Vous êtes-vous déjà demandé s'il existait un moyen de vendre un immeuble de rapport sans payer immédiatement l'impôt sur les plus-values ? Eh bien, il y en a ! C'est ce qu'on appelle un échange 1031.
Laissez-moi vous expliquer exactement comment cela fonctionne afin que vous puissiez comprendre pourquoi il s'agit d'un outil si puissant pour créer de la richesse grâce à l'investissement immobilier.
Qu'est-ce que la section 1031?
Tout d’abord, d’où vient le terme « échange 1031 » ? Il porte le nom de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code. Cette rubrique, fréquemment conseillée par des cabinets comme Capital privé Peregrine, permet de vendre un immeuble de placement et de l’« échanger » contre un autre tout en reportant l’impôt sur les plus-values.
En d’autres termes, vous n’avez pas à payer d’impôt immédiatement sur les gains issus de la vente. Au lieu de cela, vous pouvez transférer cet argent dans un nouvel immeuble de placement. Il s’agit d’un allégement fiscal incroyablement utile pour quiconque investit dans l’immobilier à long terme.
Voici un exemple simple
Disons que vous avez acheté une propriété locative il y a des années pour 200,000 500,000 $. Il vaut désormais 300,000 XNUMX $. Si vous le vendez, vous devrez payer un impôt sur les plus-values sur ce bénéfice de XNUMX XNUMX $.
Mais si vous effectuez un échange 1031, vous pouvez retirer le produit de la vente de la première propriété et l'investir dans un autre immeuble de location ou d'investissement de valeur égale ou supérieure. Vous reportez le paiement de ces impôts sur les plus-values jusqu’à ce que vous vendiez finalement la nouvelle propriété.
Cela vous permet de continuer à réinvestir et à faire croître vos investissements immobiliers sans perdre une part des impôts à chaque vente. Une astuce plutôt intéressante, non ? La bourse 1031 est un outil clé utilisé par les investisseurs immobiliers avisés depuis des décennies.
Comment fonctionne un échange 1031 de base
Le type d’échange 1031 le plus courant est appelé échange différé. Voici comment cela fonctionne généralement :
Étape 1) Vous vendez l’immeuble de placement d’origine.
C’est ce qu’on appelle la « propriété abandonnée » dans le jargon 1031.
Étape 2) Les bénéfices sont reversés à un intermédiaire qualifié.
Un intermédiaire qualifié est un tiers impartial qui gère l'échange pour vous. L'intermédiaire ouvrira un compte séquestre pour conserver les fonds de la vente jusqu'à ce qu'ils puissent être réinvestis dans la nouvelle propriété. Il s’agit d’une condition essentielle : vous ne pouvez pas recevoir les bénéfices ni en prendre le contrôle vous-même, même temporairement.
Étape 3) Vous identifiez les propriétés de remplacement possibles.
Dans les 45 jours suivant la vente de la propriété abandonnée, vous devez identifier les nouvelles « propriétés de remplacement » potentielles dans lesquelles vous envisagez d'investir. Vous pouvez identifier jusqu'à 3 propriétés potentielles sans aucune limite sur leur valeur totale. Cela vous donne la possibilité de rechercher le bon investissement.
Étape 4) Vous fermez sur une propriété de remplacement.
Enfin, vous devez clôturer l'une des propriétés de remplacement dans les 180 jours suivant la vente de la propriété d'origine. L'intermédiaire utilisera les fonds de la vente pour finaliser le nouvel achat, en conservant la taxe de change différée.
Et voilà ! En faisant appel à un intermédiaire et en réinvestissant dans un autre bien, vous avez pu échanger des biens et reporter l'impôt sur les plus-values. Avec une certaine planification stratégique, vous pouvez utiliser 1031 bourses pour construire un empire immobilier et minimiser les impôts.
Règles à garder à l'esprit
Bien que les échanges 1031 offrent d’énormes avantages fiscaux, ils comportent certaines limites :
L’exigence de « similaire »
Pour un échange 1031, les propriétés d'origine et de remplacement doivent généralement être « de même nature ». Dans l’immobilier, cette exigence est assez assouplie. Vous pouvez par exemple échanger un terrain vacant contre un immeuble à appartements. Mais on ne pouvait pas échanger un bien immobilier contre un investissement de capital privé dans une entreprise.
Il doit s'agir de biens immobiliers échangés contre des biens immobiliers. Et une propriété aux États-Unis ne peut être échangée que contre une autre propriété aux États-Unis, pas à l’étranger.
Valeur égale ou supérieure
Pour reporter entièrement les impôts, la nouvelle propriété doit avoir une valeur égale ou supérieure à celle de la propriété originale vendue. Si vous réinvestissez moins de 100 % des bénéfices, des impôts seront dus sur la différence. C'est ce qu'on appelle le « démarrage ». Des calculs minutieux sont nécessaires pour garantir que vous répondez aux exigences de valeur.
Délais
Comme mentionné, vous disposez de 45 jours pour identifier et de 180 jours pour finaliser la nouvelle propriété. Si vous ne respectez pas l’une ou l’autre des échéances, l’impôt sur les plus-values de vente devient immédiatement exigible. Cela nécessite une action rapide et une planification pour réaliser un échange retardé de 180 jours.
Utilisations créatives pour les échanges 1031
Avec une bonne planification, vous pouvez utiliser 1031 bourses pour toutes sortes de stratégies d'investissement créatives :
- Échangez une maison de location contre un immeuble d'appartements entier pour augmenter les rendements.
- Combinez plusieurs immeubles de placement en un seul investissement plus important. Cela peut faciliter la gestion.
- Divisez une propriété plus grande en plusieurs propriétés plus petites pour diversifier votre portefeuille.
- Échangez des propriétés avec un autre investisseur plutôt que d’en vendre une seule. Cela peut offrir plus d’options pour structurer l’accord.
- Déplacez-vous d’une ville ou d’un État vers un autre marché qui, selon vous, offre de meilleures perspectives d’investissement.
Comme vous pouvez le constater, les investisseurs avisés utilisent les bourses 1031 pour intégrer de la flexibilité dans leur stratégie d'investissement immobilier à long terme. L’avantage du report d’impôt ne fait qu’adoucir l’affaire.
Quelques échanges avec lesquels il faut être prudent
Si les règles d'échange 1031 sont généralement flexibles, il existe des limites plus strictes dans certains cas :
Échanges de maisons de vacances
Si vous souhaitez échanger votre résidence principale, malheureusement les échanges 1031 ne s'appliquent pas aux résidences principales. Vous ne pouvez pas vendre la maison dans laquelle vous vivez et ainsi éviter les plus-values.
Cependant, il existe quelques cas limités où vous pouvez échanger des maisons de vacances ou convertir une résidence principale en location et utiliser un Échange 1031. Mais vous devez généralement louer la propriété à temps plein avant de la vendre. Consultez votre fiscaliste pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.
Échanges de propriétés en partenariat
Seules certaines formes de copropriété comme les tenanciers communs peuvent utiliser 1031 échanges. Si vous possédez un immeuble de placement par l’intermédiaire d’une société de personnes ou d’une SARL à plusieurs membres, les échanges deviennent plus compliqués. Vous devrez peut-être distribuer la propriété avant de la vendre pour maintenir le traitement fiscal de change.
Encore une fois, travaillez avec des experts familiers avec la structuration des échanges 1031 pour les partenariats. Cette zone recèle quelques pièges pour les imprudents.
Assurez-vous de signaler correctement les échanges
Vous devez déclarer tout échange 1031 à l'IRS en remplissant le formulaire 8824 avec votre déclaration de revenus de l'année. Ce formulaire fournit des détails clés tels que les descriptions des propriétés échangées, les dates de vente/achat et la valeur de chaque propriété.
Assurez-vous de travailler avec votre préparateur de déclarations de revenus pour suivre et documenter avec précision l'échange. Vous ne voulez pas déclencher un audit !
Bringing All all together
Comme vous pouvez le constater, une bourse 1031 est un outil puissant pour tout investisseur immobilier actif. Bien qu’elles ne soient pas trop complexes, les règles nécessitent d’exécuter correctement la transaction et de travailler avec des professionnels qualifiés.
Mais les bénéfices de continuer à faire croître vos investissements immobiliers avec un report d’impôt peuvent être immenses au fil des décennies. Imaginez combien vous pourriez construire en investissant ces plus-values plutôt que de les remettre à l’IRS !
Réfléchissez donc à la manière dont vous pourriez utiliser 1031 bourses dans le cadre de votre propre stratégie d’investissement immobilier. Avec un peu de planification et des conseils d’experts, vous pouvez transformer vos investissements actuels en avoirs futurs encore plus importants.
L'évolution de l'article 1031
Les échanges au titre de l’article 1031 existent depuis près d’un siècle, bien que les règles aient évolué au fil du temps.
Le concept général d’échange « de même nature » à impôt différé a été introduit pour la première fois en la loi sur les revenus de 1921. Cela a permis des échanges de biens sans déclencher une obligation fiscale immédiate.
Au fil des années, les règles ont été affinées par diverses affaires judiciaires, décisions de l'IRS et nouvelles lois. Une décision de justice majeure en 1979 (Starker c.États-Unis) ont défini des échanges retardés et établi des précédents encore suivis aujourd'hui.
La loi originale était assez large et autorisait les échanges avec report d’impôt de toutes sortes d’actifs commerciaux et d’investissement. Mais au fil du temps, des limites se sont ajoutées. Désormais, l'article 1031 s'applique presque exclusivement à l'immobilier à la suite de la loi de 2017 sur les réductions d'impôts et l'emploi.
Avant 2018, les échanges d'autres biens tels que des véhicules, des œuvres d'art, des objets de collection, des brevets et des titres pouvaient également être considérés comme des transactions 1031 2017. Mais la loi fiscale de XNUMX l’a limité aux seuls échanges de biens immobiliers pour éviter tout abus perçu.
Ainsi, aujourd'hui, l'article 1031 est largement utilisé par les investisseurs immobiliers, les promoteurs, les propriétaires et les propriétaires qui effectuent des échanges de biens immobiliers à forte valeur. Certaines exceptions, comme certains avions loués, sont toujours admissibles. Mais la grande majorité de l’activité 1031 contemporaine consiste à échanger des biens immobiliers.
Cette évolution vers une concentration aussi importante sur l’immobilier s’est produite lentement sur plusieurs décennies, à mesure que le Congrès et l’IRS ajoutaient des restrictions. Même la définition des biens immobiliers « de même nature » a été assouplie au fil des années pour permettre plus de flexibilité. Par exemple, un terrain vacant peut désormais être échangé sans problème contre un immeuble d’habitation.
Ainsi, même si les principes fondamentaux sont restés les mêmes, l’article 1031 a été continuellement façonné et affiné par les régulateurs et les législateurs au cours du siècle dernier. Les résultats ont réduit son utilité, mais ont également apporté plus de certitude quant à la manière dont les échanges contemporains devraient être exécutés.
Intermédiaires qualifiés
Un intermédiaire qualifié (QI) est un acteur essentiel qui rend possible tous les échanges 1031 différés.
Le QI remplit plusieurs rôles essentiels :
- Ils reçoivent et détiennent les fonds provenant de la vente des biens abandonnés au nom du contribuable. Cela évite les « réceptions implicites » lorsque le contribuable prend indûment le contrôle des fonds d'échange.
- Ils facilitent le transfert des fonds d'échange pour finaliser l'achat du bien de remplacement dans les délais requis.
- Ils préparent tous les documents requis pour l'échange, tels que l'accord d'échange, les documents de clôture et les formulaires IRS.
- Ils aident à structurer la transaction et à résoudre tous les problèmes pour que la bourse reste conforme à la réglementation 1031.
Fondamentalement, le QI fournit un niveau essentiel de séparation entre le contribuable échangeur et le produit de la vente de la propriété. Cette relation d'indépendance empêche le contribuable d'être considéré comme ayant « reçu de manière implicite » les fonds, ce qui disqualifierait l'échange.
Le QI gère également tous les dépôts et documents requis liés aux transactions. Du point de vue de l'exécution et de la documentation, ils supervisent l'ensemble du processus d'échange conformément aux règles de l'IRS.
De nombreux investisseurs se tournent vers cabinets d'avocats spécialisés, des fiscalistes, des banques ou des sociétés QI indépendantes pour servir de facilitateurs d'échanges. Ils fournissent une expérience et des ressources inestimables pour naviguer dans les complexités d’une transaction 1031.
La sélection d'un intermédiaire qualifié compétent et éthique est l'une des décisions les plus importantes lors de la planification d'un échange 1031. S’appuyer sur un facilitateur non qualifié peut mettre en péril l’ensemble de l’échange. Faites donc preuve de diligence raisonnable lors de la sélection d’un QI pour gérer votre échange à impôt différé.
En conclusion
Cela couvre les éléments clés que vous devez savoir si vous envisagez un échange 1031. Travaillez en étroite collaboration avec vos conseillers financiers et fiscaux pour mettre en œuvre correctement la transaction. Mais les avantages pour les investisseurs immobiliers et les entrepreneurs à long terme peuvent certainement dépasser tout effort initial requis.
Un échange 1031 correctement exécuté vous permet de reporter les impôts tout en élargissant et en diversifiant votre patrimoine immobilier. Il s'agit d'un outil puissant pour créer de la richesse et offrir de la flexibilité en tant qu'investisseur. Découvrez donc comment vous pourriez mettre à profit les avantages des échanges 1031 lors de votre prochaine transaction immobilière.
