Una hipoteca sin costo de cierre, también conocida como hipoteca con costo de cierre cero, es aquella en la que su prestamista paga los costos de cierre para finalizar la compra de su propiedad. Sin embargo, debe anticipar pagar una tasa de interés más alta en su préstamo a cambio.
Dado que los costos de cierre pueden ser significativos, un préstamo hipotecario sin costo de cierre es una opción para comprar su casa ideal, pero le costará más a largo plazo. Aquí hay un desglose de este paquete hipotecario para que pueda decidir si es la mejor opción para usted.
¿Qué es una hipoteca sin costo de cierre?
Una hipoteca sin costo de cierre, a menudo conocida como refinanciamiento sin costo de cierre, no es exactamente lo que parece. Todavía hay costos de cierre a considerar. Simplemente no les paga directamente.
El prestamista cubre algunos o todos sus costos de cierre con una hipoteca sin costo de cierre. Usted paga una tasa de interés más alta a cambio. A la larga, las mayores ganancias del prestamista por su tasa más alta reembolsan sus costos de cierre.
Por lo general, los prestamistas pueden cubrir algunos o todos sus costos de cierre, como las tarifas de originación del préstamo, las tarifas de tasación, las tarifas de búsqueda de título y seguro de título, y los impuestos y seguros prepagos.
¿Qué son los costos de cierre?
Los costos de cierre son las tarifas pagadas cuando completa la compra de una casa u otra propiedad. Estos incluyen, si corresponde, gastos de solicitud, honorarios de abogados y puntos de descuento. Los costos de cierre pueden superar el 15% del precio de compra de una propiedad cuando se toman en cuenta las comisiones de venta de bienes raíces y los impuestos.
Los costos de cierre deben oscilar entre el 2 % y el 5 % del precio de compra de su casa. Si además necesita un seguro hipotecario, sus costos pueden ser significativamente mayores.
¿Cuál es el proceso de las hipotecas sin costo de cierre?
Para ser claros, un préstamo hipotecario sin costo de cierre no elimina la necesidad de pagar los costos de cierre. Como es de esperar, los prestamistas finalmente descubrirán cómo asegurarse de que pague todo. En esta situación, los costos de cierre se acumulan en pagos mensuales más grandes con intereses durante la duración de su préstamo.
Por lo tanto, si bien no tiene que aportar tanto dinero por adelantado, la cantidad que pague a lo largo del tiempo será comparable, si no mayor, a una hipoteca estándar. En realidad, es probable que sea mayor, porque el aumento en el interés a veces es mayor que los ahorros iniciales por no pagar los costos de cierre por adelantado.
Además, los prestamistas pueden incluir una disposición de multa por pago anticipado en el préstamo para disuadirlo de refinanciar antes de que hayan recuperado sus costos. Haga la aritmética para ver qué tiene más sentido, pero en la mayoría de las circunstancias, pagar los costos de cierre antes de tiempo le ahorra dinero a largo plazo. No hay multas por pago anticipado con Rocket Mortgage®.
Diferentes tipos de hipotecas sin costo de cierre
Según el prestamista, un préstamo hipotecario sin costo de cierre puede denominarse como:
- Una hipoteca sin intereses
- Una hipoteca sin comisiones
- Créditos de los prestamistas
- Precios con descuento
- Costos de cierre pagados por el prestamista
Todos estos nombres aluden al mismo acuerdo, en el que pagará una tasa de interés más alta para cubrir los costos de cierre del prestamista. No se deje engañar por la redacción de un prestamista haciéndole creer que su préstamo no tiene costos de cierre. Todavía sucede; simplemente no les está pagando por adelantado.
¿Cuánto cuestan típicamente los costos de cierre?
Los costos de cierre pueden ser sustanciales, oscilando entre el 2 % y el 5 % del monto del préstamo. Puede ser útil evaluar los costos de cierre para su situación específica.
Considere que en una casa de $250,000, podría pagar entre $5,000 y $12,500 en la mesa de liquidación de préstamos. Los costos de cierre varían mucho según su región y escenario.
Ejemplos de hipotecas sin costo de cierre
Por ejemplo, al utilizar un préstamo hipotecario sin costo de cierre, sus diversas opciones de tasas y cargos se verían así:
- Tasa de interés del 5%: El prestatario es responsable de todos los costos de cierre, incluidas las tarifas del prestamista, las tarifas de terceros y los costos de prepago.
- Tasa de 5.125%: el prestatario no paga tarifas de prestamista, pero sí paga costos de terceros y costos prepagos.
- Tasa de interés del 5.5%: El prestatario no paga comisiones de prestamista o de terceros, solo costos prepagos a una tasa del 5.5%.
- Tasa de interés del 5.625%: El prestatario no paga nada de su bolsillo.
Ninguna de estas alternativas es excelente o terrible. Los prestatarios deben reconocer que las tasas más bajas cuestan más por adelantado, mientras que las tasas más altas cuestan menos por adelantado.
“Como regla general”, dice Jon Meyer, experto en préstamos de The Mortgage Reports y MLO con licencia, “el acuerdo debería reducir su pago mensual hasta el punto en que disfrute de suficientes ahorros para la refinanciación, incluso sin costo, para que tenga sentido para ti."
Para cubrir sus costos de cierre, los prestamistas elevan su tasa de interés y usan la ganancia adicional del préstamo para cubrir sus costos. Depende de usted elegir si los ahorros iniciales superan el aumento de la tasa de interés y el pago.
¿Es posible comprar una casa sin gastos de cierre?
De nada. Los costos de cierre deben pagarse de una forma u otra. Debes decidir si pagarlos en efectivo al firmar tu préstamo o como un gasto adicional en cada pago mensual de la hipoteca.
Sin embargo, existen alternativas para reducir los costos de cierre, incluida la eliminación y negociación de las tarifas del préstamo y los cargos de terceros, como la tasación y la búsqueda de títulos. También puede ser elegible para ayuda con los costos de cierre o subsidios de vivienda a través del programa de compra de vivienda por primera vez de su estado. Muchos de estos incentivos son efectivamente dinero gratis, lo que significa que no tienen que devolverse a menos que venda o refinancie su casa.
Además, si tiene una conexión militar, los préstamos VA tienen una restricción sobre los costos de cierre aceptables y no exigen el costo de cierre más caro de todos: un pago inicial.
Cómo obtener una hipoteca sin costo de cierre
Los prestamistas, al igual que otras opciones hipotecarias, tienen diferentes ofertas y estándares mínimos de calificación.
Al solicitar una hipoteca sin costo de cierre, la institución financiera considerará su:
- Calificación crediticia
- historial de credito
- Experiencia de Trabajo
- Información financiera
Es fundamental evaluar qué tan claros son los prestamistas acerca de sus términos y condiciones al investigar a los prestamistas y preguntar sobre hipotecas sin costo de cierre. Usted quiere un prestamista que sea abierto y honesto sobre todos los aspectos de su préstamo, incluidos los costos de cierre.
Otras alternativas
Si determina que una hipoteca sin costo de cierre no es para usted, existen opciones alternativas para reducir sus costos iniciales.
Es posible que pueda negociar con su prestamista para eliminar o reducir algunos costos. Esto le ofrecerá una idea de sus posibilidades y cómo podría reducir sus costos iniciales.
Otra alternativa es solicitar una aportación al vendedor. Algunos vendedores pueden aceptar ayudar cubriendo un porcentaje de los costos de cierre, dependiendo de qué tanto quieran que se lleve a cabo el trato.
Préstamos HFA
Otra opción de hipoteca de bajo costo es la ayuda financiera de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda (HFA) de su estado, que se ofrece con frecuencia en colaboración con un prestamista local. Los programas de propiedad de vivienda de HFA varían según el estado, pero todos tienen como objetivo promover la propiedad de vivienda y aumentar la asequibilidad de la hipoteca para los compradores de vivienda por primera vez y los hogares de ingresos bajos y moderados.
Los HFA ofrecen programas de hipotecas de primer grado para prestatarios calificados con pagos iniciales bajos y tasas de interés bajas, así como asistencia para el pago inicial y los costos de cierre. Las HFA compran estos préstamos a los prestamistas una vez que se otorgan.
Programas adicionales de propiedad de vivienda de HFA
Estos programas incluyen productos hipotecarios de bajo interés, pago inicial bajo (o nulo), así como asistencia para el pago inicial y los costos de cierre.
Asistencia con el pago inicial y los costos de cierre Los HFA le proporcionarán una subvención o un segundo préstamo hipotecario para respaldar el pago inicial y/o los costos de cierre. La mayoría de las HFA exigen que estos planes de asistencia para el pago inicial se utilicen junto con un préstamo de la HFA.
Los beneficios y desventajas de las hipotecas sin costo de cierre
Una hipoteca sin costo de cierre tiene ventajas y desventajas, al igual que cualquier otra forma de préstamo. Veamos algunas de las ventajas y desventajas para que puedas tomar la mejor decisión.
Ventajas de una hipoteca sin costo de cierre
Menos tarifas iniciales pueden ayudar a aliviar el estrés financiero de comprar una casa nueva. Es probable que los propietarios que compran una vivienda por primera vez y los residentes a corto plazo se beneficien de esto. Los compradores de vivienda por primera vez a veces tienen más dificultades para encontrar las finanzas al comienzo del proceso, y las personas que solo planean quedarse en una propiedad por un período corto de tiempo no se beneficiarán de un interés más bajo durante el plazo de una hipoteca estándar.
Con un pago inicial más bajo, alcanzará antes su umbral de "equilibrio".
Si no tiene que pagar los costos de cierre por adelantado, es posible que pueda pagar un pago inicial mayor.
Contras de una hipoteca sin costo de cierre
Puede ser más costoso a largo plazo (especialmente para aquellos que planean quedarse en su nueva casa por un préstamo prolongado) debido al aumento de las tarifas de originación de hipotecas y las tasas de interés.
En comparación con un préstamo en el que los costos de cierre se pagan por adelantado, los pagos mensuales son más altos.
Si su prestamista elige envolver sus costos de cierre en su hipoteca, es posible que tenga un préstamo más grande.
¿Quién proporciona la hipoteca sin costo?
Los prestamistas difieren en prácticamente todas las facetas de lo que ofrecen y a quién se lo ofrecerán, y las hipotecas sin costo de cierre no son una excepción. Al considerar si prestarle dinero a un prestatario, los prestamistas considerarán una variedad de variables, como puntaje crediticio, historial crediticio, trabajo y mucho más. Cuando busque prestamistas y pregunte sobre hipotecas sin costo de cierre, busque apertura y nivel de servicio.
¿Hay otras opciones para obtener una hipoteca de bajo costo?
Si cree que una hipoteca sin costo de cierre no es la mejor opción para usted, hay otras formas de ahorrar en los costos iniciales y asegurarse de obtener una hipoteca de bajo costo de cierre.
Puede intentar negociar con su prestamista porque algunos costos pueden ser eliminados o reducidos. Hablar con su prestamista lo ayudará a comprender sus opciones y posiblemente a encontrar un método para reducir los costos iniciales. Muchas ciudades y estados también ofrecen programas para los compradores de vivienda por primera vez para ayudarlos con los pagos iniciales y los costos de cierre.
Otra alternativa es solicitar que el vendedor pague los costos de cierre. Dependiendo de las circunstancias, algunos vendedores pueden ofrecer ayudar cubriendo el costo de los costos de cierre.
¿Puede incluir los costos de cierre en su hipoteca?
En pocas palabras, puede incluir los costos de cierre en su hipoteca, pero no todos los prestamistas lo hacen, y las restricciones varían según el tipo de hipoteca que adquiera. Si elige transferir sus costos de cierre a su hipoteca, deberá pagar intereses sobre esos costos durante el plazo de su préstamo. Esto significa que gastará mucho más en estos costos de lo que gastaría si los pagara de antemano.
Refinanciación sin costos de cierre
Una refinanciación sin costo de cierre puede ser ventajosa ya que elimina la principal desventaja de la refinanciación: el costo inicial.
Sin embargo, para que esto funcione, su nueva tasa de interés aún debe ser lo suficientemente baja como para ahorrarle dinero durante la vigencia de su préstamo.
Una tasa de interés más alta significa un pago mensual más alto y un costo general más alto. Entonces, antes de usar un refinanciamiento sin costo, ejecute las cifras y determine:
- ¿Se reducirán sus pagos mensuales incluso si elige la tasa hipotecaria sin costo de cierre?
- ¿Cuánto tiempo piensa mantener la hipoteca antes de mudarse o refinanciar?
- ¿Cuánto más de interés habrá pagado para cuando venda o refinancie? ¿Es esta suma mayor o menor que pagar los costos de cierre por adelantado?
Conclusión
Una hipoteca sin costo de cierre puede parecer un trato increíble a primera vista, pero una inspección más cercana expone inconvenientes significativos. Para empezar, los costos de cierre no desaparecen; simplemente se recuperan en el futuro. Calcula las cifras. Vea cuánto costará la oferta y cuánto dinero ahorrará cada mes. Esto le ayudará a tomar la mejor opción financiera para sus circunstancias.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas sin costo de cierre
¿Quién ofrece una hipoteca sin costo de cierre?
Aunque todavía existen tarifas de cierre, muchos prestamistas ofrecen préstamos hipotecarios sin costo de cierre y préstamos de refinanciamiento. A cambio de una tasa hipotecaria más alta, estos prestamistas pagarán los costos de cierre. Antes de aceptar este tipo de hipoteca, compare los costos adicionales a largo plazo con sus ahorros a corto plazo. Si puede, es posible que descubra que pagar los costos de cierre de su bolsillo le permite ahorrar más dinero.
¿Puedo incluir los costos de cierre en mi hipoteca?
Los costos de cierre pueden incluirse en el monto de su préstamo solo si refinancia, no si compra una casa nueva. Incluso si refinancia, estará limitado por los requisitos de préstamo a valor (LTV) de su prestamista. Por ejemplo, si posee una casa de $200,000 pero solo puede pedir prestado el 80% de LTV, su préstamo no puede exceder los $160,000. Si debe $ 160,000 en su hipoteca actual, no habría lugar para los costos de cierre en el nuevo préstamo. Si obtiene un retiro de efectivo para refinanciar, podría usar parte del dinero para pagar los costos de cierre.
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Referencias
