Si vous êtes un investisseur immobilier ou si vous souhaitez commencer à investir, vous êtes certainement toujours à la recherche de rabais intéressants sur les maisons à vendre ou à louer. Une propriété peut être immédiatement considérée comme un bon investissement si vous avez une connaissance approfondie du marché local. Cependant, une méthode plus sophistiquée basée sur des mesures sera nécessaire à mesure que vos avoirs se développeront. Les investisseurs immobiliers accordent une grande importance au taux de capitalisation (taux de capitalisation) comme outil pour déterminer la valeur d'un immeuble locatif ou à revenus et identifier les investissements prometteurs. Le taux de capitalisation (taux de capitalisation) est utile pour déterminer si une propriété est un investissement rentable. Cette pièce nous montrera comment calculer le taux de plafond dans l'immobilier, la propriété locative et la propriété à revenus.
Qu'est-ce que le taux plafond ?
Le taux de capitalisation (ou Cap Rate en abrégé) est un terme utilisé dans l'immobilier pour décrire le taux de rendement d'une propriété en fonction de son bénéfice net d'exploitation (NOI). En d'autres termes, le taux de capitalisation (Cap Rate) est une mesure de rendement utilisée pour calculer le retour sur investissement prospectif ou la récupération du capital.
Cette mesure est basée sur le revenu net prévu de la propriété et est déterminée en divisant le bénéfice d'exploitation net par la valeur de l'actif de la propriété pour donner un pourcentage. Sur le marché immobilier, il est utilisé pour prédire combien d'argent un investisseur pourrait gagner.
Bien que le taux de capitalisation (cap rate) soit un moyen rapide de comparer la valeur marchande de différents investissements immobiliers, il ne doit pas être utilisé comme le seul indicateur d'un investissement solide car il ne tient pas compte de l'effet de levier, la valeur temps de l'argent, ou les flux de trésorerie futurs provenant d'améliorations immobilières.
Quels facteurs déterminent le taux de capitalisation ?
Le taux de capitalisation n'est qu'un facteur à prendre en compte lorsque vous souhaitez calculer le risque d'une propriété. Au moment de décider d'investir ou non dans une propriété commerciale, il est important de considérer l'environnement de la propriété. Le risque et le rendement d'un investissement dépendent de l'emplacement, de l'état et du type de la propriété. Vous pouvez mieux déterminer si la propriété commerciale convient à vos besoins après avoir obtenu une image complète.
#1. Croissance des loyers
Pendant les périodes d'inflation plus élevée, les augmentations de loyer peuvent être plus importantes, en particulier dans les locations avec des durées de location plus courtes. Des taux d'intérêt plus élevés peuvent être compensés par l'attente d'une hausse des loyers et d'un RNE plus élevé. La croissance des loyers peut être étouffée et les taux de capitalisation forcés à la hausse si l'économie venait à se détériorer. Gilbert a noté que malgré la hausse des taux d'intérêt, les taux de capitalisation sont restés largement stables au deuxième trimestre de 2022 en raison de la croissance robuste des loyers des appartements et industriels.
Récemment, les augmentations de loyer ont quelque peu diminué. Que cet arrêt soit de courte durée ou le début d'une tendance en réponse au ralentissement délibéré de l'économie par la Réserve fédérale reste à voir.
# 2. Emplacement
La proximité du noyau d'emplois de la ville, des principales artères et des transports en commun ont tous un rôle dans la détermination des taux de plafonnement. Les taux de capitalisation ont tendance à être plus faibles dans les zones à forte demande et stables et plus élevés dans les zones de transition et périphériques en raison d'une plus grande volatilité de l'emploi et d'une demande plus erratique. Le roulement des locataires, les frais de location et d'autres facteurs qui affectent les flux de trésorerie d'exploitation peuvent augmenter en conséquence.
#3. Produit intérieur brut (PIB) et chômage
Le PIB et le taux de chômage sont tous deux des indicateurs de l'état de l'économie. Les investissements immobiliers commerciaux ont des taux de capitalisation inférieurs lorsque le PIB est fort et le chômage est faible. Les immeubles de placement sont plus risqués en période de faible PIB et de chômage élevé. Gardez à l'esprit, cependant, que les taux de capitalisation sont souvent de nature prédictive et que des transactions spécifiques sont influencées par des facteurs tels que les perspectives individuelles d'un immeuble et le point de vue d'un investisseur, en plus des conditions du marché et économiques.
#4. Catégorie d'actif
Les taux de capitalisation ne sont pas uniformes dans toutes les catégories d'actifs. Les taux de capitalisation les plus bas sont souvent observés dans les secteurs de l'immobilier multifamilial et industriel. Plusieurs indicateurs économiques peuvent avoir une signification variable selon le type d'actif mesuré. Les propriétés multifamiliales et commerciales sont très sensibles aux variations du revenu disponible, tandis que les propriétés industrielles sont plus sensibles aux variations des dépenses en biens durables et non durables.
Quelle est la formule d'un taux plafond ?
La formule pour déterminer le taux de capitalisation se décline en plusieurs versions. La méthode la plus souvent utilisée pour calculer le taux de plafonnement d'un investissement immobilier consiste à diviser le bénéfice d'exploitation net (NOI) de la propriété par sa valeur marchande actuelle. Mathématiquement,
Taux de capitalisation = bénéfice d'exploitation net / valeur marchande actuelle
où,
Comme son nom l'indique, le revenu net d'exploitation est l'argent gagné à partir de la propriété après déduction de tous les coûts associés à son fonctionnement. Parmi ces dépenses figure l'argent nécessaire pour couvrir l'entretien courant et les taxes foncières du bâtiment.
La valeur d'un actif au moment de l'évaluation selon les conditions du marché est sa valeur marchande actuelle.
Une alternative consiste à utiliser le prix d'achat ou le prix d'investissement initial de l'actif en question.
Taux de capitalisation = Résultat net d'exploitation / Prix d'achat
Cependant, il y a deux raisons principales pour lesquelles la deuxième édition n'est pas aussi populaire que la première. Deuxièmement, il ne peut pas être utilisé pour le bien héréditaire car le prix d'achat est nul, ce qui rend la division impossible. Le premier problème est qu'il produit des résultats invraisemblables pour des propriétés anciennes qui ont été achetées il y a plusieurs années/décennies à bas prix.
De plus, la première version, qui utilise le prix du marché à l'époque, est une représentation plus précise que la seconde, qui utilise la valeur fixe du prix d'achat d'origine, car les prix de l'immobilier ont tendance à augmenter et à baisser avec le temps.
De plus, une option pour ceux qui s'intéressent aux taux de capitalisation est de s'inscrire à un excellent programme immobilier en ligne.
Comment calculer le taux de capitalisation
Le taux de capitalisation (cap rate) est un indicateur clé dans le secteur de l'investissement immobilier. Divisez le bénéfice opérationnel net annuel de la propriété par le prix d'achat ou la valeur marchande actuelle pour obtenir le taux de capitalisation. Pour les investisseurs, un taux de capitalisation supérieur est préférable à un taux inférieur. Voici quelques étapes simples pour calculer le taux de capitalisation.
#1. Comprendre le concept de taux plafond
Le taux de capitalisation, ou « cap rate », est un moyen de calculer la rentabilité d'un bien locatif. Il représente la valeur marchande actuelle de la propriété en pourcentage de son bénéfice d'exploitation net annuel.
Lorsque le taux de capitalisation est plus élevé, le retour sur investissement (ROI) est également plus élevé. Il est essentiel de garder à l'esprit que le taux de capitalisation n'est qu'une projection du taux de rendement possible et n'est en aucun cas une garantie des performances futures du bien.
#2. Déterminer le bénéfice d'exploitation net de la propriété
Vous devez d'abord comprendre comment calculer le NOI (résultat d'exploitation net). Le bénéfice d'exploitation net (NOI) est calculé en déduisant les dépenses d'exploitation totales de tous les revenus de la propriété.
Les revenus de la propriété peuvent provenir de diverses sources, notamment le loyer, les frais d'utilisation et la vente de biens et de services sur place. Prenons, par exemple, le cas où, en l'absence d'autres sources de revenus, les revenus de location d'une propriété donnée s'élèvent à 5,000 XNUMX $ par mois.
Les coûts associés à la propriété seront ensuite comptabilisés. Les taxes, les assurances, l'entretien et les frais juridiques sont tous des domaines évidents à budgétiser. Cependant, des coûts moins évidents, tels que d'éventuelles vacances, doivent également être inclus. La moyenne nationale des vacances parmi les immeubles de placement est de 10 %, mais vous pouvez effectuer des recherches dans votre région pour obtenir un chiffre plus précis. Les dépenses mensuelles totales pour la propriété à l'étude sont de 1,000 10 $, et ce montant tient compte d'un taux d'inoccupation de XNUMX %.
Vous pouvez calculer le revenu net de la propriété en déduisant les charges d'exploitation du revenu brut. Le NOI sera calculé après cela. De plus, la propriété génère un bénéfice d'exploitation net mensuel de 4,000 48,000 $, soit XNUMX XNUMX $ annuellement.
#3. Utilisation du prix actuel du marché comme dénominateur
Ensuite, nous prendrons le bénéfice après impôt des opérations et le diviserons par le cours de l'action en ce moment. La majorité des investisseurs utilisent la valeur marchande actuelle de la propriété, même s'il existe une controverse considérable quant à savoir si le prix d'achat ou la valeur marchande actuelle doit être utilisé.
Par conséquent, nous utiliserons la méthode standard, qui consiste à diviser le résultat opérationnel net par la valeur marchande actuelle. La valeur marchande actuelle de la propriété peut être déterminée en consultant les faits sur la propriété et en utilisant l'un des nombreux outils d'estimation d'évaluation de maison en ligne.
La valeur marchande actuelle de la propriété est de 480,000 40,000 $, comme le montre notre exemple. C'est suffisant pour nous amener à 0.10 XNUMX $ via la division, soit XNUMX.
#4. Déterminer le taux de capitalisation
Il est donc possible de calculer le taux plafond une fois que le NOI et la valeur marchande ont été établis. Pour calculer le taux plafond sous forme de pourcentage, divisez d'abord le bénéfice d'exploitation net par la valeur marchande, puis multipliez le nombre obtenu par 100.
#5. Procéder à une analyse des résultats
L'action finale consiste à effectuer une analyse des résultats. Un taux de capitalisation élevé suggère que le rendement potentiel de l'investissement est élevé, tandis qu'un taux de capitalisation faible peut indiquer que le rendement potentiel est faible.
Cependant, il est essentiel de garder à l'esprit que le taux de capitalisation n'est qu'un des nombreux aspects qui entrent dans le calcul du retour sur investissement possible. Cet aspect, ainsi que d'autres tels que l'emplacement, l'état de la propriété et les tendances du marché, doivent être pris en considération.
Qu'est-ce qu'un bon taux de capitalisation ?
La recherche d'un « bon » taux de capitalisation qui s'applique à toutes les propriétés est compréhensible, mais le marché est trop spécifique pour donner une valeur unique. Au lieu de cela, les investisseurs peuvent utiliser le taux de capitalisation pour décider si la propriété leur convient en fonction de leur propre tolérance au risque.
Les propriétés qui génèrent plus de revenus d'exploitation mais dont la valeur est inférieure auront un taux de plafond plus élevé déterminé par l'algorithme. À l'inverse, un taux de capitalisation inférieur est associé à des actifs qui ont une valorisation supérieure mais un résultat opérationnel net inférieur.
Moins risquées pour les investisseurs, mais avec un horizon de temps plus long pour rembourser leur argent, sont les propriétés avec un taux de capitalisation inférieur. En tant qu'investisseur prudent, vous devez peser soigneusement les avantages et les inconvénients des différents taux de capitalisation avant d'en choisir un. Si vous avez une certaine quantité en tête, il sera beaucoup plus facile d'éliminer les propriétés qui présentent un trop grand danger.
Pour qui le taux de capitalisation est-il important ?
Pour un investisseur immobilier à la recherche d'un nouvel actif, un taux de capitalisation élevé est évidemment un bon signe. Cependant, pour la grande majorité des acheteurs, la différence entre un taux de capitalisation élevé et faible n'a pas de sens. Puisqu'ils ne prévoient pas de louer la maison, ils seront plus préoccupés par sa valeur marchande. Les acheteurs recherchent généralement des offres qui leur permettraient de réaliser un profit lors de la revente.
Mais la valeur marchande actuelle d'une propriété est importante, tout comme son revenu d'exploitation (qui est le revenu moins les dépenses) pour un investisseur.
Il est possible que les investisseurs souhaitent conserver la propriété pour les revenus locatifs qu'elle procure. Lorsque l'on compare des propriétés ayant un bénéfice d'exploitation net annuel similaire, le taux de capitalisation est utile pour déterminer lequel est le meilleur investissement.
Le NOI (bénéfice d'exploitation net) et le taux de capitalisation d'une propriété sont des paramètres essentiels que les futurs acheteurs et les prêteurs hypothécaires doivent prendre en compte lors de l'évaluation d'une demande de prêt. Le taux plafond peut influencer les facteurs de financement, notamment le taux d'intérêt et l'intérêt du prêteur à accorder un prêt.
Qu'est-ce qu'un taux plafond dans l'immobilier ?
Un taux de capitalisation dans l'immobilier est une mesure permettant de comparer la rentabilité de divers investissements immobiliers commerciaux ou résidentiels. Les résidences d'une à quatre familles qui sont louées à des fins commerciales ou d'investissement sont le sujet principal de cet article.
Le taux de capitalisation d'une propriété est déterminé en divisant son bénéfice net d'exploitation (NOI) par sa valeur d'actif.
Les jugements de valeur peuvent être améliorés grâce à l'utilisation des taux de capitalisation. Un investissement immobilier se mesure par plusieurs facteurs, pas seulement le taux de capitalisation. En plus des caractéristiques spécifiques et de l'emplacement de la propriété, les investisseurs doivent penser au retour sur investissement (ROI), au taux de rendement interne (IRR) et au multiplicateur de loyer brut (GRM). Aussi, lisez Taux de plafond immobilier : qu'est-ce qu'un bon taux de plafond de location en 2023.
Quand un taux de capitalisation est-il approprié ?
Le taux de capitalisation a quelques défauts, mais c'est néanmoins un outil utile pour calculer la rentabilité d'un bien locatif. Il est important de garder à l'esprit que l'applicabilité du taux plafond diffère selon la région. C'est-à-dire que ce qui constitue un taux de capitalisation sain en milieu métropolitain sera différent de ce qui constitue un taux de capitalisation sain en milieu rural.
Au moment de choisir entre plusieurs propriétés locatives potentielles ou d'autres types d'investissements immobiliers, le taux de capitalisation peut être un outil précieux. Le taux de capitalisation (taux de capitalisation) peut vous aider à décider quel investissement est la meilleure option. Vous pouvez facilement comparer les actifs sans avoir à tenir compte de variables telles que le prix d'achat, la valeur marchande ou les fluctuations des taux de location.
Le taux de capitalisation est un outil utile pour l'analyse des modèles et des tendances. Pour ce faire, il suffit de compiler des informations sur les taux de capitalisation immobilière dans une certaine zone et sur une certaine période, et de les utiliser pour créer un profil de marché mettant en évidence tout changement dans la rentabilité de l'immobilier tout au long de cette période.
Les investisseurs immobiliers et les parties prenantes pourraient bénéficier de recherches sur les taux de capitalisation historiques et actuels. Les modèles et les tendances pourraient vous aider à prédire le prochain boom du marché. Si les taux de capitalisation ont augmenté récemment, vous devez vous attendre à un retour sur investissement plus élevé dans ce domaine.
De plus, vous devez comparer les biens locatifs similaires à votre immeuble de placement pour obtenir un taux de capitalisation précis. Si vous achetez une maison de location à trois étages, n'utilisez pas des propriétés plus petites ou plus grandes pour calculer votre taux de capitalisation.
Comment utiliser le taux de capitalisation en tant qu'investisseur immobilier locatif ?
Vous pouvez calculer la valeur d'un bien locatif ou mesurer votre propre succès en matière d'investissement immobilier à l'aide du taux de capitalisation. Le taux de capitalisation du portefeuille peut être utilisé pour repérer les investissements sous-performants. Alternativement, vous pouvez découvrir quel est le taux de capitalisation typique dans une zone spécifique et l'utiliser pour déterminer la valeur d'une propriété. Lorsque l'on compare deux maisons similaires, celle avec un taux de capitalisation inférieur vaudra moins.
Vous devez savoir que vous pouvez trouver des investissements rentables en dehors des grandes capitalisations. Il pourrait y avoir beaucoup de potentiel de croissance dans une région à faible capitalisation. Pour augmenter votre taux de capitalisation (ROI) dans l'année à venir, recherchez les zones où les loyers augmentent. De plus, dans un an ou deux, la valeur des propriétés augmentera en raison de l'augmentation du taux de capitalisation.
Les meilleurs immeubles locatifs verront leurs loyers augmenter et leurs coûts d'exploitation stables. Mais si les coûts d'exploitation augmentent rapidement, le bénéfice d'exploitation net augmentera avec lui, réduisant le taux de plafonnement pour l'année. Les structures plus anciennes nécessitant des réparations importantes courent ce risque. Une valeur à long terme peut être créée par l'acquisition si l'on peut découvrir et réhabiliter des propriétés plus anciennes nécessitant des réparations.
Importance du taux de capitalisation dans l'investissement immobilier
Dans l'immobilier, le taux de capitalisation est une mesure standard de la performance. Il aide ceux qui cherchent à faire des investissements financiers en calculant le rendement possible sur un bien immobilier particulier. Voici l'importance du taux de capitalisation.
#1. Savoir combien vaut la propriété
Le taux de capitalisation (cap rate) est un indicateur simple mais fiable de la valeur d'un bien. Il calcule un pourcentage de retour sur investissement (ROI) en tenant compte du NOI et du prix d'acquisition de la propriété.
Savoir si une propriété est surévaluée ou sous-évaluée peut aider les investisseurs à décider de l'acheter ou non.
#2. Analyse du risque et du rendement
Investir dans l'immobilier peut être risqué, mais le taux de capitalisation peut vous aider à déterminer combien. Les propriétés avec des taux de capitalisation plus élevés sont considérées comme des investissements plus risqués, tandis que celles avec des taux de capitalisation inférieurs sont plus sûres.
Les investisseurs à la recherche d'un compromis raisonnable entre risque et rendement peuvent bénéficier de ces données.
#3. Estimation des revenus futurs
Le taux plafond est un indicateur prospectif que les investisseurs utilisent pour calculer les revenus futurs d'un bien immobilier ou locatif. Un investisseur peut utiliser le taux de capitalisation actuel pour prévoir les revenus futurs d'une propriété sur la base d'hypothèses concernant diverses variables, notamment les augmentations de loyer, la valeur de la propriété et les circonstances du marché.
De plus, les investisseurs qui cherchent à prendre des décisions judicieuses peuvent grandement bénéficier de ces données.
#4. Tenir compte de l'inflation
Le fait que le Cap Rate tienne compte de l'inflation en fait un outil précieux pour les investisseurs qui souhaitent protéger la valeur de leurs avoirs de la détérioration du pouvoir d'achat de la devise au fil du temps.
Lorsque l'inflation augmente, le pouvoir d'achat d'un dollar diminue. Cela peut avoir une influence négative sur le retour sur investissement d'une propriété achetée en raison de la propriété. Les investisseurs peuvent être certains que leurs rendements sont ajustés en fonction de l'inflation en utilisant le taux plafond et que leurs investissements continueront à conserver leur valeur au fil du temps s'ils le font.
Conclusion
En conclusion, les fondamentaux des taux de capitalisation, ainsi que la façon de les calculer et de les appliquer à l'analyse des investissements potentiels, sont des connaissances essentielles pour les investisseurs immobiliers. Le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation, est une mesure qui peut être utilisée conjointement avec d'autres, telles que les flux de trésorerie et le retour sur investissement, pour produire un puissant outil de prise de décision en matière d'investissement.
Cependant, il est essentiel de garder à l'esprit que le taux de capitalisation n'est qu'un des nombreux aspects à prendre en considération lors de l'analyse d'un investissement immobilier et qu'il ne faut pas s'y fier complètement lors de la prise de décisions d'investissement.
Il est essentiel d'avoir une solide compréhension des principes fondamentaux du taux de capitalisation ainsi que de la façon de le calculer et de l'utiliser efficacement afin de prendre des décisions éclairées et lucratives concernant l'investissement immobilier et locatif.
FAQ sur le calcul du taux de capitalisation
Que signifie un taux de capitalisation de 7.5 % ?
Vous pouvez vous attendre à un revenu brut de 7.5 % de votre investissement ou de votre propriété si son taux de plafond est de 7.5 %. En utilisant un taux de plafonnement de 7.5 %, le rendement annuel d'une propriété de 150,000 11,250 $ est de XNUMX XNUMX $.
Qu'est-ce qu'un taux de plafond de 10 % ?
Un taux de capitalisation de 10 % équivaut à un multiple de 10. À un taux de capitalisation de 10 %, un investisseur qui achète un immeuble de 10,000,000 1,000,000 XNUMX $ anticipe un bénéfice d'exploitation net annuel de XNUMX XNUMX XNUMX $.
Quel taux de capitalisation est trop élevé ?
En général, un taux de capitalisation plus faible signifie un risque plus faible et des rendements plus faibles qu'un taux de capitalisation plus élevé. De nombreux professionnels du secteur considèrent que 5 % à 10 % est un « bon » taux de capitalisation, tandis que 4 % indique moins de risque mais un retour sur investissement plus long.
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