La tasa de capitalización ha influido en el sector inmobiliario, en el sentido de que una mayor tasa de capitalización es indicativo de un mayor riesgo sobre el inmueble, y una menor tasa de capitalización es indicativo de un menor riesgo sobre el inmueble. También tiene una relación inversa con el costo de la propiedad. La fórmula de la tasa de capitalización y la tasa de capitalización de la propiedad de alquiler se analizan en esta publicación.
Una propiedad más costosa siempre tiende a tener una tasa de capitalización más baja, mientras que una propiedad menos costosa tendrá una tasa de capitalización más alta. Echemos un vistazo a lo que queremos decir.
¿Qué es la tasa de capitalización?
Una tasa de capitalización se define en bienes raíces como un indicador utilizado para indicar la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria.
La tasa de capitalización predice los ingresos netos de una propiedad. Divide el ingreso operativo neto de la propiedad por su valor de activo. Da una estimación aproximada de las ganancias de un inversionista de bienes raíces.
La tasa de capitalización ayuda a evaluar inversiones inmobiliarias similares en el mercado. No es la única forma de juzgar la solidez de una inversión. Entre otras cosas, la tasa de capitalización no considera el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo o los flujos de efectivo futuros de las mejoras de la propiedad.
La tasa de capitalización se calcula como el cociente entre la renta anual de alquiler que produce una inversión inmobiliaria y su valor de mercado actual. tambien depende de ingresos anuales, ingresos de alquiler brutos o netos, y si los ingresos de alquiler son la cantidad exacta recibida o la cantidad que puede cobrarse si la propiedad se alquila.
Fórmula de tasa de capitalización
Puede calcular la tasa de capitalización con una fórmula simple que se muestra a continuación:
Tasa de capitalización = (ingreso operativo neto anual)/(valor de mercado actual)
Analicemos cada término en la fórmula de la tasa de capitalización mencionada anteriormente;
Ingreso operativo neto anual (NOI)
El ingreso operativo neto anual es el cálculo utilizado para analizar la rentabilidad anual de las propiedades inmobiliarias generadoras de ingresos.
Esto equivale a todos los ingresos de la propiedad generados en un año, menos todos los costos operativos necesarios.
NOI es una cifra que se calcula antes de impuestos. Aparece en el estado de ingresos y flujos de efectivo de una propiedad inmobiliaria. Excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, depreciación y gastos de capital.
Para calcular el NOI, reste todos los costos operativos acumulados durante el funcionamiento de una propiedad dentro de un año, de todos los ingresos generados por la propiedad inmobiliaria.
Para calcular el ANOI y tener en cuenta las tasas de ocupación por debajo del 100 % al calcular la tasa de capitalización, utilice esta fórmula:
Ingreso Operativo Neto Anual = {(Ingreso Bruto) * (Tasa de Ocupación)} – (Gastos Operativos)
Valor actual de mercado
El valor de mercado actual es el precio que un comprador dispuesto pagaría a un vendedor dispuesto en un mercado abierto, teniendo en cuenta la oferta y la demanda. Es el valor de mercado abierto de la propiedad.
El valor de mercado actual de la propiedad se determina examinando sus atributos, descubriendo ventas similares y comparando sus características con el precio de venta. Ajuste el valor de la propiedad (el precio de venta no es el mismo que el precio de cotización) y promedie los totales de la propiedad.
Matemáticamente, puede calcular el valor de mercado actual dividiendo los ingresos operativos netos de la propiedad por la tasa de capitalización de la propiedad.
NOTA:
La capitalización de mercado también se puede calcular con una fórmula diferente. Este otro se requiere o se usa solo si se desconoce el valor de mercado. Sin embargo, la ecuación o fórmula se basa en primas de riesgo históricas. La fórmula es como se muestra a continuación.
Tasa de capitalización =
(tasa de riesgo + prima inmobiliaria histórica – crecimiento esperado del resultado operativo neto)
Dividido por
1-(capital anual x gasto/ingreso operativo neto) x (gastos/ingreso operativo neto)
rendimiento empresarial
Para mostrar cómo se usa esta fórmula, demos un ejemplo matemático de su uso.
Si se compra un edificio por $100,000 y tiene un ingreso operativo neto positivo de $5,000 en un año, entonces;
Capitalización = $5,000/$100,000 = 0.05 = 5%
De la solución anterior, la tasa de capitalización del edificio es del cinco por ciento. Que es una vigésima parte del costo del edificio se paga con los ingresos netos del año.
Al determinar la tasa de capitalización, el valor presente es más alto que el costo inicial porque la propiedad podría haberse regalado. Si el propietario actual de la propiedad tratara de calcular su tasa de capitalización, cometería un error matemático.
Ejemplo;
Si un inversionista o comprador obtiene una propiedad inmobiliaria por donación y la propiedad produce $ 5000 en ingresos operativos netos positivos durante un año, entonces;
La fórmula para la tasa de capitalización = ingreso operativo neto anual / costo inicial
Tasa de capitalización = $5000 / 0 = Error matemático
La tasa de capitalización para propiedades de alquiler
La tasa de capitalización para la propiedad inmobiliaria de alquiler requeriría que tome lo siguiente;
Calcule el Ingreso Operativo Neto de la Propiedad (Noi)
Las variables en el cálculo difieren entre el alquiler y el NOI comercial. Aquí sumas tus gastos, excluyendo la hipoteca principal y los intereses, y quitas el alquiler.
El paso final para calcular su tasa de capitalización para una propiedad de alquiler de bienes raíces es dividir su NOI por el precio de la propiedad.
Algunos gastos de alquiler incluyen
- Honorarios de administración de la propiedad (generalmente alrededor del 10% de los ingresos anuales).
- Costos anuales de mantenimiento.
- Impuestos de propiedad.
- Seguros de Propiedad.
- Utilidades
- Tarifas de la HOA.
¿Cuál es la tasa de capitalización de los apartamentos?
La tasa de capitalización para apartamentos es simplemente la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) y el valor de mercado de los apartamentos inmobiliarios.
Teniendo en cuenta las estadísticas, los edificios de departamentos en los Estados Unidos se venden a una capitalización de alrededor del 7% en promedio, pero en los últimos 10 años, este promedio ha estado fluctuando entre el 6.5% y el 7.5%.
Entonces, ¿cuál es una buena tasa de capitalización para un apartamento? Una buena tasa de capitalización para un apartamento dependería de cómo utilice la tasa de capitalización. Al comprar o invertir en una propiedad inmobiliaria, si su inversión inicial o el precio de compra es bajo, una buena tasa de capitalización debe ser alta.
Si está vendiendo una propiedad inmobiliaria por un alto valor, entonces una buena tasa de capitalización es una tasa de capitalización baja.
Utilizando una tasa de capitalización basada en el mercado, una buena tasa se determina a partir de pisos similares en la misma ubicación y mercado.
Una mala tasa de capitalización no se deriva de apartamentos similares o se deriva de diferentes ubicaciones y diferentes mercados.
Componentes de la Tasa de Capitalización
Las tasas de capitalización en Estados Unidos se calculan teniendo en cuenta los siguientes factores;
- Edad del apartamento.
- La solvencia de los arrendatarios.
- Diversidad de los inquilinos.
- Duración de los contratos de arrendamiento vigentes.
- Calidad de apartamento.
- Ubicación del apartamento.
- La volatilidad del mercado.
- Fundamentos de oferta y demanda más amplios en el mercado de la clase de apartamentos.
- Los fundamentos económicos subyacentes de la región incluyen el crecimiento de la población, el crecimiento del empleo y el inventario de espacio comparable en el mercado.
Usos de la Tasa de Capitalización
En bienes raíces, las tasas de capitalización se utilizan de las siguientes maneras;
Uso para valoración
Las tasas de capitalización se utilizan en la valoración de inversiones inmobiliarias o propiedades mediante el uso de una fórmula determinada;
Costo de capital (precio del activo) = (Ingreso operativo neto (NOI) / (Tasa de capitalización)
Este método de valoración a menudo se denomina capitalización directa y se utiliza principalmente para valorar propiedades generadoras de ingresos en la tasación de bienes raíces.
Uso para comparación
Las tasas de capitalización se utilizan para comparar el valor de una inversión o propiedad inmobiliaria con el valor de otras inversiones y propiedades en el mercado.
Una tasa de capitalización alta para una propiedad generalmente indica grandes riesgos asociados con la inversión en la propiedad, lo que reduce la demanda de la propiedad y, a su vez, reduce el valor de la propiedad. Mientras que una tasa de capitalización baja para una propiedad indicaría un riesgo menor y aumentaría comparativamente la demanda de la propiedad.
Por ejemplo, un comprador está mirando un departamento de bienes raíces que tiene 10 unidades, cada una de las cuales cuesta $ 2000 por mes en arrendamiento; esto implica que la propiedad está ganando $20,000 cada mes o $240,000 en pago al año.
Luego, el comprador deduce los costos de la propiedad, que son $96,000 144,000, y el resultado es un ingreso operativo neto (NOI) de $7 7. Si el mercado es un “mercado de 144,000 capitalizaciones” (es decir, una tasa de rendimiento del 7 %), el comprador puede dividir $2,057,143 XNUMX entre el XNUMX % y ofrecer al distribuidor $XNUMX XNUMX XNUMX.
Invierta esto y suponga que el vendedor está promocionando la propiedad por un precio de $ 2,060,000. Una declaración de beneficios y déficit de fin de año muestra $ 144,000 en ingresos operativos netos (NOI). El comprador puede comparar las 7 tasas de rendimiento del recurso ($144,000 2,060,000/$XNUMX XNUMX XNUMX) con otros activos comparables para decidir si el precio es justo.
Tasa de rendimiento de las inversiones inmobiliarias
Las tasas de capitalización se utilizan para determinar la tasa de rendimiento de los bienes inmuebles. La tasa de capitalización reconoce los flujos de efectivo en propiedades inmobiliarias y se puede determinar sumando (o restando) el porcentaje de cambio de precio de la tasa de capitalización.
La tasa de rendimiento total realizada siempre depende de los fondos prestados o del apalancamiento utilizado para comprar la propiedad inmobiliaria.
Factores que determinan las tasas de capitalización
El costo de oportunidad del capital, las expectativas de crecimiento y el riesgo determinan las tasas de capitalización inmobiliaria.
#1. Costo de oportunidad del capital
El costos de oportunidad de capital es la ganancia gradual que obtiene una corporación cuando invierte en un proyecto interno en lugar de valores negociables.
Si el costo de oportunidad del capital es demasiado alto, los inversionistas usarán su capital para comprar otros activos, y la disminución de la demanda resultante hará que los precios bajen y las tasas de capitalización aumenten. Si ocurre lo contrario, una mayor demanda de un costo de oportunidad de capital más bajo reducirá las tasas de capitalización.
#2. Tasa de crecimiento/expectativas
"Tasa de crecimiento” o “expectativas” se refiere al cambio porcentual de una variable específica dentro de un período específico. Las expectativas son beneficiosas para evaluar el desempeño de una empresa. Las tasas de crecimiento también se utilizan para predecir el rendimiento futuro de una empresa. En general, la tasa de capitalización es simplemente la tasa de rendimiento requerida menos la tasa de crecimiento.
# 3. Riesgo
Este es un factor crítico en los bienes raíces comerciales. El riesgo es la brecha entre las expectativas y la realidad. Es la incertidumbre de que algo no será como parece hoy. En general, puede pensar en la tasa de capitalización como una forma de medir el riesgo.
Cuando el tope es alto, el inversor asume más riesgo. Cuando el tope es bajo, la inversión asume menos riesgo.
Para concluir
Las tasas de capitalización inmobiliaria están directamente involucradas en la valoración de las propiedades, su comparación y la determinación de los cambios en los valores de los activos inmobiliarios. Este artículo detalla cómo se puede calcular la fórmula de la tasa de capitalización y la tasa de capitalización de la propiedad de alquiler.
Preguntas frecuentes sobre la tasa de capitalización
¿Cómo se calcula la tasa de capitalización de las propiedades de alquiler?
Para calcular la tasa de capitalización de la propiedad de alquiler, sume sus gastos, excluyendo el capital de la hipoteca y los intereses, elimine su alquiler y luego divida su NOI por el precio de la propiedad.
¿Cuál es la fórmula para calcular el ANOI y contabilizar tasas de ocupación inferiores al 100%?
Ingreso Operativo Neto Anual = {(Ingreso Bruto) * (Tasa de Ocupación)} – (Gastos Operativos)
- Cap Rate en Bienes Raíces: Guía del Inversionista para Conocer las Tasas de Capitalización
- CAP RATE: definición y usos en la inversión inmobiliaria
- PROPIEDADES DE ALQUILER: Consejos para invertir en propiedades de alquiler rentables
- VALORACIÓN DE PROPIEDADES: Métodos para valorar propiedades de inversión
