaillez pour l'achat d'une nouvelle maison au sujet des prêts relais. Si ce n'est pas le cas, envisagez les alternatives suivantes :
- Banques et coopératives de crédit de la communauté. Si vous effectuez déjà des opérations bancaires localement, renseignez-vous sur les prêts relais. Même si vous ne faites pas affaire avec eux, les banques locales et les coopératives de crédit offrent un service personnalisé et connaissent bien le marché immobilier local.
- Prêteurs non-QM. Les prêteurs hypothécaires non qualifiés (non-QM) se concentrent sur les produits hypothécaires alternatifs tels que les prêts relais. Les prêts non-QM ont des caractéristiques que les prêts hypothécaires éligibles n'ont pas, telles que les structures de paiement des intérêts uniquement et du ballon.
- Les prêteurs d'argent dur. Les particuliers ou les groupes d'investisseurs qui offrent des prêts à court terme, tels que les prêts-relais, sont appelés prêteurs à prix fort. Ils ont généralement des taux d'intérêt plus élevés, mais leurs exigences en matière de crédit peuvent être moins strictes. Avant de travailler avec un prêteur, assurez-vous qu'il est digne de confiance.
Ayez un plan de secours pour rembourser les prêts relais
L'obtention d'un prêt-relais peut être risquée si la valeur de la maison commence à baisser, alors assurez-vous d'avoir les actifs nécessaires pour le rembourser si vous ne parvenez pas à vendre votre maison. Si vous ne remboursez pas ou ne pouvez pas rembourser votre hypothèque dans les 12 mois, vous risquez de perdre votre maison en raison d'une saisie.
Conclusion
Un prêt-relais peut être utile dans certaines situations, par exemple lorsque vous devez acheter une nouvelle maison avant que votre ancienne ne soit vendue. Cependant, bien qu'un prêt-relais puisse vous sortir d'un pétrin ou vous aider à obtenir plus rapidement une nouvelle propriété dont vous avez tant besoin sur un marché en plein essor, il peut également rendre plus difficile l'obtention d'une acquisition coûteuse.
Si vous en obtenez un, vous aurez presque certainement plus d'argent à dépenser dans l'immobilier. Cependant, vous augmenterez votre endettement global et pourriez finir par rembourser plusieurs prêts en même temps si votre maison actuelle ne se vend pas rapidement. Comme toujours, si vous y parvenez, la meilleure stratégie est d'attendre de vendre votre ancienne maison avant d'en acheter une nouvelle.
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Bibliographie
