Como abogado de bienes raíces, con frecuencia me contactan clientes que están preocupados por las limitaciones de la escritura al comprar una casa nueva. Quieren saber qué son las restricciones de la escritura (también conocidas como convenios y restricciones) y si se pueden eliminar o cambiar. Estas son excelentes preguntas para hacer antes del cierre, ya que siempre es una buena idea estar al tanto de cualquier restricción en la propiedad que está considerando comprar antes del cierre. Solucionar un problema después de haber cerrado una transacción suele ser considerablemente más costoso y requiere más tiempo que prevenirlo en primer lugar. Siga leyendo para descubrir los ejemplos de restricciones de escritura y elimínelas.
¿Qué son las restricciones de escritura?
Las restricciones de escritura son acuerdos escritos que limitan el uso de un terreno específico por parte de sus propietarios. Las restricciones de escritura son, en su forma más básica, exactamente lo que parecen: límites legalmente exigibles que el propietario debe seguir. Tradicionalmente, las limitaciones de las escrituras comunes se han establecido para evitar que los propietarios hagan cosas como pintar sus casas de un color conflictivo u obstruir la vista de un vecino con una adición desagradable a la casa para poner en peligro el valor de las propiedades de la comunidad. Las restricciones de escritura, por otro lado, mantienen a todos en la misma página en su vértice. Las limitaciones de escritura, cuando se aplican correctamente, son instrumentos útiles para proteger el valor de la vivienda en los distritos residenciales y limitar las empresas no deseadas en las zonas comerciales.
10 ejemplos comunes de restricciones de escritura que debe conocer
Los suscriptores originales pueden establecer ejemplos de restricciones de escritura tan selectivas o tantas como elijan. En otras palabras, los acuerdos pueden dar lugar a que una escritura se restrinja de varias maneras, o de ninguna en absoluto. No obstante, hay una serie de ejemplos de restricciones de escritura que están más extendidos que sus contrapartes. La siguiente lista incluye no solo algunos de los ejemplos más comunes, sino también las restricciones de escritura más importantes que todos deberían conocer:
- Numero de habitaciones
- Restricciones de mascotas y animales
- Restricciones vehiculares
- Obstruir la vista de un vecino
- tipos de cercas
- Restricciones comerciales de home-run
- Paletas de colores
- Estructuras adyacentes
- Planes de Aprobación
- Remoción de árboles
Esta no es una lista completa de todos los ejemplos de restricciones de escritura; más bien, es una lista de los más relevantes que los compradores deben conocer antes de firmar un contrato. Echemos un vistazo más de cerca a cada uno de los ejemplos de restricciones de escritura y cómo afecta la propiedad.
#1. Numero de habitaciones
Algunas limitaciones de escritura están más extendidas en algunas partes del país que en otras. Establezca un límite estricto en la cantidad de dormitorios que puede tener una residencia residencial. Si bien la restricción puede parecer un impedimento para los compradores potenciales al principio, lo más probable es que tenga en cuenta los mejores intereses de los propietarios. Las restricciones en la cantidad de habitaciones que puede tener una propiedad, en particular, pueden ayudar a preservar los precios locales de la vivienda. Por lo menos, existen restricciones de espacio para garantizar que las casas dentro de una comunidad en particular tengan un tamaño similar, lo que evita que las casas "más grandes" reduzcan el valor de sus vecinos más pequeños. Ocasionalmente, las restricciones de las habitaciones deben cumplir con las pautas de capacidad séptica o de alcantarillado.
#2. Restricciones de mascotas y animales
Algunos de los convenios restrictivos más comunes que los compradores desconocen son aquellos que involucran mascotas y animales. Los límites de mascotas y animales, por otro lado, están bien definidos ya que restringen los tipos de mascotas y animales que pueden mantenerse legalmente en una propiedad. Como era de esperar, las limitaciones existen para proteger el valor de la casa al garantizar que las mascotas y los animales no estén en el vecindario. Las restricciones de mascotas y animales, por ejemplo, son frecuentes en las zonas residenciales, lo que impide que las personas posean ganado como gallinas, cabras y cerdos. La limitación de animales ruidosos o malolientes en áreas residenciales reduce la posibilidad de depreciación del valor de la propiedad. Además, mejora la tranquilidad de la comunidad. Vale la pena señalar que estos límites también podrían aplicarse a razas de animales específicas. Si bien la mayoría de los vecindarios permiten perros, algunas razas pueden serlo por escritura.
#3. Restricciones de vehículos
Las restricciones de vehículos son una de las restricciones más frecuentes en las escrituras de los propietarios de viviendas. Esta limitación de la escritura está en vigor para evitar que una sola residencia abarrote una calle con demasiados vehículos y cree feas monstruosidades. Si la presencia de demasiados vehículos no deseados se convierte en una molestia, podría reducir las evaluaciones de un vecindario. Como resultado, la mayoría de las residencias solo pueden estacionar una cantidad específica de automóviles en sus entradas o a lo largo de las aceras vecinas.
#4. Obstruir la vista de un vecino
Muchos transacciones de bienes raíces ahora incluyen una restricción de escritura que prohíbe a los propietarios ocultar la vista de sus vecinos. Esta restricción particular impide que los propietarios construyan construcciones no deseadas que puedan dañar las vistas de cualquier persona en la comunidad. Aparte de servir como cortesía común y un guiño respetuoso a los vecinos. Al mismo tiempo, esta limitación de la escritura protege los valores de la vivienda al garantizar que los vecinos no construyan modificaciones no deseadas que puedan molestar a sus vecinos.
#5. tipos de cercas
La mayoría de los ejemplos de restricciones de escritura especificarán qué muros y cercas son apropiados para una determinada comunidad. Algunas restricciones incluso impedirán que los propietarios construyan cercas de tela metálica o cercas de privacidad particularmente altas para preservar los valores de la propiedad. Además de los tipos de cercas, puede haber restricciones en la altura de esas cercas. La mayoría de las cercas del patio delantero, por ejemplo, tienen de tres a cuatro pies de altura. Las cercas del patio trasero, por otro lado, suelen tener seis pies de altura.
6. Restricciones comerciales de jonrones
Es posible que los propietarios de una vivienda con escritura restringida no puedan operar ningún tipo de empresa en la propiedad. Si bien puede parecer injusto, se establecen limitaciones de escritura común como esta para mantener la comunidad en orden. Si el negocio requiere mucho tráfico peatonal o entregas, es probable que la casa genere tráfico innecesario y moleste a los vecinos de al lado. Además, algunos vecinos pueden oponerse al negocio, por lo que varias comunidades han acordado mantener sus calles libres de todo negocio.
#7. Paletas de colores
El color del exterior de una casa es una de las restricciones de escritura más comunes en todo el país. Los propietarios, por ejemplo, se limitan a usar una paleta de colores preaprobada cuando pintan sus propiedades. Esta es otra restricción implementada para mantener la uniformidad y evitar que alguien reste valor al atractivo exterior de un área. Sin embargo, las paletas de colores disponibles para los propietarios de viviendas no son para pintar. En muchas circunstancias, los propietarios deberán pintar sus casas en un esquema de color predeterminado. Pero también puede haber requisitos de que la vivienda tenga un acabado específico, como piedra o ladrillo. Restricciones de la paleta de colores pueden ser muy específicos, y es mejor para el propietario seguirlos.
#8. Estructuras Adyacentes
Se han colocado muchas limitaciones de escritura en estructuras adyacentes, como cobertizos o garajes separados. Si bien la mayoría de los propietarios los encontrarán convenientes y útiles, es posible que sus vecinos no. Como mínimo, es sencillo que una nueva estructura se convierta en una monstruosidad para los residentes cercanos. Como resultado, numerosas limitaciones en las escrituras impiden que los propietarios construyan una nueva estructura en su propiedad.
#9. Planes de Aprobación
Algunos constructores, promotores inmobiliarios y HOA se incorporarán en limitaciones de escrituras posteriores para poder opinar sobre futuros diseños de propiedades. Por ejemplo, una HOA que busca mantener la consistencia en un vecindario puede requerir la aprobación de futuras renovaciones o adiciones a una casa. Los constructores, desarrolladores y HOA pueden establecer criterios estrictos para los propietarios de viviendas al restringir su capacidad para remodelar sus hogares de cualquier manera. En muchas circunstancias, todo, desde los cambios realizados hasta los materiales utilizados, requerirá la aprobación del propietario.
#10. Eliminación de árboles
Las restricciones de escritura variarán desde una regla estricta de no remoción hasta un límite en la cantidad de árboles que se pueden quitar o cambiar. Algunas regulaciones requerirán que los propietarios mantengan una cantidad particular de árboles en su propiedad para que el vecindario luzca uniforme.
Restricciones de escritura vs. Ordenanzas de zonificación
Las limitaciones de las escrituras no son lo mismo que las reglas locales de zonificación, a pesar de su similitud. Mientras que el objetivo final de ambos es mantener la homogeneidad y el status quo de un área específica. Los métodos utilizados para llegar allí son muy diferentes. A diferencia de las restricciones de escritura, que son típicas para preservar un solo interés en un vecindario. Las reglas de zonificación tienen un impacto en toda la comunidad.
Los reglamentos de zonificación, en particular, son adoptados por cada municipio y sirven como marco para la forma en que se establece y opera toda la ciudad. Cualquier intento de enmendar una regulación de zonificación también necesitará una votación de la junta de planificación local. Cualquier propietario puede presentar una solicitud para modificar la ordenanza de zonificación. Pero deben demostrar que el cambio beneficiará a la comunidad y que será por votación.
Cómo identificar restricciones de escritura en una propiedad
Las limitaciones de la escritura pueden tener un impacto significativo en la propiedad de la vivienda, por lo que los compradores potenciales deben comprender en qué se están metiendo antes de firmar un contrato. Afortunadamente, existen varias técnicas para determinar si la propiedad en cuestión tiene restricciones existentes que el comprador debe conocer:
#1. Un agente o agente de bienes raíces
Un conocedor agente de bienes raíces o el agente de bienes raíces puede establecer si hay alguna restricción actual en la propiedad mirando listados anteriores. Si los listados no incluyen ninguna limitación de escritura, los agentes.
#2. Hable con la compañía de títulos
Cualquier restricción de escritura asociada con una propiedad siempre se revelará durante una búsqueda de título. Como resultado, antes de realizar la compra, consulte con la compañía de títulos para ver si hay alguna restricción a seguir.
#3. Programar una cita con la HOA
Si la casa es parte de una HOA, hablar con el grupo a cargo de las limitaciones revelará cualquier restricción de escritura que valga la pena conocer.
#4. Hable con el secretario municipal
Los registros de propiedad pública se encuentran en las oficinas de los empleados del gobierno local. Por ejemplo, los secretarios municipales y las agencias de planificación urbana pueden tener la información que necesita.
Restricciones de escritura en bienes raíces comerciales
Los bienes raíces comerciales, como las casas residenciales, usarán limitaciones de escritura para preservar la uniformidad y salvaguardar los valores de propiedad. Las limitaciones de los inmuebles comerciales, por otro lado, tienden a ser menos específicas en las áreas comerciales para tener una mayor influencia. Además, las limitaciones de las escrituras comerciales, por otro lado, son frecuentemente para preservar una ventaja competitiva. Una limitación de la escritura comercial suele prohibir que las empresas competidoras se trasladen al mismo complejo. El objetivo es salvaguardar las empresas y hacer que se sientan más a gusto al firmar un contrato de arrendamiento comercial.
¿Cómo se pueden cambiar o eliminar las restricciones de escritura?
Cuando se trata de la cuestión de cómo se pueden cambiar o eliminar las restricciones de escritura, es posible levantar una restricción de escritura, pero no es sencillo. De hecho, eliminar una restricción de escritura puede ser extremadamente difícil, si no imposible. Para empezar, todos los afectados por la presente limitación deben estar de acuerdo en que se levante. Si ganan o no con la restricción determinará si aceptan o no eliminarla. Por supuesto, será más difícil persuadir a los que se benefician de ello que a los que no.
Una orden judicial también puede levantar la prohibición en ciertos casos. Un juez puede revocar restricciones de escritura ilegales, discriminatorias o ineficaces si cree que son injustas. No siempre se requiere un juez; la persona que impuso la restricción puede hacer que se levante si ya no está de acuerdo con ella.
¿Cómo puedo saber las limitaciones o restricciones de mi propiedad?
Obtenga una búsqueda de título y un seguro de título de una empresa confiable cuando se esté preparando para comprar una casa u otra propiedad. La firma de seguros de título le explicará las restricciones de escritura de su propiedad. Incluso si ya conoce ciertas restricciones, como la existencia de una comunidad de propietarios, conocerlas de antemano lo ayudará a tomar una decisión informada sobre si firma o no los acuerdos que imponen esos límites.
No vaya a comprar una casa sin la preparación adecuada. Comuníquese con una firma de títulos cuando encuentre la casa de sus sueños para asegurarse de estar completamente informado.
Cómo eliminar restricciones de escritura
Las restricciones de escritura se pueden eliminar o cambiar, pero eliminar las restricciones de escritura requiere abordar los aspectos contractuales y de registro público de las restricciones. Son los siguientes.
#1. Identificación de las partes relevantes
Deberá averiguar quién tiene la autoridad para hacer cumplir las restricciones de la escritura en su contra. Si una restricción de escritura exige el cumplimiento de las normas y reglamentos de subdivisión. Es casi seguro que necesitará la autorización de la asociación de propietarios o de los propietarios individuales de su comunidad.
#2. Negociar una escritura de liberación de restricciones
Antes de que realmente pueda decir que eliminó o cambió las restricciones de la escritura, deberá obtener el permiso de cualquier persona que tenga la autoridad para hacerlas cumplir. Si la limitación de su escritura afecta o beneficia a uno o más de sus vecinos. Por ejemplo, necesitará su aprobación antes de poder eliminarlo. También deberá redactar un acuerdo de liberación de restricciones que detalle las restricciones. Incluye lenguaje que libera a la propiedad de ellos. El acuerdo de liberación debe ser por todos los que tienen la autoridad para hacer cumplir las limitaciones de la escritura.
#3. Grabación del lanzamiento
Deberá registrar una copia del acuerdo de liberación en la oficina local de registros de tierras del condado después de haber recolectado las firmas. De acuerdo con las leyes estatales de registro, debe incluir una descripción legal de su propiedad en el acuerdo. En la mayoría de los lugares, un notario también debe verificar o reconocer cada una de las firmas del acuerdo.
#4. Obtener una Sentencia
Si no puede obtener la aprobación de todas las personas que tienen la autoridad para hacer cumplir las limitaciones de la escritura. Su única otra opción es presentar una demanda para que se levanten las restricciones de su propiedad. Por supuesto, para que un juez emita tal sentencia, debe demostrar que tiene una base legal para eliminar las restricciones de la escritura porque pueden eliminarse o cambiarse. En general, si las restricciones de escritura ya no son aplicables, son discriminatorias o si ha cumplido con sus responsabilidades de restricción de escritura. Es posible que pueda obtener una decisión que libere las restricciones de su escritura.
¿Qué es una comunidad restringida por escritura?
Un desarrollo o un vecindario en particular que es supervisado por una asociación de propietarios y tiene restricciones que cada propietario individual debe cumplir se denomina "comunidad con escritura restringida". Las regulaciones son extremadamente estrictas como de costumbre, pero su establecimiento casi siempre se justifica por la necesidad de proteger el mercado inmobiliario en el área. Aunque no sea por otra razón, la Asociación de Propietarios (HOA) tiene un interés personal en el vecindario y emplea reglas particulares para garantizar la continuación de estándares particulares.
¿Cuánto tiempo duran las restricciones de escritura?
A menos que el acuerdo establezca específicamente lo contrario, las restricciones impuestas a las escrituras son perpetuas. Como consecuencia directa de esto, ciertas restricciones podrían levantarse después de un período de tiempo fijo, mientras que otras estarían vigentes indefinidamente. Sin embargo, a pesar de que son permanentes, los límites aún podrían eliminarse si se cumplen ciertas condiciones. Un propietario puede levantar una restricción sobre su propiedad con la aprobación apropiada, particularmente si se ha demostrado que la restricción es inviable o ilegal.
¿Cómo investigo las restricciones de escritura?
Por lo general, debe conocer las restricciones de escritura antes de hacer una oferta por la propiedad. Esto se debe a que la mayoría de los estados requieren que el vendedor revele cualquier restricción en la escritura. Ponerse en contacto con su agente inmobiliario o con el gobierno de la zona en la que se encuentra la propiedad para confirmar si existen o no restricciones nunca es una mala idea.
¿Quién hace cumplir una restricción de escritura?
Por lo general, una asociación de propietarios (HOA) o el gobierno local es responsable de hacer cumplir las restricciones de escritura. En la mayoría de los casos, la única parte autorizada para hacer cumplir una restricción es la persona u organización que la impuso originalmente. Haga su tarea para tener una comprensión completa de la propiedad y estar al tanto de los límites que existen, así como de quién los puso allí.
¿Cómo elimino las condiciones restrictivas del título de propiedad?
Es posible remover, cambiar o suspender una condición de restricción de acuerdo con los procedimientos que se hayan definido, siempre que sea aprobado por un Tribunal Municipal de Planeación. en la forma que se prescriba, si dicha remoción, revisión o suspensión resultaren en la privación de los derechos de propiedad de cualquier persona de conformidad con las disposiciones del Artículo 25 de la Constitución.
Conclusión
En la superficie, las restricciones de escritura parecen ser nada más que un conjunto de pautas legalmente vinculantes que los propietarios deben seguir. Sin embargo, un examen más detallado de su verdadera función revela un deseo de mantener tanto la uniformidad como los valores de las viviendas en las áreas que supervisan. Debido a las limitaciones de las escrituras, los propietarios de viviendas en un vecindario pueden estar seguros de que los actos imprudentes de sus vecinos no depreciarán el valor de sus propias casas. Sin embargo, es importante recordar que no todas las limitaciones de las escrituras son iguales. Antes de decidirse a cerrar una nueva casa, los posibles compradores deben entender en qué se están metiendo.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo se investigan las restricciones de escritura?
Debido a que la mayoría de los estados requieren que el vendedor revele cualquier limitación de la escritura, casi siempre estará al tanto de ellas antes de hacer una oferta. Sin embargo, como se indicó anteriormente, nunca es una mala idea verificar los límites con su agente de bienes raíces o las autoridades locales.
¿Quién hace cumplir una restricción de escritura?
Una HOA generalmente está a cargo de hacer cumplir las restricciones de escritura. En la mayoría de los casos, solo la persona o entidad que impuso la restricción tiene la autoridad para hacerla cumplir.
¿Qué significa si no hay HOA?
El término “HOA” se refiere a una asociación de propietarios. Si la descripción de una casa en venta dice "sin HOA", es probable que no sea parte de una HOA y, por lo tanto, no esté sujeta a las reglas o tarifas de la HOA.
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