Ser propietario de una propiedad de alquiler puede proporcionar una gran cantidad de beneficios en efectivo, incluidas exenciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler. Cuando la propiedad se alquila, genera un flujo constante de efectivo. Las deducciones por costos como el seguro, los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento de la propiedad pueden reducir el impuesto adeudado sobre los ingresos por alquiler. Y debido a que los bienes raíces tienden a aumentar su valor, es posible que pueda venderlos para obtener una ganancia.
Otra ventaja es la depreciación, que reduce el pago de impuestos del inversionista durante la vida útil de la propiedad. Los inversionistas utilizan con frecuencia la depreciación para maximizar sus ganancias en cualquier propiedad determinada y minimizar los gastos de bolsillo. Estas ventajas fiscales pueden desempeñar un papel importante en su decisión de inversión. Veamos cómo calcular la depreciación de una propiedad de alquiler en esta publicación.
¿Qué es la depreciación?
La depreciación es el proceso de deducir el costo de comprar o renovar la propiedad de alquiler. La depreciación distribuye esos costos a lo largo de la vida útil de la propiedad.
Suponga que compra una propiedad de alquiler. En lugar de tomar una deducción fiscal sustancial en el año en que compró la propiedad, tomaría una parte del costo de la estructura como una deducción de depreciación menor cada año.
Es posible que haya escuchado el término "depreciación" utilizado para describir la disminución del valor que se produce cuando una propiedad se desgasta y se rompe. Esto no es del todo correcto. La depreciación es el proceso de dispersar el gasto de la propiedad en lugar de determinar su valor. Incluso si su propiedad de alquiler está en excelentes condiciones, se depreciará.
¿Qué es la depreciación de la propiedad de alquiler?
El IRS estima que una propiedad de alquiler residencial tiene una vida útil de 27.5 años en 2020. Durante ese tiempo, la propiedad se desgasta, o se deprecia, al menos a efectos fiscales.
Si usted es un inversionista de bienes raíces, puede deducir el 3.636 por ciento de la base del costo de la propiedad de sus ingresos anuales para minimizar la cantidad de ingresos adeudados por impuestos.
Depreciación de mejoras
No solo deduce el costo de comprar una propiedad de alquiler. El dinero gastado para renovar la propiedad también se devalúa. Cualquier cosa que aumente el valor o la utilidad de una propiedad, la restaure a una condición nueva o como nueva, o la adapte a un nuevo uso, se considera una mejora.
El número de mejoras posibles es ilimitado, pero las mejoras comunes incluyen:
- Adición de habitaciones o garajes adicionales.
- Instalar nuevos sistemas, como calefacción y refrigeración.
- Reemplazo de techo.
- Colocación de moqueta de pared a pared.
- Agregar características de accesibilidad, como una rampa para sillas de ruedas.
El mantenimiento y las reparaciones de rutina no se consideran mejoras. Los costos de mantenimiento se deducen como gastos en el año en que se gasta el dinero. Por ejemplo, aplicar alquitrán a un techo se considera mantenimiento, mientras que reemplazar un techo completo es depreciación.
¿Cuánto dura?
Las deducciones por depreciación no comienzan cuando se compra la propiedad, sino cuando se utiliza para generar ingresos por alquiler. El IRS se refiere a esto como "poner la propiedad en servicio".
La depreciación continuará hasta que ocurra una de dos cosas:
- Ha deducido la totalidad de su “costo base” en la propiedad. En la mayoría de las circunstancias, su base de costo es la cantidad que pagó para adquirir la propiedad, incluidos los impuestos y cargos pagados en el momento del cierre, así como también cualquier modificación realizada a la propiedad.
- Desactivas la propiedad, lo que significa que ya no la usas para obtener ingresos. Esto podría deberse a que vendió la propiedad o simplemente decidió dejar de alquilarla.
Reglas de depreciación de propiedades de alquiler
Sin embargo, no todos los componentes de la propiedad de alquiler se pueden depreciar.
Por ejemplo, debido a que el valor del terreno o lote no disminuye, no se puede depreciar. Los gastos operativos de rutina, incluidas las tarifas de administración de la propiedad, el mantenimiento de rutina y el impuesto a la propiedad, tampoco se deprecian. En cambio, se deducen de los ingresos brutos de alquiler en el año en que ocurren.
Varias condiciones se mencionan en la Publicación 527 del IRS que deben cumplirse para depreciar la propiedad de alquiler:
- Debe ser el dueño de la propiedad.
- La propiedad debe proporcionar dinero, generalmente a través de los inquilinos.
- La vida útil de la propiedad debe ser determinable, por lo que la tierra no se puede depreciar porque nunca se agota.
- El inmueble debe tener una vida útil de al menos un año.
Debido a que la propiedad se ha mantenido por menos de un año, los inversionistas de bienes raíces que reparan y renuevan no pueden depreciarla. Los mayoristas tampoco pueden reclamar una deducción por depreciación porque en realidad nunca son dueños de los bienes inmuebles que están vendiendo.
Cómo calcular la depreciación de la propiedad de alquiler
Puede calcular la depreciación de la propiedad de alquiler en tres pasos: identificando su base de costos, dividiendo por la vida útil de la propiedad bajo su esquema de depreciación seleccionado y calculando un programa de depreciación.
#1. Establezca su base de costos
Su base de costo (el valor inicial a partir del cual calculará toda la depreciación futura) está determinada por el valor de su propiedad de alquiler más ciertos costos de cierre elegibles.
Si está comprando la propiedad como inversión, lo más probable es que el valor de la propiedad sea el precio de compra. Si la propiedad se está convirtiendo en un alquiler después de haber vivido allí por un tiempo, obtener una tasación profesional de bienes raíces puede ser su mejor oportunidad.
Debido a que el valor de la tierra no se incluye al calcular la base del costo de una propiedad, solo debe considerar el valor de la casa por motivos fiscales.
Lea también: 3 grandes factores a considerar antes de invertir en una propiedad de alquiler
Ciertos costos de cierre elegibles se pueden agregar al valor de la propiedad. Estos son algunos ejemplos:
- Impuestos de propiedad: Si acepta pagar los impuestos inmobiliarios del vendedor, puede incluirlos en su base de costos siempre que no los deduzca como impuestos locales pagados en otro lugar en su declaración de impuestos.
- Tarifas de resumen: Como parte del trabajo de título, se redacta una descripción de la propiedad.
- cargos para la instalación de servicios públicos como gas, electricidad y agua.
- Tarifas por registrar transacciones: Se mantiene un registro de la transacción con las autoridades locales. Esto tiene un costo.
- Impuestos de transferencia: Un impuesto de transferencia a menudo se determina como un porcentaje del precio de venta recibido por los gobiernos locales cuando se transfiere una propiedad.
- Honorarios legales: En algunas áreas, un abogado debe estar presente durante el cierre. Es posible que desee tener un abogado allí incluso si no es necesario.
- Encuestas: Para determinar los límites de propiedad, se puede requerir una encuesta.
- Seguro de título: Si está solicitando una hipoteca, su prestamista le exigirá que compre una cobertura de título de prestamista. La cobertura de título de propietario lo protegerá si alguien descubre un interés válido en su propiedad que no se descubrió antes de que cerrara.
- Cualquier otra deuda que te comprometiste a pagar: Pueden ser intereses reembolsados o comisiones inmobiliarias.
Si paga $6,000 en costos de cierre aceptables y adquiere una propiedad de inversión por $200,000, su base de costo total es de $206,000.
#2. Dividir por la vida útil del inmueble
Para calcular el monto anual de depreciación de una propiedad de alquiler, divida el costo base por la vida útil de la propiedad.
Entonces, tomemos nuestra base de costos existente de $206,000 y dividámosla por la vida útil del GDS de 27.5 años. Resulta ser $7,490.91 cada año, o el 3.6 por ciento del monto del préstamo.
#3. Calcule el programa de depreciación de la propiedad de alquiler
Sería maravilloso si todo fuera tan sencillo como eso. Desafortunadamente, no lo es. La razón de esto es que solo puede reclamar la depreciación durante el primer año que sea propietario de la propiedad mientras esté en servicio. Como resultado, si comienza a alquilar la propiedad en mayo, debe fingir que comenzó a alquilar a mediados de mes.
El IRS proporciona tablas hacia el final de la Publicación 946. Use la segunda tabla en el Apéndice A para averiguar qué tabla le da el porcentaje de depreciación que debe tomar en el primer año. porque estamos empleando GDS en propiedades de alquiler residencial con un supuesto de servicio a mitad de mes a partir de mayo, puede reclamar una depreciación del 2.273 por ciento en el primer año.
Ejemplo de depreciación de propiedad de alquiler residencial
La fórmula para calcular la depreciación de una propiedad de alquiler residencial es simple:
El precio de compra – valor de la tierra = valor de construcción.
Anual permitido depreciación = valor del edificio / 27.5 años
Como ejemplo, considere nuestra casa de alquiler unifamiliar de $150,000. El valor del terreno del lote es de $20,000 y gastamos $5,000 en mejoras de capital en el momento de la adquisición. Entonces, nuestro gasto de depreciación anual sería el siguiente:
Precio de compra de $150,000 – $20,000 en valor de terreno = $130,000 en valor de construcción + $5,000 en renovaciones.
Depreciación anual permitida = $135,000 ($130,000 valor de construcción + $5,000 renovaciones)/ 27.5 años = $4,909 en gastos de depreciación anual.
Cómo la depreciación reduce el ingreso neto imponible de una propiedad de alquiler
Echemos un vistazo rápido a la importante ventaja que los gastos de depreciación ofrecen a los inversores inmobiliarios. La depreciación es una deducción no monetaria basada en el supuesto de que una residencia se desgasta o se deprecia durante un período de 27.5 años.
Si nuestra renta unifamiliar genera una renta bruta anual de $18,000 y nuestros gastos operativos totales, que incluyen cosas como la administración de la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones de rutina, el gasto por intereses y el impuesto a la propiedad, representan el 50 % de nuestro ingreso bruto, nuestro ingreso neto anual es $9,000. Sin embargo, debido al beneficio de depreciación, nuestra renta imponible es menos de la mitad de eso:
Antes de la depreciación, $18,000 de ingreso anual total – $9,000 de gastos operativos = $9,000
$9,000 – $4,909 en gastos de depreciación que no son en efectivo = $4,091 en ingresos imponibles.
Entonces, en este caso, aunque todavía tenemos $9,000 en ganancias en efectivo, solo tenemos que pagar impuestos sobre menos de la mitad del efectivo real que obtuvimos. Si se encuentra en la categoría impositiva del 32 por ciento, es probable que haya ahorrado $1,571 en impuestos federales debido al gasto de depreciación de su propiedad de alquiler unifamiliar.
¿Qué es la depreciación anual parcial de una propiedad de alquiler?
Usamos un año completo de depreciación en el ejemplo anterior. Pero, ¿qué sucede si compra su propiedad de alquiler a mediados de año? Afortunadamente, no se requieren conjeturas porque el IRS ya ha proporcionado una respuesta.
El cuadro del IRS a continuación compara el mes en que la propiedad se puso en funcionamiento con el porcentaje del costo que se puede depreciar:
| Mes de puesta en servicio | Porcentaje de depreciación de base de costo |
| Enero | 3.485% |
| Febrero | 3.182% |
| Marzo | 2.879% |
| Abril | 2.576% |
| De Mayo | 2.273% |
| Junio | 1.970% |
| Julio | 1.667% |
| Agosto | 1.364% |
| Septiembre | 1.061% |
| Octubre | 0.758% |
| Noviembre | 0.455% |
| Diciembre | 0.152% |
¿Cuál es la duración de la depreciación?
La depreciación no dura indefinidamente. La depreciación puede terminar de dos maneras para el dueño actual de la propiedad:
- Después de 27.5 años, se ha sustraído toda la base de costos.
- La propiedad se pone fuera de servicio vendiéndola o dejando de generar dinero.
El reloj de depreciación se 'reinicia' cuando una propiedad cambia de manos. Por lo tanto, incluso si ha tenido una propiedad durante cinco años y ha consumido alrededor del 18 % de la depreciación total, un nuevo propietario puede reiniciar el ciclo de depreciación de 27.5 años.
Una de las numerosas razones por las que las operaciones con impuestos diferidos 1031 son tan populares entre los inversores inmobiliarios es esta. Además de posponer los impuestos sobre las ganancias de capital, puede invertir en una propiedad de segunda mano que tiene varios años y aun así deducir el 100 % del gasto de depreciación para reducir los ingresos netos imponibles.
Cómo reclamar la depreciación cuando vende una propiedad de alquiler
Restablecer el reloj de depreciación es conveniente para los compradores, pero ¿qué sucede con la depreciación que ha gastado y de la que se ha beneficiado como vendedor?
El IRS 'recupera' su depreciación cuando vende su propiedad. Cada año que realiza un gasto de depreciación, su base de costos disminuye y su ganancia de capital potencial cuando vende aumenta.
Por ejemplo, después de cinco años, el costo base de nuestra casa de $120,000 24,545 (excluyendo el valor del terreno) se reduce en $4,909 5 ($95,455 de gastos de depreciación anual x 24,545 años) para un costo base actual de $XNUMX XNUMX. En efecto, los $XNUMX en gastos de depreciación que usó para reducir su ingreso sujeto a impuestos durante los cinco años anteriores ahora están sujetos al impuesto a las ganancias de capital.
Sin embargo, al usar un intercambio de impuestos diferidos 1031 para vender una propiedad de inversión y adquirir otra, puede posponer el pago de impuestos sobre la depreciación y las ganancias de capital.
¿Cuál es la duración de la depreciación?
El período de recuperación es el período de tiempo en el que los propietarios pueden deducir la depreciación. La base de costos, incluidas las revisiones, se agota al final del período de recuperación. Sin embargo, tenga en cuenta que los propietarios que invierten en mejoras continuas tienen la capacidad de cambiar su base de costos con el tiempo.
¿Qué sucede si no cancelo la depreciación de una propiedad de alquiler?
Puede ser sencillo para un inversor inmobiliario novato olvidarse de esta exención fiscal, especialmente si prepara sus propias declaraciones. Afortunadamente, puede reclamar su beneficio de depreciación en su declaración de impuestos más reciente después del hecho.
Preguntas frecuentes sobre la depreciación de la propiedad de alquiler
¿Cómo se calcula la depreciación en la propiedad de alquiler?
Para calcular la depreciación de la propiedad de alquiler, primero debe determinar la base del costo, que es el valor de la propiedad menos el terreno más los costos de cierre calificados. De acuerdo al método de depreciación utilizado, esta se desglosa por la vida útil del inmueble.
¿Debo depreciar mi propiedad de alquiler?
En resumen, no está obligado por ley a depreciar la propiedad de alquiler. Elegir no depreciar la propiedad de alquiler, por otro lado, es un gran error financiero. Es lo mismo que tirar un porcentaje de los ingresos de su propiedad de alquiler.
¿Qué sucede si olvida tomar la depreciación?
Si no logra depreciar un activo, el IRS considera que se trata del uso de un método de contabilidad inadecuado, que solo puede abordarse mediante la presentación del Formulario 3115.
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