L'un des facteurs pris en compte par les prêteurs lors de l'approbation d'un prêt est le ratio prêt-valeur. Ceci afin de se protéger des risques. Un bon ratio prêt-valeur dépend du type de prêteur et de l'actif. Vous pouvez calculer votre ratio prêt-valeur à l'aide de la formule afin de vous préparer à l'avance. L'article indique la formule dont vous avez besoin et comment calculer le ratio prêt-valeur.
Ratio prêt-valeur
Le terme « ratio prêt-valeur » est fréquemment utilisé dans l'immobilier par les banques. Les prêteurs utilisent le ratio « prêt sur valeur » (LTV) pour décrire le montant d'argent qu'ils prêtent par rapport à la valeur de l'actif qu'ils achètent. Il s'agit de désigner la proportion de la première ligne hypothécaire à la valeur totale d'expertise de l'immobilier.
L'un des principaux indicateurs de risque pris en compte par les prêteurs pour déterminer si un emprunteur est admissible à un prêt hypothécaire est le ratio prêt-valeur. La possibilité qu'un prêteur subisse une perte augmente à mesure que le nombre de fonds propres diminue. Et le risque de défaut est constamment pris en considération lors de la prise de décisions de prêt. Pour cette raison, les conditions d'éligibilité à plusieurs programmes de prêts hypothécaires deviennent considérablement plus strictes à mesure que le ratio LTV d'un prêt augmente.
Afin de se protéger contre la défaillance de l'acheteur et d'augmenter le coût de l'hypothèque, les prêteurs peuvent demander aux emprunteurs de prêts à RPV élevé de souscrire une assurance hypothécaire.
Des exemples de clients à haut risque comprennent ceux qui ont
- Faibles ratios dette/revenu
- Antécédents hypothécaires de retards de paiement
- Montants de prêt ou besoins de trésorerie élevés
- Cotes de crédit faibles
- Réserves insuffisantes,
- Revenu faible ou nul.
À quoi sert le ratio prêt-valeur
Il évalue le lien entre le solde du prêt et la valeur marchande de l'actif, comme une maison ou une automobile, qui sert de garantie au prêt.
Par exemple, le LTV est de 50% si le prêteur propose un prêt égal à la moitié de la valeur de l'actif. Le LTV augmente le risque car il augmente le montant d'argent que le prêteur pourrait perdre si l'emprunteur ne rembourse pas le prêt.
Bien qu'il puisse être utilisé pour n'importe quel prêt garanti, le ratio prêt-valeur est le plus souvent associé aux prêts hypothécaires. En réalité, les restrictions LTV sont l'une des conditions requises pour participer à un certain nombre de programmes hypothécaires fédéraux.
Comment les prêteurs utilisent le LTV
Un ratio LTV n'est qu'un des critères utilisés pour déterminer si un emprunteur est admissible à un prêt hypothécaire, à un prêt sur valeur domiciliaire ou à une marge de crédit. Mais cela peut avoir un impact important sur le taux d'intérêt qu'un emprunteur pourrait obtenir. Lorsque le ratio LTV d'un candidat est égal ou inférieur à 80 %, la plupart des prêteurs lui accordent le taux d'intérêt le plus bas possible.
Les emprunteurs qui ont un ratio LTV plus élevé sont toujours éligibles pour un prêt hypothécaire, bien que le taux d'intérêt sur le prêt puisse augmenter à mesure que le ratio LTV augmente. Par exemple, un emprunteur avec un ratio LTV de 95% pourrait obtenir une approbation hypothécaire.
Ils peuvent cependant se voir facturer un taux d'intérêt supérieur d'un point de pourcentage au taux facturé à un emprunteur avec un ratio LTV de 75%. Un emprunteur peut être obligé de souscrire une assurance hypothécaire privée si le ratio LTV dépasse 80%.
Formule du ratio prêt-valeur
La formule du ratio prêt-valeur est ce que vous pouvez utiliser pour calculer vos intérêts. La formule est le montant du prêt divisé par l'actif du prêt ou la valeur de la garantie. Le calcul d'une hypothèque est le solde de l'hypothèque divisé par la valeur de la propriété.
Cependant, cela dépend du type de prêteur et d'actif financé. Il existe plusieurs façons de calculer le "V" dans LTV.
La formule, en général, est :
Montant du prêt/Valeur de l'actif) x 100 Équivaut à LTV %
Le montant du prêt et la valeur de l'actif doivent être séparés par un montant suffisant. Peut-être que le service des risques d'une institution financière est convaincu qu'il pourrait facilement vendre l'équipement avec une remise de 25 %.
Cela signifie probablement qu'ils sont prêts à prêter contre l'actif jusqu'à un LTV maximum de 75 %. Considérez-le comme 1 moins le « coussin de fonds propres
Comment le ratio prêt/valeur est-il calculé
Les acheteurs de maison peuvent facilement calculer le ratio LTV d'une maison en utilisant cette formule. C'est la formule :
Montant de l'hypothèque/Valeur estimative de la propriété = ratio LTV
où: MA= Montant de l'hypothèque
APV= Valeur Estimée de la Propriété
Qu'est-ce qu'un bon ratio prêt-valeur
Un bon ratio prêt-valeur ne devrait pas dépasser 80 %. Un LTV élevé est supérieur à 80 %, ce qui signifie que les emprunteurs peuvent payer des frais d'emprunt plus élevés, avoir besoin d'une assurance hypothécaire privée ou même se voir refuser un prêt. Les LTV supérieures à 95 % sont souvent considérées comme insatisfaisantes.
Le ratio prêt-valeur (LTV) moyen pour un prêteur décent est de 80 %. Encore mieux est tout ce qui tombe en dessous de cette marque. Lorsque le LTV dépasse 80 %, gardez à l'esprit que les coûts d'emprunt peuvent augmenter ou que les emprunteurs peuvent ne pas être approuvés pour des prêts.
Le concept prêt-valeur dépend fortement du type de prêt hypothécaire que vous contractez. Cela est dû au fait que chacun de ces types de prêts a des exigences particulières pour les acheteurs de maison. Pour cette raison, chaque prêteur peut avoir des exigences différentes ; ainsi, la recherche pour trouver la meilleure offre. Vous pouvez trouver les différentes exigences LTV pour le secteur hypothécaire ci-dessous :
#1. LTV pour les prêts hypothécaires conventionnels
Un ratio LTV acceptable pour les demandes de prêt hypothécaire traditionnel est de 80 %. Cela est dû au fait que de nombreux prêteurs exigent des emprunteurs qu'ils versent un acompte d'au moins 20 % de la valeur de la maison.
#2. LTV pour la FHA
Des réglementations différentes s'appliquent aux prêts hypothécaires assurés par la Federal Housing Authority (FHA).
Si vous avez une cote de crédit d'au moins 580 et que vous cherchez à obtenir l'approbation d'un prêt FHA, un ratio prêt/valeur de 96.5 % est acceptable. Votre ratio LTV ne peut pas être supérieur à 90 % si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579.
Par exemple, si vous achetez une maison d'une valeur de 200,000 180,000 $, le montant de votre prêt ne peut pas dépasser 20,000 90 $. Cela nécessite un acompte minimum de XNUMX XNUMX $ pour maintenir votre ratio LTV à XNUMX %.
#3. LTV pour les prêts USDA et VA
Votre ratio LTV peut atteindre 100 % si vous demandez un prêt sans acompte, comme un prêt USDA ou un prêt VA.
Bien sûr, il existe des conditions supplémentaires pour bénéficier de ces hypothèques, telles que des revenus minimums, des spécifications d'emplacement de propriété ou un statut particulier dans l'armée.
#4. LTV si vous refinancez votre prêt
Le refinancement des emprunteurs peut exiger ou non un ratio LTV particulier. Par exemple, votre ratio LTV doit être supérieur à 80% si vous refinancez par le biais du programme gouvernemental de refinancement abordable pour les maisons (HARP). Cependant, il n'y a pas de restrictions de ratio LTV si vous souhaitez refinancer via un programme de rationalisation FHA.
Qu'est-ce que le ratio prêt-valeur pour la voiture
Un ratio prêt-valeur automobile (LTV) est calculé en divisant le montant total de votre prêt par la valeur de rachat réelle (ACV) de votre voiture. En règle générale, un pourcentage est utilisé pour l'exprimer. Le ratio prêt-valeur de votre prêt est réduit par votre mise de fonds.
Le ratio prêt-valeur peut avoir un impact sur les conditions de votre prêt. En effet, la voiture est la garantie du prêt, ce qui signifie que si vous ne pouvez pas effectuer vos paiements, la banque peut reprendre possession de la voiture. Pour raccourcir la durée du prêt et réduire la possibilité que vous deviez plus que la valeur de la voiture, le prêteur peut demander un acompte.
Surtout peu de temps après l'achat d'une nouvelle voiture, la valeur réelle de votre véhicule est souvent inférieure à ce que vous avez dépensé. Lorsque vous conduisez une nouvelle voiture hors du terrain, sa valeur chute normalement rapidement. Au fur et à mesure que vous l'utilisez, il perd de la valeur plus progressivement.
Comment calculer le rapport prêt-valeur de votre voiture
Le ratio prêt-valeur (LTV) d'une voiture est calculé en divisant le montant que vous souhaitez emprunter par la valeur de la voiture que vous souhaitez acheter.
La voiture est utilisée comme garantie pour les prêts automobiles, donc le ratio prêt-valeur est un moyen pour les prêteurs d'évaluer le niveau de risque qu'ils prennent lorsqu'ils acceptent votre prêt.
Pour calculer le ratio prêt-valeur de votre voiture en pourcentage, utilisez la formule suivante :
Montant du prêt / valeur de la voiture x 100 = ratio prêt-valeur
Par conséquent, le LTV serait de 86 % si vous empruntiez 30,000 35,000 $ pour financer une voiture d'une valeur de XNUMX XNUMX $.
Comment les prêteurs évaluent le LTV pour votre voiture
Les prêteurs évaluent la possibilité de vendre votre voiture car elle sert de garantie pour le prêt afin de récupérer les pertes en cas de défaut de paiement. Le prêteur court moins de risques et vous avez plus à gagner si vous empruntez moins que la valeur marchande de la voiture.
Plusieurs facteurs, dont le taux d'intérêt et l'approbation du prêt, ont une incidence sur le ratio prêt-valeur :
#1. Approbation de prêt
Chaque prêteur a un plafond LTV différent pour l'approbation du prêt afin de réduire son risque. Le LTV peut avoir un impact sur votre capacité à obtenir un financement s'il dépasse les exigences du prêteur.
N'oubliez pas que les prêteurs tiennent compte de diverses variables avant d'approuver votre prêt, y compris vos cotes de crédit et l'historique des remboursements de prêt à temps. LTV n'est qu'une de ces considérations.
Un LTV inférieur suggère moins de risque, ce qui se traduit généralement par un taux de prêt inférieur, ce qui vous fera économiser de l'argent pendant la durée du prêt, car les prêteurs utilisent le LTV pour estimer le risque lié à votre prêt.
#2. Acompte
Faire un acompte plus important peut réduire la LTV de votre prêt, ce qui augmente la probabilité que votre prêt soit approuvé et entraîne une réduction du taux d'intérêt.
#3. Équité négative
Certains prêteurs pourraient vous permettre d'emprunter de l'argent au-dessus du prix de détail suggéré d'une voiture neuve ou de la valeur marchande d'une voiture d'occasion, vous laissant avec une équité négative.
Ce ne sera pas idéal car vous devrez plus d'argent que ne vaut la voiture.
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Que signifie 60 % de LTV ?
Si vous avez un acompte égal à au moins 40% de la valeur du bien à déposer. Vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire avec un prêt à la valeur (LTV) de 60 %. Ceci est également appelé une hypothèque LTV de 60% et signifie que vous emprunterez au prêteur les 40% restants de la valeur de la propriété.
Est-ce que 65 % est un bon LTV ?
Un ratio LTV de 65 % est considéré comme relativement faible, ce qui signifie souvent que vous pourrez obtenir des taux d'intérêt moins chers pour votre prêt hypothécaire par rapport aux prêts hypothécaires avec un prêt hypothécaire plus élevé, ce qui signifie des remboursements hypothécaires mensuels moindres.
Advenant que vous ne puissiez pas effectuer vos versements hypothécaires, le prêteur pourrait devoir prendre possession de la maison afin de la vendre et de récupérer ses pertes. La probabilité que le prêteur soit en mesure d'obtenir des fonds suffisants pour rembourser le prêt augmente avec la diminution du LTV. Par conséquent, un LTV inférieur réduit une partie du risque du prêteur.
Un autre avantage de posséder une plus grande part d'une propriété est que vous pouvez emprunter moins, ce qui réduit le montant total des intérêts que vous paierez.
Un LTV de 40 % est-il bon ?
Un ratio LTV de 40 % est très faible, ce qui signifie que 60 % de votre propriété sera mise à mort.
Est-ce que 85 % est un bon LTV ?
Une hypothèque avec un LTV de 85 % est toujours un niveau de dépôt décent et vous place dans une meilleure position qu'une hypothèque avec un LTV de 95 %, même si bon nombre des meilleurs forfaits hypothécaires commencent à un LTV de 80 % ou 20 % d'acompte.
Une hypothèque LTV (loan-to-value) de 85% vous permet d'emprunter 85% de la valeur totale de la propriété. Le dépôt que vous avez placé couvrira les 15 % restants.
Vous paieriez généralement un taux d'intérêt plus élevé que quelqu'un qui offre, disons, un dépôt de 25 %, car le ratio prêt/valeur de 85 % est l'un des prêts hypothécaires les plus élevés. C'est parce qu'il y a moins de risque pour le prêteur plus le dépôt est élevé.
Une hypothèque de 90 LTV est-elle bonne ?
Les prêts hypothécaires LTV varient généralement de 50 % à 95 % ; une hypothèque LTV de 90 % se situe dans la partie supérieure de cette fourchette. Vous aurez quelques possibilités avec un LTV de 90 %, mais elles peuvent être limitées et s'accompagner de taux plus élevés car les prêteurs prennent un risque plus élevé.
Étant donné que les taux hypothécaires à 90% LTV sont moins chers que les taux à 95% LTV, vous pouvez commencer à constituer la valeur nette de votre maison sans avoir à attendre des années pour économiser une mise de fonds plus importante. Au lieu du taux d'intérêt le plus bas, l'hypothèque optimale à 90% LTV est celle dont le coût total est le plus bas.
Combien de temps faut-il pour atteindre 80 % de LTV ?
Bien que dans la plupart des situations, l'annulation de l'assurance hypothécaire se produise à la marque LTV de 78 %. Il est également possible pour le prêteur de choisir de le faire lorsque le prêt atteint 80% LTV si vous avez effectué des paiements à temps et que vous avez le prêt depuis un certain temps. Cependant, un facteur – le montant de la mise de fonds que vous versez lors de l'achat de votre maison – détermine souvent la durée pendant laquelle vous paierez l'assurance hypothécaire.
La période pendant laquelle vous devrez payer l'assurance hypothécaire peut être plutôt brève, probablement autour de 5 ans, si vous commencez avec une mise de fonds plus importante, comme 15 % au lieu de 5 %. Mais si vous commencez avec un acompte de 5 %, il vous faudra près de 9 ans pour atteindre un niveau de LTV de 80 % (et près de 8 ans pour atteindre le seuil d'annulation automatique de 78 % de LTV).
Un LTV de 75 % est-il bon ?
Une hypothèque LTV de 75 % est une hypothèque dans laquelle vous payez un acompte du montant restant et empruntez 75 % de la valeur de la propriété au prêteur.
Si vous le pouvez, essayez d'obtenir un prêt hypothécaire avec un LTV de 75 %. Même s'il peut être difficile d'économiser pour un acompte de 25 %, vous constaterez peut-être que vous pouvez le faire et que cela vous permettra d'accéder à des prêts hypothécaires avec des LTV et des taux d'intérêt plus bas.
Qu'est-ce qu'un bon LTV pour la FHA ?
Un faible ratio prêt-valeur peut être bon pour les prêts FHA. Les prêts hypothécaires avec assurance FHA sont destinés aux emprunteurs à revenu faible à modéré. Ils sont accordés par un prêteur avec l'approbation de la FHA, et la Federal Housing Administration les assure (FHA).
Par rapport à de nombreux prêts conventionnels, les prêts FHA ont des acomptes minimaux et des exigences de crédit inférieurs. Le ratio LTV initial pour les prêts FHA est jusqu'à 96.5%, cependant, il y a une prime d'assurance hypothécaire (MIP) qui doit être payée pour toute la durée du prêt (peu importe à quel point le ratio LTV diminue finalement).
Une fois que leur ratio LTV dépasse 80%, de nombreux consommateurs souhaitent refinancer leurs prêts FHA afin de supprimer l'exigence MIP.
En conclusion,
Le terme « loan to value » (LTV) fait référence au pourcentage de la valeur de la propriété que vous empruntez. ceux qui peuvent être considérés par les prêteurs grâce à des ratios LTV faibles (inférieurs à 80%). Un LTV supérieur à 80%, cependant, pourrait nécessiter une assurance hypothécaire, qui accordera à l'emprunteur un taux d'intérêt moins cher.
FAQ
Quel est le LTV maximum pour les premiers acheteurs ?
Pour être admissible à un prêt hypothécaire avec un LTV de 980 %, les premiers acheteurs auraient besoin d'un acompte de 20 %. Un LTV de 95 % indique que votre prêt hypothécaire représente 95 % de la valeur de votre maison. Aujourd'hui, la plupart des prêteurs n'accorderont pas de prêt sur une propriété qui nécessite un LTV plus élevé. Pour être admissible à une hypothèque LTV à 95 %, les premiers acheteurs auraient besoin d'un acompte de 5 %.
Pourquoi le ratio prêt-valeur est-il important ?
Cela aide les prêteurs à évaluer le risque possible d'un prêt : En règle générale, plus le ratio LTV est élevé, plus il est probable que le prêteur perdra de l'argent si vous ne faites pas vos paiements et qu'il devra saisir votre maison.
Quels facteurs affectent la LTV ?
Le montant de l'acompte, le prix de vente et la valeur estimative d'une propriété sont les variables clés qui affectent les ratios LTV. Des acomptes plus élevés et des prix de vente plus bas se traduisent par des ratios LTV les plus bas possibles.
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Bibliographie
