Cualquier propietario de una empresa nueva debe tomarse el tiempo para firmar un contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento comercial debe especificar la duración y el tipo de arrendamiento, y el tipo de alquiler que se pagará. Es probable que deba hacer una reserva de un espacio para su empresa en algún momento, ya sea que esté abriendo una tienda, mudándose a una oficina o alquilando instalaciones para la producción. Por lo tanto, encontrar el espacio adecuado en el complejo mundo de los bienes raíces comerciales a veces puede llevar años.
Arriendo Comercial
Cada vez que una empresa alquila una propiedad comercial con la intención de operar desde ese lugar, es necesario un contrato de arrendamiento comercial. Los arrendamientos comerciales suelen durar de tres a cinco años, lo que establece un vínculo a largo plazo entre el arrendador y el arrendatario. Un contrato de arrendamiento comercial debe especificar la duración y el tipo de arrendamiento, el tipo de alquiler a pagar, el monto del depósito de seguridad, los términos que rigen los usos permitidos y exclusivos, y la información sobre reparaciones y mantenimiento.
Un contrato de arrendamiento comercial es un contrato que una empresa celebra con un propietario para alquilarle espacio de oficina u otros bienes inmuebles comerciales.
Contrato de arrendamiento comercial
Un contrato de arrendamiento comercial debe incluir ciertos elementos e información crucial porque es un contrato y debe hacerlo para ser ejecutable. Los términos del contrato de arrendamiento deben incluir, como mínimo, la suma del alquiler, el monto del depósito de seguridad, el término del contrato y cualquier otro costo del que el inquilino pueda ser responsable. La categoría de "otros costos" es particularmente importante, por lo que debe considerarla cuidadosamente antes de firmar el contrato. Los gastos como el seguro de construcción, los impuestos sobre la propiedad y el mantenimiento se incluyen en el encabezado "otros costos". Estos gastos adicionales pueden acumularse rápidamente en altos costos generales.
Diferencia entre un arrendamiento comercial y un arrendamiento residencial
Una distinción es que, a diferencia de los contratos de arrendamiento comercial, los contratos de arrendamiento residencial generalmente no requieren que los inquilinos paguen ninguno o todos los impuestos sobre la propiedad. En cambio, los inquilinos en contratos de arrendamiento comercial con frecuencia están obligados a pagar al menos una parte de los impuestos sobre la propiedad. A continuación se incluyen las diferencias entre arrendamientos comerciales y arrendamientos residenciales:
# 1. Proteccion
Debido a las leyes de protección al consumidor, los inquilinos residenciales suelen disfrutar de una mayor protección. No existen regulaciones que protejan su privacidad o establezcan un límite en el tamaño de un depósito de seguridad con un contrato de arrendamiento comercial.
#2. Negociación
Se llevan a cabo pocas o ninguna negociación cuando se trata de arrendamientos residenciales. A menos que el arrendador decida ofrecerle un buen trato, debe pagar la cantidad indicada por el arrendador. Un contrato de arrendamiento comercial le brinda a usted, como propietario de un negocio, más influencia en la negociación. Usted y un arrendador pueden acordar términos y condiciones particulares para que puedan alquilar su espacio.
#3.Estandarización
Muchos arrendamientos residenciales tienen una estructura muy similar y muchos de los mismos términos y condiciones. Las necesidades del propietario son la base del contrato de arrendamiento comercial. Cuando te envíen el contrato, revisa cuidadosamente toda la información.
Términos del contrato de arrendamiento comercial que debe conocer
Las siguientes son las condiciones básicas de los arrendamientos comerciales:
#1. Duración del contrato de arrendamiento
Esta frase se refiere a cuánto durará un contrato de arrendamiento. Contiene consultas como "¿Cuánto dura el contrato de arrendamiento?" ¿Caducará en una fecha específica o bajo ciertas circunstancias? ¿Quién tiene derecho a extenderlo o terminarlo antes de tiempo, el propietario o el inquilino?
#2. Alquilar
Esta frase incluye consultas sobre las opciones de pago disponibles. Ejemplos de tales preguntas son "¿Cuánto es el alquiler base?" ¿Se eleva en momentos específicos? Además del alquiler, ¿qué otros gastos hay?
#3. Otros costos
Esta frase analiza otros costos adicionales asociados con el arrendamiento de bienes inmuebles con fines comerciales. Quién paga los costos como los impuestos inmobiliarios, el seguro del edificio y el mantenimiento de rutina son algunos ejemplos.
#4. Depósito de seguridad
Esta frase plantea interrogantes como ¿Cuánto es y en qué circunstancias el arrendador puede retenerlo?
#5. Concesión del Arrendamiento.
Esta cláusula establece que después de que se hayan cumplido todos los requisitos, como pagar el depósito de seguridad, y el inquilino haya aceptado la propiedad del propietario.
#6. Fecha de inicio.
Este es el día en que el inquilino se muda a la casa, o más formalmente, el día en que el inquilino es responsable de los pagos del alquiler y el mantenimiento de la casa de alquiler.
#7. Extensión.
Las prórrogas son posibles cuando ambas partes las acuerdan por escrito. Ambas partes deben firmarlo para que la prórroga surta efecto.
#8. Cargo por demora.
Los términos del contrato de arrendamiento comercial especifican una multa que el inquilino debe pagar si se atrasa en los pagos de la renta. Puede pagar una cantidad fija o una parte del alquiler mensual por esto.
#9. Impuestos.
Las obligaciones fiscales de la propiedad se enumeran en esta sección, junto con información sobre quién es responsable de pagar cada impuesto (incluidos los impuestos sobre bienes inmuebles).
#10. Obligación de Reparación.
Esta sección describe los tipos de reparaciones de las que el arrendador es responsable, tales como fallas materiales, deficiencias o fallas que son esenciales para el funcionamiento de la propiedad. Adicionalmente, especifica las obligaciones de mantenimiento de los arrendatarios.
#11. Permisos.
Para realizar mejoras o reparaciones en la propiedad de alquiler, ambas partes deben obtener todas las licencias y permisos requeridos.
#12. Indemnización por un Inquilino.
Esta cláusula absuelve efectivamente al arrendador de toda responsabilidad por cualquier daño, pérdida, reclamo o daño, a menos que dicho daño sea el resultado directo de una mala conducta intencional, negligencia grave o falta de cuidado razonable por parte del arrendador.
#13. Reducción/Ajuste de Renta.
Esta sección establece la reducción o eliminación del alquiler en caso de incendio u otro desastre natural que cause daños a la propiedad.
#14. Condenación.
Aunque con frecuencia se ignora, esta cláusula es crucial. Establece lo que sucederá si una agencia gubernamental condena o desaloja a un propietario de su propiedad de alquiler para que pueda ser utilizada para fines públicos.
#15. Opción de compra.
Esta cláusula establece que en cualquier momento durante la vigencia del Arrendamiento, el Arrendatario podrá ejercer una opción de compra de la Propiedad a un Precio Predeterminado. Sería una buena idea incluir esta cláusula aunque no es necesaria. El acuerdo también puede prohibir que el inquilino compre la propiedad mientras el contrato de arrendamiento aún esté vigente. Es una buena idea ponerlo por escrito en cualquier caso.
Proceso de arrendamiento comercial
Investigar al propietario, averiguar quién es el propietario del edificio, conocer las leyes de zonificación y obtener una comprensión general del vecindario son algunos pasos para realizar una investigación. Asegúrese de tener una comprensión clara de los términos de pago del contrato de arrendamiento, su exposición al riesgo, la estructura de transferencia, la tasa de retención preferida del arrendador y cualquier cláusula molesta antes de firmarlo.
Estas son algunas cosas cruciales a tener en cuenta, pero tenga en cuenta que los diferentes estados tienen diferentes prácticas habituales de arrendamiento comercial. Antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial, debe investigar un poco. Mientras realiza su investigación, asegúrese de hacer lo siguiente:
#1. Familiarícese con la región.
Si está buscando una nueva propiedad y está en el negocio de proporcionar bienes o servicios al público en general, debe investigar el vecindario y determinar cuál es su mercado objetivo.
#2. Investigue al propietario del edificio y al arrendador.
Es posible que su arrendador directo no siempre sea el propietario legal de la propiedad. En cualquier caso, infórmese todo lo que pueda sobre el arrendador y el propietario del edificio. Juntos iniciarán un negocio, así que asegúrese de saber quiénes son, cuál es su situación financiera y si pagan o no sus cuentas a tiempo.
#3. Examinar las regulaciones de zonificación
El leyes de zonificación son un factor adicional a considerar. Debe asegurarse de que los objetivos de su arrendador cumplan con las leyes de su municipio, aunque puedan designar su espacio para, por ejemplo, operar un restaurante.
En algunos casos, un arrendador o propietario de un edificio puede creer que puede alquilar su espacio a un tipo particular de negocio aunque no cumpla con las reglamentaciones locales de zonificación. Al coordinar estos dos puntos, puede asegurarse de que su empresa no enfrente mayores dificultades legales de la comunidad donde opera.
#4. Aprenda sobre las leyes contra molestias y el medio ambiente
Antes de firmar cualquier cosa, también es crucial investigar las leyes ambientales básicas de la propiedad. Estas reglas podrían usarse en contra de su negocio porque algunos propietarios las ignoran con frecuencia.
Requisitos para el Arrendamiento de un Espacio Comercial
Además, los usos permitidos de la propiedad pueden mencionarse en el contrato de arrendamiento.
#1. Uso Permitido
El contrato de arrendamiento sólo es aplicable a determinadas actividades comerciales. El inquilino no participará en ninguna otra empresa comercial sin el consentimiento previo por escrito del propietario. Los usos permitidos de la propiedad restringen los tipos de operaciones comerciales que puede realizar sin el consentimiento del propietario.
#2. Uso exclusivo
El inquilino de una propiedad más grande con múltiples inquilinos tiene el derecho exclusivo de realizar ciertas actividades. Para evitar que las empresas competidoras se muden al lado, una cafetería en un centro comercial o un preparador de impuestos en un parque de oficinas, por ejemplo, pueden regatear por el uso exclusivo.
#3. romper un contrato de arrendamiento
Un inquilino puede pensar en terminar el contrato de arrendamiento si el negocio tiene problemas o si necesita reubicarse. Si lo hacen, el propietario puede presentar una demanda contra el inquilino para recuperar el alquiler no pagado según los términos del contrato de arrendamiento. Algunos estados pueden tener un deber de mitigación por parte del propietario, que los obliga a tratar de volver a alquilar el espacio y aplicar la renta que cobran a los daños que debe el inquilino.
¿Cuál es el tipo más común de arrendamiento comercial?
#1. Arrendamientos de servicio completo
En un arrendamiento de servicio completo, también conocido como arrendamiento bruto, el inquilino es responsable de pagar el alquiler base, mientras que el propietario cubre todos los demás gastos relacionados con el edificio, como servicios públicos, seguros, impuestos y mantenimiento. El inquilino también será responsable de pagar una parte de las áreas comunes, que es donde entra en escena el "factor de pérdida" de espacio alquilable versus espacio utilizable.
#2. Arrendamientos netos
Sin embargo, en un arrendamiento neto, parte de los costos operativos del edificio son asumidos por los inquilinos. Cada uno de los tres tipos diferentes de arrendamientos netos tiene sus ventajas. A diferencia de un arrendamiento bruto, un arrendamiento neto triple requiere que el arrendatario cubra tanto el alquiler como los gastos operativos del edificio. Como resultado, la renta debería disminuir, pero los costos variables deberían aumentar.
De manera similar, en un arrendamiento neto doble, el inquilino es responsable de pagar los impuestos, el seguro y los servicios públicos, pero el propietario o dueño de la propiedad es responsable de cubrir los costos de mantenimiento estructural. Finalmente, en un arrendamiento neto único, el arrendador asume el costo del seguro, los impuestos y el mantenimiento, mientras que el arrendatario es responsable de pagar el alquiler y los servicios públicos.
#3. Arrendamientos absolutos de NNN
Los arrendamientos absolutos NNN (o bondable), que son menos comunes, requieren que el inquilino pague todos los costos de mantenimiento del edificio, incluido el techado.
#4. Arrendamientos porcentuales
Además del alquiler base, los inquilinos que tienen arrendamientos porcentuales también pagan una parte de las ventas minoristas. Aunque se pueden encontrar en otros lugares, los centros comerciales son donde más prevalecen.
#5. Arrendamiento con todos los servicios
Los servicios públicos y otros servicios que el inquilino normalmente pagaría por separado se incluyen con frecuencia en el alquiler de los edificios de oficinas con varios inquilinos.
¿Cuál es el plazo normal para un arrendamiento comercial?
Los arrendamientos comerciales suelen durar entre tres y cinco años. Eso garantiza que los propietarios podrán recuperar su inversión a través de los ingresos por alquiler.
¿Quién paga los contratos de arrendamiento comercial?
El arrendador y el tipo de acuerdo alcanzado para determinar el pago del contrato de arrendamiento comercial. Sin embargo, en un arrendamiento comercial, el arrendatario normalmente es responsable de los gastos legales tanto del arrendador como de las partes.
¿Cuáles son los componentes principales de un arrendamiento comercial?
Algunos de los elementos clave a considerar incluyen los siguientes:
- Plazo/tipo de alquiler
- Precio de renta
- Pago de seguridad
- Uso permitido
- Uso exclusivo
- Renovaciones y mantenimiento
- Apariencia Exterior
- Seguros
- Cumplir con los requisitos de la Ley de Estadounidenses con Discapacidades
- Garantía personal
- cláusulas de modificación, enmienda y terminación
- Subarriendo
¿Qué tipo de arrendamiento comercial es mejor?
Podría decirse que el arrendamiento neto triple, o arrendamiento “NNN”, es el más popular entre los propietarios comerciales porque coloca la mayor parte de la carga de los costos compartidos sobre el inquilino, incluida la renta base, los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios públicos y el mantenimiento.
¿Se deben registrar los arrendamientos comerciales?
Si está firmando un contrato de arrendamiento comercial a corto plazo, no necesita registrarlo. Cualquier arrendamiento comercial que tenga un plazo superior a tres años (incluidos los períodos de opción) debe registrarse. Normalmente, no se requiere registro si el plazo es inferior a tres años.
Conclusión
Asegúrese de investigar a fondo la propiedad antes de firmar un contrato de arrendamiento. Siempre investigue antes de mudarse, incluida la investigación del área, el arrendador, las leyes de zonificación del vecindario y cualquier ley ambiental o molestia adicional que pueda aplicarse a la propiedad. En el contrato de arrendamiento se hace referencia al inquilino como el "arrendatario" y al arrendador como el "arrendador".
Preguntas frecuentes sobre arrendamientos comerciales
¿Qué es un contrato de arrendamiento comercial?
Un contrato de arrendamiento comercial es un contrato que una empresa celebra con un propietario para alquilarle espacio de oficina u otros bienes inmuebles comerciales.
¿Cuál es el plazo normal para un arrendamiento comercial?
Los arrendamientos comerciales suelen durar entre tres y cinco años.
¿Se deben registrar los arrendamientos comerciales?
Normalmente, no se requiere registro si el plazo es inferior a tres años.
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Referencias
