Los datos del censo reciente muestran que más de 50 millones de hogares estadounidenses están alquilados. Los propietarios usan el dinero del alquiler para pagar facturas e hipotecas. Muchos inversores no saben cómo se gravan los ingresos por alquiler en el momento de la declaración de impuestos. Para aclarar, veamos un ejemplo y el cálculo de los ingresos por alquiler sujetos a impuestos. ¿A qué tasa se gravan los ingresos por alquileres?
¿Qué es Renta de Alquiler (RI)?
Los consejos del IRS sobre RI incluyen:
- Tarifas del solicitante
- Alquiler mensual, con recargos por mora, incluidos.
- Renta del primer y último mes pagada por adelantado.
- Cargos por cancelación de arrendamiento.
- El trabajo que hace un inquilino a cambio de una renta gratuita, como pintar una casa.
- El uso por parte del arrendador del depósito de garantía reembolsable del arrendatario por alquiler no pagado o daños.
Un depósito de seguridad reembolsable de un inquilino no es RI porque es reembolsable. El depósito de seguridad del arrendador es un pasivo a corto plazo en el balance de bienes raíces.
Definir un gasto frente a un pasivo puede ser complicado. Es por eso que tantos propietarios utilizan el software de gestión financiera de propiedades de alquiler para realizar un seguimiento de los ingresos, gastos, activos y pasivos.
¿A qué tasa se gravan los ingresos por alquiler?
La tasa de renta de alquiler se grava como renta ordinaria. En una categoría impositiva del 22%, un inversionista con $5,000 en RI pagaría $1,100. Así es como calculamos el pago de impuestos: 5,00 x 0.22 = $1,100.
¿Están sujetos a impuestos los ingresos por alquiler?
Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos y deben declararse. RI incluye pagos de alquiler, depósitos de seguridad, tarifas de arrendamiento y otros flujos de efectivo de la propiedad. Si bien la mayor parte de los ingresos de una propiedad pueden provenir de pagos de alquiler, es importante incluir cualquier otra fuente de generación de ingresos. Si un inquilino paga el alquiler del primer y último mes al momento de la mudanza, ambos están sujetos a impuestos, incluso si el contrato de arrendamiento finaliza el año siguiente. Como los contratos de arrendamiento tienden a ser de varios años, los propietarios de propiedades comerciales deben tener cuidado con el "alquiler anticipado".
Cuando se utiliza como alquiler del último mes, los depósitos de seguridad afectan los impuestos de RI. Si el dueño de la propiedad y el inquilino están de acuerdo con esto, los fondos deben declararse como RI para el año en que se reciben. Si los inversionistas no usan el depósito de seguridad para el alquiler del último mes, no se grava como ingreso por alquiler.
Los servicios públicos pagados por el inquilino son otra área gris para los inversores inmobiliarios. El propietario debe incluir los servicios públicos pagados por el inquilino en RI. Si bien los propietarios pueden deducir los costos de los servicios públicos, deben informar los pagos de los inquilinos.
¿Cuál es la Tasa de Impuesto sobre la Renta del Alquiler?
La tasa impositiva sobre los ingresos por alquiler depende de si su negocio de alquiler es pasivo o no pasivo. Las propiedades de alquiler generalmente se gravan como ingresos pasivos. Un negocio de alquiler no pasivo involucra el desarrollo, construcción, operación o administración de propiedades.
El hecho de que el propietario esté activo afecta la tasa del impuesto sobre la renta de la propiedad de alquiler. Se refiere a las decisiones de gestión. Los participantes activos incluyen inversionistas que manejan la administración de propiedades. Cada calificador afecta las deducciones y la tasa impositiva del propietario.
Ingresos ganados vs. Ingresos por alquiler
Los inversores inmobiliarios pueden recibir dos tipos principales de ingresos: ingresos por alquiler (ingresos pasivos) e ingresos del trabajo (a veces conocidos como ingresos activos).
Ingresos devengados
El ingreso del trabajo es el ingreso que gana un contribuyente trabajando. Además, los ingresos obtenidos incluyen propinas en efectivo o comisiones de ventas, ganancias de casino o ingresos de trabajo por cuenta propia de una pequeña empresa o trabajo paralelo. Estos son ejemplos de ingresos del trabajo.
Todos estos tipos de ingresos del trabajo implican una participación material a cambio de un pago. Los ingresos del trabajo están sujetos a la retención de impuestos sobre la nómina, incluido el impuesto sobre la renta federal, el impuesto sobre la renta estatal y local (si corresponde), el Seguro Social y Medicare (también conocido como FICA) y los impuestos de desempleo estatales y locales.
Ingresos por alquiler
La mayoría de los ingresos por alquiler se gravan como ingresos pasivos. La mayoría de los inversionistas son propietarios de propiedades de alquiler, por lo que no necesitan retener ni pagar impuestos sobre la nómina.
RI incluye intereses y dividendos de bonos o acciones, distribuciones REIT e ingresos por alquiler. Los inversores pagan impuestos sobre la renta federales y estatales sobre RI.
Los inversores inmobiliarios a tiempo completo están exentos de la IR regla. Situaciones complicadas como estas pueden requerir un CPA o un profesional de impuestos.
Cómo se gravan los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler se gravan a la tasa marginal del inversionista. Considere un inversionista casado con $250,000 en ingresos imponibles. La guía del IRS para 2022 sugiere una tasa impositiva marginal del 24%.
Cálculo de ingresos por alquiler
Ingresos por alquiler y cálculo de la tasa de impuestos
Primero, los inversionistas deben clasificar RI. El IRS define los ingresos por alquiler como “cualquier pago por el uso u ocupación de la propiedad” (IRS). Incluye pagos de inquilinos pero también:
- Renta anticipada
- Retenido: depósito de seguridad.
- Alquiler no obligado
- Servicios de inquilinos en pago.
Una vez que se totaliza el RI de un inversionista, puede calcular su tasa impositiva. A diferencia de los ingresos ordinarios, los ingresos por alquiler no están sujetos a impuestos. En cambio, se trata como ingreso comercial calificado (QBI) en algunos casos, lo que permite a los inversores deducir hasta un 20%.
Los contribuyentes individuales necesitan $ 157,500 de ingresos imponibles. Aquellos que presentan una declaración conjunta tienen un umbral de $315,000. Los inversores pueden deducir los gastos de alquiler y la depreciación de su base imponible.
Ejemplo de cálculo del impuesto sobre los ingresos por alquiler
Aquí hay un ejemplo básico de impuesto sobre la renta de alquiler. Primero, estimar RI. $ 1,000 por mes en ingresos de alquiler equivalen a $ 12,000 por año.
Calcula tu base de depreciación. El precio de compra, las tarifas no deducibles y el valor del lote son necesarios para calcular esto. Por ejemplo, si compró una propiedad por $100,000 y gastó $1,000 en tarifas no deducibles (como seguro de título y tarifas de registro), la base de su propiedad depreciable sería de $80,000.
Calcule los costos operativos y de propiedad de su propiedad de alquiler. Costos de limpieza, reparación y mantenimiento; tarifas de administración de propiedades, arrendamiento y paisajismo; control de plagas; costos de seguro de propiedad y de responsabilidad del arrendador; pagos de intereses hipotecarios; Impuestos de propiedad; honorarios de preparación de impuestos de contadores; y gastos de viaje para visitar su propiedad fuera de la ciudad. Digamos que los gastos operativos y los costos de propiedad totalizan $8,000 al año.
Reste los gastos deducibles totales ($8,000) de RI ($12,000) para encontrar el ingreso neto antes de la depreciación ($4,000). Divida la base de la propiedad ($80,000) por el plazo de la hipoteca (27) para obtener la depreciación anual ($2,963). Luego reste su depreciación anual ($2,963) de su ingreso neto antes de la depreciación ($4,000) para obtener su ingreso imponible. Un ejemplo de ingreso imponible: es $1,037.
Calcular impuesto RI. Multiplique la depreciación anual por 22% (si es casado y presenta una declaración conjunta con un ingreso de $80,251 a $171,050). $ 228.14 en total.
Creo que el ejemplo anterior de ingresos por alquiler fue útil.
¿Qué deducciones están disponibles?
A los inversores les encantan las ganancias de las propiedades de alquiler hasta la temporada de impuestos. Conocer sus deducciones es crucial. Las deducciones son gastos sujetos a impuestos sobre la renta. Las deducciones pueden reducir los impuestos al reducir su ingreso imponible.
Los propietarios pueden ser elegibles para varias deducciones, que incluyen:
- La depreciación es una deducción popular para los inversores inmobiliarios. La depreciación de la propiedad se refiere a la pérdida de valor como resultado del desgaste, aunque puede ser complicado determinar el monto elegible para esta deducción.
- Iinterés: interés anual de la hipoteca o préstamo pagado por los propietarios. También se pueden deducir los intereses de la tarjeta de crédito. El interés es un importante ingreso de impuestos sobre la propiedad de alquiler.
- Reparaciones: Las reparaciones mantienen una propiedad “habitable” y están sujetas a impuestos. Por ejemplo, reemplazar ventanas rotas, arreglar problemas de plomería, etc.
- Los propietarios pueden deducir los salarios de los empleados de la base imponible. Esto incluye trabajadores de mantenimiento, reparación y contratistas.
- Seguro: las primas de seguro relacionadas con la actividad de alquiler pueden calificar para deducciones, como seguro contra incendios, inundaciones, robo y responsabilidad civil.
- Cada vez que los inversores (o propietarios) viajan para actividades relacionadas con el alquiler, como visitas a la propiedad o viajes a la ferretería, pueden deducirlo. El IRS supervisa de cerca las deducciones de viajes durante la noche.
- Los gastos de la oficina en casa generalmente son deducibles de la renta imponible. Los inversores deben demostrar que su oficina en casa es su lugar principal de negocios para deducir los gastos de oficina en casa.
- Servicios legales: los honorarios de abogados, administradores de propiedades, contadores y asesores son deducibles.
Cómo informar una instancia reservada
Se requiere el Formulario 1040 y el Anexo E para informar RI. El formulario 1040 es el formulario básico de impuestos sobre la renta para los impuestos federales. Los contribuyentes deben informar su SSN y el número de dependientes. Los inversores reportan ganancias en el Formulario 1040.
Este documento informa sobre los ingresos, los gastos y la depreciación de las propiedades de alquiler. Dependiendo de cuántas propiedades posean y operen, los inversores pueden necesitar múltiples formularios del Anexo E. Incluso si completa varios formularios del Anexo E, informe los "totales" en una hoja de papel.
Los inversores deben mantener registros de gastos e ingresos durante todo el año para la temporada de impuestos. Guarde los cheques de alquiler, los recibos comerciales y los documentos de deducción. Siempre verifique dos veces la información. Presente siempre el papeleo con cautela.
Sugerencias para reducir la RI imponible
Invertir en ingresos y gastos Las leyes fiscales estadounidenses favorecen a los inversores inmobiliarios. Otras formas de reducir los ingresos imponibles de la propiedad de alquiler:
costos de propiedad
Un inversionista también puede deducir los gastos del propietario para reducir el ingreso neto imponible, como:
- Gastos de oficina en casa relacionados con el negocio.
- Las empresas utilizan papel, tinta, lápices y teléfonos móviles.
- educación inmobiliaria
- Cuotas del club de inversores y suscripciones a publicaciones comerciales.
- Alquiler de inmuebles honorarios legales y profesionales.
Gastos de traslado
Un inversor también puede deducir los viajes hacia y desde una propiedad de alquiler. Incluso si se contrata a una empresa local de administración de propiedades, es posible que un inversionista desee visitar el lugar de alquiler y reunirse con el administrador.
El Tema 511 del IRS: Gastos de viaje de negocios explica lo que un inversionista puede deducir de RI. Los gastos comerciales deben ser razonables, ordinarios y necesarios para el negocio, no personales.
Bono de devaluación
La depreciación de la propiedad residencial toma 27.5 años. Si una casa cuesta $140,000 (excluyendo el terreno), la depreciación es de $5,091 por año.
Se debe agregar un techo nuevo a la base de costos de una propiedad de alquiler y depreciarse durante la misma cantidad de años. Por ejemplo, si un inversionista gasta $10,000 364 para reemplazar un techo, la depreciación adicional sería de $10,000 ($27.5 XNUMX/XNUMX años).
Hasta 2023, un inversionista puede usar la depreciación adicional para deducir el costo total de una mejora de capital en el mismo año fiscal. Si la deducción adicional da como resultado una pérdida de bienes inmuebles de alquiler, se puede transferir.
¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler en Canadá?
Impuestos sobre la propiedad de alquiler
El 25 % del RI bruto debe remitirse anualmente en virtud de la Ley del Impuesto sobre la Renta de Canadá. Los no residentes pueden pagar el 25% del RI neto (después de los gastos) completando el Formulario NR6.
¿Qué son los ingresos por alquiler?
Los inversores inmobiliarios pueden recibir dos tipos principales de ingresos: ingresos por alquiler (ingresos pasivos) e ingresos del trabajo (a veces conocidos como ingresos activos).
¿Tengo que pagar impuestos sobre los ingresos por alquileres en Irlanda?
Los ingresos u otros ingresos de alquiler están sujetos a impuestos. Debe informar estos ingresos a Hacienda mediante una declaración de impuestos sobre la renta autoliquidada (Formulario 11).
¿Qué categoría de ingresos es el alquiler?
El alquiler se clasifica en "cuentas de venta, generales y administrativas". Otros artículos de SG&A incluyen litigios, suministros de oficina, pagos de responsabilidad regulatoria, salarios, seguros y depreciación.
¿Cómo evito pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler?
Utilice un intercambio 1031
Código de Rentas Internas sección 1031 le permite diferir el impuesto sobre las ganancias de capital en propiedades de alquiler si reinvierte las ganancias.
¿Cuánto es el alquiler libre de impuestos?
Puede alquilar su casa de vacaciones hasta 14 días al año y todo el RI está libre de impuestos, sin importar cuánto gane. El IRS ni siquiera es notificado de los ingresos. Esta regla puede ser de gran ayuda si posee una casa de vacaciones en un área popular donde la gente quiere alquileres a corto plazo.
Conclusión
La propiedad de alquiler y los impuestos están bien documentados. ¿Por qué los inversores deberían preguntar "¿A qué tasa se gravan los ingresos por alquiler (ejemplo)" y "¿Está sujeto a impuestos RI?" Mantener registros organizados, investigar posibles deducciones y conocer el proceso de presentación de informes puede ayudar a su negocio durante la temporada de impuestos. Los inversores necesitan previsión y planificación para manejar los impuestos de RI.
Ingreso de alquiler FAQs
¿Qué tipo de ingresos son los ingresos por alquiler?
Ingresos pasivos, la mayoría de los RI se gravan como ingresos pasivos. La mayoría de los inversionistas son propietarios de propiedades de alquiler, por lo que no necesitan retener ni pagar impuestos sobre la nómina.
¿Cómo sabe el IRS si tengo ingresos por alquiler?
El IRS puede obtener información sobre los ingresos por alquiler realizando auditorías fiscales, revisando registros públicos y documentos de bienes raíces y recibiendo información de un denunciante. Los inversores pueden enfrentar multas relacionadas con la precisión, multas por fraude civil y posibles cargos penales si no informan la RI
¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler Ejemplo?
Los ingresos por alquiler se gravan a la tasa marginal de un inversionista, por ejemplo, considere a un inversionista casado con $250,000 en ingresos imponibles. La guía del IRS para 2023 sugiere una tasa impositiva marginal del 24%.
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