Vous pouvez demander la valeur de l'amortissement en tant que déduction fiscale si vous possédez une entreprise ou un bien locatif. Cependant, si une entreprise ne tient pas compte de la dépréciation des actifs, elle peut subir une réduction significative de ses bénéfices. Dans cet article, nous allons passer en revue les bases de l'amortissement d'un bien locatif et son calcul à des fins fiscales.
Qu'est-ce que l'amortissement fiscal
L'amortissement est la réduction progressive du coût d'une immobilisation tout au long de sa durée de vie utile. C'est le montant que vous devez déduire pour économiser le coût d'un actif. Seuls les actifs corporels autres que les terrains que votre entreprise possède et utilise pour générer des revenus. Les opérations de production ont une durée d'utilité déterminable, sont susceptibles de durer plus d'un an et peuvent également être amorties. Si ces conditions ne sont pas remplies, le coût total de l'actif doit être imputé pour la période au cours de laquelle il a été engagé. L'amortissement fiscal est un moyen pour les sociétés de déduire l'amortissement comme un coût sur leurs déclarations de revenus. Cela permet aux entreprises d'économiser leur financement sur un actif sélectionné.
De plus, l'amortissement fiscal, comme l'amortissement comptable, étale les charges de déduction sur de nombreuses années. Une entreprise peut investir 2,000 XNUMX $ dans un ordinateur dont la durée de vie prévue est de cinq ans. La valeur d'une immobilisation corporelle se déprécie avec le temps. Certaines personnes vieillissent plus vite que d'autres. Lorsque vous essayez de revendre l'article, vous remarquerez probablement que vous n'obtiendrez pas le même prix que votre paiement initial. L'amortissement est le terme pour cela. Vous pouvez réclamer la valeur de l'amortissement en tant que déduction fiscale si vous possédez une entreprise.
Méthode de calcul de la déduction pour amortissement fiscal
Selon les principes comptables généralement reconnus (GAAP), une entreprise a plusieurs choix pour calculer combien un actif se déprécie pour tenir compte d'une déduction fiscale :
#1. Solde dégressif
Cette stratégie représente des dépenses d'amortissement plus élevées dans les premières années de la vie d'un actif, tandis que des dépenses moins élevées sont comptabilisées pour les années ultérieures.
#2. Double déclin
Un amortissement fiscal plus important est utilisé dans cette stratégie de calcul. Cette méthode amortit les actifs deux fois plus rapidement que la méthode habituelle de l'amortissement dégressif. Il tient également compte des coûts d'amortissement plus élevés au cours des premières années de la vie d'un actif et réduit les coûts par la suite.
#3. Chiffres de la somme des années
Dans ce type de calcul d'amortissement fiscal, la durée de vie du projet de l'actif est combinée supérieure au nombre de la première année, chaque année est divisée par cette valeur.
#4. Unités de production
Lorsque les entreprises utilisent cette stratégie, elles obtiennent davantage de déductions. En effet, la valeur d'un actif est déterminée par le nombre d'unités qu'il produit plutôt que par le nombre d'années d'utilisation.
#5. Méthode linéaire
C'est la méthode la plus populaire de calcul de l'amortissement fiscal. La différence réelle entre le coût de l'actif et le coût de remplacement estimé est divisée par le nombre total d'années pendant lesquelles une entreprise prévoit de l'utiliser pour calculer la valeur.
Normalement, les entreprises utilisent généralement une méthode appelée linéaire pour le calcul de l'amortissement fiscal ; leur méthode divise le coût acquis de l'actif par ses années de vie utile. Il s'agit également d'un amortissement comptable car il ne concerne que les registres de l'entreprise. Les choses se compliquent en ce qui concerne le calcul de la déduction pour amortissement fiscal. Vous pouvez calculer efficacement votre déduction pour amortissement fiscal avec juste un peu d'informations et de conseils.
Déterminez également la convention de votre actif. Lorsqu'un bien est mis en service et peut être amorti, on dit qu'il s'agit d'une « convention ». La convention de milieu de mois suppose que l'actif est installé ou mis hors service au milieu du mois. La convention du milieu de trimestre suppose que le bien considéré est mis en service au milieu du trimestre. Si vous achetez un actif en janvier et utilisez la comptabilité du milieu du trimestre, l'actif commencera à se déprécier en février, soit exactement au milieu du trimestre.
La convention semestrielle prévoit un amortissement sur le premier semestre. Des tableaux basés sur la convention sont fournis dans la publication IRS 946 pour faciliter le calcul. Utilisez les éléments ci-dessus pour le calcul de votre déduction pour amortissement fiscal. Si votre actif est un ordinateur, vous aurez besoin du GDS et de la publication IRS 946.
Utilisation de MACRS pour enregistrer l'amortissement fiscal sur n'importe quelle déclaration
Si les actifs de votre entreprise ont une durée de vie utile d'un an ou plus, vous devez calculer l'amortissement à l'aide du régime modifié de recouvrement accéléré des coûts, ou MACRS. Cependant, MACRS élimine les conjectures pour déterminer combien de temps vous pouvez amortir votre propriété et combien vous pouvez réclamer sur votre déclaration de revenus.
De plus, pour déterminer la méthode d'amortissement sous MACRS, il existe trois méthodes d'amortissement de base utilisant GDS. L'approche linéaire, la méthode de l'amortissement dégressif à 200 % et la méthode de l'amortissement dégressif à 150 % sont les trois options. Les tableaux de la publication IRS 946 peuvent vous aider à déterminer le type d'amortissement à appliquer en fonction de la durée de vie utile de votre propriété. Un ordinateur, par exemple, est un actif de cinq ans qui se déprécierait à 200 %. L'approche linéaire est utilisée par l'ADS.
Comprendre l'amortissement fiscal des biens locatifs
L'achat d'un bien locatif amortissable fiscalement peut offrir une variété d'avantages en espèces et fiscaux. Les biens locatifs soumis à un amortissement fiscal génèrent un flux de trésorerie constant. Les déductions pour des frais tels que les assurances, les taxes foncières et l'entretien de la propriété peuvent réduire l'impôt dû sur les revenus locatifs. L'immobilier a également tendance à s'apprécier, de sorte que vous pourriez être en mesure de vendre à profit.
L'IRS s'attend à ce qu'un bien locatif résidentiel dure 27.5 ans en 2020. Le bien s'use ou se déprécie tout au long de cette période, du moins en termes de déclarations de revenus. Si vous êtes un investisseur immobilier, vous pouvez déduire 3.636 % (100 %/27.5 ans) du prix de base de la propriété de votre revenu imposable chaque année.
Importance des dispositions de l'IRS pour les propriétaires sur l'amortissement fiscal
Avant de penser que vous pourrez profiter de l'amortissement, assurez-vous de répondre aux exigences de l'IRS :
- Vous ne pouvez pas déduire le coût d'un bien que vous louez puis sous-louez. Cependant, même si vous avez une hypothèque sur une maison, vous en êtes propriétaire selon l'IRS.
- Le loyer est le moyen le plus courant pour une propriété de générer des revenus. Bien que la totalité de la maison ne puisse pas être amortie, certaines parties de celle-ci, comme un bureau à domicile, peuvent générer des revenus et donner droit à la déduction.
- Le bien doit être occupé depuis au moins un an. Vous ne pouvez pas radier un bien locatif que vous achetez et vendez la même année, par exemple en le rénovant et en le retournant.
Calcul du prix de base d'un bien locatif
Le coût de base est la valeur estimée d'un actif soumis à amortissement. Ce n'est pas seulement le coût de l'article. C'est le prix final après toutes les déductions et extras nécessaires. La base de coût peut devoir être modifiée après l'achat d'une propriété. Par exemple, si vous dépensez 50,000 50,000 $ pour réparer ou modifier une propriété, le prix de base augmentera de XNUMX XNUMX $.
Les bâtiments, et non le sol sur lequel ils sont assis, sont éligibles aux amortissements car les terrains ne perdent normalement pas de valeur en raison de l'usure. Lors du calcul du prix de base d'un bien locatif, il est nécessaire de déduire la valeur du terrain. Un exemple : si vous achetez une maison pour 250,000 50,000 $ et qu'une évaluation détermine que le terrain sur lequel elle se trouve vaut 200,000 XNUMX $, le coût de base est de XNUMX XNUMX $.
La base de coût s'ajustera généralement au fil du temps. Si après avoir été propriétaire du bien pendant plusieurs années. Si vous décidez de dépenser 50,000 XNUMX $ pour le réparer ou le rénover, ce chiffre sera ajouté pour ajuster le coût de base.
La durée de vie utile d'un bien locatif sur l'amortissement fiscal
À des fins fiscales, l'IRS suppose que les propriétés résidentielles ont une durée de vie utile déterminable de 27.5 ans et les propriétés commerciales de 39 ans. Cela signifie que chaque année, la charge d'amortissement pour les propriétés résidentielles est de 3.636 %, alors qu'elle est de 2.564 % pour les propriétés commerciales.
Exemple d'amortissement d'un bien locatif
Pour utiliser les chiffres ci-dessus, une propriété résidentielle locative avec un coût de base de 200,000 7,273 $ aurait une charge d'amortissement annuelle de 5,128 XNUMX $. Une propriété commerciale avec la même base de coût aurait une charge d'amortissement de XNUMX XNUMX $.
Si vous êtes dans la tranche d'imposition de 22 %, pour prendre un exemple, la charge d'amortissement d'un bien locatif avec un coût de base de 200,000 1,600 $ réduirait votre facture d'impôt de 1,128 XNUMX $. Les économies d'impôt annuelles dues à la charge d'amortissement sur une propriété commerciale avec la même base de coût seraient de XNUMX XNUMX $.
Règles d'amortissement fiscal des biens locatifs
Cependant, les composants d'un bien locatif ne peuvent pas s'amortir. Parce que la valeur d'un terrain ou d'une parcelle de terrain ne se détériore pas, elle ne peut pas se déprécier. Les coûts d'exploitation réguliers, tels que les frais de gestion immobilière, l'entretien régulier et l'impôt foncier, ne peuvent pas non plus s'amortir. La déduction s'appliquera plutôt au total des revenus locatifs de l'année au cours de laquelle ils se produisent. Plusieurs conditions sont dans la publication IRS 527 qui doivent être remplies afin de déprécier un bien locatif :
#1. Vous devez posséder la propriété
À Générer des revenus, vous devez louer une propriété. La durée de vie utile d'un terrain doit être déterminable car elle n'est jamais un facteur décroissant.
#2. La propriété doit avoir une durée de vie utile de plus d'un an
Parce que la propriété est détenue depuis moins d'un an, les investisseurs fix-and-flip ne sont pas en mesure de l'amortir. Étant donné que les grossistes ne prennent jamais réellement possession des biens immobiliers qu'ils vendent, ils ne peuvent pas demander de déduction pour amortissement.
#3. Certains articles se déprécient plus rapidement
Certaines rénovations de votre bien locatif peuvent se déprécier plus rapidement que 27.5 ans, selon l'IRS. Les appareils, par exemple, peuvent faire l'objet d'une réduction sur cinq ans, tandis que des améliorations telles qu'une route ou une clôture peuvent se déprécier sur 15 ans. Vous pouvez conserver un calendrier d'amortissement distinct pour chaque amélioration si vous le souhaitez, ou simplement ajouter la valeur d'articles tels que des appareils électroménagers ou une nouvelle clôture à votre base de coûts globale, que nous aborderons ensuite.
Comment calculer votre base de coût sur un bien locatif
Le prix que vous avez payé pour la propriété plus toutes les dépenses supplémentaires constituent votre base de coût. La base de coût utilisée à des fins d'amortissement n'inclut pas la valeur du lot ou du terrain, contrairement à la valeur marchande. Parce que la terre, du moins selon l'IRS, n'est pas sensible à l'usure, elle n'est pas amortissable.
Votre base de coût de départ est de 130,000 150,000 $ si vous avez payé 20,000 XNUMX $ pour un bien locatif dans un lotissement local d'une valeur de terrain de XNUMX XNUMX $. Vous devez également inclure tous les coûts supplémentaires autorisés, tels que les frais de clôture ou les rénovations. N'oubliez pas que plus votre base de coût est élevée, plus votre charge d'amortissement annuelle hors trésorerie sera élevée et plus votre revenu imposable sera faible.
Améliorations courantes apportées aux biens locatifs
Les éléments qui augmentent la valeur ou l'utilité de la propriété, ou la restaurent à un état neuf ou comme neuf, peuvent inclure :
- Ajouter une nouvelle structure à votre maison, comme un garage ou transformer un grenier en studio.
- installation d'un nouveau système CVC ou électrique
- Ajouter de la moquette ou d'autres types de revêtements de sol à toute la pièce.
- Ajouter une rampe pour fauteuil roulant ou paver l'allée pour rendre la maison plus accessible.
Exemple de calcul de l'amortissement d'un bien locatif résidentiel
Le calcul de l'amortissement d'un immeuble locatif résidentiel suit la formule suivante :
Valeur du bâtiment = prix d'achat moins valeur du terrain
Amortissement annuel autorisé = valeur du bâtiment / 27.5 ans
À titre d'exemple, considérons une maison de location unifamiliale de 150,000 20,000 $. La valeur du terrain du terrain est de 5,000 XNUMX $ et vous avez investi XNUMX XNUMX $ dans l'amélioration des immobilisations lorsque vous l'avez acheté. Voici votre charge d'amortissement annuelle :
Un prix d'achat de 150,000 20,000 $ moins 130,000 5,000 $ de valeur du terrain équivaut à XNUMX XNUMX $ de valeur du bâtiment plus XNUMX XNUMX $ d'améliorations.
Dépense d'amortissement par année = 135,000 130,000 $ (valeur du bâtiment de 5,000 27.5 $ + rénovations de 4,909 XNUMX $) / XNUMX ans = XNUMX XNUMX $ par année.
Comment l'amortissement aide à minimiser le revenu net imposable
Jetons un coup d'œil à l'avantage significatif que la charge d'amortissement offre aux investisseurs immobiliers. L'amortissement est une déduction non monétaire basée sur l'hypothèse qu'une résidence s'usera ou se dégradera sur 27.5 ans.
Si votre location unifamiliale rapporte 18,000 50 $ en loyer brut annuel et que vos dépenses d'exploitation totales, qui comprennent des éléments tels que la gestion immobilière, l'entretien et les réparations normaux, les intérêts débiteurs et l'impôt foncier, représentent 9,000 % de votre revenu brut, votre revenu net annuel est de 18,000 9,000 $. Notre revenu imposable, cependant, est moins de la moitié de cela, grâce à l'avantage de l'amortissement. Avant amortissement, un revenu annuel total de 9,000 4,091 $ moins 9,000 XNUMX $ de dépenses opérationnelles est de XNUMX XNUMX $. XNUMX XNUMX $ de revenu imposable moins XNUMX XNUMX $ de charges d'amortissement hors caisse
Même si nous avons toujours un bénéfice en espèces de 9,000 32 $ dans cet exemple, nous ne devons payer des impôts que sur environ la moitié de celui-ci. Si vous vous situez dans la tranche d'imposition de 1,571 %, la charge d'amortissement de votre maison unifamiliale locative vous a probablement permis d'économiser XNUMX XNUMX $ en taxe fédérale sur le revenu seul.
En fin de compte, l'amortissement aide les investisseurs immobiliers locatifs à réduire considérablement et parfois à éliminer le revenu imposable. L'IRS considère que les biens résidentiels s'usent ou se déprécient sur 27.5 ans. Des améliorations majeures, telles qu'un nouveau toit ou un système de CVC, peuvent augmenter le coût de base de l'amortissement. Plus la base de coût est grande, plus la charge d'amortissement annuelle sera élevée. Bien sûr, avant de pouvoir réduire votre revenu imposable, vous aurez envie de trouver un bien locatif à amortir.
Quelle est la différence entre l'amortissement comptable et l'amortissement fiscal ?
Le montant de l'amortissement qu'un contribuable demande comme déduction sur sa déclaration de revenus pour une année d'imposition spécifique est appelé « amortissement fiscal ». Le coût supporté par une entreprise pour l'utilisation d'une immobilisation pendant la durée de vie utile de l'actif est appelé amortissement comptable.
A quoi sert l'amortissement fiscal ?
Les déductions fiscales pour amortissement sont autorisées pour les immeubles de placement résidentiels et commerciaux. Au même titre que les autres dépenses immobilières, telles que les frais d'emprunt, les frais de gestion immobilière, les réparations et l'entretien, etc., la déduction s'applique aux revenus de l'immeuble.
A quoi sert l'amortissement fiscal ?
L'amortissement est une technique utilisée pour répartir une partie du coût d'un actif sur des périodes au cours desquelles les actifs corporels ont contribué à la génération de revenus. Le montant du bénéfice imposable est diminué de la charge d'amortissement d'une entreprise, ce qui réduit le montant des impôts dus.
Comment appelle-t-on l'amortissement fiscal ?
La technique de l'amortissement linéaire, parfois appelée méthode d'amortissement simple ou méthode d'amortissement du coût de revient, détermine la baisse de valeur d'un actif au cours de sa durée de vie utile à un taux prédéterminé chaque année.
Quels sont les 2 types d'amortissement différents ?
Les quatre techniques d'amortissement de base sont la ligne droite, la double diminution, le nombre total d'années et les unités de production. Chaque technique est utilisée pour différentes catégories d'activités et d'actifs.
FAQ
Comment fonctionne l'amortissement sur les impôts?
L'amortissement réduit le montant des impôts qu'une société ou une entreprise paie en traçant la diminution de la valeur d'un actif ou d'actifs.
A combien d'amortissement puis-je prétendre ?
La plupart des biens locatifs résidentiels aux États-Unis sont amortis à un taux de 3.636 % par an sur une période de 27.5 ans. Le terrain ne peut pas être amorti; seule la valeur des structures peut être déduite.
Quelle est la différence entre amortissement comptable et amortissement fiscal ?
La principale distinction entre l'amortissement comptable et l'amortissement fiscal est que l'amortissement comptable est calculé selon les principes comptables, tandis que la déduction pour amortissement fiscal est calculée selon les normes IRS.
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