La hipoteca de adquisición y la financiación del propietario son dos nombres para la técnica de financiación del vendedor. Pero en sus términos más simples, se refiere a un tipo de transacción de préstamo de bienes raíces en la que el dueño de una propiedad, ya sea un automóvil o una casa, también actúa como prestamista hipotecario. Por esta circunstancia particular en el procedimiento de venta de inmuebles, una entidad financiera no está obligada a gestionar acuerdos y negociaciones de financiación. En este artículo se analiza la financiación del vendedor de viviendas.
¿Qué es la financiación del vendedor?
El "financiamiento del vendedor" es un acuerdo entre el comprador y el vendedor de la inversión inmobiliaria.
Algunos agentes inmobiliarios y propietarios apoyan el financiamiento del vendedor como una estrategia para aumentar la cantidad de opciones hipotecarias disponibles para los compradores, reducir el papeleo relacionado con la compra de viviendas y aumentar los márgenes de ganancias de los préstamos. A pesar de que efectivamente involucra a un vendedor que proporciona financiamiento directo al comprador, el financiamiento del vendedor tiene ventajas y desventajas al igual que cualquier alternativa hipotecaria típica.
Cómo funciona la financiación del vendedor
A pago inicial normalmente se hace al vendedor como parte de un acuerdo de financiación del vendedor cuando se considera la compra de una propiedad o negocio. De manera similar a otros planes de financiamiento, el financiamiento del vendedor requiere que el comprador le pague al vendedor en cuotas o pagos mensuales regulares (el plazo puede cambiar según los términos acordados) a una tasa de interés acordada. Hasta que el préstamo se reembolse en su totalidad, el comprador continuará efectuando pagos al vendedor.
En acuerdos que involucran financiamiento del vendedor, el vendedor esencialmente le presenta al comprador una alternativa al financiamiento bancario. Tal trato beneficia al vendedor, ya que, dependiendo de la solvencia del comprador y de sus motivaciones para asegurarse de que realice los pagos, podría verse como una inversión con ciertas ganancias.
La ventaja para el comprador es que, aunque no pueda conseguir un préstamo, ahora puede comprar la casa que quiere gracias a un trato con el vendedor. Además, el vendedor tiene derecho a recuperar el activo en caso de que el comprador deje de realizar los pagos. Por lo general, el activo o los activos que se venden sirven como garantía del préstamo.
Tipos de financiación del vendedor
- Gravamen adicional/hipoteca junior
- Envolver alrededor
- Hipoteca todo incluido
- Contrato de tierra
- Alquiler con opción a compra
#1. Gravamen adicional/hipoteca junior
A menudo, el vendedor es reacio a entrar en un acuerdo de financiación de vendedor con un comprador debido al riesgo que implica, por lo que, en cambio, se le da al comprador la opción de obtener una segunda hipoteca, lo que significa que la mayor parte de la financiación provendrá del banco y el resto proviene del vendedor. El comprador realiza dos pagos en virtud de este tipo de contrato, el primero al banco y el segundo al vendedor.
#2. Envolver alrededor
Una hipoteca envolvente ofrece al vendedor una gran oportunidad de aumentar sus ganancias.
Supongamos que el vendedor tiene una hipoteca que no ha pagado por completo, en ese caso, ofrece una opción de financiación del vendedor al vender bienes inmuebles. Puede cobrar una tasa más alta sobre el precio de compra, exigir un pago inicial más pequeño, hacer pagos continuos de su hipoteca emitida por el banco y obtener una tasa de rendimiento mayor.
#3. Hipoteca Todo Incluido
En este escenario, el propietario transfiere la casa al comprador a través de una escritura de fideicomiso todo incluido y acepta un pagaré por el saldo restante del precio de compra, menos cualquier pago inicial que se haya hecho.
#4. Contrato de tierra
En este tipo de acuerdo, el comprador recibe una participación equitativa en la propiedad en lugar del título de propiedad. Una transferencia de propiedad legalmente vinculante del vendedor al comprador solo ocurre después de que se haya realizado el pago final dentro de los términos del contrato escrito.
#5. Alquiler con opción a compra
El comprador tiene la opción, pero no tiene la obligación, de comprar bienes inmuebles al vendedor; pero, con el pago inicial y los pagos continuos del alquiler, el comprador obtiene el derecho a ser dueño de la propiedad.
Ventajas y desventajas de la financiación del vendedor para los vendedores
Ventajas
- Ahorrar dinero: Los vendedores que hacen los arreglos para el financiamiento deben evitar pagar tarifas y los costos de listar y vender una casa, especialmente cuando trabajan con compradores conocidos. Los pagos de capital e intereses proporcionan una fuente de ingresos constante.
- Rendimientos más altos: Con el tiempo, el acuerdo de financiación del vendedor ofrece mejores rendimientos que una sola ganancia de capital a largo plazo.
- Atraer a más compradores: Ofrecer financiamiento al vendedor en un mercado de compradores puede ayudar a un vendedor a destacarse de la competencia al atraer a clientes que tendrán problemas para obtener un préstamo.
Desventajas
- Análisis de riesgo: El vendedor debe evaluar el riesgo asociado con la financiación del vendedor y tomar las decisiones necesarias sobre la participación.
- Pérdida de valor: Antes de la expiración del contrato, el comprador puede descuidar la propiedad y permitir que se vuelva decrépita. Si esto ocurre, “lo estás devolviendo en peores condiciones de las que lo vendiste”. Por lo tanto, antes de poner la propiedad a disposición de los compradores, asegúrese de que estén entusiasmados con ella, tengan el dinero para adquirirla y estén ansiosos por hacerlo.
- Coste de la reparación: Es posible que el vendedor necesite hacer mejoras y reparaciones a la propiedad si el comprador no cumple.
Las ventajas y desventajas de la financiación del vendedor para los compradores
Ventajas para los compradores
Si los compradores eligen comprar una propiedad financiada por el propietario, pueden beneficiarse adicionalmente de varias maneras, que incluyen
- Más alternativas de financiamiento, especialmente para clientes con ingresos modestos
- Cierre más rápido y menos costoso: Con un prestamista tradicional, el procedimiento de cierre implica una montaña de papeleo, junto con varios costos y condiciones. La cantidad de documentación y suscripción requerida para una compra financiada por el propietario es significativamente menor.
- Condiciones de contrato más flexibles
Desventajas para los compradores
Como se mencionó anteriormente, el financiamiento del vendedor para los compradores también tiene sus inconvenientes potenciales. Los elementos que tal vez desee tener en cuenta al considerar si buscar esta forma de opción de financiamiento de bienes raíces son los siguientes:
- Posiblemente mayores costos: Cuando no puede obtener financiamiento, el vendedor está en una posición más fuerte y puede exigirle que pague un valor superior al del mercado por la vivienda e incurrir en tasas de interés altas.
- En el caso de que el vendedor no pague la hipoteca de financiación principal, los compradores aún corren el riesgo de ejecución hipotecaria.
- Plazo de pago: El contrato puede exigir un pago inicial final, lo que requerirá que usted obtenga una hipoteca.
Vendedor Financiando Casas
Una de las alternativas que puede encontrar cuando busca financiar la compra de una casa es el financiamiento del vendedor de viviendas. Un vendedor proporciona financiamiento cuando un vendedor otorga un préstamo a un comprador en lugar de un préstamo tradicional. prestamista hipotecario. El préstamo puede cubrir todo o parte del costo de comprar una casa.
Para un comprador de vivienda que tiene mal crédito o tiene otras dificultades para calificar para una hipoteca típica, el financiamiento del vendedor, también conocido como financiamiento del propietario, puede ser una opción. Sin embargo, usar el financiamiento del vendedor para comprar una casa podría conllevar una serie de peligros.
Además, el comprador suele ser el único responsable de todo el financiamiento al comprar una casa. Luego de la aprobación del préstamo y el pago de todos los costos, el vendedor recoge un cheque o recibe una transferencia. Sin embargo, la opción de financiación de viviendas por parte del vendedor puede ser atractiva para los vendedores audaces que están abiertos a formas de financiación no tradicionales.
Sin embargo, la financiación del vendedor de viviendas tiene un procedimiento especial, así como elementos importantes a tener en cuenta.
#1. contratar a un inspector
Tanto el comprador como el vendedor deben emplear su propio tasador para determinar el valor de la vivienda. Tanto el comprador como el vendedor solicitan una tasación de la vivienda para establecer un precio de venta razonable por la propiedad. Estos son algunos métodos para encontrar un agente de bienes raíces.
- Pídale a una empresa hipotecaria, a un banco oa un agente de bienes raíces recomendaciones sobre el financiamiento del vendedor para viviendas.
- Póngase en contacto con la agencia de licencias de su estado.
#2. Trabaje con un abogado de bienes raíces
Un abogado de bienes raíces necesita trabajar en estrecha colaboración con ambas partes. Un abogado de bienes raíces puede producir todo el papeleo necesario. Además, el abogado puede proteger sus intereses.
#3. Consulte a un originador de préstamos hipotecarios residenciales para obtener orientación
Puede recibir orientación de un originador de préstamos hipotecarios residenciales sobre cómo manejar el financiamiento del vendedor de viviendas de una manera abierta y de acuerdo con la ley. Cuando su propietario financia una casa, esencialmente le está dando un préstamo al comprador hasta el momento en que haya terminado de hacer los pagos de la hipoteca.
Vendedor Financiando Coche
Considere la posibilidad de que el vendedor financie el automóvil si tiene uno para vender pero no necesita la suma total de dinero de inmediato. El propietario del automóvil u otro tipo de garantía elegible conserva el título en virtud de este acuerdo. El comprador recibe la propiedad del vehículo y sigue un calendario de pagos establecido. El vendedor tiene derecho a embargar la garantía si el comprador incumple.
Además, el financiamiento del vendedor permite completar cualquier transacción comercial, incluida la venta de un vehículo (un automóvil) de una persona a otra. El financiamiento del propietario, a veces llamado financiamiento del vendedor, es cuando el vendedor de un producto dado otorga crédito al comprador de ese producto y tiene una pagaré para el préstamo Lo opuesto a la financiación del propietario es la financiación bancaria, en la que el vendedor recibe el pago completo de un banco y el prestatario reembolsa a la institución crediticia. Si va a financiar su automóvil como propietario, hay algunos documentos importantes que debe usar y algunas precauciones que debe tomar.
#1. Llevar a cabo una verificación de crédito
Si usted es el vendedor, debe verificar el crédito de alguien cuando financie un automóvil si usted es el vendedor. Hay muchos servicios diferentes de verificación de crédito disponibles, y solo cuesta unos pocos dólares ejecutar el informe de crédito de alguien. Al buscar un posible prestatario, también debe confirmar el empleo actual con un cheque de pago reciente.
#2. Haga un pago inicial considerable
Asegúrese de recibir un pago inicial considerable si planea ofrecer al vendedor financiamiento para un automóvil. Muchos bancos no ofrecerán préstamos para automóviles sin un pago inicial del 15% al 20%. Al ofrecer financiamiento al vendedor para un automóvil, debe asumir menos riesgos que los que asumiría un banco, así que piense en pedir un 25 % o más. Para compensar el riesgo que está tomando, también debe cobrar tasas de interés más altas que las que cobraría un banco por un préstamo de automóvil equivalente.
#3. Use una factura de venta para registrar su transacción
Se requiere un recibo por cada compra como confirmación de que la transacción acordada realmente ocurrió. Una factura de venta es un recibo de una transacción comercial. La marca, el modelo, el número de identificación y el millaje del vehículo deben figurar en la factura de venta.
#4. Hacer oficial un pagaré
Un acuerdo de préstamo personal, o pagaré, especifica los términos del préstamo, así como las tasas de interés que se aplicarán. El pagaré es también el instrumento legal que se puede utilizar para presentar una demanda contra el deudor y exigir el reembolso del préstamo si el prestatario incumple el mismo.
#5. Transferir la propiedad
Una vez que la factura de venta y el pagaré estén listos, proceda a su gobierno local para transferir el título del vehículo. El comprador deberá pagar todos los impuestos y tasas antes de la transferencia del título. El vendedor debe mostrarle al gobierno evidencia de un título limpio antes de que el prestatario pueda hacerse cargo.
Además, debe tener cuidado antes de otorgarles un préstamo porque la mayoría de los compradores de automóviles que desean financiamiento del vendedor tienen mal crédito.
Financiamiento del vendedor de hipotecas
Una hipoteca es un contrato que describe la prenda del activo inmobiliario como garantía de un préstamo u otra obligación de deuda. Una hipoteca y un gravamen de seguridad a menudo son firmados por el comprador en nombre del prestamista cuando los prestamistas hipotecarios y bancarios financian la compra de la propiedad. El acreedor hipotecario es responsable de hacer los pagos requeridos; el prestatario es el titular de la hipoteca y el crédito.
Un financiamiento de vendedor de hipoteca es un contrato que celebran el vendedor y el comprador de una propiedad, convirtiendo al vendedor en el deudor hipotecario. El vendedor financia la adquisición en lugar de utilizar un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista hipotecario directo. El comprador luego paga al vendedor, o a quien el vendedor haya designado directamente. Es posible que un vendedor actúe como el primer proveedor de hipotecas y financie entre el 80% y el 100% de la transacción. Como alternativa, el vendedor puede ofrecer una segunda hipoteca de entre el 5 y el 20 por ciento mientras un banco se encarga de la primera hipoteca.
Propósito del financiamiento del vendedor de hipotecas
El financiamiento de un vendedor hipotecario es una alternativa si una propiedad tiene problemas que le impiden cumplir con los requisitos de valuación y, por lo tanto, calificar para un préstamo convencional o gubernamental. Se utiliza en un mercado de compradores para aumentar el atractivo de la propiedad o para permitir que los compradores que no cumplen con los requisitos para el financiamiento convencional compren la vivienda. Si el comprador carece de fondos suficientes para el pago inicial de la propiedad, el vendedor puede ofrecer una segunda hipoteca. Como una alternativa de inversión personal a la inversión en efectivo de una venta directa, los vendedores ocasionalmente ofrecerán financiamiento para propiedades de inversión.
Conclusión
Para los compradores que no pueden obtener un préstamo hipotecario comercial convencional debido a su situación financiera, su historial crediticio o el tipo de propiedad que están comprando, el financiamiento del vendedor es una opción factible. Le aconsejo firmemente que analice todas las opciones de financiamiento de bienes raíces comerciales disponibles antes de decidirse por el financiamiento del propietario.
¿Quién tiene el título en el financiamiento del vendedor?
El vendedor sigue teniendo el título de propiedad. hasta que el comprador haya hecho el pago total del préstamo.
¿Es la financiación del vendedor una buena idea?
La respuesta se basa totalmente en sus circunstancias y requisitos. El financiamiento del vendedor puede abrirle más opciones de préstamo para usted como comprador de una casa, al igual que puede brindarles a los vendedores una oportunidad adicional de obtener ganancias financieras.
¿Qué es una transacción financiada por el vendedor?
En la financiación del vendedor, el vendedor actúa como prestamista. En lugar de entregar dinero en efectivo, el vendedor le otorga al comprador crédito suficiente para cubrir el costo del pago inicial para personas sin hogar.
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