Se supone que la mayoría de las personas en todo el mundo conocen el valor de su vivienda. Sin embargo, muchos de ellos se pierden en la línea. Como propietario de una vivienda, debe comprender completamente cómo funciona el valor acumulado de la vivienda. Esto es especialmente cierto si desea refinanciar su hipoteca o solicitar un préstamo contra su casa. Básicamente, esta es una guía simplificada que lo ayudará a calcular el valor acumulado de la vivienda sin problemas, cubriendo todo lo que debe saber sobre el valor acumulado de la vivienda, los préstamos con garantía hipotecaria y todo lo que debe saber en este camino.
Pero antes de profundizar en eso, cubramos rápidamente los conceptos básicos.
¿Qué es la garantía hipotecaria?
En pocas palabras, el valor del interés de un propietario en su casa se conoce como valor acumulado de la vivienda. En otras palabras, es el valor actual de mercado de la propiedad (menos cualquier gravamen que están adscritos a esa propiedad). Por lo tanto, a medida que se realizan más pagos de hipoteca y las fuerzas del mercado afectan el valor actual de la propiedad, la cantidad de capital en una casa, o su valor, fluctúa con el tiempo.
¿Cómo funciona la equidad en una casa?
Cuando una parte, o la totalidad, de una casa se compra con un préstamo hipotecario, la institución crediticia mantiene un derecho de retención sobre la propiedad hasta que se pague el préstamo. La parte del valor actual de una propiedad que el propietario realmente posee en un momento dado se conoce como valor acumulado de la vivienda.
El pago inicial que realiza durante la compra original de la propiedad es la forma en que acumula capital en una casa. Luego, cuando se asigna una cantidad contratada de su pago hipotecario para reducir el capital restante que aún debe del préstamo, obtendrá una mayor equidad a través de sus pagos hipotecarios. La apreciación del valor de la propiedad también podría beneficiarlo porque mejorará su valor patrimonial.
¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria, por otro lado?
¿Qué es exactamente un préstamo con garantía hipotecaria y cómo funciona?
Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de préstamo de consolidación de deuda que utiliza su propiedad como garantía. Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) son los dos tipos de préstamos con garantía hipotecaria.
Pero los préstamos con garantía hipotecaria son similares a los préstamos personales en que usted recibir un pago global del prestamista y devolver el préstamo en cuotas mensuales. Una HELOC, por otro lado, funciona de manera similar a una tarjeta de crédito en el sentido de que le permite pedir dinero prestado según sea necesario. La duración de los sorteos de los HELOC suele ser de 10 años. Puede usar el dinero de la línea de crédito durante este tiempo y solo es responsable de los pagos de intereses.
Ambas alternativas requieren que usted tenga una cantidad particular de valor líquido de la vivienda, que es el porcentaje de su propiedad que posee. Los prestamistas generalmente necesitan que usted tenga entre el 15 y el 20 por ciento del capital de su casa.
Divide el saldo actual de tu hipoteca por el valor de mercado de tu casa para saber cuánto capital tienes. Si, por ejemplo, su saldo actual es de $100,000 y el valor de mercado de su casa es de $400,000, tiene una participación accionaria del 25% en la propiedad.
Un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una excelente opción si puede pagar el monto. Si no puede pagar el préstamo, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de su casa. Esto puede dañar su crédito y dificultar su calificación para futuros préstamos.
Usos básicos de los préstamos con garantía hipotecaria
Según la Bankrate, las razones más populares por las que los propietarios de viviendas toman prestado de su capital son la consolidación de deudas y las mejoras en el hogar. Los prestatarios pueden usar el valor acumulado de la vivienda por una variedad de razones, incluidos gastos de educación, vacaciones u otras compras importantes.
Los prestatarios pueden deducir los intereses pagados por los HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria si utilizan los fondos para comprar, desarrollar o mejorar la vivienda que sirve como garantía para el préstamo en virtud de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017.
Sin embargo, la tasa de interés de un préstamo con garantía hipotecaria varía según el prestamista y el producto con garantía hipotecaria que elija. En 2020, por ejemplo, las tasas de los préstamos con garantía hipotecaria fueron del 5.1 % al 5.89 %, mientras que las tasas HELOC fueron del 4.52 % al 6.2 %.
Una desventaja, por otro lado, es que los gastos de cierre y las tarifas de los préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria son idénticos a los de una hipoteca tradicional. Los costos de cierre varían, pero dependiendo del valor de la propiedad, pueden ascender a cientos de dólares.
Cómo hacer una solicitud para un préstamo con garantía hipotecaria
Comience por verificar tu puntaje de crédito, determinando la cantidad de capital en su propiedad y examinando sus finanzas antes de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria.
Luego, mire las tasas de préstamos con garantía hipotecaria, los requisitos mínimos y las tarifas de una variedad de prestamistas para ver si puede pagar un préstamo. Mientras lo hace, también verifique dos veces que el prestamista ofrezca el producto con garantía hipotecaria que necesita; algunos solo ofrecen préstamos con garantía hipotecaria o HELOC, no ambos.
Se le solicitará información personal como su nombre, fecha de nacimiento y número de Seguro Social cuando presente la solicitud. También deberá proporcionar evidencia, como registros de impuestos, talones de pago y confirmación de seguro de vivienda.
¿Cuánta plusvalía tiene en su casa?
La diferencia entre el valor de mercado actual de su propiedad y la cantidad total de préstamos (en particular, su hipoteca principal) presentada contra ella es el valor de su propiedad.
La cantidad de crédito que puede obtener a través de un préstamo con garantía hipotecaria está determinada por la cantidad de capital que tiene. Suponga que su casa está valorada en $250,000 y el saldo de su hipoteca es de $150,000. Tendrá $ 100,000 en valor líquido de la vivienda si deduce su hipoteca restante del valor de la vivienda.
Reste la cantidad que debe en todos los préstamos garantizados por su casa de su valor de tasación para determinar cuánto capital tiene en su casa.
¿Qué tan grande puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria y cómo calcularlo?
Solo unos pocos prestamistas le permitirán pedir prestado el monto total del valor acumulado de su vivienda. Dependiendo de su prestamista, crédito e ingresos, a menudo puede pedir prestado del 80 al 90 por ciento del capital disponible. Por lo tanto, en el caso anterior, si tenía $ 100,000 en valor acumulado de la vivienda, puede recibir $ 80,000 a $ 90,000 en valor acumulado de la vivienda. línea de crédito (HELOC). Al evaluar cuánto valor líquido de la vivienda puede pedir prestado, la raza, el origen nacional y otros factores no financieros nunca deben tenerse en cuenta.
Aquí hay un segundo ejemplo que considera algunas variables más. Suponga que ha estado pagando su propiedad durante cinco años y tiene una hipoteca a 30 años. Además, según una tasación o evaluación reciente, el valor de mercado de su casa es de $250,000. Y digamos, usted todavía debe $195,000 del préstamo original de $200,000. Tenga en cuenta que prácticamente todos los pagos anticipados de su hipoteca se utilizan para pagar los intereses.
En otras palabras, tiene $ 55,000 en valor líquido de la vivienda si no hay otras deudas vinculadas a la propiedad. Esto es igual al valor de mercado actual de $250,000 menos los $195,000 en deuda. También puede calcular el porcentaje de valor acumulado de su vivienda dividiendo su valor neto por el valor de mercado. La proporción del valor líquido de la vivienda en esta situación es del 22 por ciento ($55,000 250,000 dividido por $22 XNUMX = XNUMX).
Digamos que además de su hipoteca, también tiene un préstamo con garantía hipotecaria de $40,000. En lugar de $195,000, la deuda total de la propiedad es de $235,000. Su capital total se reduce a solo $ 15,000, lo que reduce el porcentaje de capital de su vivienda al 6%.
Costos de transacciones
Debido a que los bienes inmuebles son uno de los activos menos líquidos, obtener un préstamo contra el valor neto de la vivienda generalmente tiene un precio. Las tarifas de cierre totales en los Estados Unidos normalmente oscilan entre el 2% y el 5% si finalmente vende la residencia. Muchos de estos costos normalmente los pagan los compradores, pero tenga en cuenta que podrían usarse como justificación para negociar un precio de venta más bajo.
Si obtiene un préstamo con garantía hipotecaria, es casi seguro que tendrá que pagar un cargo de originación del préstamo. Las segundas hipotecas y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés) suelen tener tasas de interés más altas que la hipoteca inicial. Después de que se incluyen estas tarifas de transacción, la cantidad de capital de la vivienda que realmente puede usar es menor que la que tiene en teoría.
La relación préstamo-valor
La relación préstamo-valor es otro enfoque para comunicar la equidad en su hogar (relación LTV). El saldo restante del préstamo se divide por el valor de mercado actual para llegar a esta cifra. Su LTV es del 78 por ciento en el segundo escenario mencionado anteriormente. (Sí, es el inverso de su porcentaje de valor acumulado de la vivienda del 22 por ciento). Aumenta al 94 por ciento cuando agrega su préstamo de valor acumulado de la vivienda de $40,000.
A los prestamistas no les gustan los LTV altos porque indican que usted puede estar usando demasiado apalancamiento y es posible que no pueda pagar sus deudas. Podrían endurecer las condiciones de los préstamos en tiempos de turbulencia económica. Se vio un escenario perfecto durante la crisis económica de 2020. Los bancos aumentaron sus criterios de puntaje crediticio, particularmente para las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), de los 600 a los 700. También hubo una reducción en la cantidad de dinero que estaban dispuestos a prestar y el porcentaje del valor líquido de la vivienda que estaban dispuestos a ofrecer.
Además, cuando el valor de mercado de una vivienda fluctúa, tanto el LTV como los valores de equidad de la vivienda fluctúan. Durante la debacle de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, se perdieron millones de dólares en el valor real de la vivienda. Los precios no siempre aumentan. Se desconoce el impacto de la crisis de 2020 en el valor de la vivienda, a largo plazo. De hecho, se esperaba que los precios mundiales de la vivienda aumentaran hasta 2021 como resultado de la política de quedarse en casa y de las personas que buscan casas más grandes para acomodar su trabajo, educación y vida personal.
Además, las políticas de expansión del trabajo desde el hogar de las empresas, que pueden extenderse más allá de COVID, han atraído a muchas familias a mudarse de la ciudad a los suburbios.
¿Qué impacto tiene la relación préstamo-valor en sus préstamos?
La relación préstamo-valor es una métrica popular que los prestamistas utilizan para tomar decisiones de préstamos y finanzas (LTV). Este cálculo compara el monto del préstamo que está buscando con el valor de la vivienda cuando solicita una hipoteca por primera vez. Si tiene una hipoteca, su relación LTV se calcula utilizando el saldo de su préstamo. Si tiene una relación LTV alta, es posible que se vea obligado a pagar un seguro hipotecario privado (PMI) o que pueda refinanciar.
Divida el saldo de su préstamo existente (que se encuentra en su estado de cuenta mensual o cuenta en línea) por el valor de tasación de su casa para obtener su relación LTV. Para convertir esa cifra en un porcentaje, multiplíquelo por 100.
Seguros de Renta Variable e Hipotecas Privadas
Lleve un registro de su relación préstamo-valor si pagó un seguro hipotecario privado (PMI) en su primera hipoteca. Cuando la relación LTV de una casa es del 78 por ciento o menos, la Ley de Protección de Propietarios obliga a los prestamistas a eliminar automáticamente el PMI (siempre que se cumplan ciertos requisitos). Cuando el total de su préstamo alcanza el 78 por ciento del valor de tasación inicial de su casa, generalmente se cancela su préstamo. Tiene derecho a solicitar que su prestamista elimine su PMI si su relación LTV cae por debajo del 80% antes de lo previsto debido a pagos adicionales que realizó.
Obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Otra estadística clave a tener en cuenta si está considerando un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito es su relación préstamo-valor combinado (CLTV). El valor de su casa se compara con el monto total de los préstamos garantizados por ella; incluyendo el préstamo o línea de crédito que está buscando.
Trisha tiene un préstamo pendiente de $140,000 y quiere solicitar una línea de crédito con garantía hipotecaria de $75,000. Si fue aceptada, calcula su relación CLTV de la siguiente manera:
Usar la relación préstamo-valor combinada para calcular la relación préstamo-valor;
Para calificar para una línea de crédito con garantía hipotecaria, la mayoría de los prestamistas requieren una relación CLTV de menos del 85% (aunque este porcentaje puede ser más bajo o variar de un prestamista a otro), por lo tanto, lo más probable es que Trisha sea elegible.
Sin embargo, es crucial tener en cuenta que el valor de su casa puede cambiar con el tiempo. Es posible que no sea elegible para un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito si el valor cae. Peor aún, puede terminar pagando más de lo que vale su casa.
¿Cómo puede aumentar el valor acumulado de su vivienda?
Si el valor de su propiedad cae con el tiempo, su capital también puede disminuir. Puede reconstruir o aumentar el capital de la vivienda pagando el capital de su préstamo y reduciendo la relación préstamo-valor si se mantiene constante, eso después de haber podido calcular las variables. Sin embargo, esto sucede automáticamente si sus pagos están amortizados (es decir, en base a un plan que le permite devolver su préstamo en su totalidad al final de su plazo).
Por lo tanto, considere pagar más de su pago hipotecario necesario cada mes si desea reducir su relación LTV más rápido. Esto ayuda a reducir el saldo de su préstamo. (Asegúrese de no tener multas por pago anticipado en su préstamo).
Además, mantenga el valor de su casa manteniéndola limpia y bien cuidada. También puede aumentar el valor de su casa haciendo modificaciones. Sin embargo, antes de invertir en cualquier renovación que espere que aumente el valor de su casa, debe consultar a un tasador o asesor inmobiliario. Recuerde que no importa lo que haga, las condiciones económicas pueden afectar el valor de su hogar. Si los precios de la vivienda aumentan, su relación LTV disminuirá y el valor acumulado de su vivienda aumentará, mientras que la disminución de los precios de la vivienda anularía el valor de cualquier mejora que realice.
¿Cuál es la importancia del valor acumulado de la vivienda y saber cómo calcular?
Por una variedad de razones, es fundamental aumentar el valor acumulado de su vivienda. Para empezar, contribuye a su patrimonio neto porque, a diferencia de casi todos los demás activos comprados con un préstamo, su casa puede seguir aumentando de valor después de que la haya pagado. También puede usar su capital para respaldar los gastos de subsistencia, como renovaciones en el hogar, el pago inicial de una segunda propiedad o la educación; hablaremos de eso más adelante. Finalmente, cuanto más capital haya acumulado en su casa, más ganancias podrá obtener cuando sea el momento de venderla. Pero entonces, el capital toma tiempo para crecer, por lo tanto, debe ser parte de una estrategia financiera a largo plazo en lugar de un plan de efectivo rápido.
Por otro lado, estos serían imposibles de lograr sin un conocimiento profundo de cómo calcular el valor neto de la vivienda, LTV, etc.
¿Cuáles son mis opciones para acceder a la plusvalía de mi vivienda?
Ahora que sabe cómo calcular el valor acumulado de su vivienda, también necesita saber cómo acceder a él. Hay varias formas de acceder al valor neto de la vivienda, cada una con su propio conjunto de ventajas y desventajas. Aquí están algunos de los más populares:
Préstamo Sobre el Valor Hipotecario: Un préstamo con una tasa fija y un pago único que tiene un pago mensual predecible.
Línea de Crédito Con garantía Hipotecaria (HELOC): Una línea de crédito renovable que le permite pedir dinero prestado utilizando una parte del capital de su vivienda.
Refinanciamiento de retiro: Una hipoteca que reemplaza la actual pero es mayor que el total de su préstamo, lo que le permite pagar la diferencia.
Hipoteca Inversa: Un préstamo para propietarios de 62 años o más en el que el prestamista le devuelve su capital.
Inversiones con garantía hipotecaria: Estos préstamos le brindan fondos casi inmediatos a cambio de un porcentaje del valor futuro de su casa sin necesidad de que venda o se endeude más. No hay pagos mensuales ni intereses de los que preocuparse.
¿Qué puedo hacer con mi patrimonio?
Si bien existen numerosas formas de utilizar el valor líquido de su vivienda, eventualmente vale la pena, a la larga, ser deliberado y estratégico sobre cómo utiliza el dinero que obtiene. Gastar el dinero en mejoras de la casa que potencialmente pueden aumentar el valor de su casa, por ejemplo, es definitivamente una mejor decisión que irse de vacaciones de lujo o ir de compras. Estas son otras opciones a tener en cuenta:
#1. Salir de la deuda
Una de las razones más comunes por las que los propietarios de viviendas utilizan su capital es para pagar deudas, como tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles. Esto se puede hacer aún más fácil con un préstamo con garantía hipotecaria porque no hay que preocuparse por los pagos mensuales.
#2. Renueve su residencia
Los proyectos de mejora y renovación de viviendas son otros usos típicos de la equidad. Las ventajas son excesivas. Primero, tendrá el lujo y el placer de tener esa cocina ideal o un hermoso patio. Como se dijo anteriormente, la remodelación también puede permitirle ganar más dinero por su casa si decide venderla en el futuro.
#3. Comprar una Segunda Residencia
¿Alguna vez has fantaseado con tener una casa de vacaciones? ¿Qué pasa con una propiedad de alquiler que genera ingresos adicionales? Puede usar su capital para ayudar a financiar el pago inicial de una nueva casa. Tú serás diversificando tu cartera con inmuebles además de tener un destino de escapada.
#4. La financiación de su empresa
Muchos propietarios aprovechan el valor líquido de su vivienda para establecer o expandir sus pequeñas empresas sin tener que pedir un préstamo (y los obstáculos que conlleva obtener la aprobación para uno).
#5. Vida de jubilación agradable
Si necesita dinero para gastos actuales, o futuros, que sus ahorros para la jubilación no cubrirán, como la atención médica, el valor acumulado de su vivienda puede ayudarlo y brindarle tranquilidad y algo de dinero extra. Esto es particularmente atractivo si tiene la intención de vender su casa dentro de los próximos diez años. Aunque no es necesario, puede ser ventajoso utilizar los fondos de la venta de la casa para pagar los planes de jubilación.
#6. Invertir en Educación
Dado que la matrícula universitaria aumenta cada año, puede ser una sabia decisión utilizar su capital para ayudar a pagar la educación de su hijo o para comenzar a pagar la deuda de su préstamo estudiantil.
#7. Diversifique su cartera de inversiones
Las inversiones con garantía hipotecaria son una forma popular para que los propietarios de viviendas diversifiquen sus carteras. Una cartera completa comprende acciones, bonos, fondos mutuos y bienes raíces, así como otras inversiones que abarcan al menos algunas industrias diferentes. Puede reducir el peligro de una pérdida sustancial en un solo lugar al dispersar sus activos.
#8. Invierta en su familia en crecimiento
No es ningún secreto que los costos de hacer crecer a su familia, ya sea su primer o cuarto hijo, pueden acumularse rápidamente. El parto, la fecundación in vitro, la adopción, la subrogación y la crianza de un niño se pueden pagar con el capital de su casa.
#9. Obtenga dinero de emergencia
Los eventos inesperados abundan en la vida. Ya sea que necesite dinero en efectivo rápidamente para pagar facturas médicas o hacer frente a otros gastos inesperados, el valor líquido de su vivienda puede ayudarlo.
Estos son solo algunos ejemplos de las formas en que puede usar su capital para vivir una vida menos estresante, y una inversión en el capital de la vivienda puede ayudarlo a lograrlo sin endeudarse, preocuparse por los pagos mensuales o los intereses, o vender su propiedad. ¡Ahora puede decidir cómo usará el valor neto de su vivienda teniendo en cuenta que sabe cómo calcularlo, qué es y por qué es importante!
¿Cómo calculo el 20% del capital de mi casa?
Para calcular el 20 % del capital de su hogar, debe seguir los pasos a continuación;
- Determine el valor justo de mercado de su casa. Para tasar su casa, póngase en contacto con un tasador profesional.
- Calcule la cantidad que debe en su hipoteca.
- Para calcular cuánto capital tiene, reste el saldo de su préstamo del valor justo de mercado de su casa.
¿Cómo se calcula el porcentaje de equidad?
Para calcular el porcentaje del valor acumulado de su vivienda, divida su valor acumulado entre el valor de mercado de su vivienda. (45,000 dividido por 200,000 es 22.5) En este caso, tiene un porcentaje de valor acumulado de la vivienda del 22.5 por ciento.
¿Cuál es el pago de un préstamo con garantía hipotecaria de 50000?
Un ejemplo de un pago de préstamo es $501.49 por mes para un préstamo de $50,000 con una tasa de interés de 3.80% durante 120 meses.
¿Cuánto del capital de mi casa puedo pedir prestado?
Los préstamos con garantía hipotecaria están garantizados por su propiedad, por lo que no puede pedir prestado más que el valor de la equidad de su vivienda. Su capital es la diferencia entre el valor de su propiedad y la cantidad que debe en su hipoteca. Los prestamistas pueden prestarle hasta el 85 % de este valor.
¿Cómo funciona el valor acumulado de la vivienda?
Su capital es la proporción de su propiedad que posee en relación con la cantidad que aún debe en su hipoteca. Por ejemplo, si su casa vale $300,000 y debe $150,000 en su hipoteca, tiene un capital de $150,000, o el 50 por ciento.
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