Les prêteurs tiennent compte de plusieurs facteurs lorsqu'ils déterminent si un client potentiel représente ou non un risque de prêt raisonnable pour un prêt hypothécaire. Le ratio frontal est l'un des facteurs. Cet article expliquera un ratio d'entrée, comment le calculer et le ratio d'entrée par rapport à l'arrière d'une hypothèque FHA.
Qu'est-ce que le ratio frontal ?
Le ratio initial, également connu sous le nom de ratio hypothèque-revenu, est un ratio qui indique la part du revenu d'une personne consacrée aux versements hypothécaires. Divisez le paiement hypothécaire mensuel prévu d'un individu par son revenu brut pour calculer le ratio initial. Les versements hypothécaires comprennent généralement le capital, les intérêts, les taxes et les assurances (PITI). Les prêteurs utilisent les ratios d'entrée et de sortie pour déterminer le montant à prêter.
Comprendre le ratio frontal
Les prêteurs considèrent que le ratio dette / revenu (DTI) est plus important que d'avoir un revenu stable, de payer les factures à temps et d'avoir un score FICO élevé lorsqu'ils décident de prolonger ou non un prêt hypothécaire. Le rapport frontal est un type de rapport DTI. Il prend en compte d'autres coûts associés, tels que les cotisations de l'association des propriétaires (HOA) et le paiement hypothécaire général.
Par exemple, si les dépenses hypothécaires prévues d'une personne sont de 2,000 1,700 $ (paiement hypothécaire de 300 9,000 $ plus 22 $ de frais HOA) et que son revenu mensuel est de XNUMX XNUMX $, le ratio initial est d'environ XNUMX %.
Comment calculer le ratio frontal
Le ratio initial compare les dépenses hypothécaires mensuelles d'une personne à son revenu mensuel brut. Les primes et les heures supplémentaires ne seront pas incluses dans le revenu mensuel brut. Parmi les coûts pris en compte dans le calcul figurent :
- Intérêts hypothécaires
- Taxes
- Assurance
- Frais HOA, le cas échéant
En général, les prêteurs préfèrent un ratio initial inférieur à 0.28. Certains prêteurs rendront public leur ratio initial sélectionné. Le non-respect ne signifie pas nécessairement un «non» définitif, car certains prêteurs feront des concessions si d'autres facteurs sont favorables.
Pour calculer votre ratio initial, ajoutez vos frais de logement mensuels prévus et divisez le total par votre revenu mensuel brut. Considérez l'exemple suivant :
- Dépenses de logement mensuelles prévues : 1,100 XNUMX $
- Revenu mensuel brut : 4,000 XNUMX $
1,100 4,000 $ divisé par 0.275 XNUMX $ = XNUMX
Le ratio initial est inférieur à 0.28, ce qui est considéré comme acceptable par la plupart des prêteurs.
Ratio d'acquisition des immeubles de placement
Lors du financement d'une résidence principale plutôt que d'un immeuble de placement, les prêteurs peuvent mettre davantage l'accent sur votre ratio initial. Les prêteurs mettront davantage l'accent sur votre ratio de couverture lorsqu'ils envisagent une hypothèque sur un immeuble de placement. Le ratio back-end est également connu sous le nom de ratio dette / revenu.
Le ratio final est calculé de la même manière que le ratio initial, sauf que la plupart des frais mensuels sont inclus au lieu des frais de logement mensuels. Voici quelques exemples :
- Frais de logement chaque mois
- Paiements mensuels pour un prêt étudiant, personnel, automobile ou autre
- Pension alimentaire ou pension alimentaire
- Paiements mensuels minimums par carte de crédit
- Autres obligations
Les dépenses généralement exclues sont :
- Utilitaires
- Courses
- Gaz
- Taxes
Pour calculer votre back-end ratio, additionnez toutes vos dépenses mensuelles (hors exclusions habituelles) et divisez le total par votre revenu mensuel brut (hors heures supplémentaires et primes). Divisez le résultat par 100 pour obtenir votre ratio final.
Les prêteurs préfèrent généralement un ratio de back-end de 0.35 ou moins. Comme pour le ratio initial, le fait de ne pas respecter le ratio final sélectionné par un prêteur ne signifie pas toujours que l'on vous refusera un prêt hypothécaire.
Lors du calcul du ratio final, les prêteurs considéreront-ils le revenu locatif d'un immeuble de placement comme faisant partie de votre revenu mensuel brut ? Ils pourraient. Certains prêteurs peuvent peser jusqu'à 75 % du loyer documenté ou prévu dans le cadre de votre revenu si la propriété a un historique de location établi ou une évaluation locative.
Rapport frontal FHA
En fonction de votre pointage de crédit FICO, le ratio final FHA nécessite des acomptes supplémentaires. Si votre cote de crédit est supérieure à 580 (considérée comme « juste »), la mise de fonds minimale est de 3.5 %. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous devez déposer 10 %.
Exigence de ratio dette/revenu de la FHA (ratio avant et arrière)
Le ratio de la dette au revenu (DTI) est le ratio de vos paiements mensuels de la dette (qui peuvent inclure des prêts étudiants, des cartes de crédit, des hypothèques et d'autres types de crédit) à votre revenu mensuel avant impôt. Par exemple, si vous gagnez 2,000 450 $ par mois et dépensez 22.5 $ en remboursement de dettes, votre DTI est de XNUMX %. Les prêteurs utilisent cette mesure pour déterminer si vous rembourserez probablement le prêt que vous demandez.
La FHA exige généralement un ratio DTI initial de 43 % ou moins, qui varie en fonction de la cote de crédit. Votre DTI frontal FHA (paiements hypothécaires mensuels uniquement) doit être de 31 % ou moins, et votre DTI principal (tous les paiements mensuels de la dette) doit être de 43 % ou moins.
Les prêteurs individuels peuvent également avoir des exigences plus strictes. Vous devez divulguer toutes les dettes et lignes de crédit ouvertes à la FHA au cours du processus de demande.
Facteurs de compensation pour le ratio dette/revenu de la FHA
Si les emprunteurs respectent divers facteurs de compensation, les directives de la FHA permettent aux prêteurs d'autoriser des ratios DTI plus élevés (ratios avant et arrière). Ces différents scénarios aident à atténuer le risque d'approbation de prêts hypothécaires avec des niveaux de DTI plus élevés. Parmi ces facteurs de compensation figurent les suivants :
- Revenu résiduel – Les prêteurs peuvent autoriser des ratios d'endettement plus élevés si l'emprunteur dispose de fonds importants restants chaque mois après le paiement de toutes les dépenses.
- Réserve de trésorerie – Un autre facteur de compensation serait si l'emprunteur dispose d'importantes réserves de liquidités après la clôture en cas d'urgence financière.
- Choc de paiement – Un choc de paiement se produit lorsque le paiement mensuel du logement d'un emprunteur augmente de manière significative lors de l'achat d'une maison et du transfert du paiement de loyer/hypothèque précédent au nouveau paiement proposé. Si les paiements de l'emprunteur restent presque stables dans le cadre du nouveau scénario de paiement hypothécaire, les prêteurs seront plus disposés à approuver le DTI plus élevé.
- Cotes de crédit élevées – Si vous avez une cote de crédit élevée, vous avez fait preuve de responsabilité financière. Cela contribuera grandement à m'approuver pour un DTI supérieur.
- Stabilité d'emploi – Travaillez-vous au même endroit depuis longtemps ou avez-vous rebondi d'un emploi à l'autre avec diverses interruptions d'emploi au cours des dernières années? Il sera essentiel d'établir une source constante de revenus.
Les prêteurs FHA peuvent autoriser des ratios DTI (ratios avant et arrière) de plus de 50 % avec ces facteurs et d'autres facteurs de compensation.
Quel est le ratio frontal idéal ?
La plupart des prêteurs préfèrent un ratio initial ne dépassant pas 28 % pour la plupart des prêts, 31 % ou moins pour Prêts FHA, et un ratio final de pas plus de 43 pour cent.
Des ratios plus élevés indiquent une plus grande probabilité de défaut. Cependant, les prêteurs peuvent accepter des ratios plus élevés si certaines conditions sont remplies (par exemple, des acomptes substantiels, des économies importantes et des cotes de crédit favorables). Par exemple, si un emprunteur avec un ratio initial élevé paie la moitié du prix d'achat en acompte ou augmente considérablement son épargne, les prêteurs peuvent être plus disposés à offrir un prêt hypothécaire.
Si le prêt est refusé, l'emprunteur peut réduire ses dettes pour faire baisser le ratio. L'emprunteur peut également envisager un cosignataire sur une hypothèque. Les prêts FHA, par exemple, permettent aux parents disposant de revenus suffisants et d'un bon crédit de cosigner.
Lorsque vous demandez un nouveau prêt hypothécaire ou un ratio dette/revenu de fin de refinancement, ces ratios informent les prêteurs de la part de votre revenu mensuel qui est consommée par des dettes régulières, ce qui affecte votre capacité à payer vos nouveaux versements hypothécaires.
Rapport frontal
Votre ratio initial tient compte de la relation entre votre nouveau versement hypothécaire estimé et votre revenu mensuel brut (gains avant impôts). Les prêteurs préfèrent généralement que votre versement hypothécaire mensuel ne dépasse pas 28 % de votre revenu mensuel brut. Si votre ratio dépasse 28 %, vous aurez du mal à convaincre les prêteurs de vous prêter de l'argent. Les prêteurs craignent que si vous consacrez trop de votre revenu mensuel brut à votre paiement hypothécaire, vous n'aurez pas assez d'argent pour couvrir le reste de vos factures mensuelles.
Rapport final
Votre ratio final examine la relation entre vos dettes mensuelles totales – tout ce qui va de vos paiements mensuels minimums de carte de crédit et de prêt automobile à toute dette que vous pourriez rembourser par le biais de prêts aux petites entreprises ou de versements hypothécaires – et votre revenu mensuel brut. Les prêteurs préfèrent que le total de vos dettes mensuelles ne dépasse pas 36 % de votre revenu mensuel brut. Encore une fois, les prêteurs vous considéreront comme un risque de défaut élevé si vous consacrez une trop grande partie de votre paiement mensuel au remboursement de la dette.
Augmenter vos ratios
Vous pouvez travailler pour améliorer vos ratios. Tout d'abord, vous pouvez augmenter votre revenu mensuel, en réduisant vos ratios d'endettement initial et final par rapport au revenu. Vous pouvez également réduire votre endettement mensuel en remboursant les factures de carte de crédit ou en effectuant des paiements supplémentaires sur les dettes mensuelles comme les prêts étudiants ou les prêts automobiles. Il peut être plus logique de reporter la demande de prêt hypothécaire jusqu'à ce que votre ratio d'endettement attire davantage les prêteurs.
Cotes de crédit
Les prêteurs tiendront compte d'autres facteurs que votre ratio d'endettement pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire. Le facteur le plus important est votre pointage de crédit à trois chiffres. Ce score indique aux prêteurs dans quelle mesure vous avez déjà géré vos finances. Votre pointage de crédit sera faible si vous avez l'habitude de ne pas payer vos factures à temps et d'accumuler de grosses dettes à la consommation. Si, par contre, vous avez toujours payé vos factures à temps et que vous n'avez pas beaucoup de dettes de carte de crédit, votre pointage de crédit devrait être plus élevé. Les prêteurs considèrent aujourd'hui qu'une cote de crédit de 740 ou plus est excellente.
Considérations particulières
De nombreux consommateurs ne peuvent pas acheter une maison parce qu'ils ont une dette d'études importante. Même s'ils ont un excellent crédit, beaucoup se rendent compte que leurs ratios initiaux sont trop élevés pour les prêteurs. Les emprunteurs peuvent toutefois restructurer la dette pour réduire l'impact sur le DTI d'un propriétaire potentiel. Ils peuvent, par exemple, être en mesure de réduire le paiement mensuel d'un prêt étudiant. De plus, les prêts étudiants fédéraux peuvent autoriser des frais pouvant atteindre 10 % du revenu de l'emprunteur.
FAQ sur le ratio initial
Qu'est-ce qu'un bon rapport frontal?
Les prêteurs préfèrent généralement un ratio initial ne dépassant pas 28 % et un ratio final ne dépassant pas 36 %, ce qui inclut toutes les dettes mensuelles.
Quel DTI les prêteurs hypothécaires recherchent-ils ?
Parce qu'il n'y a pas d'exigences uniques pour les prêts conventionnels, votre DTI variera en fonction de votre situation et du prêt spécifique que vous demandez. Un DTI de 50% ou moins est généralement requis pour se qualifier pour un prêt conventionnel.
Pouvez-vous obtenir un prêt hypothécaire avec 55 % DTI ?
Les prêts FHA ne nécessitent qu'un acompte de 3.5%. Le DTI est élevé. Supposons que vous ayez un ratio dette/revenu (DTI) élevé. Dans ce cas, la FHA offre plus de flexibilité, vous permettant généralement d'aller jusqu'à un ratio de 55 % (ce qui signifie que vos dettes en pourcentage de votre revenu peuvent atteindre 55 %). Pointage de crédit faible
Quel est le ratio d'entrée maximum pour un prêt classique ?
28% du total
Le DTI initial maximal pour les prêts conventionnels est généralement de 28 %. Lorsque vous demandez un nouveau prêt avec un acompte standard de 20%, le prêteur approuvera généralement votre demande tant qu'elle ne dépasse pas cette limite.
Articles Relatifs
- BACK END RATIO : qu'est-ce que c'est et comment le calculer
- COMMENT REMBOURSER UNE HYPOTHÈQUE EN 5 ANS : Un guide complet
- COTE DE CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE : crédit minimum requis pour acheter une maison
- Comment acheter une maison avec un mauvais crédit : guide détaillé en 2023
- Comment acheter une résidence secondaire : guide étape par étape (+ FAQ)
- PENSION ALIMENTAIRE : que devez-vous savoir avant de vous lancer ?
