Con tanto alboroto en torno a cuál es la mejor opción entre una escritura de fideicomiso y una hipoteca, esta publicación es oportuna. Estaría de acuerdo conmigo en que tomar decisiones, en general, suele ser un gran problema, especialmente cuando no tiene idea de en qué se está metiendo. Sin embargo, se vuelve más fácil cuando los hechos se exponen claramente ante usted y usted sabe lo que quiere. En otras palabras, una coincidencia clara entre los dos (hipoteca versus escritura de fideicomiso) es el primer paso para hacer que esa elección sea menos frustrante. Pero en la misma línea, también tendremos que analizar qué significa realmente el término “escritura de fideicomiso”, las mejores prácticas en California y una muestra del formulario.
¿Qué es una escritura de fideicomiso?
Una escritura de fideicomiso es un documento legal que sirve como contrato entre usted, el comprador de vivienda y su prestamista. En términos claros, indica que debe pagar el préstamo, lo que incluye a un tercero conocido como fideicomisario, que tendrá los derechos legales sobre la propiedad hasta que usted lo haga.
Básicamente, ayuda a garantizar un préstamo ya que está registrado en documentos públicos. Como resultado, los prestatarios están obligados a firmar una escritura de fideicomiso cuando un estado la necesita para obtener un préstamo hipotecario tanto como lo harían para una hipoteca en otro estado.
Partes de la escritura de fideicomiso
Una escritura de fideicomiso consta de tres partes, a diferencia de una hipoteca inmobiliaria, que solo tiene dos partes: el acreedor y el prestamista. Pero tomemos un descanso considerando el hecho de que vamos a echar un vistazo más amplio a Hipoteca vs Escritura de fideicomiso más adelante en esta publicación.
Entonces, básicamente, la lista a continuación son partes que componen una escritura de fideicomiso:
- El prestatario, también conocido como fideicomitente (la persona que compra la casa u otro bien inmueble).
- El prestamista, que es la persona o individuo que aporta los fondos para la compra se conoce como el prestamista.
- el síndico, que es una entidad de terceros que tiene derechos legítimos sobre bienes inmuebles. Dado que los fideicomisarios no representan ni al vendedor ni al comprador en un negocio de bienes raíces, a menudo son neutrales. Por lo general, el fideicomisario es un organismo legal distinto, como una corporación de títulos.
- Un Garante es una cuarta persona que puede unirse a la ecuación en una escritura de fideicomiso. Es alguien que firma junto al fideicomitente. Esto también le da al síndico alguna otra forma de recuperar los fondos si el acreedor no cumple con sus responsabilidades.
¿Cómo funciona una escritura de fideicomiso?
En una venta de bienes raíces, como la compra de una casa, un prestamista le da dinero al prestatario a cambio de uno o más pagarés. (una nota legal que promete pagar un préstamo) adjunto a una escritura de fideicomiso. Este acuerdo otorga a un fideicomisario independiente, como una compañía de títulos, una compañía de depósito en garantía o un banco, el título legal sobre la propiedad inmueble, que cuenta como garantía para los pagarés. Sin embargo, el acreedor retiene la igualdad de título, el derecho a obtener la propiedad exclusiva, así como el uso total y la responsabilidad de la tierra o la propiedad.
Este estado de cosas persiste durante el ciclo de vencimiento del préstamo. Si el fideicomitente (prestatario) no cumple con sus compromisos bajo el contrato de arrendamiento, el fideicomisario se reserva el derecho de vender la propiedad. Por otro lado, si se cumplen los términos del préstamo y el comprador cumple con sus obligaciones, el fideicomisario transfiere/devuelve la custodia de la propiedad al comprador, quien ahora tiene el título completo de la propiedad.
Componentes de una escritura de fideicomiso
En su mayor parte, la mayoría de los componentes en una escritura de fideicomiso son los mismos que en un contrato de arrendamiento. Estos incluyen básicamente lo siguiente:
- El monto inicial del préstamo
- Una descripción legal de la propiedad que sirve como protección o garantía para un préstamo.
- Nombres de las tres partes.
- Las fechas de origen y vencimiento del préstamo.
- Los términos y condiciones de la hipoteca
- Cargos por pagos atrasados
- Acciones y procesos legales en caso de incumplimiento default
- Cláusulas de enajenación y aceleración (esto es cuando el tribunal declara moroso a un propietario o cuando vende la vivienda)
- Disposiciones como tarifas de prepago o los términos de una hipoteca de tasa ajustable para los Riders, si corresponde.
PS: Si el acreedor no paga de acuerdo con los términos del pagaré, el síndico puede presentar una notificación de incumplimiento. El síndico también puede nombrar un nuevo síndico para supervisar el proceso de la hipoteca. En la mayoría de los casos, esto se hace mediante la presentación de una Sustitución de Síndico formal.
Hipoteca vs escritura de fideicomiso
Una escritura de fideicomiso es a menudo una alternativa para las hipotecas en algunas jurisdicciones. Básicamente, una póliza hipotecaria establece un gravamen sobre bienes inmuebles, cubriendo al propietario en caso de que el acreedor no cumpla con sus obligaciones. Pero mientras tanto una escritura de fideicomiso como una hipoteca otorgan al prestamista un derecho de garantía sobre el terreno, a diferencia de una hipoteca típica, el prestamista no posee el derecho de garantía. Otras diferencias y similitudes importantes entre la hipoteca y la escritura de fideicomiso (hipoteca versus escritura de fideicomiso) incluyen las siguientes;
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- El acreedor y el vendedor son las únicas partes en un acuerdo hipotecario. Por otro lado, las escrituras de fideicomiso se componen de una parte adicional (fideicomisario). El fideicomisario tercero retiene el título equitativo de los bienes inmuebles en poder de una escritura de fideicomiso.
- El prestamista conserva un pagaré hasta que la deuda se devuelve en su totalidad y, a diferencia de una escritura de fideicomiso, generalmente no se registra en el registrador del condado o registrador de títulos (también conocido como secretario del condado, registro de escrituras o registro de tierras). registro).
- Tanto las escrituras de fideicomiso como las hipotecas son vitales para crear gravámenes sobre bienes inmuebles y préstamos privados en el banco.
- Una escritura de fideicomiso no es lo mismo que un préstamo a pesar de que se clasifica como tal.
- El hecho de que tenga una escritura de fideicomiso o una hipoteca determina el tipo de ejecución hipotecaria que enfrentará. Casi siempre enfrentará una ejecución hipotecaria no judicial si tiene una escritura de fideicomiso. Su prestamista tendrá que pasar por los tribunales si tiene una hipoteca.
- Si tiene una deuda hipotecaria, su prestamista deberá solicitar una ejecución hipotecaria judicial para recuperar su propiedad. Esto significa que ejecutar una hipoteca toma mucho más tiempo y cuesta mucho más dinero. Como resultado, si su estado lo permite, muchos prestamistas hipotecarios emplearán una escritura de fideicomiso en lugar de una hipoteca, así como ejecuciones hipotecarias no judiciales. Su prestamista casi siempre gastará menos tiempo y dinero recuperando su propiedad en esta situación.
pagarés
Los pagarés son un componente vital de las escrituras de fideicomiso. La pieza subyacente sirve básicamente como garantía de las sumas que el prestamista otorga para financiar las transacciones inmobiliarias. Los elementos principales de un pagaré son;
- la tasa de interés,
- términos de pago
- la obligación del comprador de pagar el préstamo
- el saldo del préstamo más los intereses
Analizando cuidadosamente lo anterior, es seguro decir que los pagarés constituyen al menos el 50-60% de los componentes de una escritura de fideicomiso. Además, cuando se salda la deuda, se firma el pagaré”pagado” y devuelto al acreedor junto con una escritura de reconcesión registrada. Durante la duración del préstamo, el pagaré es retenido por el emisor. Hasta que se pague el préstamo, el acreedor solo tiene una copia.
Similitudes
Las siguientes son algunas de las similitudes entre una escritura de fideicomiso y una hipoteca:
Ambas opciones le permiten a su prestamista reclamar su casa a través de una ejecución hipotecaria. Tanto las escrituras de fideicomiso como las hipotecas tienen la misma función esencial. Ambos son acuerdos que dicen que su prestamista puede ejecutar la hipoteca de su casa si no cumple con los términos de su préstamo. Aunque el tipo de ejecución hipotecaria varía, el procedimiento sigue siendo el mismo.
Ambos se rigen por la legislación estatal. Las leyes estatales se aplican tanto a las escrituras de fideicomiso como a las hipotecas. Esto implica que el tipo de contrato que debe usar su prestamista está determinado por los requisitos legales de su estado. Solo se permite una hipoteca en algunos estados. Los prestamistas solo pueden usar una escritura de fideicomiso en algunos casos. Solo unos pocos estados (Alabama y Michigan, por ejemplo) permiten ambos. Si su estado permite ambos tipos de contratos, su prestamista decidirá cuál obtiene.
Los beneficios y desventajas de invertir en escrituras fiduciarias
Los inversores que buscan altos rendimientos a menudo recurren al mercado inmobiliario, que estaría incompleto sin una escritura de fideicomiso. El inversionista/prestamista de la escritura de fideicomiso presta dinero a un desarrollador que trabaja en un proyecto de bienes raíces a través de este documento. Esto implica que el nombre del inversionista deberá aparecer en la escritura de fideicomiso. Al final del trato, el prestamista gana intereses sobre su préstamo y recibe la devolución total de su capital.
Pero luego se enfrenta a la pregunta: ¿Quiénes son exactamente las personas involucradas en tratos como este? Definitivamente no los bancos. Los bancos no pueden prestar para este tipo de desarrollos. Por otro lado, los prestamistas cautelosos pueden actuar con demasiada lentitud, especialmente en el caso de los desarrolladores que tienen un plazo ajustado.
Esto a menudo los deja en un aprieto. Como resultado, entran en juego los inversores en escrituras fiduciarias. El objetivo es obtener una alta tasa de rendimiento de sus inversiones. Literalmente se benefician de la diversificación en una nueva clase de activos sin necesidad de ser especialistas en desarrollo o gestión de bienes raíces: esta es una inversión pasiva.
Sin embargo, invertir en escrituras fiduciarias conlleva ciertos riesgos e inconvenientes.
- Las acciones inmobiliarias, a diferencia de los bonos, no son líquidas, lo que significa que los inversores no pueden recuperar su capital de forma inmediata.
- Además, los prestatarios solo deben esperar que la deuda genere intereses; cualquier revalorización adicional del capital es imposible.
- Las partes inversionistas podrían aprovechar cualquier falla legal en la escritura del fideicomiso, lo que resultaría en costosos enredos legales que podrían poner en peligro la inversión.
- El inversionista promedio con poca experiencia puede tener problemas. Esto se debe a que encontrar desarrolladores, proyectos y corredores confiables y de buena reputación requiere un conocimiento profundo.
Un ejemplo de escritura de fideicomiso en el mundo real (formulario en California)
El siguiente ejemplo muestra una forma abreviada de un contrato de escritura de fideicomiso que se usa en California para la mayoría de los prestamistas. También muestra sus condiciones. Básicamente, el formulario comienza con un glosario de palabras y espacios en blanco para que el prestatario, el prestamista y el fideicomisario completen su información. También se requiere la cantidad prestada, así como la dirección de la propiedad.
Siguiendo esta cláusula, el contrato especifica la transición de los derechos de propiedad y pactos uniformes, que incluyen:
- Información sobre cómo pagar el principal y los intereses
- Fondos retenidos en depósito
- Embargos (reclamaciones legales sobre la propiedad).
- Detalles del seguro y mantenimiento de la estructura.
- Ocupación estructurada: requiere que el arrendador se mude dentro de los 60 días posteriores a la recepción del préstamo.
- Pactos no uniformes, que declaran incumplimiento o violación de cualquiera de las cláusulas del arreglo. Además, establece que el préstamo en cuestión no es un préstamo con garantía hipotecaria, es decir, uno del cual el prestatario recibiría efectivo, sino uno para la compra de la casa.
La escritura de fideicomiso concluye con un espacio para la firma del acreedor, quien debe firmar en presencia de un notario y dos testigos.
¿Qué es una escritura de fideicomiso?
Una escritura de fideicomiso es una transacción de bienes raíces garantizada que se usa en algunos estados en lugar de hipotecas. En la mayoría de los estados, el prestatario otorga al fideicomisario el título legal de la propiedad, que él o ella mantiene en fideicomiso para el uso y beneficio del prestatario.
¿Cómo funciona una escritura de fideicomiso?
Una escritura de fideicomiso es un acuerdo entre un prestamista y un prestatario para transferir la propiedad de la propiedad a un tercero neutral que actuará como fideicomisario. Hasta que el prestatario pague el préstamo, la propiedad está en manos del fideicomisario. El título legal de la propiedad, por otro lado, está en manos del fideicomisario.
¿Cuál es el propósito de una escritura de fideicomiso?
En las transacciones de bienes raíces financiadas, las escrituras de fideicomiso otorgan a un tercero, como un banco, un negocio de depósito en garantía o una compañía de títulos, la propiedad legal de una propiedad hasta que el prestatario le pague al prestamista. Invertir en escrituras de fideicomiso puede generar un flujo constante de ingresos.
¿Cuál es la diferencia entre escritura de fideicomiso y escritura?
Tanto una escritura de garantía como una escritura de fideicomiso se pueden usar para cambiar quién es dueño de una propiedad. Pero quién está protegido es diferente entre estos dos contratos. Como ya sabe, una escritura de fideicomiso protege a la persona que recibe el dinero (prestamista). Por otro lado, una escritura de garantía ayuda a proteger al dueño de la propiedad.
¿Es la escritura de fideicomiso legalmente vinculante?
Sí, los propietarios están legalmente obligados por ella. Sin embargo, al dividir los activos financieros en los procedimientos de divorcio, un Tribunal de Familia puede pasar por alto esto. Una Declaración de Fideicomiso protege a los propietarios porque es un documento legalmente vinculante. Esto es especialmente reconfortante si surge una situación entre propietarios que se han divorciado.
Conclusión
Para los inversores inmobiliarios que no quieren participar activamente, la inversión en escritura fiduciaria es una opción viable. Espero que esta publicación haya podido darte una idea sobre las escrituras de fideicomiso en general con referencia a los formularios en California. Puede comunicarse en la sección de comentarios si tiene preguntas sobre cómo hacer esto.
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