Une hypothèque est un type de prêt utilisé pour acheter ou entretenir une maison, un terrain ou d'autres types de biens immobiliers. Dans ce cas, l'emprunteur s'engage à effectuer des versements périodiques au prêteur. Il se présente généralement sous la forme d'une série de versements réguliers qui sont divisés en principal et en intérêts. Cependant, en tant qu'emprunteur, il est nécessaire de connaître les différents types de prêts hypothécaires qui vous seraient bénéfiques. En tant qu'investisseur immobilier, il est également important de connaître les types de fraude hypothécaire et comment les éviter. Ainsi, pendant que vous lisez, gardez l'esprit ouvert aux différents types de prêts hypothécaires et à ceux que vous pouvez facilement rembourser.
Qu'est-ce qu'une hypothèque et comment ça marche
Un prêt hypothécaire est une entente que vous (l'emprunteur) et un prêteur hypothécaire concluez pour acheter et refinancer une maison avec l'argent du prêteur. Ce type d'accord permet au prêteur le droit légal de reprendre possession d'une maison dans le cas où vous ne seriez pas en mesure de respecter les conditions de votre prêt hypothécaire, le plus souvent en ne remboursant pas le montant que vous avez emprunté plus les intérêts.
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, votre prêteur vous fournit une somme d'argent prédéterminée pour acheter la maison. Vous consentez à rembourser votre prêt sur une longue période de temps avec intérêts. Tant que l'hypothèque n'est pas entièrement payée, le prêteur a le droit de propriété.
Types de prêt hypothécaire
#1. Hypothèque à taux fixe
Une « hypothèque à taux fixe » est un prêt immobilier assorti d'un taux d'intérêt fixe pendant toute la durée du prêt. Dans ce type de prêt hypothécaire, l'emprunteur (le débiteur) et le prêteur (le créancier) s'entendent sur le taux d'intérêt avant de débourser le prêt, et ce taux reste le même pendant toute la durée du prêt.
Taux fixe, comme son nom l'indique, indique que le taux d'intérêt sur l'hypothèque reste le même tout au long. Pour les clients qui veulent savoir combien ils paieront chaque mois, les hypothèques à taux fixe sont des options intéressantes. Vous pouvez également obtenir des prêts hypothécaires à taux fixe avec des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux.
De ce fait, le montant et la durée du remboursement du prêt sont fixes, et la personne chargée de le rembourser bénéficie d'un paiement unique et fiable et de la possibilité de faire des plans financiers en fonction de cette dépense fixe. Les emprunteurs hypothécaires à taux fixe sont mieux lotis en cas de hausse inattendue de l'inflation.
#2. Hypothèque à taux ajustable (ARM)
Une hypothèque à taux révisable (ARM) est un prêt immobilier à taux d'intérêt variable. Le taux d'intérêt de départ sur un ARM est fixé pour une durée déterminée. Le taux d'intérêt facturé sur le solde impayé est ensuite réinitialisé sporadiquement, parfois tous les mois.
Les ARM sont également connus sous le nom d'hypothèques flottantes ou d'hypothèques à taux variable. Un écart supplémentaire appelé marge ARM est ajouté à l'indice de référence ou à l'indice utilisé pour réinitialiser le taux d'intérêt des ARM.
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#3. Prêts à intérêt seulement
Dans une hypothèque à intérêt seulement, l'emprunteur (débiteur hypothécaire) n'est tenu de payer des intérêts sur le prêt que pendant une durée prédéterminée. Soit le capital est remboursé intégralement à une certaine date, soit il est remboursé au fil du temps.
Il existe de nombreuses méthodes pour structurer les hypothèques à intérêt seulement. Les paiements d'intérêts uniquement peuvent être effectués pendant une durée prédéterminée, proposés en option ou poursuivis pendant toute la durée du prêt. Le paiement des intérêts seulement pourrait être une condition dont seuls certains emprunteurs peuvent profiter auprès de certains prêteurs.
#4. Hypothèques inversées
Comme une hypothèque conventionnelle, un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires d'emprunter de l'argent tout en utilisant la valeur de leur maison comme garantie. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire inversé, tout comme lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire ordinaire, le titre de propriété de votre maison reste à votre nom. Les emprunteurs ne font pas de versements hypothécaires mensuels avec un prêt hypothécaire inversé, contrairement à un prêt hypothécaire conventionnel.
Lorsque l'emprunteur quitte la propriété, le prêt est remboursé. Chaque mois, le montant du prêt augmente en raison des frais et des intérêts facturés. Pour être admissible à un prêt hypothécaire inversé, un propriétaire doit maintenir un bon crédit, payer les impôts fonciers et l'assurance habitation, et utiliser la maison comme résidence principale.
Types de prêts hypothécaires
#1. Prêt FHA
Un prêt FHA est une hypothèque immobilière garantie par le gouvernement. Il est généralement fourni par une banque ou un autre prêteur agréé par la Federal Housing Administration (FHA).
Les prêts FHA permettent aux candidats d'avoir des cotes de crédit inférieures à ce qui est souvent nécessaire et offrent des acomptes minimaux inférieurs à ceux de nombreux prêts commerciaux. L'objectif d'un prêt FHA est d'aider les familles à revenus faibles à modérés à devenir propriétaires. Ils sont particulièrement appréciés des primo-accédants.
#2. Prêt VA
Un prêt VA est l'un des types de prêts hypothécaires qui peuvent être obtenus par le biais d'un programme mis en place par le Department of Veterans Affairs (VA) des États-Unis (anciennement la Veterans Administration). Les vétérans, le personnel en service actif et les conjoints survivants de ces personnes peuvent obtenir des prêts VA pour acheter des maisons avec peu ou pas d'acompte, pas d'assurance hypothécaire privée et des taux d'intérêt généralement compétitifs.
Les militaires en service actif, les anciens combattants et leurs conjoints survivants peuvent acheter des maisons à l'aide du financement VA. Sur la valeur d'une maison, ils offrent un financement pouvant aller jusqu'à 100 %. Les emprunteurs qui remplissent les conditions peuvent utiliser un prêt VA pour restructurer leur prêt hypothécaire, réaménager et réparer leur maison ou en créer une nouvelle.
#3. Prêt immobilier USDA
Les acheteurs de certaines villes et zones rurales peuvent obtenir un prêt immobilier USDA, qui ne nécessite aucun acompte. Le programme de prêts au logement garantis pour le développement rural de l'USDA, une division du département américain de l'Agriculture, garantit les prêts de l'USDA. Bien que le gouvernement puisse les accorder directement aux emprunteurs éligibles dont les revenus sont inférieurs à un seuil spécifique, la majorité des prêts de l'USDA sont fournis par des prêteurs partenaires.
Étant donné que le gouvernement assume les risques liés aux prêts, les prêts immobiliers de l'USDA ont souvent des taux inférieurs à ceux des prêts hypothécaires conventionnels en plus de ne pas nécessiter d'acompte. Même lorsque l'USDA émet les prêts, cela reste vrai.
Meilleurs types de prêts hypothécaires
Les prêts conventionnels sont de deux types : conformes et non conformes, et ils ne sont pas assurés par le gouvernement fédéral.
Prêts « conformes » aux normes établies par la Federal Housing Finance Agency (FHFA), y compris celles concernant le crédit, la dette et le montant du prêt, comme leur nom l'indique. Les limites de prêt conformes sont de 970,800 647,200 $ dans les régions les plus chères et de XNUMX XNUMX $ dans la plupart des régions.
Les normes FHFA ne sont pas respectées par ces prêts. Au lieu de cela, ils se concentrent sur les emprunteurs qui souhaitent acheter des maisons plus chères ou ceux qui ont des profils de crédit uniques. La meilleure option pour vous est probablement une hypothèque conventionnelle si vous avez un bon crédit et l'argent pour déposer un montant important.
Pour vous mettre dans la meilleure position possible pour obtenir un prêt hypothécaire et acheter une maison, un prêteur ou un courtier en hypothèques utile pourrait également vous confier des devoirs, des domaines financiers spécifiques à renforcer.
Quel est le type de prêt hypothécaire le plus courant ?
L'option la plus populaire pour les acheteurs de maison est une hypothèque conventionnelle avec un taux fixe de 30 ans.
Le prêt optimal pour votre situation dépendra en grande partie de votre santé financière, y compris votre revenu, vos antécédents de crédit, votre pointage de crédit, votre emploi et vos objectifs financiers.
Pour choisir les meilleures options de prêt, les prêteurs hypothécaires peuvent vous aider à examiner votre situation financière. Ils peuvent également vous aider à comprendre les besoins de qualification, qui sont souvent complexes.
Différents types de prêt hypothécaire
#1. Prêt hypothécaire à taux fixe vs prêt hypothécaire à taux révisable
Une hypothèque à taux fixe diffère d'une hypothèque à taux révisable en ce que le taux d'intérêt est prédéterminé au moment de l'obtention du prêt et ne fluctuera pas. Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux révisable peut augmenter ou diminuer.
Par rapport aux prêts hypothécaires à taux fixe, de nombreux ARM ont des taux d'intérêt de départ inférieurs. Ce taux de départ peut être constant pendant quelques années, un an ou plusieurs années. Votre taux d'intérêt changera à la fin de cette période promotionnelle et le montant de votre paiement augmentera probablement.
Votre taux d'intérêt sera partiellement basé sur un indice, qui est une façon plus complète de mesurer les taux d'intérêt. Lorsque cet indice des taux d'intérêt augmente, votre paiement augmente.
Lorsque cet indice des taux d'intérêt augmente, votre paiement augmente. Votre paiement peut parfois diminuer à mesure que les taux d'intérêt baissent, mais pas pour tous les ARM. Votre taux d'intérêt peut ne pas dépasser un certain niveau avec certains ARM. Certains ARM ont un plafond sur le taux d'intérêt le plus bas que vous pouvez avoir.
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Types de fraude hypothécaire
La fraude hypothécaire est un type de crime financier qui comprend la modification des documents de prêt ou la tentative de profiter illégalement du processus de prêt hypothécaire. Par exemple, fournir sciemment de fausses informations sur une demande de prêt hypothécaire. Les pratiques de fraude hypothécaire comprennent les doubles ventes, les prêts aériens et les achats de paille.
Il existe de nombreux types distincts de fraude hypothécaire, mais certains sont plus répandus que d'autres, et chacun a ses signes avant-coureurs.
#1. Fraude de possession
La fraude à l'occupation se produit lorsqu'un emprunteur fait de fausses déclarations quant à savoir si une propriété sera occupée ou non. Pour obtenir un statut bancaire favorable, le propriétaire déclarera fréquemment qu'il occupe la maison même lorsqu'il habite ailleurs. Même si c'est faux, déclarer que la maison sera occupée par l'acheteur lui permet d'obtenir des taux d'intérêt plus bas, des paiements directs moins chers et des ratios prêt-valeur plus élevés.
#2. Acheteur de paille
Un acheteur de paille est une personne qui dénature intentionnellement la nature de la transaction en agissant au nom du véritable acheteur. L'acheteur réel pourrait essayer de cacher des implications douteuses ou avoir un mauvais crédit, ce qui pourrait l'empêcher d'être approuvé pour un prêt hypothécaire. Le véritable acheteur recevra le titre de propriété lorsque l'acheteur de paille aura conclu la transaction.
#3. Transactions avec lien de dépendance
Une transaction sans lien de dépendance est un autre type très courant de fraude transactionnelle. Cela se produit lorsque les deux parties au prêt hypothécaire ont un lien personnel, laissant le prêteur et l'emprunteur vulnérables à la manipulation de l'autre.
#4. Propriétés de retournement
C'est quand une propriété a une fausse évaluation qui trompe l'acheteur potentiel. Bien qu'acheter une propriété, la détenir, la rénover, puis la revendre à profit est légitime. Cependant, l'acheter en dessous de sa valeur marchande et la revendre immédiatement à un prix artificiellement gonflé constitue une fraude.
Quelques signes typiques peuvent très probablement alerter les prêteurs hypothécaires d'un home flip non autorisé. Un « flipper » qui fournit la fausse évaluation est souvent l'intermédiaire ou l'acheteur de paille si l'achat est en cours par son intermédiaire.
#5. Vol de revenu
La fraude sur le revenu se produit lorsqu'un emprunteur fait de fausses déclarations sur la disponibilité ou la cohérence de la source de revenu nécessaire pour rembourser le prêt. Il existe deux formes courantes de fraude sur le revenu, notamment :
- Fausse déclaration de revenus : les informations sur les revenus de la demande de prêt standardisée n'ont pas été soigneusement vérifiées.
- Fausse déclaration d'emploi : l'emprunteur fournit de faux documents d'emploi, tels que de faux talons de chèque de paie et des dossiers d'employeur.
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Quelles sont les 5 parties d'une hypothèque ?
#1. Directeur
Le principal de votre prêt immobilier est le montant que vous devez rembourser. Le montant que vous devez emprunter est moindre si vous pouviez mettre de côté ou économiser suffisamment d'argent pour la mise de fonds. En règle générale, ne payez jamais la mise de fonds sur une maison en utilisant votre réserve d'urgence, communément appelée fonds de prévoyance ou fonds de mauvais temps. Dans le même ordre d'idées, les fonds destinés à atteindre d'autres objectifs cruciaux ne devraient pas être dépensés pour l'acompte.
#2. L'intérêt
Il s'agit de la commission pour le prêt hypothécaire et elle est due en proportion du montant du prêt contracté. Au fur et à mesure que vous remboursez le prêt, un montant plus élevé est progressivement transféré vers la composante principale, une partie plus élevée étant consacrée aux intérêts pendant les premières années de la durée du prêt. Cela est dû à l'utilisation par les EMI de la méthode de l'équilibre décroissant dans leur calcul. Votre prêt immobilier sera remboursé plus tôt et à un coût d'intérêt global inférieur si vous remboursez par anticipation ou accélérez vos paiements.
#3. EMI
La mensualité pour un prêt immobilier (ou tout autre prêt, d'ailleurs) se compose à la fois des intérêts et du principal qui doivent être remboursés tout au long du prêt.
Vous devez être conscient du pourcentage du prêt immobilier qu'EMI est affecté aux intérêts et au principal, même si les EMI resteront en grande partie constants tout au long du prêt.
Si un prêt immobilier a un taux variable, le montant de l'EMI ou la durée du prêt changera en fonction de la hausse ou de la baisse des taux d'intérêt (hausse ou baisse).
Vous, l'emprunteur du prêt immobilier, avez le choix d'ajuster les EMI (en fonction des variations des taux d'intérêt) ou de modifier la durée du prêt, selon ce qui vous convient le mieux. Il est logique de saisir l'amortissement de votre prêt immobilier.
#4. Assurance hypothécaire
Les prêteurs exigent fréquemment que vous souscriviez une assurance prêt hypothécaire lorsque vous faites une demande de prêt immobilier.
Cela protège le prêteur en cas de circonstance imprévue, comme la perte d'emploi, le décès, etc.; le fournisseur d'assurance remboursera le prêteur pour tout solde de prêt impayé. Par conséquent, l'assurance prêt hypothécaire présente certains avantages, tant pour vous que pour le prêteur.
#5. L'assurance habitation
Certaines polices multirisques couvrent en plus la maison et ses biens en plus de l'assurance hypothécaire. Cela protège contre la possibilité de vol, d'incendie, d'inondation et d'autres catastrophes. Encore une fois, c'est avantageux pour vous et le prêteur hypothécaire.
L'un des meilleurs moyens d'augmenter votre patrimoine est de contracter un prêt immobilier. Elle offre également des avantages fiscaux : La Loi de l'impôt sur le revenu permet une déduction à la fois du capital et des intérêts payés sur une hypothèque.
Pourquoi est-ce appelé une hypothèque?
Le terme « hypothèque » vient d'une expression de droit français qui était utilisée en Grande-Bretagne au Moyen Âge et signifiait « gage de mort ». Il décrit un gage qui expire (meurt) lorsque la dette est satisfaite ou que la propriété est saisi par forclusion. L'expression « un emprunteur envisage la forme d'une garantie pour un avantage (prêt) » peut également être utilisée pour décrire une hypothèque.
Les emprunteurs hypothécaires peuvent être des entreprises ou des personnes qui hypothèquent des biens commerciaux ou leurs maisons (par exemple, leurs locaux commerciaux, des biens résidentiels loués à des locataires ou un portefeuille d'investissement).
Quels sont les 3 C dans une hypothèque ?
Un souscripteur commence à travailler une fois qu'il a les documents susmentionnés (et éventuellement quelques autres) en main. Les trois C - capacité, crédit et garantie - sont utilisés pour classer leurs résultats lorsqu'ils évaluent les antécédents de crédit et de paiement, les revenus et les actifs pouvant être utilisés comme acomptes.
#1. Capacité
En comparant votre revenu mensuel brut au total de toutes vos dettes mensuelles récurrentes, votre souscripteur déterminera si vous pouvez rembourser un prêt. Le ratio de la dette au revenu (DTI) sera le résultat de ce calcul. Ils considéreront également vos relevés 401(k), IRA et bancaires comme des actifs.
#2. Crédit
Pour déterminer comment vous avez réussi à rembourser la dette dans le passé, les souscripteurs examinent un rapport de crédit composite d'Equifax, Experian et Trans-Union.
Ils apprendront le montant du crédit que vous avez contracté, les conditions du prêt et si vos antécédents de crédit soulèvent des inquiétudes quant à votre capacité à rembourser le prêt pendant cette phase.
Si vous ne l'avez pas déjà compris, l'obtention de conditions hypothécaires favorables dépend presque toujours d'un historique de crédit solide.
#3. Collatéral
Dans ce scénario, votre prêteur essaie de se protéger contre la possibilité que vous ne remboursiez pas le prêt. Pour ce faire, ils demandent une évaluation de la maison pour confirmer la valeur de la maison dans son ensemble, pas simplement le montant du prêt, puis calculent le ratio prêt-valeur (LTV).
Conclusion
Obtenir des prêts hypothécaires à tout moment nécessite des documents, il faut donc les préparer au préalable. Vous pouvez choisir parmi les différents types de prêts hypothécaires, et il existe de bonnes options pour les acheteurs d'une première maison. Les différents types de prêts hypothécaires et hypothécaires sont entièrement basés sur les taux et le calendrier (c'est-à-dire mensuel. Annuel) tout en en sélectionnant un, vous devez regarder dans quelle mesure vous pouvez le respecter à temps.
FAQ
Quelles sont les trois erreurs hypothécaires courantes?
- Choisissez le premier prêteur que vous rencontrez.
- Ne pas obtenir d'approbation préalable.
- Défaut de protéger votre crédit.
Comment savoir si mon hypothèque sera approuvée?
- Si votre cote de crédit est supérieure à 620.
- Vous avez déposé trois à cinq pour cent ou plus.
- Vous avez de petites dettes en ce moment.
- Vous avez au moins deux ans d'emploi et de revenus constants.
Quoi ne pas faire en essayant d'obtenir un prêt hypothécaire?
- Ne quittez pas votre emploi, n'arrêtez pas de travailler ou ne démarrez pas votre propre entreprise.
- Évitez de vous endetter à plus long terme en évitant des achats comme des meubles ou une voiture pour votre nouvelle maison.
- N'utilisez pas vos cartes de crédit plus fréquemment et ne laissez aucune facture impayée.
- Conservez votre institution financière actuelle.
Bibliographie
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