Si eres un potencial bienes raíces agente que está aprendiendo los entresijos del negocio de bienes raíces, o un propietario potencial que busca contratar a un corredor; es importante comprender algunos conocimientos de la industria. Esto no solo lo mantendrá informado durante todo el proceso, sino que también lo ayudará a comprender sus opciones sin importar en qué lado de la transacción se encuentre.
Una de las operaciones centrales de los bienes raíces es la cotización de una propiedad. Pero, ¿qué significa esto realmente? Esta pieza contiene una descripción completa de la cotización abierta, incluida su definición, tipos y concepto general.
¿Qué es el listado abierto?
Un contrato de listado es “un contrato legalmente vinculante que crea una relación de agencia que da derecho a un corredor a actuar como agente de un cliente en una transacción de bienes raíces”. En otras palabras, un contrato de listado es un contrato de empleo entre un cliente y un corredor que establece de qué es responsable el corredor en la transacción de bienes raíces y cómo paga el cliente por ello.
Una violación de este acuerdo puede tener consecuencias legales tanto para el corredor como para el cliente, dependiendo de quién viole qué parte del acuerdo. Sin embargo, los acuerdos de cotización deben estar por escrito para ser ejecutables.
Cómo funciona el listado abierto
La principal diferencia entre una lista abierta y una oferta que solo otorga a un agente de bienes raíces el derecho de comercializar y vender una casa es que, por lo general, el propietario solo paga la comisión del agente de ventas; en esta situación, el propietario no está representado. Esto es aproximadamente la mitad de las tarifas típicas.
Los propietarios no pagan a un corredor para que los represente a sí mismos, sino que le pagan al corredor que representa al comprador. Y el dueño no le debe comisión a nadie si él solo encuentra al comprador.
Tipos de listados
Los cuatro tipos comunes de listados incluyen:
- listados abiertos
- Derecho exclusivo a vender listado
- Listados exclusivos de agencias, y
- Listados netos.
Lista abierta
Una lista abierta es un contrato no exclusivo. Este tipo de listado da al vendedor o al comprador el derecho de contratar cualquier número de corredores. Con una lista abierta, todos los agentes contratados pueden comercializar la propiedad o buscar la propiedad al mismo tiempo, pero solo el agente que esté dispuesto y sea capaz de traer al vendedor al comprador o que encuentre la propiedad deseada para un comprador recibirá una comisión recibida.
Sin embargo, si el cliente compra o vende una propiedad por sí mismo, no tiene que pagar ninguna comisión al corredor. Por esta razón, las cotizaciones abiertas son raras, ya que ofrecen la más mínima garantía de que el corredor recibirá una compensación por sus esfuerzos.
Derecho exclusivo a vender listado
El derecho exclusivo de vender listados es el acuerdo de listado más utilizado. Según este acuerdo, el corredor tiene el derecho exclusivo de comercializar la propiedad por un período de tiempo determinado. Si la propiedad se vende mientras el agente tiene el listado, el vendedor tendrá que pagar la comisión acordada independientemente de quién haya comprado realmente al comprador. Esto limita cualquier conflicto con el vendedor sobre quién fue el responsable de contratar al comprador.
Listado exclusivo de agencias
Un acuerdo de cotización de agencia exclusiva otorga al agente el derecho de comercializar y vender una propiedad durante un período de tiempo específico, mientras que el propietario se reserva el derecho de encontrar un comprador y vender la propiedad sin deber ninguna comisión al agente.
El vendedor solo tiene que pagar una comisión si el corredor o un agente autorizado o subagente del corredor vende la casa. Este tipo de listado no es muy común en las transacciones de propiedades residenciales, ya que aumenta la probabilidad de una disputa entre el agente y el vendedor sobre quién realmente causó la venta.
Listado neto
Una cotización neta técnicamente no es un tipo de acuerdo de cotización en absoluto. En un listado neto, un propietario establece una cantidad mínima que le gustaría recibir de la venta de la propiedad y permite que el agente use cualquier cantidad por encima del mínimo establecido como comisión.
En tal situación, mientras que el vendedor obtiene lo que quiere de la venta, surge un conflicto de intereses para el corredor al violar la responsabilidad fiduciaria del corredor de anteponer los intereses del cliente a los suyos propios. Por esta razón, los listados en línea generalmente se consideran poco profesionales e ilegales en muchos estados.
Listado abierto vs Listado exclusivo
¿Alguna vez se ha preguntado por qué debería dar una lista exclusiva a un agente de bienes raíces para vender su propiedad en lugar de venderla a varios agentes de bienes raíces con una lista abierta?
La ruta de listado abierto pone en peligro las posibilidades de que el vendedor obtenga el precio máximo por su propiedad. De hecho, es aconsejable que los vendedores potenciales se queden exclusivamente con un solo agente, en lugar de incluir su propiedad en una lista abierta. Hacer lo contrario pondría en peligro su posición.
Por qué las ofertas exclusivas funcionan mejor
En general, el objetivo de los vendedores es obtener el precio máximo que se puede obtener en el mercado. Esto requiere buenas habilidades de negociación por parte del agente. Si tiene varios agentes que venden su propiedad, el comprador potencial se comunicará con todos los agentes y encontrará quién cree que está más de su lado y luego negociará.
Debido a que los agentes saben que compiten entre sí para mantener al comprador, es posible que su alianza no esté orientada hacia los mejores intereses del vendedor.
Cuando un comprador descubre que se enumeran varios agentes para vender una propiedad, generalmente indica un nivel de desesperación por parte del vendedor y lo empodera en el proceso de negociación.
La mayoría de los compradores pueden provenir de la publicidad en línea. Por lo tanto, tener varios agentes trabajando para vender su propiedad no aumenta el número de compradores. En esencia, la única opción que le queda al comprador es elegir el corredor que crea que es más adecuado para sus intereses.
Un agente que tiene una agencia exclusiva dedicará más tiempo y esfuerzo a vender su propiedad, ya que no teme que todo su trabajo se desperdicie.
Ejemplo de listado abierto
Cuando esté listo para vender su casa, puede firmar un contrato con un agente de bienes raíces individual u optar por una lista abierta. Por ejemplo, imagine tener que vender su casa dentro de un mes para mudarse a trabajar a una nueva ciudad. Decide vender su casa como una lista abierta.
Cuatro agentes inmobiliarios promocionan su casa a compradores potenciales. Dos corredores trabajan juntos para facilitar la venta y estos corredores dividen la comisión de ventas después de que se cierra el trato.
Por qué los tipos de anuncios son importantes para los inquilinos
Es importante que los compradores o inquilinos interesados siempre pregunten al agente de listado si están promocionando un listado abierto o exclusivo.
Cuando una lista es exclusiva, el agente tiene algunos privilegios básicos sobre la propiedad, como los siguientes:
- Saber qué tan negociable es el dueño o vendedor
- Tener un “control” directo sobre el alquiler
- Conozca las ofertas existentes en alquiler.
- Sepa qué tipo de inquilino está buscando el propietario y los términos y condiciones de un acuerdo.
- La información sobre una lista exclusiva suele ser muy específica. La razón es que el agente exclusivo es el único responsable de comercializar la unidad.
Sin embargo, una lista abierta significa que muchos agentes inmobiliarios pueden anunciar la propiedad en Internet. Estos apartamentos normalmente se pueden mostrar a cualquier hora del día. Como hay muchos corredores que promocionan la propiedad, es posible que así sea.
La propiedad ya está alquilada o vendida (sin el conocimiento de otros agentes). Los corredores que anuncian la propiedad no tienen conocimiento de ofertas o consultas a otros corredores.
Los agentes de promoción inmobiliaria tienen poco poder de negociación. El agente debe confirmar la disponibilidad de la propiedad con el propietario o el vendedor si ha expresado interés en la propiedad.
Conclusión
Los listados abiertos pueden ser útiles para vendedores en áreas rurales que no quieren comprometerse con un solo agente inmobiliario. Los listados a nivel nacional generalmente cubren grandes áreas y el boca a boca se está extendiendo rápidamente. Los vendedores en el país pueden cotizar con cualquier corredor en el área si los corredores así lo desean, y luego solo pagan al corredor que finalmente presenta la oferta ganadora.
La desventaja es que el vendedor generalmente no tiene un agente que actúe como fideicomisario o en negociaciones, inspecciones de viviendas o divulgaciones. No hay fotos sofisticadas, recorridos aéreos, mejoras en 3D o esfuerzos de marketing profesional a menos que el vendedor pueda manejar estas cosas en persona. De hecho, el vendedor le paga a otro corredor para que negocie por el comprador.
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