El índice de cobertura del servicio de la deuda, abreviado como DSCR o simplemente DCR, es un término clave en los préstamos comerciales y la financiación inmobiliaria. Es fundamental cuando suscripción de bienes raíces comerciales y préstamos comerciales, así como las finanzas del arrendatario, y es un componente importante en el cálculo del monto máximo del préstamo. En este artículo, repasaremos el índice de cobertura del servicio de la deuda en detalle y veremos algunos ejemplos a lo largo del camino. También veremos la fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda y veremos cómo calcularlos.
¿Qué es el índice de cobertura del servicio de la deuda?
El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) evalúa la capacidad de una empresa para utilizar sus ingresos operativos para cumplir con todos sus compromisos de deuda, incluidos los pagos de capital e intereses de la deuda a corto y largo plazo. Cuando una corporación tiene préstamos en su hoja de balance, como bonos, préstamos o líneas de crédito, esta relación se utiliza con frecuencia. También es una relación utilizada regularmente en un compra apalancada deal, junto con otros indicadores crediticios como deuda total/múltiplo EBITDA, deuda neta/múltiplo EBITDA, índice de cobertura de intereses y índice de cobertura de cargos fijos, para analizar la capacidad de endeudamiento de la empresa objetivo.
Fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda
Esta fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda es de dos maneras:
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda = EBITDA/ (Intereses + Principal)
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda = (EBITDA – Capex) / (Interés + Principal)
Lugar:
Comparable = Ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización.
Principal = El monto total del préstamo de préstamos a corto y largo plazo.
Interés = El interés pagadero sobre cualquier préstamo.
Capex = Gastos de capital.
Algunas empresas pueden preferir utilizar la última fórmula porque los gastos de capital no se cargan en el estado de resultados, sino que se consideran una "inversión". Al restar CAPEX del EBITDA, la corporación tendrá la cantidad real de ingresos operativos disponibles para el servicio de la deuda.
¿Cómo calcular el índice de cobertura del servicio de la deuda?
Esta guía lo guiará a través del proceso de cálculo del índice de cobertura del servicio de la deuda. Repasaremos las respuestas paso a paso a muchos casos de Cálculos de la tasa de cobertura del servicio de la deuda.
Ejemplo 1 – Declaración de ingresos para DSCR
En este ejemplo, calcularemos el índice de cobertura del servicio de la deuda de la empresa A utilizando el siguiente estado de resultados:
| baza | Millón |
| Ventas | 1000 |
| Costos de bienes vendidos | 200 |
| Beneficio bruto | 800 |
| Gastos operativos | 200 |
| La utilidad de operación | 600 |
| Gastos por intereses | 200 |
| Beneficio antes de impuestos | 400 |
| Gasto fiscal | 200 |
| Ingresos netos | 200 |
Respuesta
Paso 1: Anote la fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
Paso 2: Calcule el ingreso operativo neto.
El ingreso operativo se calcula restando los gastos operativos de la utilidad bruta de la empresa. En este caso, son $600 millones.
Paso 3: Localice un Servicio de Deuda
Debido a que la entidad debe pagar sus pagos de intereses y principal antes de impuestos, el servicio de la deuda a menudo se ubica por debajo de la utilidad operativa. En este ejemplo, el servicio de la deuda es simplemente el gasto por intereses, que equivale a $200 millones.
Paso 4: Realice el cálculo para determinar el DSCR.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
DSCR = $600M / $200M = 3 (o 3x porque es una proporción)
Ejemplo 2 DSCR Declaración de ingresos simple
En este ejemplo, calcularemos el índice de cobertura del servicio de la deuda de la empresa B utilizando los siguientes datos y el estado de resultados:
Información:
Los pagos de capital suman $150 millones.
| baza | Millón |
| Ventas | 1000 |
| Costos de bienes vendidos | 200 |
| Beneficio bruto | 800 |
| Gastos de venta, generales y administrativos | 300 |
| Gasto en I + D | 200 |
| La utilidad de operación | 300 |
| Gastos por intereses | 50 |
| Beneficio antes de impuestos | 250 |
| Gasto fiscal | 50 |
| Ingresos netos | 200 |
Respuesta
Paso 1: Anote la fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
Paso 2: Calcule el ingreso operativo neto.
El resultado operativo viene después de los gastos operativos (gastos SG&A y R&D). En este caso, son $300 millones.
Paso 3: Localice un Servicio de Deuda
En este caso, el servicio de la deuda es mayor porque la empresa debe pagar tanto el principal como los pagos de intereses.
El servicio de la deuda es igual a la suma de los pagos de intereses y arrendamiento más el reembolso del principal.
Servicio de la deuda = $50 millones + $150 millones = $200 millones
Paso 4: Realice el cálculo para determinar el DSCR.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
DSCR = 300 millones de dólares / 200 millones de dólares = 1.5 (o 1.5x)
Ejemplo 3: elementos que faltan en el estado de resultados
En este ejemplo, calcularemos el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda de la Empresa C utilizando los siguientes datos y el estado de resultados:
Información:
Los gastos de I+D representan el 25 % de los gastos de venta, generales y administrativos de la empresa.
Los pagos de capital y los gastos de intereses representan cada uno el 10% de los ingresos operativos de la empresa.
Las ventas de la empresa son tres veces el costo de los bienes vendidos.
| baza | Millón |
| Ventas | ? |
| Costos de bienes vendidos | ? |
| Beneficio bruto | 400 |
| Gastos de venta, generales y administrativos | ? |
| Gasto en I + D | 200 |
| La utilidad de operación | ? |
| Gastos por intereses | ? |
| Beneficio antes de impuestos | ? |
| Gasto fiscal | 50 |
| Ingresos netos | ? |
Respuesta
Paso 1: Anote la fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
Paso 2: Calcule el ingreso operativo neto.
Para determinar el ingreso operativo neto de la empresa, primero debemos calcular las ventas y los gastos de investigación y desarrollo (ya que estos valores no se proporcionan).
Ventas = 3 veces el costo de los bienes vendidos
3 × $ 400 millones equivale a $ 1200 millones en ventas
Gastos de I+D = 25 % de los gastos de venta, generales y administrativos
Gastos de I+D = 25 % de 200 millones de dólares = 50 millones de dólares
Ventas – Costo de los bienes vendidos – Gastos de venta, generales y administrativos – Gastos de I+D = Ingresos operativos netos
Ingreso operativo neto = $ 1200 millones - $ 400 millones - $ 200 millones - $ 50 millones = $ 550 millones
Paso 3: Localice un Servicio de Deuda
Los pagos de capital y los gastos de intereses representan cada uno el 10% de los ingresos operativos de la empresa:
10% x Utilidad Operativa = Pagos de Principal
Pagos de capital = 10% x $550 millones = $55 millones
Gastos por intereses = 10% de los ingresos operativos
Gastos de intereses = 10 % de $550 millones = $55 millones
Ubique el Servicio de Deuda:
El servicio de la deuda es igual a la suma de los pagos de intereses y arrendamiento más el reembolso del principal.
Servicio de la deuda = $55 millones + $55 millones = $110 millones
Paso 4: Realice el cálculo para determinar el DSCR.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
DSCR = 550 millones de dólares / 110 millones de dólares = 5 (o 5x)
Ejemplo 4 – DSCR + Completar declaración de ingresos
En este ejemplo, calcularemos el índice de cobertura del servicio de la deuda de la empresa D utilizando los siguientes datos y un estado de resultados parcial:
Información:
El tipo impositivo se fija en el 50%.
Los gastos de I+D de la empresa son 10 millones de dólares menos de la mitad de sus gastos de venta, generales y administrativos.
Los pagos de principal son iguales al doble de la ganancia antes de impuestos.
El costo de los bienes vendidos es el 60% del precio de venta.
Los ingresos netos equivalen al 25 % de los pagos de arrendamiento.
Los gastos de venta, generales y administrativos representan el 30% de las ventas de la empresa.
Los pagos de arrendamiento son el doble que los pagos de intereses.
Respuesta
Paso 1: Anote la fórmula del índice de cobertura del servicio de la deuda.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
Paso 2: Complete la declaración de ingresos.
Debido a que la mayoría de las líneas en el estado de resultados están en blanco, primero debemos completar el estado de resultados usando la información que tenemos:
Pago de renta
Podemos calcular los pagos de arrendamiento comenzando con el gasto de interés de $20 millones (el único valor que tenemos), que es el doble del gasto de interés.
Pagos de arrendamiento = 2 x $20 millones = $40 millones
Rentabilidad
Ahora podemos calcular el ingreso neto (porque es el 25 por ciento de los pagos de arrendamiento).
Utilidad neta = 25% de $40 millones = $10 millones
Beneficio antes de impuestos y gastos fiscales
La tasa impositiva del 50 % sugiere que el gasto fiscal es igual al 50 % de la utilidad antes de impuestos. La empresa retiene la mitad de su utilidad antes de impuestos como utilidad neta. Como resultado, podemos deducir que la Utilidad Antes de Impuestos es el doble de la Utilidad Neta.
Beneficio antes de impuestos = 2 x 10 millones de dólares = 20 millones de dólares
Beneficio antes de impuestos – Utilidad neta = Gasto fiscal
Gastos por impuestos = $20M – $10M = $10M
Pagos de Principal
Los pagos de capital equivalen al doble de la ganancia antes de impuestos.
2 x Beneficio antes de impuestos = Pagos de capital
Pagos de capital = 2 x $20 millones = $40 millones
Beneficio operativo
Aunque no se muestran los ingresos operativos, podemos calcularlos sumando las partidas para las que tenemos valores por encima de las ganancias antes de impuestos.
Los ingresos operativos se calculan como la suma de las ganancias antes de impuestos y los gastos por intereses.
Utilidad operativa = $20 millones + $20 millones = $40 millones
Paso 3: Localice un Servicio de Deuda
El servicio de la deuda es igual a la suma de los pagos de intereses y arrendamiento más el reembolso del principal.
Servicio de la deuda = $20 millones + $40 millones + $40 millones = $100 millones
Paso 4: Realice el cálculo para determinar el DSCR.
DSCR = Servicio de la Deuda / Utilidad Operativa Neta
DSCR = 40 millones de dólares / 100 millones de dólares = 0.4 (o 0.4x)
Interpretación del índice de cobertura del servicio de la deuda
Un índice de cobertura del servicio de la deuda de uno o más implica que los ingresos operativos de una empresa son suficientes para cubrir su deuda anual y los pagos de intereses. Una proporción óptima es 2 o más como regla general. Una relación alta indica que la corporación es capaz de contraer más deuda.
Una relación inferior a uno no es deseable, ya que demuestra la incapacidad de la empresa para pagar sus compromisos de deuda actuales únicamente a través de los ingresos operativos. Un DSCR de 0.8, por ejemplo, muestra que hay suficientes ingresos operativos para pagar el 80% de los pagos de la deuda de la empresa.
En lugar de centrarse en una sola métrica, analice el índice de cobertura del servicio de la deuda de una empresa con respecto a los índices de otras empresas de la misma industria. Si el DSCR de una empresa es mucho mayor que el de la mayoría de sus competidores, muestra una mejor gestión de la deuda. Un analista financiero también puede desear examinar el índice de una empresa a lo largo del tiempo para ver si tiene una tendencia ascendente (mejora) o descendente (deterioro) (empeorante).
Aplicaciones comunes del índice de cobertura del servicio de la deuda
El índice de cobertura del servicio de la deuda es una métrica estándar utilizada para evaluar la capacidad de una empresa para pagar su deuda pendiente, incluidos los gastos de capital e intereses.
En una compra apalancada, una empresa adquirente utiliza DSCR para evaluar la estructura de deuda de la empresa objetivo y su capacidad para pagar las obligaciones del préstamo.
Los oficiales de préstamos bancarios utilizan DSCR para estimar la capacidad de servicio de la deuda de una empresa.
Resumen
El índice de cobertura del servicio de la deuda es un indicador útil para medir la salud financiera general de una empresa, específicamente su capacidad para pagar su deuda actual. La relación también puede ayudar a los prestamistas e inversores a determinar si es seguro para la empresa asumir más fondos de deuda. El DSCR siempre debe compararse con el promedio de la industria.
Preguntas frecuentes sobre DSCR
¿Cuál es un buen índice de cobertura del servicio de la deuda para bienes raíces?
La mayoría de los prestamistas prefieren un DSCR en el rango de 1.25x–1.5x. Esto significa que, como mínimo, el activo puede generar un 25% adicional de ingresos adicionales después de que se hayan realizado todos los pagos de la deuda.
¿Cómo se calcula el índice de cobertura del servicio de la deuda en bienes raíces?
Simplemente divida el ingreso operativo neto (NOI) por la deuda anual para determinar el índice de cobertura del servicio de la deuda.
¿Por qué es importante el índice de cobertura del servicio de la deuda?
El DSCR es un punto de referencia útil para determinar la capacidad de un individuo o una empresa para realizar pagos de deuda en efectivo. Una proporción más alta indica que la empresa es más solvente ya que tiene suficientes finanzas para pagar sus compromisos de deuda, para hacer los pagos necesarios a tiempo.
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