Las transacciones de bienes raíces se dividen en dos categorías: en condiciones de plena competencia y sin condiciones de plena competencia. Una transacción de plena competencia es un contrato entre dos partes que no se conocen. Mientras que una transacción de bienes raíces sin condiciones de plena competencia se produce cuando el comprador y el vendedor tienen una relación personal, por ejemplo; un trato entre amigos, familiares o compañeros de trabajo. Este artículo lo guiará sobre cómo funcionan las transacciones sin condiciones de plena competencia y las consecuencias fiscales asociadas con ellas.
¿Qué es una transacción de bienes raíces sin condiciones de plena competencia?
Una transacción de bienes raíces sin condiciones de plena competencia ocurre cuando el comprador y el vendedor tienen una relación anterior; como el matrimonio, la relación familiar, la amistad, la sociedad comercial o el empleo. Cuando existe tal relación, existe una posibilidad significativa de que una de las partes influya en la otra de alguna manera o que ambas partes actúen juntas para tratar de defraudar el valor justo de mercado de la casa. Veamos este ejemplo de una transacción sin condiciones de plena competencia denominada “fraude hipotecario”. Una ridícula transacción sin condiciones de plena competencia.
Supongamos que Peter quiere comprar una casa. Conoce a su primo Jack, quien le prometió venderle su casa a un precio más bajo de $ 200,000 a cambio de $ 200,000 en efectivo. Mientras que la casa apenas vale $ 150,000 en realidad. Peter, que sabe que Jack confía en ellos, intenta explotar la relación de su primo para aumentar el precio de compra de la casa y obtener dinero adicional. Este tipo de acción se denomina fraude hipotecario.
¿Qué se considera una transacción de plena competencia?
Una “transacción de plena competencia” en bienes raíces es aquella en la que el comprador y el vendedor no están relacionados entre sí de ninguna manera. Cada parte es libre de perseguir sus mejores intereses en una transacción de esta naturaleza, y no hay coerción ni manipulación de ningún tipo.
¿Cuál es la diferencia entre una transacción de plena competencia y la de no plena competencia?
Ejemplo de transacción sin condiciones de plena competencia
Considere el siguiente escenario: una madre quiere vender su automóvil a su hijo. Ella puede decidir darle a su hijo un descuento en el auto. Aunque podría obtener un mejor precio si se lo vendiera a un tercero. La transacción no es en condiciones de plena competencia en este caso porque el comprador y el vendedor ya están relacionados como miembros de la familia.
Aunque este ejemplo de transacción sin condiciones de plena competencia es inofensivo, otros ejemplos podrían ser más. Con base en lo que dijimos antes, la madre puede pedirle a su hijo que pague $800,000 por su auto de $500,000. El niño puede pagar de más porque cree en el consejo de la madre. En este punto, la madre ha cometido un fraude hipotecario que conlleva duras consecuencias, incluida la cárcel. Además de aprovecharse de su hijo. Una transacción de plena competencia expone a cualquiera de las partes y al prestamista al riesgo. Dado que los términos y el precio de la transacción pueden estar sesgados a favor de un lado o del otro en lugar de una venta objetiva entre ambas partes.
Otro ejemplo de una transacción sin condiciones de plena competencia es este. Si un fundador de una empresa que cotiza en bolsa participa en el favoritismo al asignar a un miembro de su familia a un puesto importante dentro de la empresa; a pesar de que había otros candidatos más calificados disponibles. Los accionistas de la empresa pueden sufrir como resultado.
¿Es ilegal la transacción sin condiciones de plena competencia?
Las transacciones que no son de plena competencia son legales, pero debido a la posibilidad de fraude, están sujetas a un mayor escrutinio que las transacciones de plena competencia. Al intentar obtener una hipoteca para una casa, hay reglas adicionales del gobierno y de los prestamistas privados a seguir. Hay algunas cosas que los prestamistas quieren evitar en las transacciones familiares, y algunas de ellas son para su beneficio.
Porque las transacciones de familiares o amigos pueden contaminarse fácilmente; los prestamistas quieren asegurarse de que tanto el comprador como el vendedor actúen en su propio interés. Aceptar un precio cercano al valor de mercado y no cometer fraude hipotecario; tales como tergiversación, testaferros, precios inflados, etc.
Con una transacción de plena competencia, corre el riesgo de encontrar más dificultades para obtener un préstamo debido a las limitaciones adicionales. Sin embargo, puede estar sujeto a impuestos adicionales porque el IRS vigilará de cerca para garantizar que se pague un valor de mercado justo, así como un monto de interés, por la vivienda. Si compra una casa por un precio más bajo y luego la vende dentro de unos años, también puede estar sujeto a impuestos sobre las ganancias de capital.
¿Debería comprar una casa a distancia?
Existen numerosas ventajas en la compra de una propiedad de un amigo o pariente, pero a veces puede ser complicado combinar la venta de viviendas y la familia.
#1. Restricciones adicionales
Con una transacción que no sea de plena competencia, corre el riesgo de encontrar más dificultades para obtener un préstamo debido a las restricciones adicionales. Es posible que esté expuesto a impuestos adicionales porque el IRS tendrá en cuenta el valor justo de mercado y la cantidad de interés que recibe de su casa. Si compra una casa por un precio más bajo y luego la vende dentro de unos años, también puede estar sujeto a impuestos sobre las ganancias de capital.
#2. Choque de relaciones
Otros miembros de la familia o conocidos que no están directamente en la transacción pueden sentir envidia del escenario en algunos casos. Por ejemplo, si adquiere una casa que ha estado en la familia durante décadas. Si bien esto no tiene un efecto directo en la transacción, puede causar algunos conflictos en sus relaciones. Por lo tanto, cuando compre una casa de un familiar o amigo, sea cauteloso y consciente de la percepción general.
#3. Cambio financiero
El segundo obstáculo potencial es un cambio repentino en el estado financiero del vendedor. Esto puede llevarlos a pedirle dinero adicional en la adquisición; especialmente si proporcionaron financiamiento respaldado por el vendedor en lugar de un prestamista hipotecario.
#4. Don de la equidad
Una donación de capital permite a los propietarios vender sus casas por menos del valor de mercado. Esto normalmente facilita las transferencias de propiedad entre padres e hijos. La equidad es la diferencia entre el precio de venta y el valor justo de mercado. Al documentar el regalo de la equidad, la equidad funciona como un pago inicial para el comprador. Esto hace que sea más fácil obtener una hipoteca para cubrir el resto del costo.
Consecuencias fiscales de las transacciones sin condiciones de plena competencia
La existencia de una transacción sin condiciones de plena competencia a veces puede tener consecuencias fiscales significativas para ambas partes. Cuando no haya contraprestación adecuada para una transmisión de propiedad. El principio de no competencia podría afectar el resultado fiscal de la transacción.
A pesar de participar en una transacción sin condiciones de plena competencia; las partes pueden enfrentar consecuencias fiscales sustanciales si la venta no se realiza en valor justo de mercado.
Por ejemplo, si un vendedor registra una transacción a un precio superior al valor justo de mercado para capitalizar las ganancias. O si documenta una compra a un precio inferior al valor justo de mercado (para evitar potencialmente la doble imposición), ambas partes pueden estar sujetas a doble imposición.
Como resultado, la Internal Revenue Service examina de cerca las transacciones que pueden caer en esta categoría. Esto es para asegurar que la propiedad rima con los estándares del mercado.
En la medida en que la transacción pueda incluir una donación de capital, el comprador aún debe declarar el valor justo de mercado como precio de venta y pagar impuestos sobre ese monto. La razón es que el regalo cuenta contra ese valor. Sobre esa base, el capital dado puede estar sujeto a impuestos según las leyes federales de impuestos sobre donaciones.
¿Cuál es la diferencia entre la longitud del brazo y la longitud del brazo?
En las transacciones de plena competencia, el comprador y el vendedor no intentan influirse mutuamente de ninguna manera. Sin embargo, en una transacción de brazo a brazo, también llamada transacción de brazo a brazo, los compradores y vendedores ya se conocen, ya sea personalmente o a través de negocios.
Situaciones comunes que no son de plena competencia
Si bien las transacciones que no son de plena competencia se encuentran con frecuencia dentro de las ventas de propiedades familiares, esta categoría abarca cualquier tipo de relación íntima, desde amigos hasta propietarios, compañeros de trabajo y otros.
A continuación se presentan escenarios comunes en los que se producen transacciones de brazo de no longitud:
#1. Venta a Corto Plazo.
Una venta corta ocurre cuando el dueño de una propiedad obtiene el consentimiento de su prestamista para vender su propiedad por menos de la deuda restante de su hipoteca; que tiene un impacto financiero negativo en el prestamista. Debido a que el prestamista está dispuesto a perder dinero en este tipo de transacción, solo lo hará si puede confirmar que se trata de una transacción típica sin condiciones de plena competencia.
#2. Doble Cierre.
Un cierre doble ocurre cuando dos transacciones ocurren consecutivamente. Esto sucede cuando la primera transacción es mucho menor que el valor de la segunda transacción que ocurre inmediatamente después. La primera transacción no será de plena competencia ya que no refleja el valor justo de mercado.
#3. Alquiler con opción a compra.
Como parte de un contrato de alquiler con opción a compra con un inquilino leal, el propietario puede fijar el precio de una propiedad por debajo de su valor justo de mercado. Si este es el caso, es posible que ambas partes deban acordar una donación de capital sobre la transacción sin condiciones de plena competencia para evitar futuras consecuencias fiscales.
#4. Valor manipulado
Un comprador y un vendedor pueden acordar fijar un precio de una casa mucho más alto que el valor real de mercado para manipular el valor de reventa futuro de la propiedad. Sin embargo, debido a que los bienes inmuebles se evalúan según el valor justo de mercado, esta venta generará problemas impositivos para ambas partes.
Conclusión
Una transacción sin condiciones de plena competencia se produce cuando el comprador y el vendedor ya tienen una relación personal o profesional. Mientras que la longitud del brazo no tiene ninguna relación personal. Ambos son legales, pero la mayoría de los prestamistas y corredores favorecen las transacciones en condiciones de plena competencia, ya que son más sencillas y más beneficiosas para las partes interesadas.
Es importante distinguir entre los dos al cerrar un trato para evitar consecuencias de transacciones fiscales que no sean de plena competencia si tergiversan su situación. En general, las autoridades pertinentes y los prestamistas garantizan transacciones justas, independientemente de la relación comprador-vendedor.
Preguntas frecuentes sobre transacciones sin condiciones de plena competencia
¿Qué es una hipoteca sin condiciones de plena competencia?
Una hipoteca sin condiciones de plena competencia es un préstamo en el que los fondos de un plan autodirigido elegible se prestan a uno mismo o como coprestatario a un cónyuge, hijo u otra persona relacionada por sangre, matrimonio u otra conexión.
¿Qué son los ingresos que no son de plena competencia?
Los ingresos que no son de plena competencia son el monto de los ingresos que no son de plena competencia, incluido el monto total, no simplemente la parte que excede el monto que se habría obtenido si las partes estuvieran negociando en condiciones de plena competencia.
¿Puedo comprar una casa en conjunto con mi hijo?
Sí. Muchos prestamistas están felices de aprobar las hipotecas conjuntas de los miembros de la familia. Muchos padres solicitarán una hipoteca junto con sus hijos para ayudarlos a ascender en la escalera de la propiedad.
¿La FHA permite la donación de capital?
La FHA permite donaciones de capital siempre y cuando la residencia se venda de un miembro de la familia a otro. Debido a que los préstamos VA y USDA no necesitan un pago inicial, las donaciones de capital son poco comunes.
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