Cuando se trata de hipotecas, los prestamistas incurren en una serie de riesgos. Las transferencias de propiedad, gravámenes y otros problemas financieros pueden surgir en cualquier momento debido a las complejidades de la Mercado inmobiliario. Pueden emplear una cláusula de subordinación en bienes raíces para garantizar que sus derechos de reembolso tengan prioridad sobre otros acuerdos en lugar de dejar sus intereses financieros al destino. El siguiente artículo analiza lo que debe saber sobre la cláusula y el acuerdo de subordinación, y cómo funciona el préstamo en bienes raíces.
¿Qué es la subordinación?
La subordinación es la acción de una parte cediendo prioridad a otra. Se encuentran más comúnmente en notas de hipoteca y contratos de bienes raíces comerciales.
La subordinación también es el proceso de clasificar los préstamos para la vivienda o la propiedad (hipoteca, HELOC o préstamo con garantía hipotecaria) en orden de importancia. Por ejemplo, si tiene una línea de crédito con garantía hipotecaria, básicamente tiene dos préstamos: su hipoteca y el HELOC. Al mismo tiempo, la garantía de su casa asegura ambos. Los prestamistas dan un “gravamen posición” a estos préstamos a través de la subordinación. En la mayoría de los casos, a su hipoteca se le asigna la posición de primer gravamen, mientras que a su HELOC se le asigna la posición de segundo gravamen.
Cláusula de Subordinación
Una cláusula de subordinación es una cláusula en un documento o acuerdo que indica que el presente reclamo sobre cualquier deuda tiene prioridad sobre cualquier reclamo futuro que surja de otros acuerdos.
La cláusula de subordinación en un hipoteca contrato requiere que el deudor pague un préstamo antes que cualquier otro en caso de incumplimiento. Estos otros préstamos quedan relegados a un estatus de segunda clase. Los préstamos subordinados solo se pagan cuando se libera el gravamen del primer prestamista, lo que aumenta el riesgo de deuda para el segundo prestamista.
Comprender la cláusula de subordinación
Una cláusula de subordinación esencialmente prioriza el presente reclamo en el acuerdo sobre cualquier acuerdo posterior. Los contratos hipotecarios y los acuerdos de emisión de bonos son los lugares más típicos para ver estas cláusulas. Si una empresa emite bonos en el mercado con una cláusula de subordinación, por ejemplo, asegura que si se emiten nuevos bonos en el futuro, se pagará a los tenedores de bonos iniciales antes de que la empresa pague cualquier deuda posterior. Esto proporciona una protección adicional para los bonistas iniciales, ya que una cláusula de subordinación aumenta la posibilidad de que recuperen su ROI.
El uso más frecuente de estas cláusulas es en acuerdos de refinanciación de hipotecas. Imagine un propietario de vivienda que tiene tanto una hipoteca principal como una segunda. Si un propietario refinancia su hipoteca principal, significa que cancelará la primera hipoteca y emitirá una nueva. Cuando esto sucede, la segunda hipoteca se convierte en principal y la nueva hipoteca se subordina a la segunda. Debido al cambio de prioridad, la mayoría de los primeros prestamistas necesitan que el segundo prestamista firme un acuerdo de subordinación prometiendo permanecer en su anterior posición secundaria. Por lo general, este es un procedimiento típico de refinanciamiento. Sin embargo, si la situación financiera del prestatario se ha deteriorado o el valor de la propiedad ha disminuido drásticamente, el acreedor de la segunda hipoteca puede negarse a implementar la cláusula de subordinación.
Una cláusula de subordinación permite que las hipotecas primarias sobre la misma propiedad tengan un derecho mayor si el titular del segundo gravamen proporciona uno. Si el pago se vuelve difícil, como en caso de quiebra, los préstamos subordinados quedarán rezagados con respecto a la hipoteca principal y es posible que no reciban ningún pago.
Cláusula o Acuerdo de Subordinación en Bienes Raíces
Al obtener una segunda hipoteca o refinanciar una propiedad, los prestamistas suelen utilizar una cláusula de subordinación. La prioridad de la segunda hipoteca es inferior al préstamo inicial. Entonces, el segundo préstamo vence una vez que el deudor ha pagado el primero.
Otras cláusulas utilizadas en bienes raíces incluyen:
- Cláusula de anulación
- Cláusula de enajenación
- Cláusula de liberación parcial
- Cláusula de aceleración
Motivo de la cláusula de subordinación
El objetivo de una cláusula de subordinación es proteger al prestamista principal. El prestamista principal cubre el costo de comprar o refinanciar una casa. Las cláusulas de subordinación brindan a los prestamistas cierta certeza de que obtendrán el reembolso si el deudor quiebra.
¿Por qué importa la subordinación?
El capital de su propiedad debe usarse para pagar su hipoteca y HELOC en el caso de una ejecución hipotecaria. Lamentablemente, es posible que el valor acumulado de la vivienda no siempre sea suficiente para pagar ambos préstamos en su totalidad. Pero con las posiciones de gravamen preestablecidas, la subordinación aborda este problema.
Es importante destacar que el primer gravamen siempre recibe el pago completo (en este caso, es su hipoteca). Entonces, una vez que su hipoteca recibe los pagos completos, el capital solo puede ser útil para pagar el segundo gravamen. Si existiera un tercer gravamen, se pagaría después del segundo. Y así.
El prestamista HELOC pierde dinero cuando no hay suficiente capital para satisfacer el monto adeudado en su segundo gravamen. Si bien la subordinación no paga los préstamos al instante, sí ayuda a los prestamistas a estimar el riesgo y establecer las tasas de interés adecuadas.
Ejemplos de cláusula de subordinación
Algunos ejemplos son:
- Comprando una casa
- Sacar una segunda hipoteca
- arrendar una propiedad
- Refinanciando tu casa
- Usando la equidad de su casa
Acuerdo de subordinación
Un acuerdo de subordinación establece el orden en que se realizan los pagos de la deuda de un tenedor de pagarés al hacer que un préstamo sea "superior" al otro. Si el propietario no paga la hipoteca o se declara en quiebra, la cláusula de subordinación se vuelve crítica.
Un acuerdo de subordinación es un documento legal que establece la prioridad de un préstamo sobre otro a la hora de cobrar a un deudor. Cuando un deudor se atrasa en los pagos o se declara en bancarrota, la priorización de las deudas puede volverse esencial.
Si el prestatario liquida sus bienes para saldar las deudas, este acuerdo admite que el derecho o el interés de una de las partes es superior al de la otra parte.
En el caso de ejecución hipotecaria y liquidación, el prestamista secundario solo podrá cobrar un préstamo si el prestatario cumple con las obligaciones del prestamista principal.
Cómo funciona el acuerdo de subordinación
Cuando las personas y las empresas requieren asistencia financiera, recurren a las instituciones de préstamo. A menos y hasta que el prestatario no cumpla con sus pagos, el prestamista recibe una compensación cuando recibe pagos de intereses sobre el monto prestado. Si el prestatario coloca gravámenes adicionales sobre la propiedad, como si obtiene una segunda hipoteca, el prestamista puede buscar un acuerdo de subordinación para asegurar sus intereses.
Una deuda subordinada es un préstamo que se denomina "junior" o "segundo". La deuda senior es la deuda que tiene un mayor derecho sobre el activo. Los prestamistas de deuda principal tienen derecho legal a recibir el pago en su totalidad antes de que los prestamistas de deuda subordinada reciban cualquier pago. Las obligaciones de menor prioridad pueden recibir poco o ningún reembolso si un deudor no tiene los fondos para cubrir todas sus deudas, o si la ejecución hipotecaria y la venta no proporcionan suficientes ingresos líquidos.
Ejemplo de Acuerdo de Subordinación
Mire la compañía con $670,000 en deuda principal, $460,000 en deuda subordinada y un valor total de activos de $900,000. La empresa se declara en quiebra y sus activos se liquidan por $900,000. Los tenedores de deuda senior recibirán el pago completo, y los $230,000 restantes se dividirán entre los tenedores de deuda junior a una tasa de 50 centavos por dólar. Debido a que los accionistas están subordinados a todos los acreedores, los accionistas de la empresa subordinada no recibirían nada en el proceso de liquidación. Dado que las deudas subordinadas son más riesgosas que los préstamos de mayor prioridad, los prestamistas suelen cobrar tasas de interés más altas para compensar el riesgo.
Tipos de Acuerdo de subordinación
Los acuerdos de subordinación son útiles en una amplia gama de situaciones, incluidas las estructuras financieras corporativas complejas.
Los dos tipos más típicos de acuerdos de subordinación son los siguientes:
#1. Acuerdo de Subordinación Ejecutiva
Al firmar un acuerdo de subordinación ejecutoria, uno acuerda subordinar su interés al interés de garantía de otra persona. Debido a que es solo una promesa futura, tal acuerdo puede ser difícil de hacer cumplir.
Si la parte se niega a firmar el acuerdo, puede seguir un reclamo de violación del contrato.
#2. Acuerdo de Subordinación Automática
Tanto el acuerdo primario como el de subordinación se ejecutan y registran simultáneamente en el acuerdo de subordinación automático. si un escritura de confianza incluye una cláusula de subordinación, por ejemplo, el acuerdo generalmente dirá que una vez registrado, el gravamen de la escritura de fideicomiso relevante será involuntariamente secundario a otra escritura de fideicomiso.
Subordinación de préstamo
En caso de incumplimiento, los préstamos de subordinación son préstamos secundarios que reciben pagos después de que todos los primeros gravámenes tengan su pago completo. Debido a que son secundarios, con frecuencia tienen tasas de interés más altas para compensar el mayor riesgo del prestamista subordinado que los préstamos del prestamista principal.
En caso de incumplimiento o bancarrota, los préstamos de subordinación obtienen pagos completos después de los préstamos principales. Y debido a que los prestamistas subordinados saben que están asumiendo un riesgo, cobran una tasa de interés más alta. Un acuerdo o disposición de subordinación suele ser importante para especificar la subordinación de un préstamo. En una hipoteca, un acuerdo de subordinación protege al prestamista principal de la propiedad. Un banco u otra organización financiera normalmente tiene la primera hipoteca. Si hay un incumplimiento o una ejecución hipotecaria, esa institución es la que más perderá. La cláusula protege al titular original de la hipoteca, asegurando el pago en caso de ejecución hipotecaria de la casa.
Cómo funciona el préstamo de subordinación
La primera hipoteca en bienes raíces es el préstamo necesario para financiar la compra de la propiedad. El término “deuda senior” se refiere tanto al préstamo original como a la deuda que representa. Tener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito (HELOC) sobre la propiedad en una fecha posterior es una deuda junior.
Un préstamo con garantía hipotecaria (HELOC) conlleva un mayor riesgo de incumplimiento o ejecución hipotecaria que una primera hipoteca. Debido a esto, el primer titular de la hipoteca será pagado antes que cualquier otro deudor en una ejecución hipotecaria. Dado que el HELOC es una obligación secundaria, el prestamista que lo tiene se le pagará con lo que sobra. La recolección puede ser imposible en algunas situaciones.
Tenga en cuenta que normalmente se puede obtener un préstamo HELOC o con garantía hipotecaria del mismo banco que proporcionó la hipoteca inicial sin encontrar ningún problema de subordinación. El préstamo con garantía hipotecaria estará subordinado a la primera hipoteca por defecto.
Conclusión
En conclusión, una cláusula de subordinación esencialmente prioriza el presente reclamo en el acuerdo sobre cualquier acuerdo posterior. Los contratos hipotecarios y los acuerdos de emisión de bonos son los lugares más típicos para ver estas cláusulas. A pesar de su nombre complejo, el acuerdo tiene un propósito sencillo. Transfiere su nueva hipoteca al estado de primer gravamen, lo que le permite refinanciar utilizando un préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito. La firma de su acuerdo es una etapa importante en su proceso de refinanciación.
Preguntas Frecuentes
¿Por qué necesito un acuerdo de subordinación?
Transfiere su nueva hipoteca al estado de primer gravamen, lo que le permite refinanciar utilizando un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. La firma de su acuerdo es un paso crucial en su proceso de refinanciación.
¿Cómo funciona un contrato de subordinación?
Cuando un deudor quiebra, un acuerdo de subordinación prioriza las deudas garantizadas, ubicándolas en orden de prelación a efectos de cobro. Un acreedor de segunda línea solo puede recibir una vez que el acreedor principal recibe los pagos completos
¿Cómo subordino un HELOC?
Las calificaciones crediticias mínimas y el CLTV máximo son requisitos comunes para la autorización de subordinación (combinación de préstamo a valor). Pagar la deuda de un préstamo con garantía hipotecaria o limitar su crédito accesible en un HELOC puede ser suficiente para asegurar una subordinación.
¿Cuánto dura un acuerdo de subordinación?
Por lo general, su prestamista hipotecario y su compañía de títulos tendrán toda la información necesaria. Normalmente toma alrededor de 25 días hábiles para completar el proceso.
Artículos Relacionados
- CLÁUSULA DE ESCALADA BIENES RAÍCES: Por qué y cuándo debes usarla
- TAX LIEN SALE: +Guía para Lien Sale Cars
- Acuerdo de Compra: Contrato de Compra y Venta de Bienes Raíces
- ¿Qué es un gravamen sobre una casa? ¿Es malo tener un gravamen sobre su casa?
- Cláusula de Escalamiento en Bienes Raíces: Ejemplos Prácticos (+Consejos Rápidos)
- CLÁUSULA DE ACELERACIÓN: definición, descripción general y ejemplos
