Uno de los aspectos más importantes de la compra de una vivienda es determinar el tipo de hipoteca que mejor se adapte a sus necesidades. Es posible que se requiera un préstamo hipotecario jumbo para comprar la casa de sus sueños o, en algunas áreas del país, para comprar cualquier casa.
Aquí hay una guía para ayudarlo a determinar si una hipoteca jumbo y la tasa son buenas para usted.
¿Qué es una hipoteca jumbo?
Una hipoteca de vivienda jumbo, también conocida como préstamo no conforme, es cualquier monto de hipoteca que exceda el límite de préstamo conforme de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Una hipoteca jumbo es más riesgosa para el crédito y tiene una tasa de interés un poco más alta que otras opciones de préstamo porque no pueden ser otorgadas por Fannie Mae o Freddie Mac.
El tope actual de préstamo conforme para una propiedad de una unidad en los Estados Unidos contiguos es de $510,400. (incluyendo DC y Puerto Rico). Si desea comprar una casa por más de $510,400, su préstamo se clasificará como jumbo.
Las restricciones de préstamos jumbo difieren según la ubicación de la propiedad y la cantidad de unidades en ella. Las limitaciones de los préstamos jumbo son mayores en Alaska, Guam, Hawái y las Islas Vírgenes de EE. UU.
¿Cuál es el proceso para obtener una hipoteca Jumbo?
Los préstamos jumbo, al igual que las hipotecas convencionales, están disponibles en una variedad de plazos y calendarios de pago, y pueden ser préstamos de tasa fija o variable. Rocket Mortgage ahora ofrece préstamos jumbo de tasa fija a 15 y 30 años o tasa ajustable a 7 años.
Los préstamos jumbo, por otro lado, funcionan de manera diferente a las hipotecas normales. Estos préstamos tienen requisitos más estrictos que otros tipos de hipotecas, y debe cumplir con requisitos muy particulares de tipo de propiedad, pago inicial, puntaje de crédito y relación deuda-ingreso para obtener uno.
Clases de propiedad
Debido a que no existen restricciones gubernamentales sobre cómo puede usar su préstamo jumbo, puede adquirir una variedad de propiedades. La mayoría de las hipotecas jumbo se pueden usar para residencias principales, casas de vacaciones y propiedades de inversión, siempre que cumpla con los demás requisitos de su prestamista.
Pago por adelantado
En comparación con los préstamos conformes, los préstamos jumbo a menudo tienen requisitos de pago inicial sustancialmente mayores. Los prestamistas solicitan con frecuencia un pago inicial del 20% en los préstamos jumbo para viviendas unifamiliares. También se puede requerir un pago inicial mayor para segundas residencias y edificios multifamiliares. Finalmente, el pago inicial mínimo está determinado por el monto del préstamo, así como por su puntaje de crédito.
Para una vivienda unifamiliar con un valor de hasta $2 millones, se requiere un pago inicial del 10.01 por ciento con el préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage. Se requiere un pago inicial del 15% para comprar una casa para dos familias, también conocida como dúplex.
Calificación crediticia
Cuando se trata de asegurar una hipoteca jumbo, su puntaje de crédito es muy importante. Su puntaje de crédito es una evaluación numérica de su confiabilidad como prestatario. Su puntaje de crédito puede oscilar entre 300 y 850, y se consideran numerosos elementos para determinarlo.
El puntaje crediticio exacto requerido para calificar para una hipoteca jumbo variará según el prestamista y las circunstancias del préstamo. La calificación mínima para un préstamo fijo de 30 años en residencias principales, casas de vacaciones y propiedades de inversión con un préstamo Jumbo Smart es un puntaje FICO promedio de 680®, mientras que esto puede variar hasta 760 según el tipo de propiedad y lo que esté tratando lograr en su transacción hipotecaria.
Se requiere un puntaje de crédito mínimo de 700 para un préstamo fijo a 15 años o un Jumbo Smart ARM. Para obtener información adicional, comuníquese con un experto en préstamos hipotecarios.
Cálculo de deuda a ingresos (DTI)
Su relación deuda-ingreso (DTI) compara la cantidad de dinero que gana con la cantidad de deuda que tiene. Divida todos sus pagos mensuales mínimos obligatorios por su ingreso antes de impuestos para calcular su relación DTI.
Por ejemplo, si paga $1,000 en facturas cada mes y lleva a casa $2,000 antes de impuestos, su relación DTI es del 50 %: $1,000 dividido entre $2,000.
Al solicitar un préstamo jumbo, una relación DTI baja es fundamental, ya que les muestra a los prestamistas que tendrá el flujo de efectivo adecuado para cumplir con los pagos de su hipoteca. Es posible que pueda obtener un préstamo jumbo con una relación DTI mayor si tiene un pago inicial o puntaje de crédito más alto.
¿Por qué las hipotecas gigantes se manejan de manera diferente?
La industria hipotecaria funciona de la siguiente manera: los prestamistas originan hipotecas, que luego venden a inversionistas hipotecarios como Fannie Mae o Freddie Mac para que puedan continuar otorgando préstamos. Sin embargo, a Fannie y Freddie solo se les permite comprar hipotecas que cumplan con los Directrices de la FHFA.
Luego de la compra de estas hipotecas, Fannie y Freddie las combinan con otros préstamos idénticos para venderlos a inversionistas en el mercado hipotecario secundario. Un proceso similar ocurre con frecuencia con las hipotecas jumbo, sin embargo, hay otros inversionistas involucrados.
Hipoteca conforme vs. Hipoteca Jumbo
Un préstamo jumbo le brinda más poder adquisitivo que un préstamo conforme, pero pagará más en intereses porque su deuda es mayor.
Restricciones de préstamos para hipotecas Jumbo
Se requiere un préstamo jumbo si desea pedir prestado más que el préstamo máximo para su área. En la mayor parte del país, el límite máximo de préstamo conforme para 2022 es de $647,200. Sin embargo, las restricciones de préstamo son mayores en las comunidades más prósperas. El límite de préstamo para 2022 es de $970,800 para gran parte de California, así como para las áreas metropolitanas de Nueva York y Washington, DC. Este año, Alaska y Hawái también tienen un límite de préstamo mayor.
Las ventajas de una hipoteca Jumbo
La principal ventaja para los prestatarios es que las hipotecas jumbo les permiten pedir prestado más que las restricciones establecidas por Fannie y Freddie. Un préstamo jumbo, por ejemplo, le permite pedir prestado $ 1 millón contra una casa de $ 1.5 millones.
Algunos prestatarios desean financiar una porción más grande del costo de la vivienda en lugar de usar efectivo, lo que hace que la hipoteca jumbo sea una herramienta financiera útil y parte de una estrategia de inversión más amplia. Todavía puede recibir una tasa de interés razonable y financiar la casa de su elección sin estar limitado por el límite de dólares de la hipoteca conforme.
Cómo obtener una hipoteca de préstamo jumbo
Un préstamo jumbo no está disponible para todos los que quieren uno.
Las hipotecas gigantes son difíciles de obtener porque no están disponibles con todos los prestamistas. Cuanto más grande es el préstamo, más tiempo se tarda en pagar, y el período de pago más largo presenta más riesgo del que la mayoría de los prestamistas están dispuestos a aceptar. Todavía es posible obtener un préstamo hipotecario jumbo, pero su tasa de interés será mayor que la de una hipoteca de vivienda estándar, y calificar puede ser extremadamente difícil.
Lynch nos brinda un vistazo interno sin precedentes al cliente promedio de hipotecas jumbo de PCMA.
- Monto del préstamo: $ 1,004,302.89
- Relación préstamo-valor (LTV): 61.24
- Puntaje FICO: 740
- Prestatario Edad: 61
- Edad del coprestatario: 59
- Años en casa: 16
Para los préstamos jumbo, los prestamistas buscan un mejor puntaje crediticio que para las hipotecas normales. Su relación deuda-ingreso también es significativa, y a los prestamistas les gusta un rango de 43 por ciento a 36 por ciento.
Debido a la mayor cantidad de préstamo de una hipoteca jumbo, algunos bancos pueden necesitar prueba de reserva de efectivo, como ahorros o joyas, para calmar sus ansiedades. Esto puede contribuir en gran medida a demostrarle a un prestamista que usted es capaz de pagar su préstamo.
El pago inicial también es mayor. Muchos prestamistas aceptarían tan solo el 3 % para un préstamo hipotecario convencional, aunque los expertos en finanzas personales recomiendan apuntar al 20 %. Los prestamistas exigirán pagos iniciales que oscilan entre el 15 % y el 30 % en las hipotecas jumbo. Es posible que se requieran evaluaciones adicionales.
Tasa de interés de préstamo hipotecario jumbo
Si bien las hipotecas jumbo solían tener tasas de interés más altas que las hipotecas estándar, la diferencia se ha reducido en los últimos años. Hoy en día, la tasa de porcentaje anual promedio (APR, por sus siglas en inglés) para una hipoteca jumbo suele estar a la par de las hipotecas convencionales, si no más barata en algunas circunstancias. Wells Fargo, por ejemplo, cobró una APR de 3.360 % en un préstamo conforme a tasa fija a 30 años y de 3.065 % en un préstamo jumbo a partir del 1 de enero de 2022
A pesar de que las GSE no pueden manejarlos, los préstamos gigantes con frecuencia son titulizados por otras instituciones financieras; debido a que estos valores implican un mayor riesgo, se negocian con una prima de rendimiento en comparación con las hipotecas titulizadas normales. Este margen, sin embargo, se ha reducido por la tasa de interés de los préstamos mismos.
Pago inicial del préstamo Jumbo
Afortunadamente, los requisitos de pago inicial se han relajado durante el mismo período de tiempo. Anteriormente, los prestamistas hipotecarios jumbo exigían con frecuencia a los compradores de viviendas que depositaran el 30 % del precio de compra (en comparación con el 20 % de las hipotecas convencionales). Ahora, esa proporción se ha reducido a un mínimo del 10% al 15%. Como con cualquier hipoteca, hacer una mayor pago inicial puede tener varias ventajas. Incluye evitar el costo del seguro hipotecario privado que cobran los prestamistas por pagos iniciales de menos del 20%.
¿Quién debe solicitar un préstamo Jumbo?
La cantidad que finalmente puede pedir prestada está determinada por sus activos, puntaje de crédito y el valor de la propiedad que desea comprar. Estas hipotecas se consideran más adecuadas para un subconjunto de personas de altos ingresos que ganan entre $ 250,000 y $ 500,000 por año. Este grupo se conoce como HENRY, que significa personas con altos ingresos que aún no son ricos. Esencialmente, estas son personas que ganan mucho dinero pero que no tienen millones de dólares en exceso de efectivo u otros activos acumulados, todavía.
Si bien es posible que un miembro del sector HENRY no se haya ganado la riqueza para comprar una casa nueva de alto precio en efectivo, estas personas de altos ingresos suelen tener calificaciones crediticias superiores e historiales crediticios más largos que el comprador de vivienda común que busca un préstamo hipotecario tradicional por un precio más bajo. Monto. También es más probable que tengan cuentas de jubilación bien establecidas. Con frecuencia han estado cotizando durante más tiempo que las personas de menores ingresos.
Un préstamo jumbo no proporcionará una reducción de impuestos significativa. La deducción de intereses hipotecarios está restringida a $750,000 para deuda hipotecaria nueva.
Estos son los tipos de personas a quienes las instituciones les encanta suscribir productos a largo plazo, en parte porque con frecuencia requieren servicios adicionales de administración de patrimonio. Además, es más práctico para un banco administrar una sola hipoteca de $2 millones que diez préstamos de $200,000.
Requisitos especiales para hipotecas jumbo
Cuando se espera que los prestamistas asuman más riesgos, serán exigentes con respecto a a quién le prestan.
#1. Los prestamistas pueden exigir reservas de efectivo.
En un préstamo jumbo, los prestamistas necesitan saber que usted puede hacer pagos constantes y regulares. Su prestamista necesitará extractos bancarios para confirmar que tiene suficiente dinero en el banco para realizar sus pagos. Los prestamistas con frecuencia requieren que los prestatarios jumbo ahorren hasta 12 meses de gastos antes de aprobar un préstamo.
El único método para cumplir con los requisitos de reserva es tener efectivo en su cuenta bancaria. Los prestamistas pueden considerar hasta el 70 % de su cuenta de jubilación, por lo que no tiene que pagar todo para cumplir con el criterio de reserva. El efectivo comercial y de regalo también puede contribuir a sus requisitos de reserva en situaciones específicas.
#2. Los costos de cierre han aumentado.
Los gastos de cierre suelen oscilar entre el 3% y el 6% del valor total de la vivienda, pero los préstamos jumbo tienen tarifas de cierre sustancialmente mayores que las hipotecas estándar. En una hipoteca de $700,000, puede anticipar pagar entre $35,000 y $53,000 en efectivo al cierre.
#3. Ganancias consistentes
Los préstamos jumbo solo están disponibles para compradores con ingresos constantes y predecibles. Al solicitar un préstamo convencional, los prestamistas solicitan con frecuencia hasta dos años de W-2, registros de impuestos y 1099. Con un préstamo jumbo, su prestamista puede solicitar más documentos y confirmación de que es poco probable que sus ingresos cambien después de obtener el préstamo.
#4. Suscripción manual
Los préstamos jumbo con frecuencia se suscriben a mano. Un profesional financiero revisará su historial crediticio, sus activos y sus estados de cuenta bancarios con detenimiento. Así, sacarán a la luz cualquier error anterior. Si tienes un bancarrota or juicio hipotecario en su historial crediticio, tendrá más dificultades para obtener un préstamo jumbo.
¿Son los préstamos jumbo difíciles de obtener?
Los préstamos grandes que exceden el límite de préstamo federal se conocen como hipotecas jumbo. Estos préstamos pueden proporcionar tasas de interés competitivas, pero a menudo son más difíciles de calificar que los préstamos conformes. También son una manera fácil para que los prestatarios obtengan el efectivo que necesitan para comprar residencias costosas.
¿Qué beneficios ofrecen los préstamos jumbo?
Los préstamos jumbo dan a los prestatarios la opción de hacer un pago inicial menor con un seguro hipotecario privado o un pago inicial del 20 % (PMI). Dependiendo de su salario, historial de crédito, presupuesto y otras características de calificación, eso podría traducirse en grandes ahorros iniciales con diferentes opciones.
¿Es posible pagar un préstamo jumbo antes de tiempo?
La mayoría de los prestamistas hipotecarios permiten a los prestatarios realizar pagos anuales de préstamos de hasta el 20%. En cambio, una multa por pago anticipado de la hipoteca ocurre con frecuencia cuando se refinancian, venden o cancelan porciones importantes de un préstamo.
¿Qué distingue a una hipoteca gigante de una hipoteca conforme?
Al proporcionar un máximo que es significativamente más alto que el de los préstamos conformes, los préstamos jumbo hacen honor a su nombre. Los préstamos jumbo se otorgan a personas de altos ingresos que desean comprar residencias más caras, mientras que los préstamos conformes se otorgan al comprador de vivienda promedio.
¿Qué tiene Jumbo en contra?
Por lo general, los préstamos jumbo serán más difíciles de obtener porque no son conformes y tienen valores mayores que las hipotecas normales. Es posible que se requiera que el prestatario reserve una reserva equivalente al valor de los pagos de la hipoteca de hasta un año para calificar para un préstamo jumbo. Esta necesidad se puede reducir con un pago inicial más grande y un mejor crédito.
Conclusión
Incluso en los mercados inmobiliarios más caros, los préstamos jumbo hacen posible la propiedad de vivienda.
Se requiere un préstamo jumbo si desea comprar una propiedad en un mercado de alto precio. La buena noticia es que estos préstamos son cada vez más fáciles de obtener y calificar en línea.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas gigantes
¿Qué es un jumbo de 30 años?
Una hipoteca jumbo fija a 30 años es un préstamo hipotecario con una tasa de interés fija que se paga en 30 años.
¿El préstamo jumbo requiere el 20%?
Los prestamistas solicitan con frecuencia un pago inicial del 20% en los préstamos jumbo para viviendas unifamiliares. También se puede requerir un pago inicial mayor para segundas residencias y edificios multifamiliares.
¿Cuál es la relación máxima de deuda a ingresos para un préstamo jumbo?
La relación máxima de deuda a ingresos no puede exceder el 45 por ciento.
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