Résidence principale : Conseils pour éviter les taxes sur la vente de la résidence principale

Une résidence principale ou une résidence principale est une maison où quelqu'un vit, généralement une maison ou un appartement. Une personne ne peut avoir qu'une seule résidence principale à un moment donné, bien qu'elle puisse partager la résidence avec d'autres personnes. Il s'agit également d'un logement légal aux fins d'acquisition de l'impôt sur les plus-values ​​et/ou d'une hypothèque sur votre résidence principale. Lisez la suite pour savoir comment échanger votre résidence principale avec l'échange 1031 ; et comment éviter les impôts sur les gains en capital lors de la vente d'une résidence principale.

Impôt sur les gains en capital sur la résidence principale

Lorsque votre résidence principale prend de la valeur et que vous décidez de la vendre. Vous pourrez peut-être déduire une partie des gains en capital du produit de la vente. Actuellement, l'IRS permet aux contribuables d'exclure jusqu'à 500,000 250,000 $ de gains en capital ; si marié et dépôt conjoint ou 10 200,000 $ si célibataire. Par exemple, si vous avez acheté une maison il y a 800,000 ans pour 600,000 500,000 $ et que vous la vendez aujourd'hui pour 100,000 XNUMX $. Vous aurez un bénéfice de XNUMX XNUMX $. Si vous êtes marié et déposez conjointement, XNUMX XNUMX $ du gain peuvent être exonérés de l'impôt sur les gains en capital, mais XNUMX XNUMX $ peuvent rester.

Dans les deux cas, disons que vous investissez 200,000 50,000 $ dans une maison. C'est votre résidence principale et la seule que vous possédiez. Après quelques années, vous décidez de déménager et de le vendre à un prix plus élevé. Après déduction des frais de vente, votre profit est de 0 15 $. Si vous respectez les règles d'exclusion, vous n'aurez pas à payer d'impôt sur les gains en capital sur ce bénéfice. Selon vos revenus, le taux d'imposition des plus-values ​​sur votre résidence principale est de 20 %, XNUMX % ou XNUMX %.

En outre, votre résidence principale peut également bénéficier d'avantages fiscaux, tels qu'une déduction pour les frais d'intérêts hypothécaires ainsi qu'une exclusion de l'impôt sur les gains en capital lorsque vous la vendez. Cependant, en raison des avantages fiscaux, l'IRS a établi des lignes directrices explicites. Il s'agit de déterminer si votre maison est éligible à la déduction fiscale pour plus-values ​​en tant que résidence principale.

Pour bénéficier de l'exclusion de résidence principale,

• Vous devez avoir vécu dans votre logement pendant au moins 24 mois au cours des cinq dernières années.
• Elle doit être votre résidence principale pendant au moins 24 mois au cours des cinq années précédentes.
• Vous ne devez pas demander une autre exclusion des gains en capital au cours des deux années précédentes.

L'économie d'impôt sur les intérêts hypothécaires n'est pas le seul avantage de posséder une résidence principale. Lorsque vous vendez votre propriété, vous pouvez également déduire les gains en capital.

Combien de mois est considéré comme résidence principale ?

Simplement, une résidence principale est la propriété où vous résidez plus de six mois chaque année. Votre logement peut être une maison unifamiliale, une maison en rangée, un condominium, une maison mobile ou même un bateau.

Comment l'IRS connaît-il votre résidence principale ?

L'adresse que vous mettez sur vos déclarations de revenus fédérales et étatiques. L'endroit où votre permis de conduire ou l'immatriculation de votre voiture indique que vous habitez et l'adresse enregistrée par le service postal américain.

1031 Exchange résidence principale

Un échange 1031, également connu sous le nom d'échange similaire ou Starker, est une transaction dans laquelle il y a un échange entre un immeuble de placement et un autre. La plupart des échanges sont taxables en tant que ventes, mais si le vôtre correspond aux normes 1031. Vous n'aurez soit aucun impôt, soit seulement un petit montant d'impôt à payer au moment de l'échange.

Essentiellement, vous pouvez modifier le type de votre investissement sans encaisser ni enregistrer de gain en capital, comme le voit l'IRS. Par conséquent, votre investissement peut continuer à fructifier à l'abri de l'impôt. Il n'y a pas de limite à la fréquence à laquelle vous pouvez effectuer un échange 1031. Cependant, vous pouvez reporter les gains d'un investissement immobilier sur un autre. Même si vous réalisez un profit sur chaque échange, vous n'avez pas à payer d'impôts avant la fin de l'année ou des années plus tard.

Il existe une exemption à l'exclusion des gains en capital, et elle concerne la propriété de la résidence principale achetée plus tôt via un échange 1031. Si vous possédez une propriété de résidence principale et que vous souhaitez la vendre pour en acheter une autre, vous pouvez reporter le paiement de l'impôt sur la plus-value sur la vente si vous effectuez un échange 1031.

De plus, lors d'un échange 1031 de votre résidence principale, vous pouvez vendre un immeuble de placement et en acheter un autre de même nature dans un délai déterminé. Mais si vous emménagez finalement dans une autre maison d'investissement et en faites votre résidence principale. Si vous vendez la propriété que vous avez obtenue via l'échange 1031 dans les 5 ans suivant son obtention, vous n'aurez pas droit à l'exclusion des gains en capital.

Quand utiliser un échange 1031

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles vous pourriez vouloir utiliser un échange 1031. Vous voudrez peut-être:

• Investissez dans une propriété avec un taux de rendement plus élevé que votre immeuble de placement actuel.
• Fusionner plusieurs propriétés en une seule, éventuellement à des fins de planification successorale.
• Inverser le déclin de la propriété.
• Faites de votre maison de vacances une propriété locative et effectuez un échange 1031. Par exemple, vous pouvez cesser d'utiliser votre maison de plage, la louer pendant quelques mois, puis l'échanger contre une autre.
• Vendez votre immeuble de placement et achetez plusieurs propriétés. Vous pouvez, par exemple, acheter trois maisons de rapport si vous le souhaitez. Il n'y a aucune limite à cela de toute façon. Si vous en achetez plus de trois, votre intermédiaire compétent devra revoir avec vous quelques règles supplémentaires.

1031 Règles et règlements d'échange

Vous trouverez ci-dessous les règles et réglementations relatives à un échange 1031, y compris les exigences de propriété et les exigences de temps. Les exigences de propriété comprennent :

1. La propriété de remplacement doit être égale ou supérieure à l'objet perdu. 

Les deux traits doivent être suffisamment similaires pour être considérés comme "semblables". La plupart des propriétés immobilières sont similaires à d'autres biens immobiliers. Par exemple, les biens immobiliers améliorés avec une maison de location résidentielle peuvent être comparables à des terrains vacants. Notez également que les propriétés aux États-Unis ne sont pas équivalentes aux propriétés en dehors des États-Unis.

2. Le type et la fonction des propriétés échangées doivent être similaires. 

Une propriété locative ou multifamiliale, par exemple, ne peut pas être échangée contre une maison de vacances. Les résidences à usage personnel, telles qu'une résidence principale, une résidence secondaire ou une maison de vacances, ne sont pas éligibles aux échanges similaires. Les biens réels et les biens personnels (qui peuvent inclure des machines, des équipements, des objets de collection, des véhicules, des bateaux, des aéronefs, des œuvres d'art, des brevets et d'autres propriétés intellectuelles) peuvent être considérés comme des propriétés d'échange de votre résidence principale en vertu de la section 1031, bien que la propriété réelle ne puisse jamais être semblable à la propriété personnelle. Les biens personnels sont également soumis à une réglementation plus stricte. Les voitures, par exemple, n'ont pas les mêmes caractéristiques que les camions.

3. Vous ne pouvez pas conserver les bénéfices d'une vente pendant l'échange à tout moment.

Un courtier compétent doit détenir tous vos fonds en mains tierces ou les bénéfices seront imposables. Enfin, 1031exchange n'inclut pas ces échanges :

• Investir dans des actions, des obligations ou des billets
• Intérêts de partenariat 
• Autres titres ou dettes
• Certificats de confiance

Temps requis

Avec un échange fiscal 1031, vous devez également respecter des délais précis ou le gain sur la vente de votre propriété peut devenir imposable :

• Après la vente de votre bien cédé, vous avez 45 jours pour trouver d'éventuels biens de remplacement. Vous devez le faire par écrit et le transmettre au vendeur ou au intermédiaire compétent.
• Vous devez fermer le bien de remplacement dans les 180 jours suivant la fermeture du bien cédé ou après la date d'échéance de votre déclaration de revenus, selon la première éventualité.

Implications fiscales d'un échange 1031

À la suite d'un échange 1031, vous pouvez être confronté à des problèmes fiscaux. Considérez ces exemples :

• Lors d'un échange 1031, des gains en capital peuvent s'accumuler pour tout argent restant, appelé «botte».
• Vous pourriez être imposé sur la différence si l'hypothèque sur le bien de remplacement est inférieure à l'hypothèque sur le bien cédé.
• Si la vente échoue, vous serez taxé pour la vente de votre bien cédé
• Si vous effectuez de nombreux échanges 1031 au fil des ans, vous pourriez vous retrouver avec des centaines ou des milliers de dollars de bénéfices différés, ce qui peut augmenter votre impôt à payer.

Taxes sur la vente de la résidence principale

Y a-t-il des taxes sur la vente de votre résidence principale ? Si vous réalisez un bénéfice sur la vente de votre résidence principale, vous devez payer des impôts sur toutes les unités fédérales. La taxe est d'environ 0.2 à 0.3 pour cent de la valeur estimée de la propriété. Les contribuables sont les propriétaires ou copropriétaires du cadastre. Si vous avez acheté votre propriété il y a de nombreuses années lorsque les prix étaient considérablement plus bas, vous pourriez réaliser des profits élevés.

Dans la plupart des unités fédérales, le montant des bénéfices que vous devez payer en impôt dépend de la durée de votre séjour dans la maison. Plus longtemps vous avez la propriété, plus l'impôt sur les gains immobiliers est faible. En revanche, les unités fédérales taxent plus lourdement les plus-values ​​immobilières réalisées sur une courte période de propriété, ce qui réduit la motivation à participer à l'investissement immobilier.

Pouvez-vous avoir 2 résidences principales ?

Une personne ne peut avoir qu'une seule résidence principale fiscale à un moment donné, et un couple marié ou pacsé ne peut avoir qu'une seule résidence principale entre eux.

Quelle est la différence entre une résidence principale et une résidence secondaire ?

Une résidence secondaire, c'est exactement cela : un deuxième endroit où vivre. Même s'il ne s'agit pas de votre résidence principale, vous y vivrez une partie de l'année, peut-être le week-end, pendant les vacances ou à certaines périodes de l'année. La plupart du temps, au moins 50 à 100 milles doivent séparer cette propriété de votre résidence principale pour qu'elle soit considérée comme une résidence secondaire.

Quand payez-vous des impôts sur les plus-values ​​​​sur la vente de votre résidence principale ?

Il y aura un impôt à payer sur la totalité du gain de votre vente de résident principal si l'un de ces facteurs est vrai :

• Si vous n'habitez pas la maison comme résidence principale.
• Vous avez été propriétaire du bien pendant moins de deux ans sur les cinq ans avant de le vendre.
• Vous n'avez pas vécu dans la maison pendant au moins deux ans avant de la vendre dans la période de cinq ans précédant la vente. Cependant, les personnes handicapées, ainsi que les membres de l'armée, du service extérieur ou de la communauté du renseignement, peuvent bénéficier d'une réduction sur cette composante.  
• Vous avez utilisé l'exclusion de 250,000 500,000 $ ou XNUMX XNUMX $ sur une autre maison dans les deux années précédant la vente de celle-ci.
• Vous avez acheté la résidence au cours des cinq dernières années dans le cadre d'un échange de même nature ; essentiellement échanger un immeuble de placement contre un autre
• Vous devez payer la taxe d'expatriation.

Si vous n'êtes toujours pas certain d'être éligible à l'exclusion ; vous pouvez faire défiler vers le bas des stratégies pour éviter les impôts sur les gains en capital lors de la vente de votre résidence principale :

Comment éviter l'impôt sur les gains en capital lors d'une vente à un résident principal

1. Vous devez être résident principal depuis au moins deux ans.

Les deux années ne doivent pas nécessairement être consécutives, mais les nageurs de maison doivent être prudents. Si vous vendez une maison dans laquelle vous n'avez pas habité depuis au moins deux ans, les gains peuvent être imposables. Vendre en moins d'un an est extrêmement coûteux car vous pouvez être assujetti à l'impôt sur les plus-values ​​à court terme, qui est plus élevé que l'impôt sur les plus-values ​​à long terme.

2. Vérifiez si vous êtes admissible à une exception.

Si vous avez un gain imposable sur la vente de votre maison, vous pourrez peut-être en exonérer une partie si vous avez vendu la maison en raison d'un emploi, d'un problème de santé ou d'un "incident inattendu". 

3. Conservez les reçus de vos rénovations domiciliaires. 

L'impôt sur les gains en capital de votre maison comprend souvent le prix d'achat ainsi que les rénovations que vous effectuez au fil du temps. Lorsque votre base de coûts est plus élevée, votre exposition à l'impôt sur les gains en capital peut être plus faible. La rénovation, les ajouts, les nouvelles fenêtres, l'aménagement paysager, les clôtures, les nouvelles allées et les installations de climatisation sont tous des exemples de choses qui peuvent réduire votre impôt sur les gains en capital.

Conclusion

Avant d'acheter une maison, il est important de réfléchir au type de maison que vous souhaitez acheter. Vous cherchez à acheter une résidence principale, une résidence secondaire/de vacances ou un immeuble de rapport ? Ce sont des questions critiques qui influenceront le type de taux hypothécaire auquel vous pourriez être admissible, ainsi que le traitement fiscal de vos paiements d'intérêts hypothécaires et tout gain que vous réaliserez lorsque vous déciderez de vendre.

FAQ sur la résidence principale

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Vous n'êtes redevable de l'impôt sur la plus-value que sur tout bien qui n'est pas votre résidence principale, c'est-à-dire votre résidence principale où vous habitez depuis au moins 2 ans.

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Oui, vous pouvez vendre votre résidence principale et emménager dans votre résidence secondaire, mais la taxe que vous recevrez s'appelle Private Residence Relief. Vous ne payez pas d'impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez votre résidence principale et déménagez.

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Vous pouvez éviter une partie importante des impôts sur les gains en capital grâce à l'exclusion de la vente de maisons, un important allégement fiscal que l'IRS offre aux personnes qui vendent leur maison. Les personnes qui possèdent des immeubles de placement peuvent différer leurs gains en capital en transférant la vente d'une propriété à une autre.

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Une décision récente du tribunal fiscal de premier niveau a confirmé qu'il n'y a pas de période de résidence minimale nécessaire pour obtenir l'allègement de la résidence principale - ce qui compte, c'est qu'il y ait eu une période de résidence en tant que résidence unique ou principale.

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