Cualquier tipo de propiedad, ya sea comercial o residencial, puede ser una excelente inversión. Los activos comerciales a menudo brindan más beneficios financieros por su dinero que las propiedades residenciales, como pisos de alquiler o casas unifamiliares, pero también hay más peligros.
Comprender todos los pros y los contras de invertir en bienes raíces comerciales es fundamental para tomar la mejor decisión de inversión para usted.
Bienes Raíces Comerciales: Definición
Los bienes raíces comerciales se refieren a clases de activos que no son residencias unifamiliares. Pueden ser multifamiliares (cuatro o más viviendas conectadas), espacios comerciales u oficinas, propiedades industriales o de fábrica, o una combinación de estos. Cualquier tipo de propiedad, ya sea comercial o residencial, puede ser una buena inversión. Las propiedades comerciales generalmente brindan una mayor recompensa financiera por su dinero que las propiedades residenciales, como apartamentos de alquiler o casas unifamiliares, pero también puede haber más riesgos.
Comprender todas las ventajas y desventajas de invertir en propiedades comerciales es fundamental para que pueda tomar la mejor decisión de inversión para usted. o incluso suelo edificable
Debido a que las propiedades comerciales son de mayor escala, te permiten construir tu portafolio más rápido que comprar casas individuales. Naturalmente, cualquier inversión inmobiliaria tiene la clara ventaja de permitirle apalancar o hipotecar su inversión.
Tipos de bienes raíces comerciales
Repasaremos los ocho tipos diferentes de bienes raíces comerciales a continuación, observando cada uno de los siguientes:
- Multifamiliar
- Oficina
- Industrial
- Mercado
- Hoteles / Hospitalidad
- Uso mixto
- CARGA TERRESTRE
- Proposito especial
Veremos varios tipos de edificios, tipos de propiedades y tipos de uso del suelo, así como algunos ejemplos de cada clase de activos a lo largo de la carretera.
#1. Multifamiliar
Las propiedades multifamiliares sirven como puente entre los bienes raíces residenciales y comerciales.
Si bien se pueden usar principalmente como residencia, el propósito general del tipo de propiedad es para inversión (ocupada por el propietario o no).
La clase de activos multifamiliares incluye todo, desde un dúplex hasta un edificio de apartamentos de varios cientos de unidades.
Dúplex/Tríplex/Cuádruplex
Los dúplex son propiedades de alquiler de dos unidades, los tríplex son edificios de tres unidades y los cuádruplex son propiedades de cuatro unidades. Es bastante sencillo.
Los tipos de propiedad con el sufijo "plex" se encuentran en casi todos los mercados, aunque son más adecuados para los inversores primerizos y aquellos que buscan sacar provecho de su propia casa (alquilando otras unidades).
Los edificios de apartamentos, por otro lado, a menudo se clasifican como de altura baja, media o alta según la cantidad de pisos que tienen.
Apartamentos Jardín
Los departamentos suburbanos con jardín aparecieron por primera vez en las décadas de 1960 y 1970, cuando los jóvenes se mudaron de las ciudades a los suburbios.
Los apartamentos con jardín suelen tener de 3 a 4 pisos de altura, con 50 a 400 unidades, sin ascensores y estacionamiento en la superficie. Es esencialmente un grupo de edificios de apartamentos de poca altura en un terreno, algunos de los cuales pueden compartir un patio u otra área de terreno.
Apartamentos de mediana altura
Estos complejos suelen tener de 5 a 12 pisos de altura, con 30 a 110 unidades con servicio de ascensor. Estos son frecuentemente sitios de relleno urbano incorporados.
Apartamentos de gran altura
Los apartamentos de gran altura suelen estar ubicados en mercados más grandes, cuentan con más de 100 unidades y se administran profesionalmente.
El número de pisos es menos específico para edificios de gran altura, sin embargo, una vez que supere los 10-12 pisos, la mayoría de los mercados considerarán que el edificio es un edificio de gran altura.
Un rascacielos es un edificio de gran altura que tiene más de 40 pisos y alcanza cierta altura.
#2. Oficina
Los edificios de oficinas, al igual que las propiedades multifamiliares, se clasifican como de altura baja, media o alta según su tamaño.
Edificios de oficinas clase A, B y C
Los edificios de oficinas generalmente se clasifican como Clase A, Clase B o Clase C.
Todas estas clasificaciones son relativas y están fuertemente influenciadas por contextos, como la ubicación del edificio y la salud del mercado que lo rodea.
la clase a Los edificios son lo mejor de lo mejor en términos de construcción y ubicación.
clase B las propiedades pueden tener una construcción de alta calidad pero están en una ubicación menos deseable.
Clase C las propiedades pueden estar en ruinas y en una ubicación desfavorable.
Distrito Central de Negocios (CBD)
Los edificios de oficinas en un distrito central de negocios (CBD) están en el corazón de una ciudad.
Estos edificios incluirían rascacielos en áreas céntricas de ciudades más grandes como Chicago o Nueva York, así como en algunas ciudades medianas como Orlando o Jacksonville.
Edificios de oficinas suburbanos
Este tipo de espacio de oficina suburbano generalmente consta de estructuras de mediana altura que varían en tamaño desde 80,000 a 400,000 pies cuadrados y están ubicadas fuera del centro de la ciudad.
Los parques de oficinas suburbanos, que reúnen varios edificios de mediana altura diferentes en un entorno similar a un campus, también son comunes en las ciudades.
#3. Industrial
El tamaño de las propiedades industriales también puede variar significativamente según sus casos de uso específicos.
Fabricación pesada
Esta categoría de propiedad industrial es realmente una categoría de uso especial en la que se incluirían la mayoría de los grandes fabricantes. Estas propiedades están muy personalizadas con maquinaria para el usuario final y, por lo general, requieren una renovación extensa para reutilizarlas para otro inquilino.
Ensamblaje de luz
Estas estructuras son mucho más simples que las propiedades de fabricación pesada y, por lo general, se pueden reconfigurar fácilmente.
El almacenamiento, el ensamblaje de productos y el espacio de oficinas son aplicaciones comunes.
Almacén flexible
Esta es una propiedad industrial que se puede convertir fácilmente y generalmente incluye una combinación de espacio industrial y de oficinas.
El espacio flexible también se puede considerar de uso mixto, que veremos con más detalle a continuación.
Almacén a granel
Estas propiedades suelen ser muy grandes, que van desde 50,000 a 1,000,000 de pies cuadrados.
Estas propiedades se utilizan con frecuencia para la distribución regional de productos. También requieren un fácil acceso para los camiones que entran y salen de los sistemas de carreteras.
#4. Venta minorista
Franja/Centro comercial
Los strip centers son propiedades comerciales más pequeñas que pueden o no tener inquilinos ancla. Un inquilino ancla es simplemente un inquilino minorista más grande que sirve para atraer clientes a la propiedad.
Los inquilinos principales incluyen Wal-Mart, Publix y Home Depot. Los centros comerciales suelen albergar una combinación de pequeñas tiendas minoristas, como restaurantes chinos, tintorerías, salones de uñas, etc.
Centro comunitario de venta al por menor
Los centros minoristas comunitarios suelen tener un tamaño de 150,000 350,000 a XNUMX XNUMX pies cuadrados.
Están ocupados por una serie de anclas, como supermercados y farmacias. Además, es común encontrar uno o más restaurantes en un centro comercial comunitario.
Centro de poder
Un centro de poder normalmente tiene varias tiendas minoristas en línea más pequeñas, pero se distingue por la presencia de algunos minoristas importantes, como Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy, etc.
Cada gran minorista suele ocupar entre 30,000 200,000 y XNUMX XNUMX pies cuadrados, y estos centros minoristas suelen contener varias parcelas exteriores.
Centro comercial regional
Los centros comerciales varían en tamaño desde 400,000 2,000,000 a XNUMX XNUMX XNUMX de pies cuadrados y, por lo general, tienen algunos inquilinos ancla, como grandes almacenes o grandes minoristas, como Barnes & Noble o Best Buy.
Parcela
La mayoría de los centros comerciales más grandes tienen una o más parcelas exteriores, que son terrenos reservados para inquilinos específicos, como restaurantes de comida rápida o bancos.
#5. Hoteles
Hoteles de servicio completo
Los hoteles de servicio completo suelen estar ubicados en distritos comerciales centrales o áreas turísticas e incluyen marcas conocidas como Four Seasons, Marriott y Ritz Carlton.
Hoteles con Servicio Limitado
Los hoteles en la categoría de servicio limitado suelen ser propiedades boutique. Estos hoteles suelen ser más pequeños y no ofrecen comodidades como servicio de habitaciones, restaurantes en el lugar o espacio para convenciones.
Hoteles para estadías prolongadas
Estos hoteles tienen habitaciones más grandes, cocinas pequeñas y están destinados a personas que se quedan por una semana o más.
#6. Uso mixto
Las propiedades de uso mixto, si bien son distintas por derecho propio, en realidad pueden ser una combinación de cualquiera de los tipos de propiedad comercial antes mencionados. Las propiedades comerciales/restaurantes con oficinas o residencias en la parte superior son el tipo más común de propiedad de uso mixto, particularmente en las ciudades.
Considere un edificio típico de gran altura en el centro de la ciudad; lo más probable es que el activo sea de uso mixto. Las propiedades de uso mixto suelen ser una combinación de oficinas, residenciales/multifamiliares, minoristas y/o industriales.
# 7. Tierra
Greenfield / Tierra Agrícola
La tierra Greenfield es tierra no desarrollada, como una granja o pastizal. Esta categoría también incluiría varios tipos de tierras agrícolas, como huertos, granjas de animales, ranchos y más.
Tierra de relleno
El terreno de relleno está ubicado en una ciudad que ya se ha desarrollado pero que ahora está vacante. Está asociado únicamente con el desarrollo de bienes raíces en áreas urbanas.
Terreno baldío
Los brownfields son parcelas de tierra que anteriormente se usaban con fines industriales o comerciales, pero que ahora están disponibles para su reutilización.
Estas propiedades generalmente están dañadas ambientalmente o se sospecha que lo están, como resultado de usos comerciales previos.
#8. Proposito especial
Las categorías de bienes raíces anteriores cubren los tipos más comunes de bienes raíces comerciales. Sin embargo, existen muchos otros tipos de bienes inmuebles comerciales que los inversores construyen y poseen.
Aquí es donde entra en juego el concepto de propiedad de “propósito especial”. Es, en esencia, la clasificación miscelánea de la CRE. Los parques de diversiones, las boleras, los estacionamientos, los estadios, los teatros, los zoológicos y muchas otras propiedades de propósito especial son ejemplos.
Términos básicos en bienes raíces comerciales
Si bien hay docenas de palabras exclusivas de la inversión en bienes raíces comerciales, los rendimientos preferenciales y la división de acciones son dos ideas clave que se analizarán a lo largo de este estudio.
Devoluciones preferidas:
Este es un tipo de rendimiento en el que el patrocinador paga al inversor una tasa de rendimiento fija que puede oscilar entre el 5 % y el 10 % o más. Los rendimientos preferenciales generalmente se pagan trimestralmente, pero también se pueden pagar mensual o anualmente.
División de acciones:
Cuando una parte del patrimonio de la propiedad procedente de la apreciación o aumento del valor se divide entre el patrocinador y el inversor en función de un porcentaje acordado, esto se conoce como división de patrimonio.
Inversiones Inmobiliarias Comerciales Pasivas
El inversionista no posee ni administra activamente la propiedad en inversiones inmobiliarias pasivas. La inversión pasiva a menudo produce ingresos en forma de dividendos, rendimiento preferencial, división de acciones o una combinación de los tres.
La siguiente es una descripción básica de las numerosas formas de invertir pasivamente en bienes raíces comerciales. Cada tipo de inversión inmobiliaria comercial pasiva tiene ventajas y desventajas, así que investigue antes de invertir.
Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT)
Los REIT son una de las formas más sencillas de invertir en bienes raíces comerciales. Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) reúne dinero para comprar y administrar varios edificios comerciales de manera efectiva y paga dividendos a los inversores. Los REIT son elegibles para exenciones fiscales especiales si envían el 90% o más de sus ganancias como dividendos a sus accionistas, lo que los convierte en una fuente sólida de ingresos pasivos.
Hay dos tipos de REIT: REIT de capital y REIT hipotecarios. Las acciones de ambos tipos se pueden comprar a través de una cuenta de corretaje (para los REIT públicos) o directamente del REIT (para los privados). La opción más popular son los REIT que cotizan en bolsa, que se pueden comprar por tan solo unos pocos cientos de dólares.
Fondo Inmobiliario Cotizado (ETF)
En lugar de seleccionar y comprar acciones REIT individuales, puede participar en varios REIT a través de un fondo cotizado en bolsa (ETF) de bienes raíces. Un administrador de fondos selecciona una cartera de valores inmobiliarios para invertir. Esto puede comprender varios REIT en varias áreas comerciales.
Los fondos cotizados en bolsa (ETF) de bienes raíces reducen el riesgo al distribuir su inversión entre varias empresas y sectores.
Financiación colectiva
Para los inversionistas aprobados, el crowdfunding CRE es una alternativa de inversión pasiva. Los inversionistas pueden usar plataformas de crowdfunding para conectarse con inversionistas o desarrolladores externos que tienen una oportunidad de inversión que necesita financiamiento. La mayoría de las plataformas de crowdfunding evalúan la inversión y el patrocinador antes de agregarlos a la plataforma, pero debes hacer tu propia investigación sobre la oportunidad y el patrocinador.
Los inversores pueden acceder a las opciones de crowdfunding de CRE por tan solo unos pocos miles de dólares, sin embargo, otros exigen cientos de miles. Si bien los rendimientos suelen ser mejores que los de un REIT o un ETF de bienes raíces, hay menos liquidez y más riesgo con el crowdsourcing. La mayoría de las posibilidades de crowdfunding tienen vencimientos que van de dos a cinco años. Durante ese tiempo, el inversor no puede retirar sus fondos de la transacción.
Participar como socio patrimonial o financiero.
Otra alternativa pasiva es colaborar como socio financiero con un inversor CRE activo. Usted es un socio silencioso y pasivo que contribuye al pago inicial o la compra en efectivo de la propiedad a cambio de un rendimiento preferencial, una participación accionaria o una combinación de ambos. Esto es similar al crowdfunding, excepto que el número de socios es menor y los beneficios son mayores. Pero también hay un riesgo mayor.
Los socios financieros y de capital son populares en la industria de bienes raíces, particularmente en CRE. Estos cambios, sin embargo, no son bien publicitados. La mayoría de las oportunidades de renta variable se descubren a través de contactos establecidos con inversores activos. Es fundamental que lleve a cabo su propia diligencia debida sobre la inversión y el inversor. Están a cargo de la LLC, la propiedad y su dinero, por lo que debe tener fe en sus habilidades para administrar la inversión con éxito.
Inversiones Inmobiliarias Comerciales Activas
Las inversiones inmobiliarias activas son aquellas en las que el inversor gestiona activamente la inversión. Esto a menudo implica poseer una parte de la inversión, así como asumir parte o la totalidad del riesgo y la obligación. Si bien este no es siempre el caso, la inversión activa generalmente supera a la inversión pasiva. Las inversiones activas generan ingresos de dos maneras:
- Ingresos por alquiler y flujo de caja
- La apreciación de la propiedad es el proceso de aumentar el valor de una propiedad.
Cómo comprar y administrar una propiedad de bienes raíces comerciales por su cuenta
Si invierte activamente en bienes raíces comerciales, es responsable de encontrar, financiar, adquirir, administrar y disponer de la propiedad. Si bien puede tener socios financieros, inversionistas, un negocio de administración de terceros o un equipo de personas de su lado, en última instancia, usted es responsable del éxito o fracaso de la inversión.
Los inversionistas CRE más activos se especializan en una industria específica. Pueden comprar exclusivamente residencias multifamiliares o concentrarse en complejos de oficinas. Determine lo siguiente antes de comprar una propiedad comercial:
- El tipo de propiedad inmobiliaria comercial que desea poseer,
- La disponibilidad y demanda de ese tipo de CRE en su mercado inmobiliario, y
- cómo invertir correctamente en esa industria CRE
Aquí le mostramos cómo comenzar a invertir activamente en bienes raíces comerciales.
#1. Evaluar posibles oportunidades de inversión
Una vez que haya decidido un sector y una ubicación, querrá buscar oportunidades de inversión para explorar. Loopnet, Crexi, Craigslist y su propia campaña de correo directo son buenos lugares para buscar propiedades que se ofrecen a la venta a través de un corredor de bienes raíces comerciales.
Si la propiedad está listada con un corredor, el corredor normalmente presentará un memorando de oferta (OM, por sus siglas en inglés) que describa el desempeño actual de la propiedad, así como también su pro forma, o los posibles ingresos que la propiedad puede generar cuando se administre y arriende de manera eficiente. Si bien esta información es útil, es su responsabilidad confirmar las proyecciones y los gastos actuales.
La mayoría de las ofertas se basan en el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad y la tasa de capitalización.
- El ingreso operativo neto (NOI) es el dinero generado por una propiedad después de deducir todos los gastos anuales, excluyendo el pago de la deuda.
- La tasa de capitalización es la valoración de la propiedad basada en su ingreso operativo neto, o NOI. Cuanto mejor sea el rendimiento, mayor será la tasa de capitalización. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, menos trato obtendrá.
#2. Presentar una carta de intención (LOI)
Si la inversión parece ser viable, el siguiente paso es presentar una carta de intención (LOI). Este es un documento de una o dos páginas que resume:
- lo que piensas comprar, y
- los términos de compra, como el precio de compra, el pago inicial, el tiempo de inspección y cualquier otra estipulación o contingencia
Una LOI no es legalmente vinculante, pero continúa el proceso de diligencia debida del comprador y el vendedor en términos temporales. Una vez que el comprador haya completado su diligencia debida, podrá celebrar un contrato formal. Consulte con un abogado antes de firmar cualquier contrato para asegurarse de que contenga todas las disposiciones y condiciones pertinentes y proteja efectivamente a ambas partes.
Una LOI no es legalmente vinculante, pero continúa el proceso de diligencia debida del comprador y el vendedor en términos temporales. Una vez que el comprador haya completado su diligencia debida, podrá celebrar un contrato formal. Consulte con un abogado antes de firmar cualquier contrato para asegurarse de que contenga todas las disposiciones y condiciones pertinentes y proteja efectivamente a ambas partes.
#3. Obtener fondos
Debe organizar los fondos tan pronto como se firme el contrato. Hay una variedad de opciones de préstamos de bienes raíces comerciales disponibles:
- Préstamos convencionales requieren un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra. Hay opciones disponibles tanto a corto como a largo plazo, por lo que puede adquirir dinero con plazos de reembolso que van de dos a treinta años. Hay hipotecas de tasa fija e hipotecas de tasa ajustable; algunos préstamos a corto plazo también implican pagos globales.
- Préstamos del gobierno Los préstamos de Small Business Administration (SBA7a) o Certified Development Company (SBA504) están respaldados por el gobierno y tienen una duración de entre 15 y 25 años. Los préstamos de tasa ajustable y fija se pueden obtener con un pago inicial tan bajo como el 10%.
- Sindicación: Combina fondos de inversionistas para comprar la propiedad en efectivo, pagando un rendimiento preferencial, una participación accionaria o una combinación de ambos.
- Financiamiento del propietario: Cuando el vendedor de una propiedad lleva financiamiento a una tasa y términos definidos, esto se conoce como financiamiento del propietario.
Al aprobar préstamos, la mayoría de los bancos consideran dos factores:
- La relación préstamo-valor (LTV), que es el monto del préstamo en relación con el valor de la propiedad.
- El ingreso anual generado por la propiedad en comparación con el servicio de la deuda anual de la propiedad. Esto se conoce como el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR).
Si bien la propiedad es el factor más importante en el préstamo, los bancos también analizan el plan de negocios, la solvencia, la experiencia y el patrimonio neto del inversionista para determinar si está calificado o no para pagar el préstamo.
No es raro que los préstamos CRE requieran que el inversionista sea un garante personal, asigne una póliza de seguro de vida o use otra propiedad como garantía, como una residencia principal.
#4. Llevar a cabo una inspección minuciosa y la debida diligencia
Los bienes raíces comerciales, como los bienes raíces residenciales, tienen un período de examen. Este plazo, que se puede negociar para que sea tan corto como de 15 a 60 días, permite al comprador realizar inspecciones y emprender la debida diligencia en la propiedad.
Los compradores pueden pedir una variedad de informes:
- Informe de Inspección de Bienes
- Encuesta ambiental, Fase I
- Levantamiento de límites
El prestamista es quien ordena la mayoría de las inspecciones. Como resultado, antes de ordenar encuestas o inspecciones, debe buscar opciones de financiamiento. Este es también el momento en que el comprador verifica la información sobre el funcionamiento de la propiedad, como los depósitos de ingresos, las tasas de alquiler, las vacantes, las declaraciones de impuestos anteriores, etc.
Durante el tiempo de inspección, el comprador tiene la opción de renegociar o cancelar el contrato, a menudo sin penalización.
#5. Complete la transacción y comience a administrar la inversión.
La propiedad se cerrará con una firma de títulos o un abogado una vez que se reciban los fondos y haya vencido el período de inspección. Entonces es responsabilidad del inversionista administrar la propiedad. Esto puede implicar cosas como
- supervisar o emplear a un gerente en el sitio.
- alistar los servicios de un negocio de administración de propiedades de terceros,
- Para manejar las unidades de alquiler, se utiliza un software de administración de propiedades.
- marketing en redes sociales y publicidad de la propiedad
- iniciar procedimientos de desalojo contra los inquilinos morosos,
- la construcción de mejoras significativas, y
- responsabilidades adicionales
Ser propietario de una propiedad de CRE con frecuencia requiere una cantidad significativa de trabajo y supervisión constante. Sin embargo, puede resultar en una gran recompensa.
Bienes Raíces Comerciales e Impuestos
Dependiendo del tipo de inversión, los ingresos de bienes inmuebles comerciales se gravan de manera diferente. Una vez que haya decidido cuál es la mejor manera de invertir en CRE para usted, investigue cómo se grava esa inversión y consulte con un asesor fiscal.
Beneficios de Bienes Raíces Comerciales
Una de las ventajas más significativas de los bienes raíces comerciales es el bajo costo de arrendamiento. Los bienes raíces comerciales pueden tener rendimientos notables y flujos de efectivo mensuales significativos en lugares donde la cantidad de construcciones nuevas está limitada por el terreno o por ley. Los edificios industriales suelen tener alquileres más baratos que las torres de oficinas, pero también tienen gastos generales más bajos.
Los bienes inmuebles comerciales también se benefician de los plazos de arrendamiento de los inquilinos que son mucho más largos que los de los bienes inmuebles residenciales. Siempre que los inquilinos a largo plazo ocupen el edificio, este período de arrendamiento extendido proporciona al propietario de bienes raíces comerciales una estabilidad de flujo de efectivo significativa.
Los bienes inmuebles comerciales, además de proporcionar una fuente de ingresos consistente y lucrativa, tienen el potencial de revalorización del capital siempre que la propiedad esté bien mantenida y actualizada. Y, como todos los tipos de bienes raíces, es una clase de activo distinta que puede proporcionar una alternativa de diversificación efectiva para una cartera bien diversificada.
Desventajas de Bienes Raíces Comerciales
La mayoría de las personas que desean invertir en bienes raíces comerciales directamente se desaniman por las reglas y regulaciones. Los impuestos sobre la propiedad comercial, la mecánica de compra y las responsabilidades de mantenimiento están ocultos bajo capas de jerga legal. Estos estándares difieren según el estado, el condado, la industria, el tamaño, la zonificación y una variedad de otros factores. La mayoría de los inversionistas de bienes raíces comerciales tienen conocimientos especializados o un equipo de personas que los tienen.
Otro impedimento es el mayor riesgo que conlleva la rotación de inquilinos, que es especialmente importante en una economía donde los cierres minoristas inesperados dejan propiedades vacías con poca advertencia.
Cuando se trata de viviendas, las instalaciones de un inquilino con frecuencia reflejan las de los ocupantes anteriores o potenciales. Sin embargo, en el caso de una propiedad comercial, cada arrendatario puede tener necesidades bastante diversas que requieran renovaciones significativas. El propietario del edificio debe entonces modificar el área para satisfacer el oficio particular de cada inquilino. Debido al costo de las mejoras para los inquilinos entrantes, una propiedad comercial con poca disponibilidad pero alta rotación de inquilinos puede, no obstante, perder dinero.
Comprar una propiedad comercial es una propuesta significativamente más costosa para quienes desean invertir directamente que comprar una casa residencial. Además, mientras que los bienes inmuebles, en general, son una de las clases de activos menos líquidos, las transacciones de edificios comerciales avanzan a un ritmo excepcionalmente lento.
Pronósticos para Bienes Raíces Comerciales
La industria de bienes raíces comerciales en los Estados Unidos sufrió mucho durante la crisis de 2008-2009, pero ha experimentado mejoras anuales desde 2010. Estas ganancias han contribuido a la recuperación de casi todas las pérdidas de la era de la recesión.
Sin embargo, otros signos sugieren que el mercado inmobiliario comercial ha alcanzado su punto máximo en el ciclo de expansión posterior a la recesión. Según Ten-X Growth, una agencia de bienes raíces de California, los precios de las propiedades comerciales cerraron en 2018 solo un 1% más que en 2017.
In Análisis diez-X, el total final de 2018 para propiedades comerciales coincide con su opinión sobre la fijación de precios al final del ciclo económico. Según los datos de la empresa, las vacantes están aumentando, el crecimiento de los alquileres se está desacelerando y las tasas de interés del mercado están aumentando.
Según Forbes, el sector minorista, en particular, ha sido una fuente de preocupación en el mercado inmobiliario comercial más amplio, con cierres de tiendas generalizados que se intensificaron en 2017 y continuaron en 2018. Por ejemplo, el popular centro comercial REIT Westfield Corporation tuvo una caída de precio de sus acciones casi 30% entre mediados de 2016 y fines de 2017, antes de recuperar algunas de esas pérdidas en enero de 2018. Unibail-Rodamco SE pagó $15.8 mil millones por Westfield, formando Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
La mayoría de las organizaciones, por otro lado, cree que el mercado inmobiliario todavía está en buena forma en general. Vale la pena señalar que los eventos mundiales de 2020 no redujeron significativamente los valores inmobiliarios, y los valores de las propiedades se mantuvieron estables o incluso aumentaron, al igual que el mercado de valores, que se recuperó de su sorprendente pérdida en el segundo trimestre de 2 con un repunte igualmente dramático que ha duró hasta el segundo trimestre de 2020. Esta es una diferencia significativa entre las consecuencias económicas en 2 y lo que ocurrió hace una década. Lo que se desconoce es si el entorno de trabajo remoto obligatorio para la mayoría de los estadounidenses, que comenzó en 2021, tendrá alguna influencia a largo plazo en las demandas de las oficinas corporativas.
Evaluación de transacciones de bienes raíces comerciales
Si bien la propiedad residencial normalmente se valora para el usuario final en función de los pies cuadrados y las ventas de propiedades comparables en el vecindario, la propiedad comercial se valora de manera diferente.
Los profesionales de bienes raíces utilizan un conjunto de comparaciones, o comparaciones, para analizar y comparar propiedades similares, pero no se basan completamente en el precio de venta, como es habitual en los bienes raíces residenciales.
Las propiedades comerciales tampoco están incluidas en los sitios web estándar de ventas residenciales, como Realtor.com, Zillow.com o Trulia.com. Loopnet.com, que es propiedad de la base de datos de bienes raíces comerciales CoStar, es el sitio de listado más grande de bienes raíces comerciales. También puede encontrar comps y listados de arrendamiento de propiedades comerciales aquí.
Comparar la tasa de capitalización de una propiedad comercial (también conocida como tasa de capitalización) con la de propiedades similares es un método estándar para evaluarla. Esto se obtiene dividiendo el precio de venta de la propiedad por el el margen de explotación. Considere cuál sería su tasa de rendimiento anual si comprara la propiedad en efectivo.
Incluso si una posible propiedad parece ser una buena compra según la tasa de capitalización, debe compararla con un par de otros métodos de valoración. Esto puede incluir cosas como:
- Utilidad operativa neta (NOI): La cantidad de dinero generada por un activo después de deducir todos los gastos operativos, incluyendo la desocupación y la pérdida, y antes de pagar la hipoteca. Esta es la cantidad utilizada para calcular la tasa de capitalización de la propiedad.
- Flujo de fondos es la cantidad neta de dinero en su bolsillo después de deducir todos los costos y pagos de la hipoteca.
- Devolución de efectivo contra efectivo: Se calcula dividiendo la cantidad de dinero que deposita en una propiedad por el flujo de efectivo anual que genera. Es otro indicador más de su retorno de la inversión.
- Ingresos brutos: La cantidad total de dinero ganada por una propiedad antes de los gastos.
Preparándote para el éxito
Hay más en la evaluación de bienes raíces comerciales que solo los números. Antes incluso de sentarse a la mesa de negociaciones, debe tener muchas cosas en su lugar. Independientemente de la clase de activo que elija, tenga en cuenta lo siguiente durante el proceso de compra:
¿Es posible que usted obtenga financiamiento para esta propiedad?
Si desea obtener financiamiento para una propiedad multifamiliar u otra propiedad comercial, debe pasar una evaluación y valoración comercial por parte de su banco. Los bancos, a diferencia de las propiedades unifamiliares ocupadas por sus propietarios, evalúan las propiedades comerciales según sus propios méritos, y los operadores-propietarios actúan como garantes personales. Eso significa que tanto usted como los números de la propiedad deben ser precisos.
Si invierte en una propiedad multifamiliar de cuatro unidades o menos, puede vivir en una de las unidades y aprovechar los términos de financiamiento ocupados por el propietario, que generalmente requieren pagos iniciales más bajos y tasas de interés más bajas. También facilita la administración de la propiedad usted mismo si lo desea. Esta estrategia puede ser extremadamente beneficiosa para los nuevos inversionistas de bienes raíces, pero la unidad en la que reside definitivamente limitará su flujo de efectivo total. Aún así, puede quedarse en la casa durante uno o dos años antes de pasar al siguiente.
Hacer uso de un corredor comercial.
Los profesionales de bienes raíces residenciales que están acostumbrados a ayudar a los clientes a comprar casas unifamiliares no siempre son las mejores personas para ayudarlo a evaluar la propiedad comercial. Necesitará un corredor comercial o un vendedor que comprenda cómo se utilizan las tasas de capitalización, las devoluciones de efectivo y los ingresos para determinar el valor de una propiedad. Pueden ayudarlo a comprender las sutilezas de finalizar y negociar un trato que puede implicar heredar inquilinos o requerir arreglos extraños o creativos. Las transacciones comerciales pueden desmoronarse rápidamente y se requiere un profesional experimentado para llevarlas a cabo con éxito. Los agentes calificados también pueden usar sus conexiones para ayudarlo a encontrar ofertas fuera del mercado. Loopnet.com proporciona una búsqueda de agentes de bienes raíces comerciales para ayudarlo a ubicar a un especialista en su área.
¿Quieres saber si ese agente es bueno? Pregunte cuántos tratos han cerrado en el último año o dos, y solicite tres referencias de clientes anteriores y otros agentes con los que hayan trabajado para cerrar un trato. Debido a que la competencia y las habilidades de negociación de su agente comercial pueden hacer o deshacer una transacción, querrá escuchar de boca del caballo qué tan bien y rápido ha podido trabajar en el pasado, particularmente con propiedades similares a las suyas.
Solicite que el vendedor le proporcione cada hoja de papel.
A diferencia de una transacción independiente unifamiliar estándar, debe pedirle al vendedor una lista de alquileres de inquilinos actuales, contratos de servicio y documentos de mantenimiento, así como ingresos y gastos, cuentas del año actual y años anteriores. Pregunte a los vecinos y a los inquilinos actuales sobre cualquier problema potencial y determine qué parte de la propiedad ha estado vacante, durante cuánto tiempo y por qué.
Obtenga la confirmación de los pagos de los inquilinos en forma de un certificado de impedimento legal, que es esencialmente un juramento que confirma sus pagos y términos, así como copias de todos los contratos de arrendamiento. Use una lista de verificación en línea para ayudarlo a cubrir todas sus bases.
Tenga una copia de seguridad.
Cuanto más grande sea la instalación, más gastos habrá, y es posible que no siempre sean monetarios. Es casi seguro que habrá algunas vacantes e incumplimientos, y debe estar preparado para esto. Permita el 10% de su ingreso anual estimado.
Una vez que comprenda cómo evaluar cualquier propiedad inmobiliaria comercial utilizando estos criterios, podrá elegir qué clase de activo complementa mejor los objetivos de su cartera y cómo evaluar los matices de esa clase de activo.
¿Cuál es el proceso para arrendar una propiedad comercial?
El proceso para arrendar una propiedad comercial generalmente implica encontrar una propiedad adecuada, negociar los términos del arrendamiento y ejecutar un contrato de arrendamiento. El proceso también puede incluir la realización de la diligencia debida para verificar el estado de la propiedad y asegurarse de que cumpla con los requisitos del negocio.
¿Cuáles son los factores más importantes a considerar al elegir una propiedad comercial?
Los factores más importantes a considerar al elegir una propiedad comercial incluyen ubicación, accesibilidad, zonificación, pies cuadrados, costo y comodidades. Otros factores pueden incluir la disponibilidad de estacionamiento, la altura del techo y el potencial de expansión futura.
¿Cuál es la diferencia entre arrendar y comprar bienes raíces comerciales?
Arrendar bienes raíces comerciales implica alquilar la propiedad por un período de tiempo específico, mientras que comprar bienes raíces comerciales implica adquirir la propiedad de la propiedad. El arrendamiento puede ofrecer más flexibilidad y costos iniciales más bajos, mientras que la compra puede ofrecer una mayor estabilidad y ahorros de costos a largo plazo.
¿Cuáles son los beneficios de ser propietario de bienes raíces comerciales?
Ser propietario de bienes raíces comerciales puede ofrecer una serie de beneficios, incluida la apreciación a largo plazo, una fuente de ingresos estable y beneficios fiscales. La propiedad también puede proporcionar un mayor control sobre la propiedad y puede servir como protección contra la inflación.
¿Cuáles son los términos de arrendamiento comunes para bienes raíces comerciales?
Los términos de arrendamiento comunes para bienes raíces comerciales incluyen la duración del arrendamiento, el monto del alquiler y los términos de pago, las opciones de renovación y cualquier restricción u obligación para el inquilino. El contrato de arrendamiento también puede incluir disposiciones para el mantenimiento, reparación y mejora de la propiedad.
¿Cuál es el proceso para financiar la compra de un inmueble comercial?
El proceso para financiar la compra de un inmueble comercial puede incluir la obtención de una hipoteca comercial, que es un préstamo garantizado por la propiedad. Otras opciones de financiamiento pueden incluir un préstamo personal, un préstamo comercial o una inversión de un prestamista privado. El proceso también puede incluir la obtención de una tasación de la propiedad y la negociación de los términos del préstamo.
Preguntas frecuentes sobre bienes raíces comerciales
¿Qué tan rentable es la propiedad inmobiliaria comercial?
Las propiedades comerciales suelen tener un rendimiento anual de la inversión de entre el 6 % y el 12 %, según el área, la economía actual y factores externos (como una pandemia). Ese es un rango significativamente más amplio que el que se encuentra típicamente para las propiedades de viviendas unifamiliares (1 por ciento a 4 por ciento en el mejor de los casos).
¿Cuál es la regla del 50% en bienes raíces?
De acuerdo con la regla del 50 por ciento, los inversionistas de bienes raíces deben esperar que los gastos operativos de una propiedad sean alrededor de la mitad de sus ingresos brutos. Esto excluye cualquier pago de hipoteca (si corresponde), pero incluye impuestos sobre la propiedad, seguros, pérdidas por desocupación, reparaciones, gastos de mantenimiento y servicios públicos pagados por el propietario.
¿Cuál es la regla del 70 por ciento?
La regla del 70 por ciento en la remodelación de casas argumenta que no debe gastar más del 70 % del valor posterior a la reparación (ARV) menos el costo de las reparaciones de una propiedad de inversión.
¿Debería darle propina a su agente de bienes raíces?
En cualquier caso, no debe dar propina a su agente de bienes raíces. No se espera ni se acepta como una práctica habitual. De hecho, varios corredores de bienes raíces afirman que recibir regalos o bonificaciones los inquieta. Las propinas en realidad pueden hacer que trabajen más para asegurarse de que se mantengan dentro de la ley y cumplan con los requisitos de su licencia.
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