Invertir es un gran paso adelante cuando compras tu primera propiedad de alquiler. Es una de las cosas más grandes que puede comprar, y si dedica un poco de tiempo y trabajo, puede ser una excelente manera de ganar dinero mientras duerme. Pero debes aprender los conceptos básicos antes de convertirte en un magnate inmobiliario y comenzar a construir un imperio. Cuando compra su primera propiedad de alquiler, es importante saber cómo encontrar una casa, obtener una hipoteca y encontrar buenos inquilinos. Echemos un vistazo a los pasos que deberá considerar antes de comprar una propiedad de alquiler y los problemas que podría encontrar al comprar su primera propiedad de inversión. Comprar una propiedad de alquiler es muy parecido a comprar una casa para usted, especialmente si la está comprando fuera del estado, pero hay algunas diferencias en las que deberá pensar.
¿Es la propiedad de alquiler la elección correcta?
En solo un minuto, hablaremos sobre los conceptos básicos de cómo comprar una propiedad de alquiler. Primero, debe pensar si comprar una propiedad para alquilar es o no la inversión adecuada para usted.
El Servicio de Impuestos Internos puede considerar los ingresos por alquiler como una actividad "pasiva", pero las inversiones inmobiliarias a menudo requieren una participación activa y la voluntad de asumir algún riesgo a cambio de un mayor nivel de recompensa potencial.
Incluso si un inversionista inmobiliario alquila una propiedad local empresa de gestión, es posible que aún necesite vigilar la propiedad. Por ejemplo, se les puede pedir a los inversionistas que aprueben ciertas mejoras o reparaciones y que revisen el estado de resultados y el informe de flujo de efectivo neto todos los meses y al final del año.
Incluso si un inversionista hace un buen trabajo al evaluar a los inquilinos, puede terminar con alguien que paga la renta tarde o necesita ser expulsado. Perder ingresos por alquiler y tener que pagar más por el desalojo puede reducir rápidamente las ganancias potenciales y los rendimientos generales. También puede tomar mucho tiempo hacer un seguimiento de un desalojo.
Aunque conlleva responsabilidades, una buena propiedad de inversión puede brindarle la combinación perfecta de ingresos por alquiler, crecimiento del valor de la propiedad a largo plazo y beneficios fiscales al deducir los gastos operativos y del propietario y la depreciación.
Cómo comprar su primera propiedad de alquiler en 5 pasos
Después de decidir que ser propietario de una propiedad de alquiler es una buena inversión, hay cinco pasos básicos a seguir:
#1. Organizar para financiar
Cuando desea obtener una hipoteca sobre una propiedad de alquiler unifamiliar, el proceso es un poco diferente de cuando desea obtener una hipoteca en su propia casa. Los pagos iniciales son más grandes, las tarifas de los prestamistas y las tasas de interés son un poco más altas, y hay diferentes requisitos que cumplir:
La mayoría de los pagos iniciales están entre el 20 % y el 25 % del precio de la propiedad, y algunos inversionistas refinancian sus casas para obtener el efectivo que necesitan para el pago inicial.
Experian dice que se necesita un puntaje de crédito de 720 o más para obtener los mejores términos de préstamo, pero es posible comprar una propiedad de inversión con un puntaje de crédito más bajo.
Copia de declaraciones de impuestos, Estados de cuenta bancarios, y prueba de ingresos son algunos de los documentos que debe mostrar un prestatario (similar a solicitar un préstamo en una residencia principal).
Los prestamistas pueden querer que se mantengan en una cuenta de reserva hasta seis meses de pagos de la hipoteca si los ingresos mensuales son más bajos de lo esperado o si los gastos mensuales son más altos de lo esperado.
Al obtener financiamiento para una propiedad de alquiler, puede haber más obstáculos por los que pasar, pero la buena noticia es que hay muchas opciones. (Fannie Mae y Freddie Mac respaldan préstamos de prestamistas tradicionales como bancos y cooperativas de crédito. Otros inversionistas obtienen financiamiento para propiedades de alquiler de prestamistas privados o mediante la formación de una empresa conjunta.
#2. Comprender las devoluciones de propiedades de alquiler
El retorno de la inversión (ROI, por sus siglas en inglés) es una métrica financiera que los inversionistas de bienes raíces usan para determinar cuán rentable podría ser una propiedad de inversión. Para calcular cuánto dinero está recuperando la propiedad, un inversionista necesita saber:
- Calcule los ingresos anuales por alquiler, incluido el alquiler de los inquilinos y otros ingresos, como el alquiler de mascotas.
- Calcule sus costos operativos anuales, como reparaciones, tarifas de administración de propiedades, impuestos y seguros.
- Estimación anual flujo de fondos tomando los ingresos menos los gastos.
- Calcule el pago inicial y otro efectivo por adelantado (como las reparaciones necesarias)
- Divide el flujo de efectivo anual por la cantidad total de efectivo invertido para calcular el retorno de la inversión.
#3. Encuentre una propiedad de alquiler
Algunas de las cosas más importantes a tener en cuenta al elegir un lugar para alquilar y los mejores mercados inmobiliarios son:
- Más empleos y más personas.
- Porcentaje de hogares que se alquilan
- Los alquileres suben y las vacantes bajan.
- Los cambios en el valor de las viviendas a lo largo del tiempo pueden conducir a un crecimiento a largo plazo.
- Calificación del vecindario, incluida la calidad del distrito escolar y la cantidad de trabajos en el área
- Los compradores primerizos tienen menos riesgo de inversión si pueden comprar una propiedad de alquiler unifamiliar que está lista para alquilar o que ya tiene un inquilino.
- Las tasas de impuestos a la propiedad pueden ser muy diferentes de una ciudad y estado a otro, lo que puede afectar el retorno de la inversión.
Hay muchos sitios web, como Zillow, Trulia y Realtor.com, donde puede buscar casas en venta. Pero la mayoría de los listados son para personas que buscan una vivienda principal.
#4. Contratar a un administrador de propiedades (si no es autoadministrado)
Puede tomar más tiempo de lo que parece ser un propietario. Algunas de las cosas que deben hacerse para administrar bien una propiedad de alquiler son encontrar y evaluar inquilinos, cobrar el alquiler y encargarse de las reparaciones.
La Ley de Vivienda Justa, las leyes locales y estatales de propietarios e inquilinos, las inspecciones periódicas de la propiedad, las comparaciones periódicas de alquileres y obtener los mejores precios de proveedores calificados son todo lo que los propietarios deben hacer para mantener los costos operativos bajo control y los rendimientos de las propiedades de alquiler en aumento. Al asistir a Roofstock Academy, que es un programa de capacitación diseñado para ayudar a los inversionistas de bienes raíces a tener éxito, los nuevos inversionistas pueden aprender a ser buenos inversionistas y propietarios.
Las personas que no quieren ser propietarios o que no tienen tiempo para hacerlo suelen contratar a un administrador de propiedades local. Al contratar un administrador de la propiedad, un inversor puede disfrutar de los beneficios de ser propietario de una propiedad de alquiler sin tener que lidiar con todos los problemas que conlleva. Los mejores administradores de propiedades de alquiler se encargan de las tareas diarias para que los inversores puedan concentrarse en aumentar los flujos de ingresos pasivos mediante la compra de propiedades de alquiler en los mejores mercados para obtener los mejores rendimientos.
#5. Seguimiento de ingresos y gastos
Incluso para los inversionistas inmobiliarios con experiencia, puede ser difícil hacer un seguimiento de los ingresos y los costos de las propiedades de alquiler. Algunos ingresos y costos comunes que afectan el rendimiento de una casa de alquiler son:
- Ingresos por alquiler
- Depósito de seguridad
- Otro dinero (mascota, almacenamiento, lavandería, compañero de cuarto, etc.)
- Tarifas de alquiler
- Costo de administrar una propiedad
- Arreglando y cuidando
- Jardinería.
- Control de plagas
- Servicios públicos (a veces se encuentran con pequeñas propiedades multifamiliares)
- Pagos hipotecarios
- Seguros
- Impuestos sobre la propiedad
- Tarifas de HOA
- Costo de depreciación
- Gastos del propietario (como viajar a una propiedad fuera del estado)
Aunque podría usar notas adhesivas, servilletas de cóctel o una serie de hojas de cálculo para realizar un seguimiento de sus ingresos y gastos. Los inversionistas inmobiliarios inteligentes generalmente eligen software que está hecho para personas que poseen propiedades de alquiler. Stessa brinda a los inversionistas de bienes raíces una herramienta poderosa y gratuita para administrar las finanzas de sus propiedades en línea o a través de sus teléfonos. Stessa está hecha por inversores inmobiliarios para inversores inmobiliarios.
Después de crear una cuenta gratuita, todo lo que tiene que hacer es ingresar la dirección de la propiedad de alquiler. Vincule su cuenta bancaria comercial para ejecutar informes, incluido el estado de ingresos, el flujo de efectivo neto y los gastos de capital.
Comprar una propiedad de alquiler sin pago inicial
Cuando los flippers, los compradores de viviendas y los inversionistas compran propiedades de alquiler sin pago inicial, significa que no ponen mucho o nada de su propio dinero en los costos iniciales de la propiedad de inversión. Si los inversionistas de bienes raíces utilizan menos de su propio dinero, pueden obtener una mejor rentabilidad.
Comprar cualquier tipo de propiedad de alquiler, especialmente con pago inicial, por supuesto, costará dinero. Pero si sabe lo que está haciendo, no tiene que tomar el dinero de sus propios ahorros. Si no tiene mucho ahorrado, use el valor líquido de su vivienda o pida un préstamo conjunto para invertir en bienes raíces.
Beneficios de comprar una propiedad de alquiler como inversión
Hay muchas razones para comprar una propiedad de alquiler como inversión. Hay momentos buenos y malos cuando se compra una propiedad de alquiler sin pago inicial en bienes raíces, pero los buenos momentos generalmente superan a los malos.
#1. Buen flujo de efectivo
Cuando invierte en propiedades de alquiler, obtiene un buen flujo de efectivo porque el dinero sigue ingresando a su cuenta todos los meses. Tendrás más dinero en tu cuenta bancaria sin tener que ir a trabajar todos los días.
#2. Beneficios fiscales
Si posee una propiedad de alquiler, existe una buena posibilidad de que su estado le otorgue exenciones fiscales. Las personas que son propietarias de propiedades de alquiler pagan poco o ningún impuesto sobre ellas. Es posible que ni siquiera tenga que pagar impuestos sobre el dinero que gana al alquilar su casa. Esto también viene con deducciones por cosas como intereses hipotecarios, seguros, desgaste físico y mantenimiento de la propiedad. Todos los días, el costo de vida aumenta, por lo que estas exenciones de impuestos pueden ser útiles.
#3. Apreciación del valor
El valor de una propiedad inmobiliaria aumenta con el tiempo. Esto significa que a medida que el precio de la propiedad sube con el tiempo, usted ganará más dinero y podrá pagar su hipoteca más rápido. También puede optar por vender su propiedad cuando sea el momento adecuado por un precio justo. Aunque todavía hay altibajos, comprar a alquiler como una inversión extranjera ha estado subiendo durante mucho tiempo.
#4. Estás a cargo
Cuando compras una propiedad de alquiler, te encargas de casi todo. Puede decidir qué tipo de propiedad desea, a quién desea alquilarla y cómo desea ejecutar el proceso de compra de inversión en propiedades de alquiler. Dependiendo de dónde se encuentre, puede encontrar oficinas de alquiler, casas o estancias de vacaciones a corto plazo.
Consejos para comprar una gran propiedad de alquiler
Robert Kiyosaki, quien fundó Rich Dad Company, dijo una vez: "Invertir en bienes raíces, incluso a pequeña escala, sigue siendo una forma comprobada de aumentar el flujo de efectivo y la riqueza de una persona".
Aunque eso puede ser cierto, no todas las casas son buenas inversiones. Estos son algunos consejos para comprar una gran propiedad de alquiler sin pago inicial:
- Para invertir en bienes raíces, debe pensar en el largo plazo.
- Conozca el ROI, el flujo de efectivo, la tasa de capitalización y el rendimiento de efectivo sobre efectivo de invertir en propiedades de alquiler. Puede aprender a analizar acuerdos inmobiliarios con la ayuda de esta guía.
- Antes de decidir qué y dónde comprar una propiedad de alquiler, debe analizar detenidamente cada mercado inmobiliario.
Comprar una propiedad de alquiler fuera del estado
Comprar una propiedad de alquiler fuera del estado tiene varias ventajas. En primer lugar, al comprar una propiedad de alquiler fuera del estado, distribuye su cartera de alquiler. Ser propietario de una propiedad en varios lugares del país lo protege de los desastres naturales. Cada estado, condado y municipio tiene su propia economía impulsada por el mercado. Si el mercado en un lugar cae, tienes otras residencias en mejores lugares.
Otra gran ventaja de comprar una propiedad de alquiler fuera del estado es que puede elegir el tipo de devolución que desea y luego elegir un mercado que tenga más probabilidades de brindarle esa devolución. ¿Está buscando una propiedad que genere la mayor cantidad de dinero cada mes? ¿Preferiría tener un mayor rendimiento esperado? Dependiendo de sus objetivos, puede determinar dónde invertir en bienes raíces fuera de su área de residencia.
Además, si vive en un mercado muy caro como San Francisco o la ciudad de Nueva York, puede que no tenga sentido que sea propietario de propiedades de alquiler en su área porque el retorno de la inversión (ROI) sería demasiado bajo o incluso inexistente. Pero al comprar una propiedad de alquiler fuera del estado, es posible que pueda ganar mucho más dinero.
Conclusión
Si lo trata como un negocio, una propiedad de alquiler puede ser una gran inversión. Pero antes de gastar su dinero, querrá saber (tanto como sea posible) en qué se está metiendo. Aunque obtener un ingreso mensual pasivo de bienes raíces es atractivo, tenga en cuenta que a menudo se necesita mucho trabajo para mantener ese ingreso.
Preguntas Frecuentes
¿Es posible ser propietario de una propiedad de alquiler con una hipoteca?
El alquiler no requiere efectivo. Puede ser dueño de una propiedad de alquiler mientras paga los pagos, siempre que califique para una hipoteca y tenga al menos un 20% de pago inicial.
¿Pagaré impuestos sobre los ingresos de alquiler que poseo?
Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos federales y deben incluirse en su ingreso imponible en su declaración de impuestos de la misma manera que otras fuentes de ingresos.
¿Es más difícil obtener una hipoteca para una propiedad de inversión?
Los préstamos de propiedad de inversión son más difíciles y más caros que los préstamos ocupados por el propietario. Muchos prestamistas exigen puntuaciones crediticias más sólidas, mejores relaciones deuda-ingresos y prueba de que ha mantenido el mismo empleador durante dos años (W2, talones de pago, declaraciones de impuestos).
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